Маркетинговое исследование коммерческой недвижимости на 1-ом этаже жилых зданий в г. Челябинск

 

Содержание

 

ВВЕДЕНИЕ 4

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 6

1.1. Рынок коммерческой недвижимости в России 6

1.2. Характеристика  рынка коммерческой недвижимости  города Челябинска 7

2. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ 8

3.1. Определение проблемы и целей исследования 8

3.1.1.Актуальность исследования 8

3.1.2. Цель маркетингового исследования 9

3.1.3. Задачи маркетингового исследования 9

3.2. Методы  и способы сбора информации 10

3.3. Обоснование  выбора источника информации 10

3.4. Анализ  предложений к продаже помещений  коммерческого назначения. 11

3.5. Анализ  предложений по аренде помещений  коммерческого назначения. 16

3.6. Факторы,  оказывающие влияние на стоимость  объектов недвижимости коммерческого  назначения, расположенных на 1 этажах  жилых зданий 19

3.6.1 Результаты корреляционного анализа. 23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28

СПИСОК ИНФОРМАЦИОННЫХ ИСТОЧНИКОВ 29

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 30

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Под маркетинговыми исследованиями понимается систематический сбор, отображение и анализ данных по разным аспектам маркетинговой деятельности. Маркетинговые исследования — это функция, которая через информацию связывает маркетологов с рынками, потребителями, конкурентами, со всеми элементами внешней среды маркетинга. Маркетинговые исследования связаны с принятием решений по всем аспектам маркетинговой деятельности. Они снижают уровень неопределенности и касаются всех элементов комплекса маркетинга и его внешней среды по тем ее компонентам, которые оказывают влияние на маркетинг определенного продукта на конкретном рынке.

При составлении бизнес-плана необходимо определиться с видом деятельности будущего объекта строительства. Наилучшим вариантом будет проведение маркетингового исследования, которое позволит собрать объективную информацию о возможности и целесообразности конкретного вида коммерческой деятельности.

Описание маркетингового исследования

В настоящем отчете описаны  основные характеристики рынка нежилых помещений коммерческого назначения, расположенные на первых этажах жилых зданий в городе Челябинске; определены основные факторы, оказывающие влияние на стоимость исследуемых объектов.

Заинтересованные пользователи: настоящий отчет будет полезен представителям компаний, осуществляющих оценочную деятельность, работникам агентств недвижимости, а также прочим физическим и юридическим лицам, планирующим купить, продать, арендовать или сдать в аренду нежилое помещение на 1 этаже жилого дома.

Настоящее маркетинговое исследование подготовлено с целью определения и изучения основных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, расположенных на 1 этажах жилых зданий.

 

Для реализации целей исследования были решены нижеперечисленные задачи:

1. Сформировать базу данных, содержащую предельное количество предложений по аренде и продаже за период с 20 сентября 2011г, по 11 ноября 2011 г;

2. Проанализировать  полученные данные, определить зависимость  стоимости  аренды и продажи 1 кв.м. от основных характеристик объектов;

3. На основании  определённых взаимосвязей, сформировать  список факторов, оказывающих влияние  на стоимость нежилых помещений на 1 этажах жилых зданий.

Объектом  исследования является рынок помещений коммерческого назначения, расположенных на 1 этажах жилых зданий, находящихся в городе Челябинске.

Рис.1. Пример нежилого помещения на 1 этаже жилого дома.

Предметом исследования являются факторы, оказывающие на стоимость нежилых помещений. Расположенных на 1 этажах жилых зданий.

География исследования: Город Челябинск.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Рынок коммерческой недвижимости в России

 

Рынок коммерческой недвижимости как сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся имущественные комплексы и предприятия (заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные).

Рынок коммерческой недвижимости России весьма разнообразен, обусловлено это тем, что Россия, является довольно большой страной  и сфер деятельности осуществляемых на её территории, достаточно много. На рынке в большом разнообразии представлены, помещения офисных центров, нежилые помещения в жилых зданиях, складские и производственные помещения, земельные участки, имущественные комплексы и предприятия. Однако на настоящее время по сравнению со многими западными странами в России недостаточно развито строительство высотных офисных зданий – небоскрёбов. Обусловлено это высокой стоимостью разработки или покупки технологий, необходимых для строительства таких зданий. Кроме того, по мнению многих экспертов, в этом и нет необходимости, т.к. в России имеется достаточный запас относительно дешёвых земель, позволяющий увеличивать объем здания путём увеличения его площади, а не путём увеличения высоты.

 

 

1.2. Характеристика рынка коммерческой  недвижимости города Челябинска

 

     

В настоящее  время можно говорить о достаточно развитом рынке коммерческой недвижимости города Челябинска, в первую очередь  офисной и торговой. Влияние мирового экономического кризиса 2008 года значительно  снизилось, поэтому экономика и  рынок стали стабилизироваться. Со временем появляется новые Бизнес Центры, офисные здания, на сайтах, публикующих  предложения по продаже и аренде значительно увеличилось число объявлений. По окончанию кризиса, активизировалась деятельность множества крупных строительных организаций города. После значительного замедления снова ускорилось, а в некоторых случаях возобновилось строительство крупных жилых комплексов, таких как «Тополиная аллея» и микрорайон «Парковый», которые по мере роста количества продаж жилых помещений, начинают нуждаться в развитии коммерческой инфраструктуры. Необходимость в развитии коммерческой инфраструктуры порождает спрос на помещения коммерческого назначения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

3.1. Определение проблемы и целей  исследования

3.1.1.Актуальность исследования

 

Одним из главных показателей  развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка  недвижимости в целом и его  отдельных секторов в частности. Рынок  недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость  -  важнейшая часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще.

Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора  экономики подтверждается его высокой  долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов  в бюджет от первичной продажи, сдачи  в аренду государственной  и муниципальной  недвижимости, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Наличие объектов недвижимости коммерческого назначения в непосредственной близости от жилых зданий и социально  значимых объектов  является одним  из важнейших показателей развитости инфраструктуры района. Наличие продуктовых  магазинов, салонов красоты, тренажёрных  залов, магазинов бытовой химии, расположенных рядом с жилым домом, говорит о достаточно развитой инфраструктуры данного района, а для того, чтобы реализовать в районе подобные «удобства» необходимо, чтобы в нём имелось достаточное количество нежилых помещений. На основании этого можно сделать вывод, что помещения коммерческого назначения, расположенные на 1 этажах жилых зданий, являются неотъемлемым элементом комфортабельной жизни в районе.

 

 

 

 

 

 

 

3.1.2. Цель маркетингового  исследования

 

Основной  целью проводимого нами исследования, является - определение и изучение основных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, расположенных на 1 этажах жилых зданий. А также описание особенностей рынка коммерческой недвижимости города Челябинска.

3.1.3. Задачи маркетингового  исследования

 

Для достижения намеченной цели поставлены следующие  задачи:

1. Сформировать  базу данных, содержащую предельное  количество предложений по аренде  и продаже за период с 20 сентября 2011г, по 11 ноября 2011 г;

2. Проанализировать  полученные данные, определить зависимость  стоимости  аренды и продажи  1 кв.м. от основных характеристик  объектов;

3. На основании  определённых взаимосвязей, сформировать  список факторов, оказывающих влияние  на стоимость нежилых помещений  на 1 этажах жилых зданий.

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Методы и способы сбора  информации

Основой для изучения рынка нежилых помещений, расположенных на 1 этажах жилых зданий, является составленная нами база предложений по продаже (приложение 1) и база предложений по аренде (приложение 2), за период от 20 сентября 2011 г, до 11 ноября 2011 г.

В базу не включались объекты, расположенные  не на 1 этажах жилых домов, помещения  для которых процедура перевода в нежилое на момент продажи не завершена, кроме того, не включались помещения, перепланировка которых не была узаконена, исключались помещения с чрезмерно высокой или низкой ценой предложения к продаже/аренде.

Для проверки достоверности некоторых  предложений, информация подтверждалась непосредственно по телефону, указанному в предложении, сведения о назначении, местоположении или существовании  здания в котором находится продаваемый  или сдаваемый объект,   проверялись  по электронной карте «Дубль-ГИС». В случае, если в предложении были ложные и недостоверные  данные, или данных было слишком мало, предложение не добавлялось в базу.

Источником информации для составления  базы предложений как по аренде, так и по продаже, является электронный  ресурс http://DomChel.ru

За период с 21 сентября 2011 г. по 11 ноября 2011 г. в базу было внесено 83 предложения  по продаже помещений коммерческого  назначения, 65 предложений по аренде.

3.3. Обоснование выбора источника информации

Помимо  сайта http://DomChel.ru, рассматривались такие сайты, как http://chelreal.ru и http://dom74.ru, однако на данных сайтах было обнаружено достаточно много повторяющихся объявлений, объявлений с предложениями одного и того же объекта, но при этом разной ценой, а так же достаточно много объявлений дублируются. Подобные недостатки наблюдались и на сайте http://DomChel.ru, но в достаточно меньшей мере. Поэтому было принято, что сайт - http://DomChel.ru в полной мере отражает ситуацию на рынке недвижимости города Челябинска и как источник сведений для проведения анализа, был выбран основополагающим.

3.4. Анализ предложений к продаже  помещений коммерческого назначения.

 

Анализируя базу предложений к  продаже объектов недвижимости коммерческого  назначения, расположенных на 1 этажах жилых зданий, установлено, что средняя  цена 1 кв.м. по городу Челябинску равна 55820 руб.

Кроме того, для определения влияния такого фактора, как местоположение, средняя  цена предложения 1 кв.м. была определена для каждого из районов города Челябинска.

Диаграмма №1. Стоимость 1 кв.м. в зависимости от местоположенния

Из диаграммы  видно, что цена предложения 1 кв.м. рассматриваемых  помещений, в некоторой степени  зависит от удалённости от центра города. Таким образом, объекты наиболее приближенные к центру города имеют  более высокую стоимость.

С целью  определения зависимости между  ценой предложения и площадью помещений, объекты из составленной нами базы, были разделены на:

• Объекты, площадью до 35 кв.м.
• Объекты, площадью от 36, до 70 кв.м.
• Объекты, площадью от 71, до 121 кв.м.

Для каждой из категорий была установлена средняя  цена

Диаграмма №2. Стоимость 1 кв.м. в зависимости от площади помещений

Из диаграммы, следует, что средняя цена 1 кв.м. помещений до 35 кв.м. равна 67470 рублей, для помещений площадью от 36, до 70 кв.м. цена равна 50030 рублей, а для  помещений площадью от 71, до 121 кв.м. средняя цена равна 49970 рублей.  Таким  образом, стоимость 1 кв.м. нежилого помещения  возрастает, по мере уменьшения площади  помещений.

Высокая стоимость 1 кв.м. помещений, площадью до 35 кв.м. может быть обусловлена высоким  спросом на данные помещения. Объекты  меньшей площади более ликвидны на рынке недвижимости, поскольку  общая стоимость объекта ниже, чем объекта большей площади. Кроме, площадь помещения (до 35 кв.м.), позволяет, предположить, что в помещении  будет иметь место развитие малого предпринимательства, наиболее вероятно – открытие микропредприятия (до 15 человек). Согласно 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства  в Российской Федерации», на настоящее  время, осуществляется государственное  финансирование малого предпринимательства (путём выплат субсидий, размером от 60 т.р.). Кроме того разработаны специальные  системы налогообложения (такие  как упрощённая, налог составляет 6% от дохода) позволяющие предприятию  малого бизнеса сократить расходы. А также разработано множество  кредитных программ, со специальными условиями для малых предприятий.

Возможно, перечисленные благоприятные условия, для развития малого предпринимательства  в Российской Федерации, а также  низкие операционные расходы, низкие расходы  на организацию и ведение деятельности и относительно низкая стоимость (общая) объектов меньшей площади, оказывают  влияние на рост спроса на относительно небольшие помещения. Высокий спрос на объекты с маленькой площадью, в свою очередь позволяет участникам рынка повышать цену предложений на такие объекты.

В рамках анализа влияния площади помещения  на стоимость 1 кв.м., данная взаимосвязь  была рассмотрена для каждого  из районов города Челябинска. По составленной нами базе объектов были созданы диаграммы:

Диаграммы №3,4,5. Стоимость 1 кв.м. в зависимости от площади помещений, с учётом местоположения

В целом, по диаграммам, для каждого района подтверждаются уже определённые зависимости, а именно – влияние местоположения и площади помещения на стоимость 1 кв.м. помещения. Однако, для помещений  площадью до 35 кв.м., находящихся в  Тракторозаводском районе, а также  помещений площадью от 71, до 121 кв.м., находящихся в Советском районе средняя цена предложения относительно высока, и численно приближена к  стоимости 1 кв.м. подобных помещений  в центральном районе, несмотря на более развитую инфраструктуру Центрального района. При определении причин резкого  скачка цен на отмеченные помещения, установлено, что в данном случае влияние на стоимость оказывают  условия продажи. Для некоторых  помещений, цена которых на первый взгляд кажется значительно завышенной, сделка предусматривает продажу  предприятия с мебелью и оборудованием (например по адресу ул. Бажова, д. 50 осуществляется продажа салона красоты, с оборудованием  и передачей права управления в действующем предприятии), некоторые  из предлагаемых помещений при осуществлении  купли продажи передаются с уже  оформленным договором аренды на это помещение, а в некоторых  случаях с офисной мебелью.

Поэтому, для определения влияния наличия  якорных арендаторов или условий  сделки, предусматривающих продажу  предприятия, по этим условиям была осуществлена выборка из базы объектов недвижимости и составлена диаграмма зависимости  стоимости 1 кв.м. от условий проведения сделки.

 

Диаграмма №6. Стоимость 1 кв.м. в зависимости от условий сделки с учётом местоположения.

По полученной диаграмме, чётко подтверждается предположение  о том, что наличие якорных  арендаторов или условий сделки, предусматривающей продажу предприятия, существенно влияет на стоимость  объекта недвижимости.

 

Таким образом, определено, что:

• Средняя по городу Челябинска цена предложения к продаже помещения с имеющимися арендаторами или при условии продажи предприятия равна 74530 руб за 1 кв.м.
• Средняя по городу Челябинска цена предложения при простой продаже помещения равна 52250 руб за 1 кв.м.

В дальнейшем при проведении оценки оцениваемого нами объекта, следует учитывать  данные, только по простой продаже  помещения, поскольку по условию  оцениваемое помещение продается  без заключённых договоров аренды, без оборудования и без передачи права управления предприятием.

3.5. Анализ предложений по аренде  помещений коммерческого назначения.

 

Анализируя базу предложений по аренде объектов недвижимости коммерческого  назначения, расположенных на 1 этажах жилых зданий, установлено, что средняя  арендная ставка за 1 кв.м. по городу Челябинску равна 566 руб/мес.

Кроме того, для определения влияния  такого фактора, как местоположение, средняя цена предложения по аренде за 1 кв.м. была определена для каждого  из районов города Челябинска.

Диаграмма №7. Значение арендных ставок за 1 кв.м. в зависимости от местоположения.

По диаграмме, показывающей зависимость  величины арендных ставок от места  положения объектов, можно сделать  вывод о том, что величина арендной ставки возрастает по мере приближения  к центру города, аналогично цене предложения  по продаже.

С целью  определения зависимости между  ценой предложения и площадью помещений, объекты из составленной нами базы, были разделены на:

• Объекты, площадью до 35 кв.м.
• Объекты, площадью от 36, до 70 кв.м.
• Объекты, площадью от 71, до 121 кв.м.

Для каждой из категорий была определена средняя  цена:

Диаграмма №8. Значение арендных ставок за 1 кв.м. в зависимости от площади помещений.

Из диаграммы, следует, что средняя арендная ставка за 1 кв.м. помещений до 35 кв.м. равна 646 рублей, для помещений площадью от 36, до 70 кв.м. арендная ставка равна 521 рублей, а для помещений площадью от 71, до 121 кв.м. средняя ставка равна 531 рублей.  Таким образом, стоимость 1 кв.м. нежилого помещения возрастает, по мере уменьшения площади помещений. Исключение составляют помещения площадью от 71, до 121 кв.м., на величину арендных ставок которых повлияли индивидуальные характеристики помещений (высокое качество отделки  помещений).

Анализируя  полученные данные следует отметить, что арендная ставка для коммерческих помещений с наименьшей площадью гораздо выше, чем на большие помещения. Во многом, причиной такого изменения  стоимости может быть высокий  спрос на небольшие (до 35 кв.м.) помещения.

Факторы, стимулирующие  спрос на аренду помещений, площадью до 35 кв.м., аналогичны факторам, стимулирующим  спрос на продажу таких помещений. К таким факторам относятся:

• Относительно низкая арендная плата за месяц
• Государственная поддержка малого бизнеса

Высокий спрос в свою очередь, позволяет  повышать арендную ставку за единицу  площади на рынке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.6. Факторы, оказывающие влияние  на стоимость объектов недвижимости  коммерческого назначения, расположенных  на 1 этажах жилых зданий

 

В процессе исследования были выявлены следующие основные факторы, влияющие на стоимость продажи помещений:

1- Местоположение;

2 - Площадь помещения;

3 - Условия проведения сделки (простая продажа, продажа с мебелью и оборудованием, продажа предприятия с передачей права управления);

4 - Отделка помещения и её качество;

5 - Качество исполнения и наличие входной группы.

Для того чтобы оценить степень  влияния каждого из факторов на стоимость  продажи и аренды, нами была определена корреляционная зависимость между  стоимость и факторами, влияющими  на стоимость.

Корреляционная зависимость —  статистическая взаимосвязь двух или  нескольких случайных величин (либо величин, которые можно с некоторой  допустимой степенью точности считать  таковыми). При этом изменения значений одной или нескольких из этих величин  сопутствуют систематическому изменению  значений другой или других величин.

Корреляционную зависимость принято  описывать коэффициентом корреляции. Коэффициенты корреляции могут быть положительными или отрицательными (возможна также ситуация отсутствия статистической взаимосвязи — например, для независимых случайных величин). Если предполагается, что на значениях  переменных задано отношение строгого порядка, то отрицательная корреляция — корреляция, при которой увеличение одной переменной связано с уменьшением  другой переменной, при этом коэффициент  корреляции может быть отрицательным; положительная корреляция в таких  условиях — корреляция, при которой  увеличение одной переменной связано  с увеличением другой переменной, при этом коэффициент корреляции может быть положительным.

При определении степени влияния  местоположения, коэффициент корреляции определялся для каждого из районов, как степень влияния нахождения в данном районе на стоимость объектов. Отрицательные значения коэффициентов свидетельствуют о направленности взаимосвязи (прямая или обратная).

Был произведен корреляционный анализ по собранной базе данных предложений  аренды и продажи коммерческой недвижимости, находящейся на 1-ом этаже, встроенными  средствами  Microsoft Excel.

С целью выявления  корреляционной зависимости от местонахождения  объекта недвижимости в конкретном районе города, наличия ремонта, наличия отдельного входа, наличия арендаторов при продаже, была составлена дополнительная таблица с новыми массивами данных(Рис №2).

Рис №2 Выборка по категориям из базы данных коммерческой недвижимости на 1-ом этаже.

Для составления  выборки по категориям, была использована формула:

=ЕСЛИ

Данная  формула проверяет условие в  выбранном массиве, и если условие  выполняется, то ставится выбранное  значение, если условие является ложью  – то другое выбранное заранее значение.

Так для  выборки по центральному району, проверялось  выполнение условие по массиву «Район города» на содержание в столбце  слова «Центральный», если условие  являлось истиной, то в соответствующей  строке проставлялась «1», если ложь, то «0», Цифры «0» и «1» - отражают  либо «нет», либо «да» соответственно.

В результате мы получаем новый массив с нулями и единицами. Аналогично, мы поступили  со всеми другими районами.

Для выборки  по наличию ремонта и отдельного входа, проверялось условие на содержание таковых слов в массиве столбца  «Описание» и так же ставилась  «1» или «0» , когда значение было истина или ложь, соответственно. Аналогично выбирались значения с объектами, занятыми арендаторами, при продаже объекта.

Далее, для  получения корреляции по каждому  отдельной категории, использовалась формула:

=КОРРЕЛ

Для корреляционного  анализа брались два массива, один из которых всегда – «Цена  за 1 кв.м.», второй массив брался по одной из категорий, влияющих на ценообразование: площадь, район,  ремонт, наличие арендаторов (условия продажи), наличие отдельного входа.

   Так, например, что бы выявить корреляционную зависимость цены одного квадратного метра помещения от площади помещения (рис №3), нами использовалась следующая формула:

=-(КОРРЕЛ(F2:F83;H2:H83))

Где, F2:F83 – массив столбца F «Площадь кв.м.»

H2:H83 – массив столбца H «Цена за 1 кв.м., тыс. руб»

Рис №3. Корреляция по массивам: Площадь и  Цена за 1 кв.м.

С уменьшением  площади возрастает цена, эта зависимость  была выявлена ранее методом разделения площадей на три группы:

• Объекты, площадью до 35 кв.м.
• Объекты, площадью от 36, до 70 кв.м.
• Объекты, площадью от 71, до 121 кв.м.

Корреляция  была взята с обратной зависимостью, используя знак

«-» перед  формулой, так как, изначально подразумевается, что на ценообразование влияет именно уменьшение площади, поэтому отрицательное  значение корреляции будет не совсем верно и целью корреляционного  анализа являлось определение степени зависимости цены от фактора.  В остальных случаях, обратная зависимость не использовалась.

 

 

 

 

 

 

 

 

3.6.1 Результаты корреляционного  анализа.

 

Диаграмма №9. Значения коэффициентов  корреляции при определении степени  влияния основных факторов на цену предложения по продаже.

Из диаграммы следует, что наиболее ярко выражена взаимосвязь между нахождением объектов в Центральном районе и ценой продажи. Кроме того, в равной мере связаны со стоимостью такие факторы, как площадь помещения и условия проведения сделки. Значения коэффициентов корреляции для остальных факторов значительно ниже и характеристика силы связи между стоимостью и этими факторами рассматривается как слабая.

 

 

 

 

 

 

Диаграмма №10. Значения коэффициентов  корреляции при определении степени  влияния основных факторов на цену предложения по продаже.

 

Из диаграммы следует, что взаимосвязь между нахождением объекта в Калиниском, Тракторозаводском районе и арендной ставкой, средняя (умеренная). Несмотря на значительные преимущества нахождения объекта в Центральном районе, взаимосвязь между нахождением объекта в этом районе и арендной ставкой значительно ниже. Это может быть обусловлено индивидуальными особенностями помещений, используемых нами при проведении анализа, находящихся в Калиниском и Тракторозаводском районе. Помимо местоположения на размер арендной ставки оказывает влияние площади помещения, расположения объектов в других районах, наличие отдельного входа, и т.д., однако данные взаимосвязи определены как слабые.

Кроме того, в процессе работы были выявлены косвенные факторы, влияющие на стоимость объектов, такие как:

6 – государственная поддержка малого бизнеса