Основания прекращения права собственности на землю

Оглавление

Введение

Земля - первоначальный источник всякого богатства. Это обстоятельство определяет ее экономическое, политическое и социальное значение. Пожалуй, самое главное - то, что земля является основой жизни и деятельности человеческого общества.

Земля - главный объект хозяйственной деятельности человека. В качестве природного объекта земля выполняет две важнейшие функции: выступает как средство производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственно-территориальный базис - место размещения зданий, строений и сооружений. Она существует без всякого содействия со стороны человека как всеобщее условие и предмет человеческого труда.

Земля - территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это принципиально важное свойство земли отражено в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Подход к земле как к объекту правоотношений основан на принятии ее не только в качестве охраняемого природного объекта, важнейшей составной части природы, природного ресурса, используемого в качестве средства производства.

Она представляет особую ценность для участников хозяйственного оборота как объект недвижимого имущества.

Значение земельных ресурсов в жизни общества трудно переоценить. С одной стороны, земля - это базис, основа различных экономических отношений. С другой - объект природы, один из ее ценнейших элементов, который требует бережного отношения.

Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Возникновение и прекращение прав на землю представляет собой процесс, содержанием которого является установленная законом упорядоченная система фактических и юридических действий и событий, находящихся в заданной законом последовательности и направленных на достижение конкретного правового результата - возникновение субъективного права на земельный участок у определенного лица, изменение этого права или его прекращение.

С определенными трудностями при реализации положений законодательства о возникновении, изменении и прекращении прав на землю сталкивается и правоприменительная практика. Поэтому представляется важным как с теоретической, так и с практической точки зрения рассмотрение процесса возникновения, изменения и прекращения прав на землю, включающего в себя не только отдельные юридические факты (или составы), влекущие за собой соответствующие правовые последствия, но и порядок, процедуру возникновения, изменения и прекращения данных прав.

Целью настоящей работы  является  изучение оснований  возникновения и  прекращения  прав на  земельные  участки. В связи с  этим в  работе поставлен ряд  задач:

- рассмотреть  основания  возникновения  прав на  землю;

- изучить особенности  возникновения  права частной  собственности  на землю;

- проанализировать  основания  прекращения  прав  на  землю;

- рассмотреть  основания  изъятия  земельного  участка  у  арендатора.

Теоретическую основу исследования  составили работы  В.К. Андреева,  А.П. Анисимова,  Г.А. Волкова,  Е.В. Ельникова, И.А. Иконницко,  Л.В. Санникова  и  др.

Нормативную основу исследования составили  нормы  действующего гражданского   и земельного законодательства. 

В  работе изучены  и проанализированы  материалы судебной  практики  Высшего  арбитражного   суда  РФ  и арбитражных  судов  субъектов РФ.

1. Возникновение  прав  на  землю

1.1. Основания возникновения  прав на  землю

Перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ1. Анализируя данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться:

1) договор или иная  сделка;

2) акт государственного органа или органа местного самоуправления;

3) судебное решение, установившее  право на земельный участок;

4) приобретение имущества  по основаниям, допускаемым законом.

 Рассмотрим подробнее  данные основания.

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

 Под актами государственных  органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, следует подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.2.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются:

1) гражданам и юридическим  лицам в собственность или  аренду;

2) государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное (срочное) пользование;

3) гражданам и юридическим  лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ3.

Право на бесплатное приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не распространяется на иностранных граждан и лиц без гражданства. Названным лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ4.

Статья 29 ЗК РФ определяет круг органов, осуществляющих предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К ним относятся исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков.

В соответствии со статьей 214 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Под органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов следует понимать прежде всего соответствующие органы исполнительной власти.

На уровне субъектов РФ своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ, конституциями, уставами, законами субъектов РФ, другими актами регионального законодательства.

Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

 Решение суда общей  юрисдикции или арбитражного  суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием  для государственной регистрации  установленного судом права на  земельный участок.

 Что касается приобретения  земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь  в качестве примера можно привести  приобретение права собственности  на земельный участок в силу  приобретательной давности (ст. 234 ГК  РФ)5.

 Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Право на земельный участок, приобретенное участником земельных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающими документами.

 В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»6.

 Статья 26 ЗК РФ основана  на общем требовании о государственной регистрации прав на земельные участки как недвижимое имущество и сделок с ними.

 Документами, удостоверяющими  права на земельные участки, согласно  Федеральному закону «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»7 являются документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9).

 Поскольку согласно  ст. 12 упомянутого Федерального закона  права на недвижимое имущество  и сделки с ним подлежат  государственной регистрации в  Едином государственном реестре  прав, данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. При этом неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о: принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

 Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

Между тем статьи 30 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации регламентируют предоставление земельного участка впервые, в то время как законные владельцы земельных участков открыто и добросовестно владеют ими в нескольких поколениях на правах наследуемого владения.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»8 государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и (или) юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность9.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ФЗ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами10.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Таким образом, права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

1.2. Возникновения права  частной собственности на землю

Частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации - как гражданским, так и земельным. Собственность граждан и юридических лиц на землю должна быть получена в результате юридических фактов, так как законом установлено, что если земля не находится в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, то является государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ; п. 1 ст. 16 ЗК РФ)11.

Право собственности на земельный участок может возникнуть в связи с наступлением как общих оснований, установленных ст. 8 ГК РФ, так и оснований специальных норм, определяющих возникновение отдельных видов прав. Вместе с тем справедливо отмечается, что не все юридические факты подходят в качестве оснований возникновения земельных прав. Так, не могут они возникнуть, например, вследствие причинения вреда другому лицу, неосновательного обогащения, в результате создания произведений науки, «нельзя приобрести земельный участок, создав его как новую вещь» и др. Некоторые авторы предлагают разграничить понятия «основание» и «способ» приобретения права собственности. Под способами приобретения понимаются фактические действия, с которыми закон связывает возникновение права собственности; основаниями приобретения считаются юридические факты и (или) события12.

Право собственности граждан на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ. С.А. Боголюбов отмечает, что, по всей вероятности, не следует исключать сделки с земельными участками, которые прямо не предусмотрены законом13. Однако, как подчеркивает Н.А. Сыродоев, «если участие в обороте иных объектов гражданских прав презюмируется, то в отношении земли действует особое правило. В соответствии со ст. 129 ГК РФ устанавливаются случаи оборотоспособности земельных участков, то есть по смыслу ГК РФ можно заключить лишь сделки, предусмотренные законом». Отсюда делается вывод, что права на земельные участки возникают далеко не по всем основаниям. Так, исходя из положений ГК РФ и ЗК РФ, в качестве оснований могут выступать: акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены в качестве оснований возникновения прав на землю; договоры и другие сделки, предусмотренные законом; приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом (например, в случае перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на расположенные на нем строения и сооружения); судебные решения.

Основаниями возникновения земельных прав и обязанностей п. 1 ст. 8 ГК РФ признает юридически значимые факты, в качестве которых могут выступать либо события или волевые действия, непосредственно не направленные на юридические цели, но с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий, либо непосредственно направленные на возникновение или прекращение правовых отношений юридически значимые действия граждан юридических лиц. Последние, в свою очередь, подразделяются на односторонние и двусторонние сделки (договоры), административные акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Для земельного права, в отличие от гражданского, не имеют значения в качестве правоустанавливающего юридического факта правонарушения, связанные с причинением вреда другому лицу и неосновательным обогащением14.

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости (п. 1 ст. 25 ЗК РФ). Анализ норм глав 14, 17 ГК РФ позволяет сделать вывод, что право собственности на землю гражданином или юридическим лицом может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, который имеет частного собственника. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, в случае реорганизации юридического лица - к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Граждане или юридические лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 260 ГК РФ).

Предоставление земельного участка относится к исполнительно-распорядительным функциям органов государственной власти и местного самоуправления, поскольку связано с правом предоставления земельных участков, т.е. компетенцией (ст. 9 - 11 ЗК РФ), так как выражает правомочие распоряжения собственника. В соответствии с п. 10 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. При этом имеется оговорка о том, что порядок распоряжения данными землями до разграничения государственной собственности осуществляется органами местного самоуправления и определяется Правительством РФ15.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции. Однако принятию такого решения предшествует совершение ряда юридических действий, которые в совокупности образуют сложный юридический состав, приводящий к возникновению права частной собственности на земельные участки.

Приведенный перечень правоустанавливающих юридических фактов не является исчерпывающим. Из смысла ст. 8 ГК РФ вытекает, что возникновение гражданских прав и обязанностей обусловливается наличием как определенных юридических фактов, предусмотренных законом, так и действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Особым основанием возникновения права частной собственности на землю граждан и юридических лиц является приватизация земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Ее основу составляют специальные нормативные правовые акты, регулирующие проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель была передана в частную собственность граждан и юридических лиц на основании актов о приватизации. Отсутствие в Земельном кодексе РФ понятия приватизации как юридического факта перехода земель из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц вовсе не означает отказа от этой идеи, которая нашла закрепление в положениях Кодекса, регулирующих, например, приобретение в собственность земельных участков гражданами, имеющими титул права постоянного (бессрочного) пользования (п. 5 ст. 20).

Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является самостоятельным способом приватизации. Он основан исключительно на нормах земельного законодательства. К приватизации земельных участков, основанной на ст. 30 - 34 ЗК РФ, нормы Закона о приватизации государственного и муниципального имущества не применяются. Приватизация гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, а также приобретение гражданами и юридическими лицами земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, являются основными способами приобретения права частной собственности на землю16.

Рассмотрим несколько правовых конструкций, когда добровольность волеизъявления субъекта для приобретения им права собственности на земельный участок законодатель не предусматривает вообще.

В первом случае речь пойдет о возникновении общей долевой собственности граждан - собственников жилых помещений на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

Первоначально п. 3 ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»17 (далее - Закон № 189-ФЗ) было установлено, что если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен такой многоквартирный дом.

В связи с тем, что конституционность таких норм вызывала сомнение, заинтересованные лица обратились в Конституционный Суд Российской Федерации. Последний указал, что часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в этом доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствует Конституции Российской Федерации. До внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Эти заявления являются основанием для формирования земельного участка и его кадастрового учета18.

Из этого следует, что в случае направления заявления в уполномоченный орган публичной власти одним собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок возникает сразу у всех правообладателей квартир и иных помещений, причем без их согласия и даже уведомления. Можно предположить, что граждане едва ли будут в восторге от такого нововведения, поскольку возникновение у них права общей долевой собственности в реальности повлечет для них, главным образом, лишь обязанность по уплате земельного налога. Примечательно здесь также и то, что в отличие от юридических лиц, имеющих выбор принудительного титула прав на земельный участок (собственность или аренда), для граждан нет и такой возможности.

Интересно, что для граждан - собственников квартир в многоквартирном доме право собственности на земельный участок, на котором расположен дом, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета, даже если в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка обратился только один правообладатель жилого или нежилого помещения в этом доме. Отказ же от права на долю в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, как в индивидуальном порядке правообладателем помещения в многоквартирном доме, так и коллективно на основании решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме, законодательством прямо не предусмотрен.

Из пункта 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно сделать вывод о том, что право на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, неразрывно связано и следует за правом собственности лица на помещение в многоквартирном доме. Таким образом, прекратить право на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, нельзя, не прекратив право собственности на помещение в этом доме.