Купля-продажа недвижимости. 4

Содержание

1. Введение…………………………………………………………………..2

2. Глава 1. Понятие недвижимого имущества и его разновидностей…....4

3. Глава 2. Требования к оформлению договора купли-продажи недвижимости и последствия их нарушения……………………………..11

4. Глава 3. Судьба земельного участка, занятого недвижимостью, при ее продаже……………………………………………………………………..20

5. Глава 4. Особенности договора купли-продажи предприятий………..23

6. Задача……………………………………………………………………...27

7. Заключение……………………………………………………………..…28

8. Список используемой  литературы……………………………………….30

Введение

   При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

  Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

  Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

  Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.

Целью данной работы является рассмотрение гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости, выявление основных элементов договора купли-продажи недвижимости, прослеживание особенностей видов договора купли-продажи недвижимости.

Глава 1. Понятие  недвижимого имущества и его  разновидностей

    Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрации операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения¹.

   Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

  В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.

  Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут².

  Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

  Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования – это водное, воздушное или космическое пространство.

  В настоящее время понятие недвижимости приводится в ст.130 ГК. В частности, к ней относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что не участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

   Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.)³.

   Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

   Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания» (ст.7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

   Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п.1 ст.130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

  Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:

1. земельные участки (включая недра и водные объекты);
2. лесной фонд;
3. здания и сооружения;
4. жилые помещения;
5. кондоминиумы;
6. предприятия как имущественные комплексы;
7. морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

   В соответствии со ст.129 ГК все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

   Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст.12 Закона РФ «О недрах» (в ред. Федерального закона от 3 марта 1995г.) недра в границах территории РФ являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

   Объектами исключительной собственности государства являются также леса. Как следует из ст.12 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также  участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ. Также не подлежат продаже:

• земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;
• земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;
• земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

     В качестве особого объекта недвижимости закон выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.132 ГК РФ; ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

   При продаже предприятия-должника из состава его имущества подлежит исключению, т.е. не могут продаваться: имущество специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты социально-коммунальной сферы (Положение о порядке продажи государственных предприятий-должников, утвержденное Указом Президента РФ от 2 июня 1994г. №1114)⁴.

   Весьма специфической разновидностью недвижимости является кондоминиум. Кондоминиумом именуется единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 23 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ст.14 ФЗ РФ от 24 мая 1996г. «О товариществах собственников жилья»⁵).

   В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения также являются недвижимым имуществом. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах.

   Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1. невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;
2. связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);
3. наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);
4. использование исключительно в соответствии с их целевым назначением.

   Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.

   Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Глава 2. Требования к оформлению договора купли - продажи недвижимости и последствия их нарушения

   Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско  - правовых договоров.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

   Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).

С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик  договор купли-продажи недвижимого  имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Требования к форме  договора купли-продажи недвижимости сводится к тому, что договор должен быть оформлен и заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК); не требует государственной  регистрации. Стороны обязаны лишь зарегистрировать переход права  собственности на имущество. При  этом указанная регистрация производится не обязательно единовременно с  передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как  до, так и после регистрации перехода права собственности. Однако в юридической литературе данный вопрос о регистрации договора является довольно-таки спорным. Высказана точка зрения, согласно которой обязательной регистрации подлежит любой договор купли-продажи недвижимости  и перехода права собственности. Например, М.И, Брагинский и В.В. Витрянский утверждают, что «обязательной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом во всех случаях». Из анализа ст.130 и 164 ГК, содержание которых «переплетается», делается вывод, что «если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним».⁶

Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и  подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными  ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.   Применительно  же  к      письменной форме  договора законодатель отходит от общего правила и      допускает  заключение  договора не только путем  составления одного      документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами      посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной,      электронной или иной связи, позволяющей  достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору.

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых  к форме данного договора, влечет за собой его недействительность.

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся:

• условие о предмете договора (который рассматривается в качестве существенного условия любого договора);
• условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости.

 Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.⁷

По  сравнению  с общими положениями о купле - продаже  товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия  договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого  недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным. (ст. 554 ГК)

Дискуссии вызывает вопрос о  возможности заключения договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. Арбитражная практика говорит  о том, что данные объекты относятся  к недвижимому имуществу, так  как обладают свойствами, присущими  недвижимости: во-первых, данный объект имеет прочную связь с землей и не представляется возможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению; во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, получается, что не завершенные строительством объекты могут являться предметом договора купли-продажи недвижимости.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как  существенную характеристику предмета договора, без которой он считается  незаключенным.

Некоторые объекты недвижимости имеют ограниченную оборотоспособность. Это обстоятельство необходимо учитывать  при заключении договоров купли-продажи, в которых данные объекты выступают  предметом. Так, согласно п.3 ст. 129 ГК земля  и другие природные ресурсы могут  отчуждаться в той мере, в какой  их оборот допускается законами о  земле и других природных ресурсах. Таким образом, гражданское законодательство закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования  оборотоспособности природных ресурсов.

Значительно  отличается от общих положений о договорах  и такое      существенное  условие  договора  продажи  недвижимости,  как  цена      (ст.  555  ГК  РФ).  Во-первых,  положение о том,  что исполнение      договора,  в котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485),  не подлежит применению к договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене  недвижимости  договор о ее  продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся  на земельном участке, должна      включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка или права  на него) стороны могут      прибегнуть  к услугам  профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  "Об оценочной      деятельности в Российской Федерации".⁸

Цена  недвижимости  может  быть установлена в договоре продажи      недвижимости  на  единицу  ее  площади  или  иного  показателя  ее      размера.   В  этом  случае  общая  цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества      (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент   вступления   в  силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии с общими правилами,  предусмотренными      пунктом  1 статьи  425  и пунктом  1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.⁹

После установления цены в  договоре продажи жилого помещения  и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой¹⁰.

Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений.      Договор продажи жилого  дома,  квартиры,  части жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и считается     заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).          Следует  обратить  особое внимание на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается      заключенным  и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с  момента   регистрации   перехода   права  собственности  к   покупателю.¹¹

Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных  законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность); в силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.¹²

Как   уже   отмечалось,   применительно   к  договору  продажи      недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила  о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и  другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных      статьей   131  ГК  РФ  и Федеральным  законом  "О  государственной      регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (п. 1 ст. 164);  положение  о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента  его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи недвижимости и  вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для      третьих лиц!). Именно с момента  заключения договора (до государственной   регистрации) покупатель вправе требовать  от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости.¹³ Учитывая существующий   порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех   случаях   исполнения   договора  продажи недвижимости предполагается,  что в течение определенного промежутка времени покупатель  находится в положении фактического владельца объекта недвижимости  при сохранении  права собственности на  указанный объект  за  продавцом (во  всяком случае,  с точки зрения третьих лиц).

До  государственной  регистрации  перехода  права   собственности   покупатель   по   договору  продажи  недвижимости,    исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом,  поскольку  право   собственности   на имущество   до   момента государственной регистрации  сохраняется  за  продавцом.   После  передачи  недвижимого имущества покупателю,  но до государственной  регистрации  перехода права собственности продавец также не вправе  им  распоряжаться,  поскольку указанное имущество служит предметом исполненного  продавцом  обязательства,   возникшего  из  договора  продажи,  а покупатель является его законным владельцем.  В случае заключения   нового   договора  об  отчуждении  ранее  переданного  покупателю   имущества   продавец  несет  ответственность  за  его   неисполнение.¹⁴

Положение ГК РФ о том, что  исполнение договора продажи недвижимости  сторонами до  государственной  регистрации  перехода  права  собственности  не служит основанием для изменения  отношений с  третьими лицами (п. 2 ст. 551), свидетельствует  о том, что фактическая невозможность  для продавца   распорядиться  переданным  покупателю объектом недвижимости  не  может  препятствовать обращению  взыскания на указанное недвижимое имущество  по требованиям  кредиторов  продавца. И, напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя   не вправе  претендовать  на  удовлетворение их требований за счет этого имущества.¹⁵ Однако наложение ареста на имущество продавца является и нарушением прав покупателя.

Специальное    правило   применительно   к  договору   продажи      недвижимости   установлено  ГК  РФ  лишь  в  отношении  последствий      передачи  недвижимости  ненадлежащего  качества.  В случае передачи      продавцом  покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи недвижимости о  ее качестве, покупатель наделяется      всеми  правомочиями  покупателя,  получившего (по договору купли -      продажи)  товар  с недостатками  (ст.  475 ГК РФ),  за исключением      права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества  на товар, соответствующий договору.¹⁶

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного   ему   объекта недвижимости  также влечет  для него      определенные  последствия (помимо обязанности возместить продавцу      причиненные убытки).  В частности,  в силу отсутствия какого-либо      специального  правила в параграфе 7 главы 30  ГК  РФ в подобной      ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов      или договора  купли - продажи не принимает товар или отказывается   его принять,  продавец  вправе  потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.