Организация проведения государственной кадастровой оценки земель

Введение

1.Правила кадастровой оценки  земель

1.1.Понятие, цели кадастровой оценки  земель

1.2.Нормативно-правовое регулирование  процедуры кадастровой оценки  земель

1.3.Структура земель в Российской  Федерации

1.4.Виды разрешенного использования  земель 

1.5.Кадастровая стоимость земель. Удельный показатель кадастровой стоимости

2.Организация проведения государственной  кадастровой оценки земель

2.1.Кадастровая оценка земель  сельхозназначения (№145 от 04.07.2005)

2.2. Кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов

2.3.Кадастровая оценка земель водного фонда (№ 99 от 14.05.2005)

2.4.Кадастровая оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики (№ П/49 от 20.03.2003)

2.5.Кадастровая оценка земель поселений (от 17 октября 2002 г. N П/337)

2.6.Кадастровая оценка земель  лесного фонда (от 17 октября 2002 г. N П/336)

2.7.Кадастровая оценка земель  садоводческих, огороднических и  дачных объединений (от 26 августа 2002 г. N П/307)

Заключение

Список литературы

 ВВЕДЕНИЕ

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привило к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой – либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда и производства.

Объектом государственного земельного кадастра является единый земельный фонд Российской Федерации. 
 
Предметом земельного кадастра является создание и функционирование государственной многоцелевой системы необходимой и достоверной информации о природном положении земельного фонда. 
 
Государственный земельный кадастр обеспечивает необходимые условия для достижения следующих целей: 
– регулирование земельных отношений и процессов землепользования; 
– планирование инвестиционной и налоговой политики; 
–осуществление различных видов планирования и проектирования в области использования и охраны земель (землеустройство, планировка и т. д.); 
– оценка хозяйственной и иной деятельности субъектов земельных прав; 
– создание оперативного и устойчивого земельного оборота; 
– обеспечение защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;юридическим и физическим лицам (пользователям) для информационного обеспечения оборота земли. 
– обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета; 
– ведение государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной; 
– планирование и регулирование использования земельных ресурсов; 
– осуществление оценки земель, установления обоснованной платы за землю; 
– обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
 
В связи с этим, задачами ведения государственного земельного кадастра является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости. 
 
В настоящее время самыми ценными землями являются земли поселений, которые дают значительную часть от общей суммы земельных платежей. Следовательно, определение кадастровой стоимости земель поселений и их дифференциация по территориальным зонам играют важную роль как основные источники пополнения бюджетов. 
 
Задачи: изучение законодательной базы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение методов и организацию проведения кадастровой оценки земель,. 
 
Объектом изучения является система оценки и учета земель в рамках рыночной экономики. 
 
Предметом изучения является процесс кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости, как база для последующих мероприятий по эффективному управлению земельными ресурсами.

1.Правила кадастровой оценки  земель.

Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 31"Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" 

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет: 
Утвердить прилагаемые Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель

1. Настоящие Правила определяют  порядок проведения государственной  кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. 
          2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

3. При государственной кадастровой  оценке земель принимаются во  внимание сервитуты, а также иные  ограничения (обременения) прав пользования  землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

4. Государственная кадастровая  оценка земель основывается на  классификации земель по целевому  назначению и виду функционального  использования.

5. Государственная кадастровая  оценка земель городских и  сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

6. Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

7. Государственная кадастровая  оценка иных категорий земель  вне черты городских и сельских  поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

8. В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная кадастровая  оценка земель проводится с  учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

10. Органы исполнительной власти  субъектов Российской Федерации  по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

11. Методические и нормативно - технические  документы, необходимые для проведения  государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

12. Споры, возникающие при проведении  государственной кадастровой оценки  земель, рассматриваются в судебном  порядке.

1.1.Понятие, цели кадастровой оценки земель.

Кадастровая оценка земли – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. 
           Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи. 
           Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. 
Государственная кадастровая оценка земель (далее ГКОЗ) - является комплексом административных и расчетно-экономических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от его категории, вида использования, местоположения и прочих физических и экономических характеристик. Работы по государственной кадастровой оценке земель проводятся  в целях создания налогооблагаемой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков, внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН), являются общедоступными (статья 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре)).

      В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

• в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;
• для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
• для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
• для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

1.2. Нормативно-правовая  процедура кадастровой оценки  земель.

Основу кадастровых отношений составляет законодательство РФ в этой сфере, которое состоит из:

Конституции РФ — ее нормы служат правовой основой развития российского законодательства в целом, в систему которого входит и настоящий закон. Она имеет высшую силу и прямое действие.

Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ, Водного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ — указанные кодексы регулируют правоотношения сторон, касающиеся предмета регулирования комментируемого закона, а именно: объектов недвижимости. Сведения же об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

Кадастровая оценка регламентируется следующими правовыми актами: Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», Земельным кодексом РФ, Постановлением Правительством №316 «Правила проведения Государственной кадастровой оценки земель», Распоряжением Правительства Москвы от 3 мая 2007г. №823-РП //.

Нормативно-правовая база

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая, 31 глава). 

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 01.07.2011 № 169-ФЗ). 

 
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».

 
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (в ред. от 30.06.2010 № 478).   

 
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 28.06.2007 № 215 «Об утверждении административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «организация проведения государственной кадастровой оценки земель».

 
6. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2005 № 145 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».

 
7. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».

 
8. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 26.08.2002 № П/307 «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений».

 
9. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (в ред. от 11.01.2011 № 3).

 
10. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49 «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения».

 
11. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 23.06.2005 № 138 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов».

 
12. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 14.05.2005 № 99 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда».

 
13. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.02.2011 № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

 
14. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 21.02.2011 № 53 «Об утверждении порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления из этого фонда». 
 

15. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.05 2012 N 263 (в ред. от 16.05.2013 N 259) 

16. Административный регламент предоставления Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии государственной услуги по предоставлению сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки, утвержденный приказом Минэкономразвития от 12.04.2013 №190. 

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Она начинается с разработки и утверждения следующих трех документов:

-          распорядительный документ Росреестра об организации проведения государственной кадастровой оценки земель в субъектах РФ;

-          распорядительный документ территориального Управления Росреестра об организации проведения государственной кадастровой оценки земель в субъекте РФ с указанием даты ее проведения;

-          акт органа исполнительной власти субъекта РФ о проведении государственной кадастровой оценки земель в субъекте РФ с указанием даты ее проведения.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (в ред. от 16.05.2013 № 259) 

1.3.Структура земель  РФ.

Под земельными ресурсами понимается вся земля (т.е. вся территория) в пределах определенных границ. Земельные ресурсы Российской Федерации - это вся ее территория, т.е. вся земля в пределах государственных границ страны. Хотя отдельные части земельных ресурсов в каждый конкретный момент могут быть объектами собственности и пользования различных субъектов, в целом они являются единым природным объектом. И как таковые они обладают различными природными качествами и свойствами, представляющими народнохозяйственный интерес, которые в связи с этим целесообразно использовать определенным образом, т.е. в народнохозяйственных целях. 
С этой точки зрения земельные ресурсы подразделяются на семь целевых категорий, закрепленные в земельном законодательстве (ст. 7 ЗК РФ), а именно:

I. Земли сельскохозяйственного  назначения. Включают в себя:

- сельскохозяйственные угодья

- пашни

- сенокосы

- пастбища и многолетние насаждения

- земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными  дорогами и с/х. зданиями

- дачные участки

II. Земли поселений. Это земли в пределах городской или поселковой черты. Для оценки очень сложны т.к. они неоднородны. Обеспечивают до 80% «земельных» платежей в бюджет.

III. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, и т.д. Земли, расположенные  за чертой поселений и отведенные  предприятиям для хозяйственной  деятельности. Введены в гражданский  оборот.

IV. Земли особо охраняемых территорий. Земли, на которых установлен  особый режим охраны. Курорты, санитарные  зоны, зоны вдоль авто- и железных  дорог. За пределами поселений.

V. Земли лесного фонда. Земли, покрытые лесной растительностью или предназначенные для её восстановления.

VI. Земли водного фонда

VII. Земли запаса. Находятся в государственной или муниципальной собственности. Могут вводиться в гражданский оборот только при смене категории.

В соответствии с основным целевым назначением упомянутых частей земельных ресурсов земельным законодательством установлен и правовой режим их использования в народном хозяйстве. 
           К землям сельскохозяйственного назначения отнесены земельные участки, используемые или по своим природным качествам пригодные для использования в сельском хозяйстве, т.е. для производства сельскохозяйственной продукции. 
            Землями населенных пунктов считаются земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений (городов, поселков, сельских населенных пунктов). Основное целевое назначение этих земель - удовлетворение градостроительных потребностей этих населенных пунктов. 
            Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения представляют собой участки земельного фонда, предоставленные юридическим или физическим лицам для осуществления специальных задач в промышленности, на транспорте, в энергетике и других отраслях народного хозяйства. Основное целевое назначение земли в этих сферах народного хозяйства - служить операционным базисом для размещения и функционирования промышленных и иных предприятий и объектов. 
              Землями лесного фонда признаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые им, но предоставленные или предназначенные для ведения лесного хозяйства. Лес представляет собой очень ценное природное сырье для промышленности, является энергетическим источником, местом отдыха граждан, играет роль "легких" для населенных пунктов и т.п. и нуждается в связи с этим в установлении особого правового режима его использования. 
                К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли по берегам водоемов (прибрежные полосы), необходимые для их обслуживания. 
                К категории особо охраняемых территорий относятся земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, имеющие статус особо охраняемых территорий, в силу их специфической роли и особого значения в жизни общества. Они служат удовлетворению духовных, биологических, эстетических и иных потребностей граждан. 
                Землями запаса считаются все участки, не предоставленные в собственность или пользование физическим или юридическим лицам или изъятые у них по основаниям, предусмотренным законодательством, за исключением специально формируемого фонда перераспределения земель.

1.4.Виды разрешенного использования земель.

Все земли, помимо целевого назначения имеют определённый, документально закреплённый, вид разрешённого использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причём, вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий, например, личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных землях и на земле населённого пункта.

Понятие разрешенного использования земельного участка ЗК РФ не определено, и в науке единое мнение по этому поводу также отсутствует .

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 ЗК РФ. В соответствии с данной статьей правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ о делении земель по целевому назначению, «согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства».

Смысл данного принципа можно трактовать следующим образом: целевое назначение земель (и, соответственно, требования к целевому использованию земель) определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование — дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

Видов разрешённого использования земельных участков очень много. Земли, находящиеся в частной собственности, в большинстве случаев используются под:

-сельскохозяйственное производство,

-личное подсобное хозяйство (полевой  или приусадебный участок),

-садоводство или огородничество,

-дачное строительство,

-крестьянско-фермерское хозяйство,

-индивидуальное жилищное строительство.  

    На первый взгляд, некоторые виды разрешённого использования очень близки, однако каждый имеет принципиальные отличия. Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества так же можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жильё, но право регистрации в нём не предусмотрено.  

А вот участки под индивидуальное жилищное строительство (предусматривающие регистрацию, прописку) обязательно должны быть застроены, нельзя просто развести там огород или организовать сад. 

На земле крестьянско-фермерского хозяйства собственник обязан (в других видах пользования – это не обязанность, а право) вести сельскохозяйственную деятельность (сажать овощи, выращивать фрукты, разводить скот т.п.), он должен быть зарегистрированным частным предпринимателем и ежеквартально отчитываться о доходах в налоговых органах. 

Имеющий в собственности землю, может изменить вид её разрешённого использования. Для этого требуется обратиться в местную администрацию с ходатайством, пояснить причину изменения целевого назначения земельного участка предоставить документы, удостоверяющие личность,кадастровый план и правоустанавливающие документы на землю.  

Далее вопрос изменения вида использования земли подлежит обсуждению на публичных слушаниях (не позднее месяца со дня обращения), по результатам которых местная администрация либо разрешает, либо отказывает в выборе данного вида целевого использования земли.  

Разрешение главы местной администрации на выбор определенного вида использования земельного участка является основанием для внесения изменений в кадастровый план. Все расходы по организации этого процесса несёт собственник земли....

Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения представлен в таблице №1.