Объекты оценки недвижимости и их классификайция

                    

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

 

МНОГОПРОФИЛЬНЫЙ ИНДУСТРИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по теме «Объекты оценки недвижимости и их классификация»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Студента 3 курса,

Алимжанова Данияра

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Астана

2012 г

                      СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

1. Понятие недвижимости и основные проблемы ее оценкИ

1.1 Классификация объектов недвижимости

1.2 Современные принципы анализа рынка недвижимости

1.3 Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

2. Методические и нормативные основы методов оценки недвижимостИ

2.1 Оценка объектов недвижимости для целей купли-продажи

2.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

3. Поэтапность процесса оценки складского помещения на примере метода сравнительных продаж

3.1 Постановка задачи оценки

3.2 Практическое применение рыночного метода оценки недвижимости на примере оценки складского помещения в г. Кола

 

Заключение

Приложение 1

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                         Введение

 

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой  личного существования для граждан  и служит базой для хозяйственной  деятельности и развития предприятий  и организаций всех форм собственности.  Происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных  и зарубежных инвесторов, для которых  важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования  землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в  этой сфере позволяет принимать  юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости как, видимо, и в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в исторически "нормальном" эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность. В современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы в среде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы. Применяя стандартные образы: похоже на пацана, изображающего в отцовской фуражке капитана корабля или девчонку, примеряющую мамины туфли на высоких каблуках.

Кажется, однако, что оценщики уже набрали достаточно стартового опыта, чтобы переходить к следующей стадии - систематическому осмыслению и публичному обсуждению границ применимости тех или иных методов. Наверное, общество оценщиков (ОО) должно способствовать этому процессу организационно и финансово. Например, было бы в высшей степени полезно выделить некоторые средства на финансирование на конкурсной основе небольших конкретных исследований, посвященных этому кругу проблем. Темы таких исследований могли бы формулироваться как самими конкурсантами, так и определяться и публиковаться ОО. Было бы идеальным сформировать небольшую международную группу, способную сформулировать темы наиболее актуальных исследований, и корректировать эту программу с течением времени.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения  людей, имевших дело с недвижимостью.

 

Понятие «недвижимое  имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи  с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой  практике недвижимость – это земля  как физический объект, а также  все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к  ней, не зависимо от того, имеют ли они  природное происхождение или  созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с  имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

К недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты.

В законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым  признакам, а по целесообразности распространения  на них специального правового режима, установленного для действительно  недвижимых вещей.

Недвижимость  включает в себя не только понятие  физического или материального  объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость  как товар с экономической  точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и  возникает рынок недвижимости. Рынок  недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что в связи  с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности, т.е. определение стоимости  объекта недвижимости.

Так как, оценка недвижимости это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого  имущества и в то же время –  необходимый момент при совершении практически любой операции с  недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием  решений о реализации проектов строительства  объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал  и т.д., то ее оценка довольно сложный  процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

В связи с  актуальностью темы работы, целью  работы является закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных  актов и специальной экономической  литературы, проведение расчетов по определению  стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами  курсовой работы являются:

1. Рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости;
2. Изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
3. Описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;
4. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта на конкретном примере.

Объектом  исследования является оцениваемое  складское помещение, находящееся  в г. Кола на улице Привокзальной. Предмет – методика оценки объекта  недвижимости, с целью определения  его текущей рыночной стоимости.

Методологическую  основу работы составили три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. метод сравнения;
2. затратный метод;
3. метод капитализации доходов.

Теоретическая основа курсовой работы – пособия  и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в  недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, А.Г. Грязновой, Н.Н.Кузьминова, Н.Е. Симионовой, Е.И. Тарасевича и др.

Практическая  значимость работы состоит в том, что при подробном рассмотрении продажной стоимости сопоставляемых объектов можно не только определить стоимость оцениваемого объекта, но и получить данные о динамике цен  на недвижимость, что даст более  объективную оценку по сравнению  со службой статистики.

 

 

               1.ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ОСНОВНЫЕ

                            ПРОБЛЕМЫ ЕЕ ОЦЕНКИ

 

1.1 КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Недвижимое  имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое госрегулирование сделок с недвижимостью.
• способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

• полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
• фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
• стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
• неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
• ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение);
• обособленные водные объекты;
• многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

 

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

1. здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
2. обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
3. инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
4. стационарные сооружения благоустройства территории участка;
5. элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

 

6. другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

 

 

	ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Земля		Жилье			Нежилые помещения
– свободные земельные участки (под  застройку или другие цели использования  поверхности земли); – природные комплексы (месторождения  и т.п.) для их эксплуатации и др.		– элитное жилье; – типовое жилье; – городское, загородное жилье и др.			– офисные помещения; – складские помещения; – торговые помещения; – производственные помещения и др.

 

 

 

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что  способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	– для жилья: дома, коттеджи, квартиры; – для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; – для производственной деятельности: фабрики, заводы; – для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; – для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных  и административных учреждений
по целям владения	– для ведения бизнеса; – для  проживания владельца; – в качестве инвестиций; – в качестве товарных запасов  и НЗП; – для освоения и развития; – для потребления истощимых  ресурсов
по степени специализации	– специализированная – которая в  силу своего специального характера  редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев, когда  она реализуется как часть  ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие  и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными  особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; – неспециализированная –  вся другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в  существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	– введенные в эксплуатацию; – требующие реконструкции  или капитального ремонта; – незавершенное строительство
по воспроизводимости в натуральной форме	– не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; – воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

 

 

Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента  различных видов недвижимости в  конкретный момент времени.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий  объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время это:

1. квартиры и комнаты;
2. помещения и здания под офисы и магазины;
3. пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
4. свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
5. складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса  предприятий и организаций (в  частности, приватизируемых) что существенно  влияет на их стоимость.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две  формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная  стоимость обусловлена совокупностью  естественных и общественных свойств  и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также  естественными и общественными  свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие  и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы  формируют потребительную стоимость  объекта недвижимости.

Меновая стоимость  возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения  выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение  стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма  проявления меновой стоимости –  цена, которая отрешает суммарное  действие всех рыночных факторов, где  на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, например:

1. Происхождение:
• естественные (природные) объекты;
• искусственные объекты (постройки).
2. Назначение:
• свободные земельные участки (под застройку или другие цели);
• природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;
• постройки (для жилья, офиса, торговли и сферы платных услуг, промышленности);
• прочие.

3) Масштаб:

• земельные массивы;
• отдельные земельные участки;
• комплексы зданий и сооружений;
• жилой дом многоквартирный;
• жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);
• секция (подъезд);
• этаж в секции;
• квартира;
• комната;
• летняя дача;
• комплекс административных зданий;
• здание;
• помещение или части зданий (секции, этажи).

4) Готовность к использованию:

• готовые объекты;
• требующие реконструкции или капитального ремонта;
• требующие завершения строительства.

Недвижимое имущество
Физический объект
Местоположение Площадь и границы Объем Размер (высота, длина, ширина) форма	ландшафт залежи ископаемых тип почвы физические характеристики внешняя среда
Объекты экономических отношений
Товар Капитал в вешней форме Издержки содержания Финансовый актив	Полезность Доходность Ликвидность стоимость	цена налогообложение инвестирование спрос и предложение
Объект правовых отношений
право собственности (владеть, пользоваться, распоряжаться).		Вешные права (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного введения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, траст и иные права).
Объект общих социальных отношений (земля)
Место обитания людей всех поколений Невосполнимый природный  ресурс Пространственный базис  размещения других объектов Защищается на благо всех людей Основа свободы и независимости		Условие жизни людей Источник благ Престижность владения Основа гордости и славы Многофункциональное значение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

          1.2 СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА          

                                       НЕДВИЖИМОСТИ

 

Успех бизнеса  в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством  информации, на основе которой принимаются  ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе  рыночной, сегодня являются как предметом  отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом  самостоятельного бизнеса.

Изучая историю  функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно  прийти к выводу о том, что недостаточное  внимание, уделяемое качеству аналитической  работы, является одной из главных  причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным  примером является кризис на рынке  недвижимости США в конце 80-х и  начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело  к перенасыщению рынка и, соответственно, не востребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовались оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других – обосновать получение кредита, а третьих – о разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.

Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными  данными местных рынков, как правило, имело результатом появление  необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них  инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитных организаций  сформировался устойчивый синдром  недоверия к любым проектам и  рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не достаточными) для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.

 

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

               1.3 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ

                             СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Выделяют  три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

4. метод сравнения;
5. затратный метод;
6. метод капитализации доходов.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.

При наличии  достаточного количества достоверной  рыночной информации, для определения  стоимости методом сравнения  продаж допускается применять методы математической статистики и методы введения корректировок (поправок), где  применяются количественные и качественные методики.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод  оценки недвижимости реализуется в  следующей последовательности:

1. определение стоимости участка земли;
2. определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
3. определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
4. определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого  для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие  восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли  предпринимателя.