Купля-продажа земельных участков. 2

Купля-продажа земельных участков

Основные правила  купли-продажи земельных участков

1. Земельный участок  как объект купли-продажи

Понятие земельного участка

Земельные отношения - это  отношения по использованию и  охране земель в Российской Федерации  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Объектами таких отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Земля как природный объект (часть  природной среды, естественная экологическая  система, основа жизни и деятельности народов) и природный ресурс рассматривается  земельным законодательством с  точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ). Согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ земля подлежит охране от деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности независимо от того в каком виде она существует (земля, земельный участок или его часть).

Земельный участок - часть поверхности  земли (в том числе почвенный  слой), границы которой описаны  и удостоверены в установленном  порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Таким образом, для признания земельного участка объектом земельных отношений, т.е. отношений по использованию  и охране земель, достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории.

Значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав и сделок (ст. 128-130, 260 ГК РФ) земельный участок  приобретает лишь при совокупности следующих условий:

а) границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;

б) земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных  участков. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие;

в) предметом сделок могут  быть только земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет. Названное условие прямо установлено  для отдельных видов сделок с земельными участками: купли-продажи (п. 1 ст. 37, п. 1-2 ст. 38.1 ЗК РФ) и аренды (п. 1-2 ст. 38.1, п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ; п. 1 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

2. Описание земельного участка в договоре

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой  в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных условий, имеющих значение для любого договора, является условие о его предмете.

В соответствии с законодательством  все сделки с земельными участками  совершаются в письменной форме. Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено  письменно путем включения в  его текст соответствующих сведений о земельном участке.

Императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно  установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено  законом для договоров купли-продажи (ч. 1 ст. 554 ГК РФ) и аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 567 ГК РФ названное требование применяется также к договору мены. В соответствии с п. 2 ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Следовательно, в указанных  случаях законодательство устанавливает  императивное требование идентификации  земельного участка как объекта  конкретной сделки, т.е. описания в договоре индивидуализирующих земельный участок сведений, позволяющих отличить его от других земельных участков. При этом для случаев совершения таких сделок с земельными участками, как завещание, дарение, доверительное управление, безвозмездное пользование и рента, требования о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, прямо не предусмотрены.

Между тем при совершении любых сделок с земельными участками, как и в случаях их продажи, аренды или мены возникают, переходят и (или) прекращаются права на указанные объекты. Предметом всех таких договоров являются земельные участки. Приведенные факты свидетельствуют о том, что в данной части рассматриваемые отношения являются сходными. Поэтому к таким отношениям, поскольку это не противоречит их существу, может по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (т.е. единые по содержанию требования, установленные в ч. 1 ст. 554 и в п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в любом  договоре, предметом которого является земельный участок должны быть указаны  такие сведения о нем, которые  позволят отличить его от других земельных  участков, в т.ч. принадлежащих одному лицу (идентифицирующие сведения). Вопрос о том, какие именно сведения о земельном участке должны быть указаны в договоре как идентифицирующие, законодательством также не урегулирован. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ, не содержат перечня таких сведений. Поэтому при определении состава названных сведений, на наш взгляд, следует руководствоваться следующим.

Земля как природный  объект и природный ресурс не обладает теми признаками, которые позволяют  рассматривать ее в качестве объекта  гражданских прав и имущественных  отношений. Земельный участок как вид недвижимого имущества может быть предметом соответствующих сделок лишь в том случае, если его границы описаны и удостоверены в установленном законом порядке и проведен государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый  учет - этот описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель. Именно в результате описания и индивидуализации в Едином государственном реестре земель каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков (ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре"). В связи с этим можно сделать вывод о том, описание земельного участка как предмета договора должно осуществляться путем указания в договоре сведений, содержащихся в Едином государственном реестре земель.

В соответствии с п. 2 ст. 14 ФЗ "О государственном земельном  кадастре" Единый государственный  реестр земель содержит следующие основные сведения о земельных участках: кадастровый  номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Следует заметить, что  не все из перечисленных характеристик  позволяют определенно установить земельный участок. Например, указание в договоре при описании его предмета экономических или качественных характеристик вряд ли позволит однозначно определить, о каком именно земельном участке идет речь. Такие характеристики могут иметь значение лишь для некоторых сделок с землей (например, если земельный участок, являющийся предметом договора, предполагается использовать в целях сельскохозяйственного производства, ведения садоводства или огородничества). Поэтому наличие в договоре характеристик, не имеющих принципиального значения для дальнейшего использования земельного участка, вряд ли можно признать обязательным.

Характеристика предмета договора была бы неполной, если в соответствующем договоре указать только названные выше сведения о земельном участке, которые носят преимущественно технический, а не юридический характер. Комплексная характеристика предмета договора, на наш взгляд, предполагает обязательность указания в соответствующем договоре также сведений о принадлежности земельного участка конкретному лицу, которое уступает (передает) свое право на землю или ограничивает его по такому договору. Именно эти сведения будут свидетельствовать о правомочности действий лица, отчуждающего земельный участок или предоставляющего на него вещное или обязательственное право.

В связи с изложенным представляется необходимым подробно охарактеризовать основные сведения о  земельном участке, которые должны быть отражены в договоре.

Кадастровый номер земельного участка

При проведении государственного кадастрового учета каждому земельному участку присваивается кадастровый  номер. В этих целях проводится кадастровое  деление территории Российской Федерации  на кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам были утверждены постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 г.     N 660.

Кадастровый номер - это уникальный номер земельного участка, который сохраняется за ним до тех пор, пока участок физически и (или) юридически существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые кадастровые номера. При переходе прав на земельный участок, а также при изменении вида права кадастровый номер земельного участка не изменяется*(4). Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале (ст. 18 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Кадастровый номер присваивается  каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

Местоположение (адрес), площадь, описание границ земельных  участков и их отдельных частей

Местоположение земельного участка определяется в договоре путем указания субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименования населенного пункта (город, село, поселок и др.), улицы, дома, строения и других адресных ориентиров.

Площадь земельного участка  измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в договоре в соответствии с данными правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности). Необходимость указания в договоре площади земельного участка обусловлена тем, что она определяет пространственные пределы вещного или обязательственного права на земельный участок, которое может возникнуть, перейти и (или) прекратиться в результате совершения сделки.

Границы земельного участка  в графической форме отображаются в кадастровой карте (плане) земельного участка, выдаваемой заинтересованному лицу после проведения государственного кадастрового учета. Кадастровая карта (план) участка является обязательным приложением к любому договору.

В случаях, когда названные  характеристики земельного участка  установить не представляется возможным, необходимо проведение землеустроительных работ. Определение площади земельного участка, его местоположения, а также установление, восстановление и закрепление на местности границ земельного участка осуществляются в порядке, предусмотренном ФЗ от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

В названных целях  проводится межевание земельного участка, которое включает следующие виды работ: подготовительные работы; составление  технического проекта; уведомление  лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания; определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками; определение координат межевых знаков; определение площади объекта землеустройства; составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства; формирование землеустроительного дела; утверждение землеустроительного дела в установленном порядке.

При восстановлении на местности  границ объекта землеустройства  из состава работ исключаются: согласование границ объекта землеустройства на местности; определение координат межевых знаков; определение площади объекта землеустройства; составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства (ст. 17 ФЗ "О землеустройстве").

Местоположение, размер, границы земельного участка, границы  ограниченных в использовании частей земельного участка, а также размещение объектов недвижимости в графической  форме отображаются на карте (плане) земельного участка, формируемой при проведении землеустроительных работ. Карта (план) земельного участка, а также иные документы, подготовленные при проведении землеустройства, используются при проведении государственного кадастрового учета земельного участка.

Категория земель и разрешенное использование земельного участка

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается  во всех договорах, предметом которых  являются земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли Российской Федерации по своему целевому назначению подразделяются на семь категорий: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Указанные категории  земель перечислены в императивной норме п. 1 ст. 7 ЗК РФ исчерпывающим образом. Поэтому иные, помимо названных категорий земель в Российской Федерации земельным законодательством не могут быть предусмотрены. Из этого, в частности, следует, что каждый конкретный земельный участок может быть отнесен только к одной, определенной категории земель. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в соответствии со ст. 8 ЗК РФ и ФЗ от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Виды разрешенного использования земельных участков, т.е. цели, для достижения которых они предоставляются, определяются исходя из принадлежности к определенной категории земель в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).

Земли сельскохозяйственного  назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и т.п.) (п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

Земли поселений могут  быть отнесены в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным  зонам со следующим разрешенным  использованием:

- жилая зона - для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (п. 5 ст. 85 ЗК РФ);

- общественно-деловая  зона - для застройки административными  зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения  и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам (п. 6 ст. 85 ЗК РФ);

- производственная зона - для застройки промышленными,  коммунально-складскими, иными предназначенными  для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам (п. 7 ст. 85 ЗК РФ);

- зона инженерных и  транспортных инфраструктур - для  застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного  транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам (п. 8 ст. 85 ЗК РФ);

- рекреационная зона, в состав которой включаются  земельные участки, занятые городскими  лесами, скверами, парками, городскими  садами, прудами, озерами, водохранилищами - для отдыха граждан и туризма (п. 9 ст. 85 ЗК РФ)

- зона сельскохозяйственного  использования, в состав которой  включаются земельные участки,  занятые пашнями, многолетними  насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 85 ЗК РФ) и др.

Земли промышленности используются для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, в частности для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, разработки полезных ископаемых и др. (ст. 88 ЗК РФ).

Земли энергетики используются для обеспечения деятельности организаций  и (или) эксплуатации объектов энергетики, в том числе для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики (ст. 89 ЗК РФ).

Земли транспорта предоставляются  для обеспечения деятельности организаций  и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и могут быть использованы, в частности в целях:

- размещения железнодорожных  путей; размещения, эксплуатации, расширения  и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных  вокзалов, железнодорожных станций,  а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

- размещения автомобильных  дорог, их конструктивных элементов  и дорожных сооружений; размещения  автовокзалов и автостанций, других  объектов автомобильного транспорта  и объектов дорожного хозяйства,  необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств; установления полос отвода автомобильных дорог.

- размещения искусственно  созданных внутренних водных  путей; размещения морских и  речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта; выделения береговой полосы.

- размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных  полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта,  развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.

- размещения нефтепроводов,  газопроводов, иных трубопроводов;  размещения объектов, необходимых  для эксплуатации, содержания, строительства,  реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта; установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков (ст. 90 ЗК РФ).

Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики используются для обеспечения деятельности организаций и (или) объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики. В частности, такие земли могут быть предоставлены для размещения объектов соответствующих инфраструктур, включая: эксплуатационные предприятия связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения; кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи; подземные кабельные и воздушные линии связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи; наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи и соответствующие охранные зоны; наземные сооружения и инфраструктуру спутниковой связи (ст. 91 ЗК РФ).

Земли для обеспечения  космической деятельности могут  использоваться для обеспечения  деятельности организаций и (или) объектов космической деятельности в целях  размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и технику, используемые при осуществлении космической деятельности (ст. 92 ЗК РФ).

Земли обороны и безопасности могут использоваться для обеспечения  деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях.

В целях обеспечения  обороны земельные участки могут  быть использованы для: строительства, подготовки и поддержания в необходимой  готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий); разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов); создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие).

В целях обеспечения  защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации земельные участки могут использоваться для обустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций, пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации и других объектов (ст. 93 ЗК РФ).

Земли особо охраняемых территорий и объектов (земли особо  охраняемых природных территорий, в  том числе лечебно-оздоровительных  местностей и курортов; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; иные особо ценные земли) могут использоваться преимущественно с целью изучения и сохранения соответствующих территорий и расположенных на них объектов. Земли рекреационного назначения могут использоваться для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан (см. ст. 94-100 ЗК РФ).

Земли лесного фонда (лесные и нелесные земли) используются как  правило в целях ведения лесного  хозяйства, заготовки древесины, заготовки живицы, заготовки второстепенных лесных ресурсов, для нужд охотничьего хозяйства, научно-исследовательских целей и т.д. (ст. 80 ЛК РФ).

Земли водного фонда  могут использоваться для строительства  и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований (п. 2 ст. 102 ЗК РФ).

Земли запаса могут быть использованы только после перевода их в другую категорию в порядке, предусмотренном ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (ст. 103 ЗК РФ).

Зарегистрированные в  установленном порядке вещные права  на земельный участок и ограничения (обременения) прав

В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ и ст. 25 ЗК РФ государственной  регистрации подлежат следующие  вещные права на землю: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения и частный сервитут. В договоре, предметом которого является земельный участок, должны быть указаны сведения о его принадлежности лицу, которое уступает (передает) свое право на землю или ограничивает его по данному договору. Такие сведения свидетельствуют о правомочности действий лица, отчуждающего земельный участок или предоставляющего на него вещное или обязательственное право.

Ограничение (обременение) - это права третьих лиц на земельный участок, определенным образом стесняющие собственника (землевладельца, землепользователя) в осуществлении соответствующего вещного права на земельный участок. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения ограничения (обременения) права на земельный участок (см. например, п. 5 ст. 56 ЗК РФ, п. 1 ст. 275, п. 1 ст. 586 ГК РФ). Поэтому в интересах лица, приобретающего на основании договора вещное или обязательственное право на земельный участок, обязательно указываются имеющиеся ограничения (обременения) прав на него.

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" наряду с государственной  регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.