Муниципальная недвижимость

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение

1. Теоретические основы  управления недвижимостью

1.1 Недвижимость: понятие, объекты и механизмы управления

1.2 Зарубежный и исторический  опыт управления  муниципальной недвижимостью

1.3 Современный опыт  управления муниципальной  недвижимостью на примере г. Нижнего Новгорода.

2. Системы управления  муниципальной собственностью

2.1 Анализ механизмов  использования государственной  муниципальной недвижимости.

2.2. Анализ и формирование системы управления муниципальной недвижимости

3. Разработка предложений по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью

3.1. Организационно-управленческие  решения по совершенствованию  системы управления  муниципальной недвижимости

3.2. Экономические решения  по совершенствованию  системы управления муниципальной недвижимости

заключение 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Муниципальная собственность является определяющей частью финансово-экономической базы местного самоуправления и одним  из главных рычагов реализации местной  социально-экономической политики, призвана обеспечивать интересы большого количества людей: лиц, проживающих на территории городского или сельского поселения либо иного муниципального образования. Она охватывает умелое использование и распоряжение:

- имеющимися в собственности муниципального образования денежными средствами,

- муниципальными предприятиями и организациями,

- зданиями и сооружениями как производственного, так и непроизводственного назначения,

- муниципальным жилым фондом и нежилыми помещениями,

- а также другим движимым и недвижимым имуществом.

     Сегодня существует множество проблем в  управлении муниципальной собственностью. Перед Комитетом по управлению муниципальным  имуществом остро стоит задача в ограниченные сроки исполнить требования нового закона.

     1) Цель исследования – выявление путей совершенствования процесса управления муниципальной недвижимостью.

     Задачи  исследования-

- изучить вопрос формирования муниципальной собственности в Российской Федерации,

-  рассмотреть российскую практику управления муниципальной собственностью

     В данной работе предпринята попытка  определить, исследовать и обосновать наиболее оптимальные для данного  муниципального образования пути решения  вышеуказанных задач. 
 
 
 

1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 
1.1 Недвижимость: понятие, объекты и механизмы управления

Муниципальная собственность — это имущественный комплекс муниципального образования, в который входят земельные участки, движимое и недвижимое имущество. В категорию «недвижимое имущество» входят жилой и нежилой фонд, коммунальные сети, различного рода сооружения и так далее.

Распоряжение  муниципальной собственностью от имени  муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции.

В собственности  города находятся объекты, имеющие особо важное значение для жизнеобеспечения города, удовлетворения потребностей населения и городского хозяйства, а также сохранения историко-культурного наследия (городские парки, ценные природные ландшафты, памятники архитектуры, городские системы водоснабжения и энергообеспечения, городские дороги и площади, инженерные сети и сооружения, полезные ископаемые, имеющие общегородское значение).

К объектам муниципальной собственности города относятся объекты социально-культурного  назначения (школы и другие учебные заведения, библиотеки, дома и дворцы культуры, детские сады и ясли, детские дома, дома престарелых и инвалидов, больницы и поликлиники, спортивные сооружения общегородского значения, здания, используемые для нужд управления городом), объекты муниципального городского жилого фонда.

 
      «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

     В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

     С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как  имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1). 

Таблица 1.1

Виды  недвижимого имущества

     Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере политики, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

     Недвижимое  имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран). Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая  вещь может иметь различные  обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

     На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно  развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

     Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

     Управление  недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника . 

Рис. 1.1 Основные типы недвижимости. 

Управление  недвижимостью включает:

- систему  законодательного и нормативного  регламентирования и контроля  поведения всех субъектов рынка  недвижимости, осуществляемую государственными  органами;

- оформление  и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты недвижимости;

- управление  объектами недвижимости в интересах  собственника.

     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:

правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной  задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

     Управление  недвижимостью —  это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее  управление недвижимостью  – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки  зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

а) путем прямого  вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание  законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих  функционирования рынка недвижимости;

- введение  механизма ответственности за  нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

- контроль  за соблюдением всеми субъектами  рынка недвижимости установленных  норм и правил;

- регистрация  прав на объекты недвижимости  и сделок с ними;

- лицензирование  предпринимательской деятельности  в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение  объектов недвижимости и предоставление  льгот;

- реализация  государственных целевых программ;

- установление  амортизационных норм;

- реформирование  жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное  решение вопросов землепользования  и приватизации земли, развития  инженерной инфраструктуры и  т.д.

2. Общественное воздействие.

Реакция широких слоев общества, в том  числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной  недвижимостью — недвижимость, которую  собственник использует для получения  максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

- управление системами жилой недвижимости;

- управление системами нежилой недвижимости.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА). Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

     В качестве примера управления жилой  недвижимостью можно привести создание Городской Ассоциации товариществ собственников жилья в Нижнем Новгороде. Ассоциация создана как фонд жилищного просвещения, то есть основой ее деятельности станет информирование и консультирование нижегородцев по вопросам, так или иначе касающимся жилищно-коммунального хозяйства. 
 

1.2 Зарубежный и исторический опыт управления муниципальной недвижимостью 

       В конце XIX века прослеживается четкая тенденция усиления роли недвижимости в качестве объекта городских налогов и источника различных видов доходов местных бюджетов. Сами города, конкурируя между собой в привлечении капиталов, стремились установить льготные ставки налогообложения для предпринимателей. Поэтому в центр внимания местных органов власти попали две проблемы - это муниципализация городских предприятий и усиление роли недвижимости в налоговой системе городов, а также создание новых самостоятельных форм ее обложения (обложение ренты и прироста ценности городской недвижимости). Наиболее крупные поступления давал налог с недвижимого имущества, в том числе с владельцев городских земельных участков. В статью "Доходы от недвижимого имущества" включались в первую очередь доходы с городских земель, сдаваемых во временное пользование (аренду) жителям города.

     Система управления городской недвижимостью в России прошла длительный исторический путь становления. К концу XIX века управление недвижимым имуществом, расположенным на территории города, являлось уже не просто формой пополнения доходов городской казны, а инструментом решения комплекса пространственных, градостроительных, финансово-экономических проблем городского развития. К основным формам воздействия государства и местных органов власти на рынок недвижимости в дореволюционный период можно отнести:

- создание информационной базы об объектах недвижимого имущества, находящихся на территории города;

- стоимостная оценка недвижимого имущества в целях справедливого налогообложения;

- налогообложение недвижимости, формирование доходной базы местных бюджетов;

- реализация имущественной политики местных властей, направленной на расширение и оптимизацию состава объектов недвижимости, находящихся в собственности города;

- стимулирование развития системы финансирования сделок с недвижимостью на основе совместного участия, различных форм партнерства городских властей, предпринимателей, финансовых институтов.

     Рассмотрим, как шла реализация этих форм воздействия  на рынок недвижимости как на уровне страны, так и в отдельных городах. Создание информационной базы об объектах недвижимого имущества, находящихся на территории города, всегда являлось основой для принятия управленческих решений в сфере рынка недвижимости. В России традиционно велись поземельные книги, проводились регистрация земельных участков, опись всех недвижимых имуществ, однако еще в конце XIX века городские земли в большинстве своем не были обмерены, а перечислены только по названиям. Первая подробная опись земельных участков г. Москвы, а затем городской реестр недвижимости были составлены только в 1891 г. Перечень информации, необходимой органам городского управления для принятия решений, определялся экономическими условиями и со временем менялся. Указания по составу, перечню такой информации содержались в различных реестрах, инструкциях, правилах. В 1902 г. опросные листы велись по трем направлениям: города и иные населенные пункты; городские и дачные имущества; отдельные помещения (квартирный листок). В специальные бланки вносились данные, относящиеся ко всему владению в совокупности, из каких бы разнородных частей оно ни состояло: жилые дома, надворные постройки и службы, торговые и промышленные помещения, склады, сады, огороды, пустыри и пр. Каждый участок земли, имеющий самостоятельную границу, считался отдельным владением, т.е. отдельной единицей описания. Не подлежали регистрации лишь временные сооружения (ярмарочные балаганы, передвижные и перевозные постройки). При описании указывались сведения о валовой доходности со всех построек данного владения, а также убытки от простоя каких-либо помещений.

Для установления справедливых налогов под контролем Министерства государственных имуществ проводилась оценка всех объектов недвижимости. Правила оценки для обложения земскими сборами были датированы 1893 г., а изменения к ним - 1899 г. Эти правила определяли, кем должна быть проведена оценка, кто должен входить в состав губернских, уездных оценочных комиссий, порядок действий комиссий, права их членов. Они содержали и подробный перечень имущества, которое подлежало или не подлежало оценке, порядок установления и утверждения оценок имущества, в том числе земель, лесов, недвижимого имущества в городских поселениях и сельских построек, фабрик, заводов, торговых и промышленных помещений.

     В Москве была составлена Ведомость цен  на городские земли. В 1914 г. Москва была разделена на 17 частей (зон), и для  каждой части установлена минимальная и максимальная цены квадратной сажени. Дифференциация цен доходила до 20 раз. Измерялись и оценивались не только земельные участки, но и постройки. За единицу измерения была выбрана кубическая сажень. Уже тогда различались хозяйства предпринимательские, которые возводили постройки в городах с целью извлечения дохода, и хозяйства потребительские, дома которых удовлетворяли только собственную потребность иметь жилище.

     Для оценки различных видов недвижимого  имущества принимались во внимание месторасположение, вид и назначение помещений, число комнат в помещении, состояние зданий, материал построек и т.д. Учитывались от 2-3 до 10 и более показателей, влияющих на валовую доходность. Средняя величина валового дохода за вычетом средней величины расходов по содержанию имущества (на очистку и ремонт тротуаров, дымовых труб, содержание дворника и ночного сторожа, на страхование, уплату повинностей и "доставление полицейских сведений в адресный стол") определяла чистую доходоспособность имущества в расчете на принятую единицу измерения для каждого городского района. Периодически проводилась переоценка городской недвижимости, что позволяло более правильно устанавливать налогообложение при изменении условий экономической жизни.

В конце  XIX века прослеживается четкая тенденция усиления роли недвижимости в качестве объекта городских налогов и источника различных видов доходов местных бюджетов. Специалисты отмечают, что обложение промыслов и денежных капиталов никогда не играло серьезной роли в местных финансах. Движимый капитал труднее привлечь к обложению, и даже действующие законы устанавливали меньшие ограничения именно при обложении недвижимости. Сами города, конкурируя между собой в привлечении капиталов, стремились установить льготные ставки налогообложения для предпринимателей. Поэтому в центр внимания местных органов власти попали две проблемы - это муниципализация городских предприятий и усиление роли недвижимости в налоговой системе городов, а также создание новых самостоятельных форм ее обложения (обложение ренты и прироста ценности городской недвижимости). Наиболее крупные поступления давал налог с недвижимого имущества, в том числе с владельцев городских земельных участков. В статью "Доходы от недвижимого имущества" включались в первую очередь доходы с городских земель, сдаваемых во временное пользование (аренду) жителям города.

     Более высокую роль доходы от недвижимого  имущества играли в бюджете крупных  городов страны. Так, в Москве городская  недвижимость превращалась в основную статью доходной части бюджета (таблица 1.2 Налог с недвижимого имущества включен в состав прямых налогов).

Таблица 1.2 Налог с недвижимого имущества включен в состав прямых налогов.

До 1900 г. ставка налога составляла в Москве 9% суммы чистого дохода недвижимого имущества, в дальнейшем она возросла до 10%.

В Перми  основной доход приносил сбор с городских  недвижимых имуществ и оброчных статей. В 1912 г. в Перми числилось недвижимого  имущества без малого на три миллиона рублей. Сумма бюджетных доходов  составляла в 1871 г. - 172 тыс. руб., а в 1911 г. - 911,2 тыс. руб. Большая часть сборов приходилась на имущие слои населения. Взимаемые налоги были невелики. Так в 1879 г. с недвижимого имущества, оцененного в 100 руб. брали всего 28 копеек. Особенностью формирования городской казны Екатеринбурга было то, что город в 1807-1863 гг. находился под значительным влиянием горной администрации и горного начальника, который имел право рассматривать смету городских доходов и расходов и вносить в них изменения. Важное значение с первых лет образования бюджета Екатеринбурга приобретают сборы с городской недвижимости - земель и зданий - в виде арендной платы преимущественно за торговые места. Доля этих сборов в доходах характеризуется следующей динамикой: 1802 г.- 8,6%; 1810 г. - 24,0%; 1820 г. - 37,4%; 1829 г. - 50,9%; 1839 г. - 38,9%; 1852 г. - 34,7%. Доля в доходах поземельного сбора невелика: 1820 г. - 2,4%; 1829 г. - 3,4%; 1839 г. - 6,7%; 1852 г. - 4,2%. Среди расходов важное место занимало содержание органов управления: 1802 г. - 77,8%; 1810 г. - 47,9%; 1820 г. - 36,6%; 1829 г. - 45,8%; 1839 г. - 25,8%; 1852 г. - 33,8%, а также городское хозяйство (благоустройство и финансирование городских предприятий): 1810 г. - 37,4%; 1820 г. - 23,5%; 1839 и 1852 гг. - 40,1%, содержание управы благочиния: 1810 г. - 12,5%; 1820 г. - 12,4%; 1839 г. - 16,7%; 1852 г. - 20,5%. Самостоятельность города в решении бюджетных вопросов ограничивало множество инструкций высших инстанций.

Среди доходов во второй половине XIX в. выделялись сборы с городских недвижимых имуществ (рынков, торговых помещений, городских земель, в том числе выгона): в 1872 г. - 37,2%; в 1881 г. - 29,5%; в 1890 г. - 28,1%; в 1900 г. - 30,5%; оценочный сбор с городских недвижимых имуществ (1881 г. - 12,8%; 1890 г. - 11,2%; 1900 г. - 10,1%). В структуре расходов существенно повысилась доля затрат на городское хозяйство и благоустройство (1872 г. - 5,8%; 1881 г. - 6,1%; 1890 г. - 12,4%; 1900 г. - 16,0%).

     На  возможностях развития городов зачастую отрицательно сказывалось нерациональное определение уровня платежей земского сбора с недвижимости, государственного налога с недвижимости и квартирной повинности (квартирный налог) в пользу военных. Так, достаточно часто источником конфликтов были противоречия между городскими властями и уездным земством по поводу величины земского сбора. Эта ситуация была характерна, в частности, для Казани. Но гораздо большим бременем для Казани были государственный налог и особенно квартирная повинность, по сравнению с которыми оценочный сбор в городскую казну с недвижимости был невелик и составлял до 1882 г. 0,5% с оценочного рубля. От оценочного сбора освобождалось лишь имущество, оцененное ниже 60 руб. В условиях крупного дефицита бюджета города дума в феврале 1882 г. постановила оценочный сбор с недвижимых имуществ производить в размере 1% оценки, однако он поступал крайне несвоевременно.