ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Юридический институт

Отделение заочного обучения

Кафедра гражданского права 
 
 

Купля-продажа  недвижимости 

(Курсовая  работа)  
 
 

                                              Выполнил:

                                                      студент 4 курса,

                                                               ОЗО, Мустафин Д.Х. 
 
 

Томск 2005 
 
 

      Оглавление 

Введение ……………………………………………………………………………………3

1. Понятие недвижимого  имущества и его разновидностей.…………………………..3

2. Требования  к оформлению  договора купли-продажи  недвижимости и последствия их нарушения. …………………………………………………..…8

3. Судьба  земельного участка занятого недвижимостью  при ее продажи……………17
4. Особенности договора купли-продажи предприятий…………………………….…18
5. Заключение ……………………………………………………………………………22
6. Библиография …………………………………………………………………………23

Введение

      Договор купли-продажи является одним из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история  правового регулирования этого  договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно  приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательного права. В свою очередь общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

      Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК), посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

      ГК  РФ учитывает тенденцию расширения сферы действия института купли-продажи, который уже в настоящее время охватывает отношения, связанные с поставками товаров, контрактацией сельскохозяйственной продукции, со снабжением энергетическими и иными ресурсами.

      Значительное  распространение  в последнее  время  приобретает договор купли  продажи недвижимости.

      Целью данной  работы является изучение договора купли-продажи недвижимости.

      Основными задачами  работы являются:

      - понятие недвижимого имущества   и его разновидности.

• определение понятия договор  купли-продажи  недвижимости,
• определение существенных условий заключения договора купли-продажи недвижимости.
• определение сторон данного вида договора, а так же определение их прав и обязанностей,
• изучение особенностей купли – продажи предприятий.

      1.  Понятие недвижимого имущества  и его разновидности.

      Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого  института права в целом. Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости.

      При этом обращает на себя внимание тот  факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

      В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

      Само  по себе это определение развернутое  и объемное. Однако не все его  положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

      Представители других отраслей науки (философии, экономики  и др.) предлагают варианты определения  недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т. Балабанов рассматривает  недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениям. Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок.. В данном случае неясно, что же такое "территория"? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: "Территория - это земельное пространство с определенными границами". Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

      В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар. Причем само понятие  недвижимости отсутствует. Названы  лишь ее характерные признаки, такие  как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще.

      Весьма  противоречивую и спорную точку  зрения по данной проблеме высказывает  С.Б. Иващенко, который предлагает закрепить  в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество.

      Данный  подход к определению недвижимости, на наш взгляд, вызывает серьезные  возражения. Представляется абсолютно  бесполезной идея выработки автономного, самостоятельного понятия недвижимости в науке уголовного права. И прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией. С.Б. Иващенко сам указывает, что в центре уголовно-правовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом. К тому же УК РФ не предусматривает специфики привлечения к уголовной ответственности за посягательство на движимое или недвижимое имущество. В главе 21 Уголовного кодекса РФ речь идет о преступлениях против собственности, и, следовательно, объектом их является имущество как таковое в целом, вне зависимости от его классификации. Можно предположить, что указанная классификация будет иметь значение при определении меры и срока наказания. Но этот факт отнюдь не свидетельствует о необходимости закрепления подобного определения в УК РФ.

      При этом детальная разработка цивилистического понятия недвижимости не мешает его использованию в других отраслях российской системы права, в том числе и в уголовном. Подобная взаимосвязь гражданского и уголовного права проявляется довольно часто. Так, например, было с определениями необходимой обороны и крайней необходимости, которые регламентированы в ст. 37, 39 УК РФ, используемых в гражданском праве при решении вопросов возмещения вреда. Нет никакой необходимости дублировать подобные нормы.

      Сомнительным  является также и предложение С.Б. Иващенко о выработке новых критериев для отграничения недвижимого имущества от движимого. Считая, что "неразрывная связь с землей" и "невозможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению" являются недостаточно точными признаками, он взамен сформулировал два других: отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик, вплоть до установления изменения географических координат имущества (второй), которые должны быть непременно закреплены в законе.

      На  наш взгляд, в таком случае любые  изменения местоположения имущества  будут считаться изменениями  его статуса с недвижимого  на движимое. Но современный уровень  развития науки и техники позволяет  переместить с места на место любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков. Соответственно, жилой дом (бревенчатый), перенесенный на новое место, будет обладать теми же признаками, что и на прежнем месте. Естественно, что такое имущество остается недвижимостью.

      Думается, в целом позиция С.Б. Иващенко, его предложения по совершенствованию  законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, напротив, размывая эти границы и  делая "недвижимость" весьма абстрактной категорией.

      В науке гражданского права понятие  недвижимости обсуждается столь  же активно, как и в других отраслях науки. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ.

      Справедливости  ради следует отметить, что большинство  авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения.

      Однако  некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается  в изменении. Это заслуживает  внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

      Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов  использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять.

      Сам термин "недвижимое имущество" в  русском законодательстве появился довольно поздно и заменил прежние  выражения, например, "вотчина", "имение" и др. После этого в русской цивилистике возникло смешение терминов "имущество" и "вещь". Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово имущество вместо вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении". Проблема, отмеченная видным русским правоведом в 1907 году, существует до сих пор.

      Использование в определении категории "недвижимая вещь" вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п..

      Л.В. Щенникова предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом.

      И. Гумаров полагает, что "общеупотребительное значение слова "вещь" не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. В отличие от распространенного в быту понятия вещей, законодательство относит к последним, например, представителей животного мира, искусственные космические объекты, земельные участки". В то же время он считает, что действующий ГК понятия вещей не дает, и приводит определение, предлагаемое "Юридической энциклопедией", где под вещью понимается "предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях". На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И. Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей.

      С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих  выделить те вещные права, которые при  определенных условиях могут приобретать  вещную оболочку, то есть стать "вещью". Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие "имущество", под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.

      В связи с этим становится понятно  употребление законодателем в понятии  недвижимости наряду с категорией "вещь" категории "имущество". Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ "предприятие" обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об "имуществе" дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

      Одновременно  возникает вопрос о необходимости  использования понятия "имущество" в легитимном определении недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами. Характеристика же предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 132 ГК РФ представляется исключением, а потому ориентироваться на этот объект в определении статуса недвижимости нецелесообразно. Употребление в этой статье третьего термина - "недвижимость" совершенно излишне, поскольку и "вещь", и "имущество" в принципе охватывают названное явление целиком. Последняя категория, видимо, призвана указать на связь с зарубежным законодательством, где деление на недвижимое и движимое является основным. Этим же подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

      Таким образом, следовало бы исключить  из ст. 130 ГК РФ упоминание о "недвижимом имуществе" и "недвижимости", усложняющее  определение недвижимости, и акцентировать  внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

      Особого внимания при анализе данного  определения требуют критерии отнесения  тех или иных объектов к указанной  категории вещей.

      Первый  критерий основан на естественной природе  происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.

      Другим  критерием определения недвижимости является прочная связь вещей  с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

      Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность  российской правовой системы. Однако такое  понятие довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью".

      У некоторых современных ученых названный  критерий также вызывает несогласие. Так, Е.А. Дорожинская считает, что "определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий - "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". Свое мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: "Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без "несоразмерного", но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению".

      Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом месте заново, многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще неприменимо. Какой ущерб для леса возникает при его вырубке, то есть при прекращении связи с землей? Он просто меняет свое назначение.

      Можно, конечно, предположить, что данный признак  заимствован русской цивилистикой из зарубежного законодательства. Статья 525 Кодекса Наполеона в состав недвижимого имущества включает движимые вещи, прикрепленные к земле  собственником. Именно в отношении таких вещей устанавливается признак "не могут быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которой они прикреплены". В этом случае движимая вещь прикрепляется к земле так, что она не может быть отделена без ущерба, причем не для себя, а для имения (недвижимого имущества).

      В российском же законодательстве первый признак не называется, а второй - распространен на более широкий  круг вещей. В результате потеряна четкость в определении.

      Вызывает  возражение и перечень, который дается законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В результате анализа указанного текста в состав недвижимости могут быть включены не вещи, подпадающие под признак "все, что прочно связано с землей", а вещи из указанного перечня. У названных объектов, хотя и существует "связь с землей", но их перемещение не влечет за  

      собой несоразмерного ущерба ни земельному участку, ни самим объектам. Меняется назначение вещи. Растущее на земле  дерево предназначено, скажем, для выработки кислорода. Срубленное дерево не менее ценно и может использоваться как строительный материал.

      Целесообразнее  сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах  гражданского законодательства 1991 г.: "земельные участки и все, что прочно с ними связано", исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов. Эти изменения, на наш взгляд, больше соответствуют положению дел.

      Кроме названных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

      Некоторые авторы считают, что государственная  регистрация еще не свидетельствует  о наличии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются. В  данном случае следует согласиться с Е.А. Сухановым, который совершенно справедливо указывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение.

      И тем не менее государственную  регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством. Что же касается воздушных и морских судов, космических объектов и т.п., то здесь законодатель указывает на необходимость государственной регистрации именно потому, что эти вещи приравнены к недвижимости и у них отсутствуют объективные признаки, ей свойственные. И именно поэтому данная формулировка абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ не вызывает возражений.

      Таким образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в  следующей редакции: "Недвижимыми  вещами (недвижимостью) признаются земельные  участки, участки недр, другие объекты  гражданского права, перемещение которых  невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения)". 

      2. Требования к оформлению  договора купли-продажи  недвижимости и последствия их нарушения.

      Понятие договора продажи недвижимости. Выделение  в главе 30 ГК особых правил, посвященных  продаже недвижимости, обусловлено  рядом

      обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, ЧТО также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений¹.

      Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учетом специальных норм о продаже недвижимости. Его определение может быть таково: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

      Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным и взаимным.

      Элементы  договора продажи недвижимости. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости². Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (далее —Закон о регистрации) реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК, установив в ст. 7 объем информации, который могут получить третьи лица. Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стремлением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц.

      Участниками договора продажи недвижимости на стороне  как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

      Если  в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию — правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК ). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Про данное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник².