Купля-продажа недвижимости. 6

                                                                     Содержание:

  Введение                                                                                                    

  I.Договор купли-продажи недвижимости                                                 2

  1.1 Понятие недвижимого имущества                                                       5

  1.2  Понятие договора продажи недвижимости                                       5

  1.3  Форма договора                                                                                     9

  1.4  Существенные условия договора                                                        11

  1.5  Государственная регистрация                                                              16

  2.Субъекты  договора                                                                                    19

  2.1.   Стороны договора купли-продажи                                                    19

  2.2.   Ответственность сторон                                                                     23

  Заключение                                                                                                   26

  Список  используемой литературы                                                             29 
 
 
 
 

  Введение. 

  Оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости, является предметом исследования  настоящей курсовой работы.

  Данная  тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть  хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

  В расцвет рыночных отношений в  России, который многие, и не без  оснований, именуют «разгулом», когда  сфера обращения недвижимости постоянно  расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей курсовой работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

  Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны. Целью моей работы является полное раскрытие понятия недвижимости, договора купли-продажи недвижимости, его формы. 

  В работе поставлены задачи исследовать  элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора. Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это – "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты¹ Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.

  Критерий "неразрывной связи с землей" и "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба" не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Глава 1.  Договор купли-продажи недвижимости.

  1.1. Понятие недвижимого имущества

  Пункт  1  статьи  130  ГК  РФ  говорит:  "К  недвижимым  вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные  участки, участки недр,  обособленные  водные  объекты  и  все,  что  прочно связано  с  землей,  то  есть  объекты,  перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения".

  К недвижимым  вещам в  соответствии с  ГК РФ  относятся  также подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские  суда, суда  внутреннего   плавания,  космические   объекты.  Законом   к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

  Представляется, что весь  перечень имущества,  предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

  Во-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное  в части  1 пункта 1 ст.  130 ГК РФ:  имущество, прочно связанное с землей, то есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно¹.

  Но  и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно.  Оно также включает  в себя  две группы объектов:  объекты природного происхождения (земельные участки,  участки недр,   обособленные водные   объекты,  леса,  многолетние насаждения,  вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты,  созданные искусственно, но которые  прочно  связаны  с землей.  Среди последних также следует выделить  предприятие  как   имущественный   комплекс   и   объект недвижимости,   а   также  здания,  сооружения,  жилые  и нежилые помещения,  кондоминиумы,  которые также признаются   отдельными объектами недвижимости,  права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии  с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.²

  Вторую  группу  недвижимого имущества  в соответствии с частью 2 пункта   1    ст.   130    составляют  подлежащие  государственной регистрации  воздушные и морские суда,  суда внутреннего плавания, космические объекты.  В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля  за владением,  пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение   Гражданского   кодекса РФ  подвергается  в юридической литературе многочисленной критике.³

  И нельзя не признать, что во многом признание  по сути движимых вещей  недвижимостью  имеет  основной целью распространение  на эти объекты правового режима,  установленного для недвижимости.  Здесь используется такое юридическо - техническое средство,  как фикция: факт действительности "подводится" под  понятие  (формулу),  прямо противоречащее данному факту.  Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их  эксплуатации в строго определенных  условиях,  а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при  перемещении их,  а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной  среды использования  следует трактовать широко, поскольку уже сейчас  оно вбирает в себя  такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие.  Тем  более что  данный  аспект рассматриваемой  проблемы  появился  достаточно давно.  Так,  А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные  и морские суда.  Тогда как строения,  будучи по существу имуществами недвижимыми,  при известных условиях   причисляются юридически  к движимым,  суда,  наоборот,  являются  по  существу движимыми  имуществами,  но   обладают   некоторыми   юридическими свойствами недвижимых".⁴

  Необходимость в более гибком  подходе  к  определению  понятия недвижимости,    по    мнению   А.В.   Черных, ⁵во   многом предопределяется  постоянным  расширением  нетрадиционных  приемов предпринимательской  практики  и потребностями оборота.  Например, самолет,  используемый для пассажирских  перевозок  на  регулярных авиалиниях,  при  применении  рассматриваемых критериев безусловно является объектом  недвижимости.  Тот  же  самый  самолет,  будучи приобретенным    физическим   лицом   для   личного   пользования, превращается в движимую вещь.  А если собственник данного самолета перестанет  его  использовать  как  личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже  при  отсутствии  "прочной связи с землей". 

  Поэтому одним из критериев деления  имущества  на  движимое  и недвижимое  должна  являться несоразмерность  ущерба,  причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно  при изъятии  имущества  из  привычной  среды  использования,  а не при простом перемещении.

  Некоторые авторы,  говоря  о воздушных  и морских судах,  судах внутреннего  плавания  и  космических   объектах,   считают,   что отличительной  особенностью имущества недвижимого "в силу закона", -  ч.  2  п.  1  ст.  130  ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность,  придаваемая  регистрацией этих объектов и прав на них.⁶

  Вместе  с   тем,   хотя   признание   по  сути  движимых  вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости,  недвижимостью признаются морские и воздушные суда,  суда внутреннего водного транспорта,  космические объекты,  не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации⁷.  Поэтому   представляется,   что   эти   объекты признаются недвижимостью с момента их создания,  а не с момента их государственной регистрации.

  Итак, представляется,  что можно  выделить следующие  основные признаки недвижимого имущества:

  - недвижимым  имуществом  признается  вещь,  то  есть  предмет природы   или  результат  труда,  по  поводу   которого   возникают  гражданские правоотношения;⁸

  - вещь  эта должна  быть индивидуально  определенной, то  есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт,  характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

  - этой вещи должны быть присущи  такие признаки,  как прочность  и непотребляемость;

  - эта вещь  должна находится   в определенной  связи с землей. 

  Причем  прочность  связи  с  землей  считается  достаточной,  если перемещение  объекта  без  несоразмерного  ущерба  его  назначению невозможно,  а  также  имеется  возможность  причинения  несоразмерного  ущерба  при изъятии некоторых объектов недвижимости из  привычной  среды  эксплуатации  и  использования. Кроме того,  значение имеет не только сама связь объекта с землей, но  и  функциональное  назначение  объекта,   которое   невозможно реализовать без наличия этой связи. 
 
 

1.2. Понятие договора продажи недвижимости.

  Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.  Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его от  иных типов самостоятельных гражданско  - правовых договоров.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

  Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение  договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и  уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).

            Как и всякий договор купли  - продажи, договор продажи является      консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое   регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли -продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы  30  ГК  РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора    продажи недвижимости,  его  форму,  а  также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в   качестве специфических норм,  исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл.  30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора  продажи  недвижимости  к      договору  купли - продажи товаров проявляется в том,  что в части,   не  урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к отношениям,  связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.⁹

         Естественно, в случае с договором   продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет   такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.  Поэтому  сфера  действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество".

  Существенными  условиями договора продажи недвижимости следует      признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта      недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  1.3. Форма договора

 Положения  ГК РФ о письменной форме  сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.   Применительно  же  к      письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и      допускает  заключение  договора не только путем составления одного      документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами      посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной,      электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору.

            Требования же к форме договора  продажи недвижимости сводятся  к      тому,  что такой  договор должен быть заключен  в письменной форме в      виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).          Таким  образом,  суть  специального  правила  о форме договора      продажи  недвижимости  состоит  в том, что исключается применение положения ГК  РФ о форме договора (п.  2 ст.  434),  и может быть  выражено   формулой   "исключение  исключения".   Применительно  к  договору   продажи   недвижимости  законодатель   возвращается  к требованиям,  предъявляемым  к письменной  форме сделки (п.  1 ст. 160),  ужесточая  тем  самым  режим  заключения  договора  продажи  недвижимости.

            Более  того,  в  отличие   от  общих  правил,  регламентирующих      последствия   несоблюдения   простой   письменной   формы   сделки,      нарушение   требований,   предъявляемых   к форме  договора  продажи      недвижимости, влечет его недействительность.

  1.4. Существенные условия договора.

 Как  известно,  всякий гражданско-правовой договор считается      заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях      форме   достигнуто   соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Существенными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора,  условия,  которые  названы  в законе или иных      правовых актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида,  а  также  все  условия,  относительно  которых  по      заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

            Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или  иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.¹⁰

  По  сравнению  с общими положениями  о купле - продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным. (ст. 554 ГК)

    Значительно  отличается от  общих положений о договорах  и такое      существенное  условие  договора  продажи   недвижимости,  как  цена      (ст.  555  ГК  РФ).  Во-первых,  положение о том,  что исполнение      договора,  в  котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых  обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485),  не подлежит применению к  договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене  недвижимости  договор о ее  продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна      включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

        Для  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка  или права на него) стороны  могут      прибегнуть  к услугам  профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  "Об оценочной      деятельности в Российской Федерации".¹¹

       Цена  недвижимости  может   быть установлена в договоре  продажи      недвижимости  на  единицу ее  площади или иного показателя  ее      размера.   В этом  случае  общая цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества      (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

            Момент   вступления   в   силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии  с общими правилами,  предусмотренными      пунктом  1 статьи  425  и пунктом  1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.¹²

            После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой¹³.

      Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений.      Договор продажи жилого  дома,  квартиры,  части жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и  считается     заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).          Следует  обратить  особое внимание на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается      заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с момента   регистрации   перехода   права собственности к   покупателю.¹⁴                                Так,   комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный      суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании      стоимости  помещения магазина,  приобретенного по договору купли -      продажи,  заключенному на основании результатов аукциона,  и пеней  за просрочку оплаты.

            В  соответствии со статьей  425 ГК РФ договор вступает в  силу и      становится  обязательным  для  сторон с  момента его заключения.  В      статье  433  указано,   что   договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом. Г.К. Р.Ф. предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст.  560).   Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных,  кроме указанных,  видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает      регистрации самого договора купли - продажи.

  Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли- продажи  здания  следует  считать  заключенным  с момента  его подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации¹⁵.

            Государственной  регистрации   подлежит  не сам договор продажи      недвижимости,  а  переход  права  собственности на недвижимость по      такому  договору  от  продавца к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания.  Роль же      государственной   регистрации   перехода  права  собственности  на      недвижимость  к покупателю  заключается  в том,  что  только после      регистрации   покупатель   становится   собственником  недвижимого      имущества  в глазах  третьих  лиц.¹⁶           
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  1.5. Государственная регистрация.

Государственная  регистрация  прав  на  недвижимое имущество и      сделок  с ним  впервые  была  предусмотрена  Гражданским  кодексом      Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и  принятым в соответствии  с ним  Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав  на  недвижимое  имуществом и сделок  с  ним"  (далее  -  Закон  о  регистрации).                 Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность);

            в силу пункта 3 статьи 433 договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации,  если      иное не установлено законом.¹⁷

               Как   уже   отмечалось,   применительно   к  договору  продажи      недвижимости  в ГК РФ имеются специальные  правила о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных      статьей   131  ГК  РФ  и Федеральным законом "О государственной      регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 164);  положение о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для      третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной   регистрации) покупатель вправе требовать  от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости.¹⁸ Учитывая существующий   порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех   случаях   исполнения   договора  продажи  недвижимости предполагается,  что  в течение  определенного  промежутка времени  покупатель  находится  в положении  фактического владельца объекта недвижимости  при  сохранении  права  собственности  на  указанный  объект  за  продавцом  (во  всяком случае,  с точки зрения третьих  лиц).

            В   соответствии   со   статьей   164  ГК  РФ  государственной      регистрации   подлежат   сделки   с  землей   и другим  недвижимым      имуществом  в случаях и в порядке,  предусмотренных статьей 131 ГК   РФ  и Законом  о регистрации.  Однако ни в статье 131 ГК РФ,  ни в  Законе  о регистрации (ст. 4) не названы виды сделок,  подлежащих   государственной регистрации.     

     Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости  сторонами до  государственной  регистрации  перехода  права  собственности  не служит основанием для изменения  отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца   распорядиться  переданным  покупателю объектом недвижимости  не  может  препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество  по требованиям  кредиторов  продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя   не вправе  претендовать  на  удовлетворение их требований за счет этого имущества.¹⁹