Моральное устаревание

Оглавление

 

 

Введение.

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, покрытия пола. Критерий – сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания (может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик).

Однако функциональный износ нельзя рассматривать в отдельности от других износов, поскольку они изначально связаны друг с другом.

Объектом работы является функциональный износ.

Цель работы – проанализировать виды и методы расчета функционального износа.

Задачи:

• Рассмотреть понятие функционального износа;

• Изучить  и проанализировать функциональное устаревание и их виды.

 

 

 

1.Понятия и виды износа и их краткая характеристика.

Под износом понимается - процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом функциональных качеств, связанных с его эксплуатацией или моральным старением. Износ отражает потерю потребительских свойств объекта и соответствующее уменьшение его стоимости. Износ неприменим к таким объектам, как земельные участки и объекты природопользования.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

• физический,
• функциональный
• внешний.

Чуть ниже будут приводится Физический и функциональный износ, который в свою очередь подразделяется на устранимый и неустранимый, а для начла определим их краткое содержание:

Устранимый износ -  износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ -  износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость. Критериями неустранимости износа являются конструктивные особенности объекта или нецелесообразность устранения по экономическим соображениям, так как расходы на устранение превышают прирост полезности и стоимости соответствующего объекта.

Физический  износ- утрата основными фондами своих первоначальных технических параметров. Физический износ бывает эксплуатационный и естественный. Эксплуатационный износ является следствием производственного потребления. Естественный износ происходит под воздействием природных факторов (температуры, влажности и т.п.).

Степень физического износа зависит от:

          - интенсивности и условий их  эксплуатации;

- качества материалов;

         - уровня квалификации обслуживающего персонала; 

- своевременности проведения  планово-предупредительных ремонтов;

Учет этих факторов в работе предприятия может в значительной мере повлиять на физическое состояние основных фондов.

Для характеристики физического износа используют ряд показателей.

1. Коэффициент физического износа вычисляют по формуле

, где

 И – сумма износа  основных фондов;

Сперв – первоначальная (восстановительная) стоимость объекта основных фондов.

Сумму физического износа принято считать равной сумме амортизационных отчислений на реновацию по данному средству труда.

Коэффициент физического износа может быть определен по отдельным инвентарным объектам и на основе данных о фактическом сроке их службы.

- для объектов, фактический срок службы которых ниже нормативного, расчет коэффициента износа ведется по формуле:

,где

Тф – фактический срок службы данного объекта;

Тн – нормативный срок службы данного объекта.

- для объектов, у которых  фактический срок службы равен  нормативному или превысил его, коэффициент износа рассчитывается по формуле:

, где

        Тф – фактический срок службы данного объекта;

Тн – нормативный срок службы данного объекта;

Тв – возможный остаточный срок службы данного инвентарного объекта сверх фактически достигнутого в данный момент срока службы. Чаще всего он определяется экспертным путем.

- Коэффициент физического  износа зданий и сооружений  может быть рассчитан по формуле:

, где

di – удельный вес i-го конструктивного элемента в стоимости объекта в процентах;

ai – процент износа i-го конструктивного элемента здания.

2. Коэффициент годности основного фонда – характеризует их физическое состояние на определенную дату и вычисляется по формуле:

Все эти формулы предполагают равномерное физическое изнашивание основных фондов, что далеко не всегда совпадает с практической деятельностью, и в этом заключается их основной недостаток.

Внешний износ: также его именуют экономическим износом. Прежде всего это износ, когда есть потери стоимости, обусловленной влиянием внешних   факторов. Он может быть вызван многогранными рядом причин, это могут быть общеэкономические изменения, так и внутриотраслевые изменения, также сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения   или ухудшения качества  (сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций). Ко всему сказанному сюда входит и правоотношения, которые играют динамичную роль в правовой сфере, то есть правовые изменения, относящиеся к законолательству. 

 

Функциональный износ в данной работе имеет центральное  значение, поэтому, его надо рассмотреть не только с точки зрения терминологии и теоретического знания, ну и показать на примерах  (как он считается (формулы) где проявляется и пр.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Природа и сущность функционального износа.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие , именуемое  параметром эксплуатационного качества  здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность.

К параметрам эксплуатационных качеств зданий и сооружений относятся:

• надежность зданий и сооружений (определяется их безопасностью в работе, долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями);
• комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями (определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом);
• функциональная комфортность (определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований);
• эстетичность зданий (определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением).

Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качеств зданий.

Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют получить только качественные оценки зданий и сооружений. Для получения количественных оценок и придания зданиям и сооружениям тех или иных свойств, служат эксплуатационно-технические характеристики, которыми наделяются конкретные строительные  конструкции, узлы, детали и места сопряжений, а также и все здание целиком.

В целом в зданиях и сооружениях необходимо различать Физическую и Функциональную (Моральную) долговечность, которые предопределяются Параметрами Эксплуатационных Качеств (эксплуатационно-техническими характеристиками). Функциональная долговечность определяется документами (нормами проектирования, нормами планировочных элементов), которые задают минимально необходимые эргономические, санитарно-гигиенические, экологические требования и т.п.

При определении величины функционального устаревания всегда необходимо ответить на вопрос: «Какому критерию (показателю) не соответствует конкретный конструктивный элемент (помещение, здание) и в чем это конкретно выражается?» и только после этого можно приступать к процедуре расчета самой величины.

Критерии оценки - установленное проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции.

    При оценке величины инвестиций в объекты недвижимости (затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию, перевооружение) всегда необходимо грамотно и правильно оценивать величину функционального устаревания, оценка которого требует значительных усилий по его определению и соответственно устранению в процессе ремонтно-строительных мероприятий. Требуются совместные усилия и профессиональные знания инвесторов, проектировщиков и оценщиков для выявления наличия функционального устаревания объектов. В первую очередь необходимо четко представлять и понимать, что функциональное устаревание оценивается всегда через трудоёмкость выполнения тех или иных видов работ, которыми создаются конкретные конструктивные элементы зданий и в итоге таких работ создается новый или обновленный объект. В оценке функционального устаревания не участвуют показатели стоимости самих материалов, изделий, конструкций, оборудования и т.п. Сравниваются в едином масштабе трудоемкость выполнения однотипных

видов работ, которые выполнялись по нормам и правилам, действовавшие в период проектирования и строительства конкретного объекта и трудоемкость работ в текущем времени по новым нормам и правилам, которые действуют в настоящее время.

Ремонтно-строительные мероприятия можно классифицировать по следующим видам:

• техническое обслуживание зданий (постоянное, непрерывное);
• текущий ремонт (с определенной периодичностью);
• капитальный ремонт (с определенной периодичностью);
• реконструкция зданий;

 

 

 

 

3. Виды функционального износа.

Функциональное устаревание относится непосредственно как к самим конструктивным решениям (функциональное (моральное) устаревание первого вида), так и к объёмно-планировочным решениям (функциональное (моральное) устаревание второго вида) и они в том или ином виде присутствует во всех зданиях и сооружениях.

Чаще всего выделяют Функциональное (Моральное) устаревание двух видов:

3.1.Функциональное (Моральное) устаревание первого вида.

          Функциональное устаревание первого вида - это снижение трудозатрат в восстановительной стоимости здания, вследствие уменьшения трудозатрат на его воспроизводство, т.е. связано со снижением стоимости строительства здания. Функциональное (Моральное) устаревание первого вида появляется вследствие появления новых технологий, конструктивных решений, ужесточения различных требований в строительной индустрии. Это устаревание можно вычислить по следующим формулам:

        

;

где:

Cм1 - стоимость функционального(морального) устаревания здания, руб.

Z - отношение стоимости CH создания новых аналогичных конструкций здания (стоимость замещения) к стоимости C воспроизводства (восстановительная стоимость) старых конструкций (в оценке участвуют только стоимости трудозатрат создания конструкций);

Cnep - восстановительная стоимость существующей конструкции, (здания) на дату проведения оценки, руб.

3.2.Функциональное (Моральное) устаревание второго вида .

      Отражает несоответствие зданий, сооружений и их конструктивных элементов любым эргономическим требованиям: объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений здания, его технических систем и инженерного оборудования, экологические и санитарно-гигиенические требования - современным требованиям рынка недвижимости, и выражается через соотношение старых показателей к ныне существующим показателям на момент (дату проведения оценки) оценки:

;

 

 

Где:  - показатели в долях или %, зависящие от:

• качества конструктивных элементов здания; его объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений;
• санитарно-гигиенических требований;
• в целом эргономических требований;
• наличия технических систем; инженерного оборудования и других современных требований, отсутствия тех или иных необходимых элементов инженерного оборудования, а также изношенности инженерных и технических систем, в процентах, например, отношение величин различных показателей старых требовании (НПЭ, СНиП, ГОСТ, норм, правил, требование и т.д.) к ныне действующим требованиям.

Если недостатки связаны с позициями, включенными в восстановительную стоимость здания, например такими как жилая площадь в квартире, рассчитанная по старой социальное норме 9 м2 против новой социальной нормы 18 м2 , то функциональное устаревание составит:  = 9/18 = 0,5, тогда: Zм2= (0,5 - 100)/(100-0,5 × 0,5) = [-99,5/99,725] = 0,9977438 = - 0,9977 - знак минус показывает снижение стоимости объекта и если 1 м2 стоит 900$ из расчета 18 м2 на одного жителя в новом жилом здании (квартире), то в старом жилом здании, где учитывалась в проектировании и строительстве старая социальная норма, стоимость будет равна 900$ × 0,9977 = 897,97$, Аналогичные расчеты можно сделать и для учета других эргономических требований, санитарно-гигиенических, экологических, объемно-планировочных и т.п. Нормативные значения можно взять из СНиП - «Нормы проектирования» или из НПЭ - «Нормали планировочных элементов», в основе, которых лежат эргономические требования. Строительные нормы «Нормали планировочных элементов» разработаны для всех зданий и сооружений с учетом их функционального назначения. Ниже приведены некоторые нормативные показатели, которые должны быть обеспечены в жилых зданиях для нормального проживания людей и которые могут являться основными показателями для расчета функционального устаревания при их не соблюдении по тем или иным причинам.

Полное Функциональное (Моральное) устаревание зданий и сооружений:

Cм=Cм1+Cм2. (5)

Чтобы воспользоваться данными формулами, необходимо провести тщательное техническое обследование зданий и сооружений, с выявлением многочисленных параметров эксплуатационных качеств (эксплуатационно-технических характеристик) и соответственно сравнить полученные показатели с нормативными значениями. Для проведения технического обследования требуется привлечение организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности. В задачу оценщиков не входит функция по обследованию зданий и сооружений, поэтому оценщики могут использовать далеко не все показатели и тем самым не совсем точно провести расчеты величины функционального устаревания. Эта методика под силу только весьма квалифицированным » опытным оценщикам, знающим очень хорошо вопросы строительства и в целом область строительной индустрии. После расчета величины функционального устаревания, в любом случае необходимо оценить эффективность капитальных вложений, которые необходимы для его устранения с тем, чтобы ответить на кардинальный вопрос об экономической целесообразности устранения функционального устаревания.

Величина эффективных капитальных вложений в конкретный проект (здания или сооружения) определяется как разность между стоимостью устранения физического износа и стоимостью устранения функционального устаревания 2-го вида, Эта величина должна быть всегда больше нуля, в противном случае эти капитальные вложения будут не эффективными, т.е. экономически не целесообразными. Величина эффективных капитальных вложений определяется по следующей формуле:

 

Кң = Фи - См2; (6)

 

При проведении капитального ремонта устраняются физический износ и функциональное устаревание, как правило, 1-го вида полностью и частично 2-го вида. При проведении реконструкции и здании устраняются полностью физический износ и функциональное устаревание. Только надо всегда помнить, что затраты на капитальный ремонт или реконструкцию - не равнозначны суммарной величине физического износа и функционального устаревания, выраженные денежным эквивалентом. Из этих затрат всегда необходимо делать, соответствующие выборки по видам работ и их трудоёмкости, и только на их основе делать расчеты по определению величины функционального устаревания, что и будет далее показано, как это можно реализовать на практике.

 

 

 

4. Методика расчета функционального износа.

Помимо вышеуказанных видов функциональных устареваний, различают функциональное устаревание - устранимое и неустранимое, которые отражают в первую очередь экономический характер целесообразности устранения имеющегося в объекте функционального устаревания (рассматривается экономическая целесообразность их устранения), потому, что технически возможно устранить любое функциональное устаревание. А вот с точки зрения экономической целесообразности это еще вопрос. Каждое из них подразделяется на три основных типа функционального устаревания:

1-й тип («Дополнение»). Если в здании (сооружении) отсутствует какой-либо элемент (конструктивный элемент) и, если этот элемент дополнительно установить в здании то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости должна (арендная плата) возрасти. Следовательно, в таком случае в объекте оценки присутствует устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительный эффект).

2-й тип («Замена» или «Модернизация»). Если в здании (сооружении) существует устаревший элемент (конструктивный элемент, система), который не отвечает современным критериям или показателям и, если этот элемент (систему) в здании заменить, модернизировать (улучшить) то, вследствие замены, модернизации этого элемента рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата) возрастет. Следовательно, в таком случае присутствует в объекте оценки устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительный эффект).

3-й тип («Сверхдостаточность» - «излишество»). Если в здании (сооружении) существует элемент (конструктивный элемент, система) и, если этот элемент (конструктивный элемент, система) требует дополнительных не эффективных затрат на его содержание (техническую эксплуатацию: техническое обслуживание, текущий или капитальный ремонты) или он значительно дороже средней рыночной стоимости аналогичного элемента (конструктивного элемента, системы) то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата), по крайней мере не уменьшится. Реально же в большинстве случаев рыночная стоимость объекта недвижимости уменьшается, например, за счет дополнительных затрат на содержание этого элемента (конструктивного элемента, системы), увеличения налога на имущества, увеличения страховки имущества и т.п.

Например, технически вполне возможно изменить высоту любого существующего помещения, здания (уменьшить, увеличить) под новое функциональное назначение (если этого требует технологический процесс), но встает вопрос, целесообразно ли это с точки зрения экономики и не эффективнее ли будет в этом здании другая функция? На этот вопрос и даст ответ оценка величины функционального устаревания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

На основании с поставленными задачами в работе, можно сказать следующее:

• Под износом, как указывалось выше, понимается - процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом функциональных качеств, связанных с его эксплуатацией или моральным старением, то есть он отражает потерю потребительских качеств и вытекающие из него уменьшение его стоимости объекта.
• В связи с социальными, культурными, политическими факторами, в Российской Федерации здания и сооружения проектировались и строились по разным техническим регламентам и нормативным требованиями,  поэтому в рамках исторического периода жизнедеятельности человечества действовали разные нормы и правила строительства, технологии строительного производства, исповедовалась различная эстетика, дизайн, менялись вкусы, взгляды, архитектурный стиль. соответственно, в настоящее время существующие объекты недвижимости, в большинстве своем, имеют явное функциональное (моральное) устаревание.

 

Важно учитывать данные факторы, так заинтересованность в рынке и конкуренции очень важна,  для организации, которая просчитывает свои расходы в отношении своих объектов, а также по мере износа, для того, чтобы данные сооружения, здания приносили предприятию доход в будущем. Если учитывать этот износ предприятие (застройщик и др.) понесут минимальные издержки.

 

 

 

 

Список литературы.

1. Налоговый кодекс РФ. Часть вторая.
2. Нейман Е.И. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2008 г.
3. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003.
4. Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. – 2007.
5. Тарасович Е.И. Оценка недвижимости. С.П., Санкт-Петербургский технический университет, 2007 г.
6. Фридман Д., Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2005 г.
7. Харрисон Г.С.. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2004 г.