Купля-продажа недвижимости. 5

РЕФЕРАТ

Нечаева М.В. Технология купли-продажи квартир. – Челябинск: ЮУрГУ, ТЭФ-585, 2013. – 43 с., 7 ил., 10 табл., библиогр. список – 46 наим.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объект исследования – вторичный рынок жилой недвижимости города Челябинска.

Предмет исследования – технология купли-продажи жилой недвижимости на рынке вторичного жилья города Челябинска.

Цель работы – описание технологии купли-продажи недвижимости в жилищной сфере.

В работе рассмотрены понятие, сущность и типы недвижимости. Определены особенности недвижимости как товара. Описана схема заключения сделки купли-продажи жилой недвижимости. Проведена характеристика нормативно-правовой базы, регулирующей оценочную деятельность в сфере недвижимости и изучены правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом.

На конкретном примере рассмотрена технология купли-продажи недвижимости на рынке вторичного жилья, с применением оценки с применением сравнительного подхода, базируемого на информации о недавних сделках с аналогичными особенностями, сформулированы рекомендации по совершенствованию операций с недвижимостью в жилищной сфере.

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ ……………………………………………...…………………………6

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………9

1.1 Понятие жилой недвижимости………………………………………………...9

1.2 Схема заключения  сделки купли-продажи жилой недвижимости………...12

1.3. Правовые аспекты  заключения сделок с жилым  недвижимым имуществом……………………………………………………………………………15

2 МОНИТОРИНГ РЫНКА  ЖИЛЬЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ……………...20

2.1 Исследование предложения рынка жилой недвижимости города Челябинска…………………………………………………………………………….20

2.2 Факторы, определяющие  величину спроса, предложения и  цен на рынке недвижимости…………………………………………………………………………28

3 СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ  КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ……………….32

3.1 Описание объекта  и оформление купли-продажи…………………………..32

3.2 Определение цены  сделки…………………………………………………….37

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………46

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………………49

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Объектом исследования курсового проекта является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение, а это всегда животрепещущий вопрос.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования  продажи жилого помещения.

На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство – Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.

Следует отметить, что  современный рынок жилья существенно  отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Учитывая высокую стоимость  жилой площади, сумма заключаемых  сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Так же, в работе уделено  внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. В связи с чем цель данной работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений, правильно оценить возможности договора купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.

Задачами исследования являются:

1. Дать полное определение жилой недвижимости.
2. Рассмотреть схему заключения сделки купли-продажи.
3. Определить правовые аспекты заключения сделки купли-продажи с жилым имуществом.
4. Провести маркетинговое исследование предложения жилой недвижимости на вторичном рынке в г.Челябинске.
5. Рассмотреть процедуру оформления и определить пакет документов, требующихся для совершения сделки.
6. Провести оценку жилой недвижимости сравнительным подходом на реальном примере.

В первой главе было дано определение таких понятий, как  «недвижимость», «жилая недвижимость», была рассмотрена схема и правовые аспекты заключения сделки с жилой  недвижимостью.

Во второй главе была дана характеристика нормативно-правовой базы, регулирующей оценочную деятельность в сфере недвижимости и проведено маркетинговое исследование предложения жилой недвижимости на вторичном рынке города Челябинска.

В третьей главе была рассмотрена процедура заключения сделки купли-продажи, а также документы, необходимые для заключения договора купли-продажи. Приведено описание жилой недвижимости, а также проведена оценка этой жилой недвижимости сравнительным подходом.

Для раскрытия данной темы использовались нормативно-правовые акты, научные и периодические издания, а так же учебники и специализированные интернет ресурсы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Теоретические аспекты совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости

 

      1.1 Понятие жилой недвижимости

 

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и недвижимое. С 2004 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 №213-ФЗ, от 03.06.2006 №73-ФЗ, от 04.12.2006 №201-ФЗ).

 К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижемым вещам может быть отнесенои иное имущество.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).

Таблица 1 - Виды недвижимого имущества

	Отдельные объекты	Сложные объекты
1.	Земельные участки	Предприятие в целом  как имущественный комплекс, включая: -земельные участки; -здания; -сооружения; -оборудование; -инвентарь; -сырье; -продукцию; -права требования; -долги; -права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; -другие исключительные права
2	Участки недр
3	Все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно
4	Подлежащие государственной регистрации: -воздушные и морские суда; -суда внутреннего плавания; -космические объекты.

 

Определение недвижимости, находящейся  в жилищной сфере содержится в  ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной  жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рисунок 1.1).

 

Рисунок 1.1 - Основные типы недвижимости

 

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рисунок 1.2).

 

Рисунок 1.2 - Особенности недвижимости как товара

 

1.2 Схема заключения сделки купли-продажи  жилой недвижимости

 

Еще 20 лет назад проблемы, связанные с жильем, были не менее  острыми, чем в настоящее время, однако они имели принципиально  иной характер. В СССР нельзя было свободно купить недвижимость. В этот период значительная часть населения жила в очень плохих условиях. Люди ютились в коммуналках, стояли в очередях на квартиру по 10-20 лет, спорили за каждый квадратный метр. В настоящее время благодаря реформированию жилищной сферы граждане могут решать этот вопрос проще и быстрее. Правда теперь трудность состоит в том, чтобы не попасть в «лапы мошенников» и не потерять при этом свои сбережения. Для того чтобы максимально ограничить себя от возможных неблагоприятных последствий, требуется обращаться к специалистам в этой области – риэлторам. Это понятие вошло в наш обиход и стало привычным. Однако чем именно занимаются риэлторы, каковы их обязанности, представляют далеко не все.

Риэлтор — это специалист по заключению сделок с недвижимостью (посредник). Как правило, он имеет большой  стаж работы, знает жилищное законодательство и понимает тенденции, существующие на рынке недвижимости.

Разобраться с тем, когда именно нужно обращаться к риэлтору, а  когда вопрос можно решить собственными силами, поможет схема, представленная на рисунке 1.3.

Из приведенной схемы видно, что приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риэлторов), причем это касается и вторичного рынка жилья и новостроек; а во-вторых, – напрямую у собственника: у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья. Однако здесь есть исключение: если для приобретения жилья в новостройках покупатель привлекает заемные средства банка, то банки могут потребовать оформление сделки через доверенные риэлтерские конторы.

Рисунок 1.3 - Схема приобретения жилья на рынке недвижимости

 

У каждого из этих вариантов  есть свои полюсы и минусы:

• приобретение квартиры через риэлторов, упростит поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг;
• приобретение квартиры напрямую у собственников позволит сэкономить деньги, но неспециалисту трудно вникнуть в эту ситуацию и предусмотреть все нюансы;
• приобретение жилья на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя «история», поэтому важно проверить все документы на недвижимость;
• приобретения квартиры в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридическая «чистая», есть возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства и стоить она будет дешевле.

К сожалению, ни один из названных  способов покупки жилья, не дает 100%-ной  гарантии, что сделка пройдет гладко.

Многие считают, что  сделки лучше совершать самостоятельно, без привлечения риэлторов, например, через знакомых или объявления в газетах. В рекламных объявлениях нередко встречается фраза: «Посредникам просьба не беспокоить». Это значит, что человек, который дал объявление либо профессионал, либо первый раз продает квартиру и не знает обо всех трудностях и проблемах, которые его поджидают во время сделки. Конечно, можно самостоятельно найти нужную квартиру, но это займет очень много времени и сил. С каждым продавцом квартиры, нужно будет договариваться лично, затем осматривать квартиру и т. д. И когда будет найдена нужная квартира – придет этап заключения сделки. На этом этапе нужно будет проверить абсолютно все документы и убедиться в их достоверности. Но заключение договора и проведение взаиморасчетов – очень сложные процессы, поэтому нередко возникают различные трудности.

Схема сотрудничества с  риэлторской фирмой проста. Клиент в письменной форме заключает  договор с риэлтором и поручает ему представлять свои интересы в  поисках квартиры. Риэлтор обеспечивает полную юридическую и всестороннюю поддержку.

 

1.3 Правовые аспекты  заключения сделок с жилым  недвижимым имуществом

 

Характеристика нормативно-правовой базы, регулирующей оценочную деятельность в сфере недвижимости

 

 

Таблица 1 – Нормативно-правовая база, регулирующая оценочную деятельность в сфере недвижимости

№ п/п	Тип документа	Реквизиты	Дата введения	Название документа
1	Федеральный закон	N 135	16.07.1998	Об оценочной  деятельности в Российской Федерации
2	Постановление	N 1301	13.09.1997	О государственном учете  жилищного фонда в Российской Федерации
3	Федеральный закон	N 102	16.06.1998	Об ипотеке (залоге недвижимости)
4	Постановление	N 457	1.06.2009	О Федеральной  службе государственной регистрации, кадастра и картографии
5	Федеральный стандарт	N 254	20.07.2007	Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке»
6	Федеральный стандарт	N 256	20.07.2007	Общие понятия  оценки, подходы и требования к проведению оценки
7	Федеральный стандарт	N 255	20.07.2007	Цель оценки и виды стоимости
8	Постановление	N 432	05.06.2008	О Федеральном  агентстве по управлению государственным имуществом
9	Федеральный закон	N 122	21.07.1997	О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним
10	Федеральный закон	N 221	24.07.2007	О государственном кадастре недвижимости
11	Кодекс	N 136	25.10.2001

 

Субъекты, объекты купли-продажи

Под куплей-продажей действующее  законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется  передать имущество в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи  не устанавливает права собственности  покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В связи с особенностями  квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-продажа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:

а) нотариальное удостоверение;

б) последующую регистрацию  соответствующим органом исполнительной власти.

При нотариальном удостоверении  договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом.

Если договор не зарегистрирован  и стороны договорились об его  аннулировании, то достаточно заявления  сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она  может предшествовать регистрации  или следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время). Стороны  могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании  которых можно заключить договор  купли-продажи, являются: свидетельство  о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-продажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья .

Правовое регулирование

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартиры, находящейся в частной  собственности, осуществляется при  условии, что стороны представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца.

В соответствии со ст. 56 Основ  законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры.

Договор купли-продажи  квартиры может быть удостоверен  соответствующим органом власти в тех населенных пунктах, где  нет нотариальных контор .

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В исключительных случаях  в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд  вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была исполнена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяется  наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое  имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира является общей долевой или совместной собственностью, ее отчуждение требует  согласия других участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в  письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удостоверено по месту жительства или месту работы.

 

 

2 МОНИТОРИНГ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

 

2.1 Исследование предложения вторичного рынка жилой недвижимости города Челябинска

 

Таблица 2 - Средняя цена за 1 квадратный метр (вторичное жильё) в различных районах Челябинска в зависимости от количества комнат с 20 мая по 4 июня 2010г.

Число комнат	Средняя цена 1 кв. метра, руб	Количество квартир принимавших участие  в подсчете
1- комнатные квартиры	36123	3754
2 - комнатные квартиры	36789	4634
3 - комнатные квартиры	37314	2957
4 - комнатные квартиры	37265	631

 

Можно заметить, что с увеличением  количества комнат в предлагаемых квартирах  увеличивается и средняя стоимость 1 м2 площади.

 

Рисунок 2.1 - Средняя цена за 1 квадратный метр, рублей

 

Рассмотрим цену за 1 квадратный метр в зависимости от района.

Таблица 3 - Средняя цена за 1 квадратный метр (вторичное жильё) с разным количеством комнат города Челябинска в зависимости от района

Район	Средняя цена 1 кв. метра, руб.	Количество квартир  принимавших участие в подсчете
Центральный	45330	3114
Ленинский	30246	1235
Калининский	36268	1889
Курчатовский	33779	1856
Советский	42138	1198
Металлургический	28822	879
Тракторозаводской	29357	1690

 

Проанализировав среднюю стоимость 1 м2 можно наблюдать максимальные значения в таких районах, как Центральный и Советский – 45, 330 тыс.р. и 42, 138 тыс.р. соответственно, что связанно прежде всего с расположением этих районов в центре г. Челябинска. В след за Советским следует Калининский, с разнице в стоимости на 5,9 тыс.р, далее со стоимостью в 33,779 тыс.р. расположен Курчатовский район. Примерно одинаковая цена наблюдается в таких районах, как Ленинский, Тракторозаводский. Последним в списке значится Металлургический район, где стоимость 1м2 стоит 28,822 тыс.р. (рисунок 2.2)

Рисунок 2.2 – Средняя цена за 1 квадратный метр на первичном и вторичном рынке (рублей) с 20 мая по 4 июня 2010г.

 

Распределение предложения  квартир по количеству комнат.

Район	Число квартир	Доля, %
Центральный	3114	26
Ленинский	1235	10
Калининский	1889	16
Курчатовский	1856	15
Советский	1198	10
Металлургический	879	7
Тракторозаводской	1690	14

Таблица 4 – Предложение квартир (вторичное жильё) в зависимости от района города Челябинска с 20 мая по 4 июня 2010г.

Рисунок 2.3 – Предложение квартир по районам города Челябинска с 20 мая по 4 июня 2010г.

 

Рассматривая отдельно структуру предложения квартир в отдельности по каждому району г. Челябинске можно сделать вывод, что примерно одинаковое (с отличием на 1-2%) количество рассматриваемых квартир предлагается в Калининском, Курчатовском и Тракторозаводском районах города. Фаворитом является Центральный район. Наименьшее предложение наблюдается в Металлургическом районе (рисунок 2.3.)

 

Распределение предложения  квартир по количеству комнат.

 

Таблица 5 – Предложение квартир (вторичное жилье) по количеству комнат города Челябинска с 20 мая по 4 июня

Количество комнат	Число квартир	Доля, %
1 - комнатные квартиры	3754	31
2 - комнатные квартиры	4634	39
3 - комнатные квартиры	2957	25
4 - комнатные квартиры	631	5

 

 

Рисунок 2.4 – Распределение квартир по количеству комнат города Челябинска с 20 мая по 4 июня 2010г.

 

Распределение квартир  в зависимости от площади.

Таблица 6 – Предложение в зависимости от площади (вторичное жильё) города Челябинска с 20 мая по 4 июня 2010г.

Площадь, кв. метров	Средняя цена 1 кв. метра, руб.	Количество
До 50	36081	5296
50 - 100	36872	6052
100 - 150	44983	552
Более 150	15959	76

Рисунок 2.5 – Предложение квартир (на вторичном и первичном рынке) в зависимости от площади города Челябинска (рублей) с 20 мая по 4 июня 2010г.

 

Анализ цен на жилую  недвижимость в Ленинском районе города Челябинска с 20 мая по 4 июня 2010г.