Основные методы оценки недвижимости

Содержание

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………....3

ГЛАВА 1.  ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ………………………………….5

1. Основные понятия оценки недвижимости ………………………...5
2. Описание процесса оценки………………………………………….6

ГЛАВА 2.  ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ……...9

   2.1.    Классификация методов оценки …………………………………….9

   2.2.    Нормативный  метод…………………………………………………10

   2.3.    Затратные  методы……………………………………………………12

   2.4.    Сравнительные  методы……………………………………………...18

   2.5.    Доходные  методы……………………………………………………22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………………30

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………….32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней  связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют  ли они природное происхождение  или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок  территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так  же подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

В Российском законодательстве понятие  недвижимости включает приравненные к  нему движимые вещи. Не по родовым или  видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для  действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или  материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных  отношений.

Недвижимость как товар с  экономической точки зрения имеет  двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается  либо сам объект, либо предоставляемые  им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и  возникает рынок недвижимости. Рынок  недвижимости - это определенный набор  механизмов, по средствам которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку  объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора  или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что  различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в России , то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

 

ГЛАВА 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

1. Основные понятия  оценки недвижимости

 

   Оценка недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта. В прикладном плане под оценкой недвижимости понимается процесс формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного объекта недвижимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки (как вариант — ко времени предполагаемой с объектом оценки операции) с учетом складывающихся условий.

Из приведенных выше определений  следует: оценка недвижимости — это: адресный процесс, нацеленный на конкретный объект недвижимости, с учетом его типа и характеристик (физических, структурных, технологических, правовых и др.), его окружения, в том числе пространственного, экологического, социального и экономического; 
процесс, привязанный к типу операции, которую предполагается провести с оцениваемой недвижимостью (например: купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.); 
процесс, привязанный к определенному моменту времени; чаще всего за такой установленный стандартами профессиональных оценщиков момент принимается время проводимой оценки; в ряде случаев приходится ориентироваться на будущее время — время намеченной операции с недвижимостью (при оценках в рамках анализа проектов развития, для залоговых операций и др.); субъектно-ориентированный процесс, т.е. привязанный к заказчику как одному из множества участников предполагаемой операции с оцениваемой недвижимостью, а также к специалисту, проводящему заказанное оценивание; регламентированный процесс, порядок и условия которого (например, четкое следование определенным нормам и правилам, стандартам и процедурам, договорным положениям) устанавливаются законодательством и руководствами профессиональных общественных организаций, согласовываются его участниками — заказчиком и оценщиком; процесс, развивающийся в складывающихся внешних условиях, имеющий свои стадии со своими промежуточными и конечными результатами, учитывающими возможную динамику ситуаций; процесс, носящий достаточно сложный расчетно-аналитический характер и соответственно связанный с обработкой значительных объемов информации и определенными компьютерными расчетами, аналитическими сравнениями и выбором.

 

1.2. Описание процесса оценки

 

Процесс оценки - логически  обоснованная и систематизированная  процедура последовательного решения  проблем с использованием известных  подходов и методов оценки для  вынесения окончательного суждения о стоимости. 
          Определение стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности. 
     На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты. 
     Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.

Четвертый этап в процессе оценки заключается в расчете стоимости объекта и методическом обосновании результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.п.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только конкретное значение стоимости,   но  и  некоторые  пределы  оцененной  стоимости  или даже  более  сложные аналитические зависимости.

Таким образом, процедура  оценки включает в себя следующие этапы: 
- установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; 
- описание объекта, исследование состояния и выделение особенностей; 
- изучение документации на объект оценки, предоставленной Заказчиком; 
-    интервью с представителем Заказчика;

- анализ рыночной информации (истории, текущей конъюнктуры и тенденций); 
-    выбор подходов к оценке стоимости;

- определение рыночно обоснованной величины арендной ставки для объекта; 
- составление письменного отчета об оценке рыночной арендной ставки (платы за пользование).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2.  ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ       

 

2.1. Классификация методов  оценки

 

На основе анализа зарубежного  опыта, публикаций в методической литературе и периодике, международных стандартов, отечественных разработок и нормативно-законодательной  документации, а также в развитие выше изложенной унифицированной системы  базисов оценивания систематизируем  методы оценки объектов недвижимости в рамках следующих четырех групп: 

 I.Нормативные методы.

II. Затратные методы:

- методы балансовой стоимости.

- методы восстановительной стоимости.

- методы замещения.

III. Сравнительные (аналоговые) методы:

- метод восстановительной стоимости по аналогам.

- метод сравнения.

- метод инвестиций.

IV. Доходные и  другие (комбинированные) методы (использующие   данные о будущих затратах и доходах):

- метод капитализации прибыли.

- метод приведенного чистого дохода.

- метод подрядчика.

- метод остатка.

- метод предпринимательской оценки.

 

                     

 

     2.2.  Нормативные методы

 
     Нормативные методы предназначены для оценки объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. Действенность нормативных методов обеспечивается строгим регламентирующим характером соответствующих нормативно-законодательных документов федерального и муниципального уровней. Так, начиная с постановления Правительства Российской Федерации от 25 февраля 1992 г. № 112 (и в серии последующих нормативных федеральных правительственных актов и детализирующих их в привязке к местным условиям актов региональных властей) установлен порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли. Последняя, в частности (не затрагивая исторически болезненную для России проблему свободной купли-продажи земли), предназначена для применения в важных ситуациях обеспечения экономического регулирования земельных отношений, например, при передаче земли в собственность гражданам, при установлении коллективно-долевой собственности на землю, при передаче земельных участков по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в ряде других случаев. При этом правила установления нормативной цены земли для конкретных земельных участков связаны с обоснованием и принятием жесткого однозначного алгоритма. 
  При использовании нормативных схем местным органам власти могут быть предоставлены различные специальные регулирующие права, например: 
при операциях купли-продажи земельных участков (в том числе продажи прав долгосрочной аренды городских земель) на конкурсной основе — право повышать их нормативную цену, но не более чем на нормативно фиксированный процент (например, 50%); при продаже земельных участков на аукционах и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок земельных участков — право не ограничивать их цену и т. д.

Так, в соответствии с  Законом Российской Федерации "О  плате за землю" и начиная с  распоряжения мэрии Москвы от 31 марта 1992 г. № 173-РВМ с 1 января 1992 г. пользование городской землей в Москве является платным. Территория Москвы разделена на 69 территориально-экономических зон (плюс некоторое количество специфического характера подзон); изначально для них установлены базовые ставки ежегодной арендной платы и земельного налога, которые регулярно индексируются для всех выделенных зон и подзон. Землевладельцы и землепользователи, наделенные правом бессрочного пользования землей, облагаются ежегодным земельным налогом в размере, кратном базовой ставке (например, в размере 100%). Наравне с этим установлены нормативные льготы по арендной плате для различных категорий пользователей (например, в размере 50% и менее от базовой ставки).

Нормативный подход применяется  также в ряде случаев для оценки объектов, находящихся в аренде, при реализации права их выкупа. Например, установленный алгоритм нормативной  оценки состоит в умножении общей  площади зданий и помещений, занимаемых соответствующими арендаторами, на нормативную  ставку арендной платы и нормативно заданный коэффициент (К = 3 — для отдельно стоящих зданий и сооружений и К = 2 — для встроенных помещений).

Наиболее известный прецедент  нормативной оценки связан с жилищной приватизацией. Из социальных соображений  приватизация жилья в России проводится бесплатно. (В то же время в мировой  практике известны схемы приватизации муниципального жилья путем его  выкупа с различными условиями и  льготами для жильцов. В частности, в Великобритании процессы выкупа муниципального жилья нацелены, с одной стороны, на повышение качества жизни, а с  другой — на возможности улучшения  содержания жилых домов после  перехода бремени ответственности  за жилье на частного собственника.) Обратим внимание, что бесплатная приватизация и бесплатное предоставление муниципального жилья порождают  интересный феномен на рынках жилья. Приватизированная или полученная бесплатно квартира немедленно "скачком" приобретает потенциальную стоимость на вторичном рынке жилья. И тем самым достаточно ясная социальная политика справедливости становится весьма уязвимой и порождает проблемы типа определения действительно нуждающихся семей и отдельных граждан, защиты от необоснованных льгот, злоупотреблений и т.д. 
    В заключение следует обратить внимание на тот факт, что в законодательстве или соответствующих нормативных документах могут появляться требования не фиксированной или алгоритмически однозначно вычисляемой нормативной оценки, а ориентирования на определенные базисы и методы оценки. Так, например, мы уже отмечали предпочтения, отдаваемые рыночной стоимости объекта оценки в Федеральном законе об оценочной деятельности. Законодательство по бухгалтерской отчетности, в свою очередь, фиксирует методы оценки активов предприятия. 
 
2.3.  Затратные методы

 

Методы балансовой стоимости

Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например имущественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса. 
Иллюстрацией применения метода балансовой стоимости является процедура, зафиксированная во Временных методических указаниях по оценке стоимости объектов приватизации (Приложение 2 к Указу Президента Российской Федерации от 29 января 1992 г. № 66, а также последующие развивающие Указ нормативные акты). Процедура устанавливала порядок оценки имущества приватизируемых государственных и муниципальных предприятий при определении начальной цены предприятия, величины уставного капитала акционерного общества. В состав оцениваемого имущества предприятия включались основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы. При этом для интересующих нас в первую очередь объектов недвижимости: 
определение стоимости основных средств осуществлялось по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной балансовой стоимости на величину износа, исчисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки исходя из норм амортизации основных средств; объекты незавершенного строительства и неустановленное оборудование после инвентаризации оценивались по балансовой стоимости.

Для определения величины уставного капитала акционерного общества из стоимости имущества предприятия, определенного в указанном выше порядке, дополнительно исключались  статьи пассива баланса в части  резерва предстоящих расходов и  платежей, собственных источников финансирования капитальных вложений и доходов  будущих периодов.

Одна из модификаций метода индексированной балансовой стоимости (МИБС) основывается на использовании  аналогичных положений МБС. Однако отдельные статьи баланса пересчитываются  в соответствии с заданными индексами.

Преимущества МИБС по сравнению  с МБС проявляются за счет процедур индексации в условиях ценовой нестабильности (например, в условиях галопирующей инфляции, устойчивых тенденций изменения  валютных курсов), когда оценка в  старых ценах уже никак не соответствует действующим ценам и условиям.

Методы восстановительной  стоимости

В принципе метод восстановительной  стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным  на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные  с оценками по методам балансовой стоимости. 
 
Так, в МБС не учитывается реальный, фактический износ и моральное старение фондов (амортизация начисляется по нормативам). Главный недостаток МБС — оценка материальных активов в старых ценах, существовавших в момент приобретения активов. Хотя в МИБС и осуществляется определенная индексация (как переоценка стоимости отдельных видов основных средств в соответствии с ростом цен на них), эта индексация проводится усредненно и агрегированно — по группам. 
    Оценка по схеме МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывается текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении метода восстановительной стоимости производятся полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически полностью одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно "восстанавливает" данный объект и определяет стоимость такого восстановления. 
     Для учета процессов физического износа, изменяющегося во времени строительного состояния объекта применяется метод остаточной восстановительной стоимости (МОВС). Его содержание в полном объеме повторяет начала МВС, развивая его в направлении учета износа, потери стоимости с течением времени существования объекта. То есть расчет по схеме МОВС восстанавливает данный объект, относя этот процесс к моменту его реализации в прошлом, и корректирует исходную стоимость с учетом изменений за прошедшее до настоящего момента время. 
     Простейшей схемой учета износа объекта является линейная модель, которая уменьшает исходное значение стоимости С_в0, исчисленной методом восстановительной стоимости, пропорционально времени существования t. При этом необходимо также задавать некоторое, нормативным образом установленное, время жизни объекта Т.

Таким образом, линейная модель учета физического износа определяет следующую формулу вычисления текущего значения остаточной восстановительной стоимости C_вt объекта оценки:

C_вt = С_в0 (T – t) / T[1] 
Заметим, однако, что даже в этой простейшей формуле заложены, по крайней мере, две дискуссионные проблемы:

1) справедливость значений  цен, закладываемых в расчет  исходного значения восстановительной  стоимости С_в0. Необходимо соотнести произошедшие изменения цен на различные компоненты объекта в прошлом (в год создания объекта) и настоящем (в год оценки): принять за основу цены настоящего времени шли все-таки ориентироваться на структуру и значения цен прошлого времени с соответствующей их индексацией; 
         2) обоснованность определения нормативного значения времени жизни объекта Т. Так, устанавливаемые строительными или иными нормативами значения времени жизни по различным причинам часто не соответствуют реальным возможностям объекта (например, в силу исключительно качественного или, наоборот, неудовлетворительного содержания объекта). Поэтому наряду с линейными моделями износа возможно применение различного типа нелинейных моделей F(t, T).

Тогда текущее значение остаточной восстановительной стоимости объекта оценки определяется формулой:

C_вt = С_в0 * F (t, T).

 Кроме того, существенные коррективы в оценку значения времени жизни объекта и в модель его физического износа могут вносить проводимые ремонтные работы.

В отечественной практике технической инвентаризации объектов применяются сложные многоступенчатые алгоритмы интегральных оценок физического  износа по данным инвентарных осмотров экспертами отдельных конструктивных компонентов и инженерных систем объекта оценки. Такие оценки сочетают в себе элементы не только нормативных, но и экспертных методов. Это происходит потому, что именно эксперт соотносит свою оценку состояния строительной конструкции или инженерной системы с данными нормативных таблиц износа (а этих таблиц — ограниченное число), принимает решение о необходимых корректировках оценок (чтобы соотнести многообразную реальность с дискретными значениями нормативов). 
    Следует также обратить внимание на происходящие изменения остаточной стоимости объекта оценки в связи не только с физическим, но и с моральным старением. Последнее также может быть учтено с помощью моделей линейного или нелинейного типа (с той же проблемой установления обоснованного значения времени жизни или алгоритмического определения темпов морального старения объекта) либо с помощью экспертов. 
 
Методы замещения

В принципе методы замещения (МЗ) по своему содержанию идентичны  выше представленным МВС. Различие состоит  в том, что в методах замещения  воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается  адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей  постройки в прошлом, в направлении  учета современных требований и  технологических возможностей.

Таким образом, если в методах  восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для  полных копий объектов оценки, то в  методах замещения мы работаем с  замещающими их функциональными копиями.

Этим самым в методологию  оценивания через идею замещения  объектов вносится еще одна экспертная составляющая, которая поднимает  проблему обоснованного выбора функциональной копии оцениваемого объекта. 
Изменения могут быть необходимыми, как, например: исключение выявленных вредных для здоровья строительных материалов (асбест, граниты, другие излучающие материалы), применение по новым нормам безопасности новых материалов, конструкций и систем (исключение пожароопасных пластиковых покрытий, установка современных систем пожаротушения, кондиционирования воздуха и т.д.). Однако изменения могут носить необязательный характер, но отвечающий современным взглядам на комфортность среды обитания (например полная телефонизация всех рабочих мест, кодированный доступ в здание и помещения, подключение к сетям Internet и т.д.). Конечно, сразу же возникает непростой вопрос, насколько необходимы и допустимы изменения при использовании МЗ. В этом, с одной стороны, определенная дополнительная свобода для эксперта-оценщика, а с другой — дополнительная ответственность по доказательности своего выбора при замещении объекта-оригинала его функциональной копией. Последнее может быть также предметом согласованного решения заказчика оценки и эксперта-исполнителя оценки. 
   Метод остаточной стоимости замещения (МЗО) так же, как и рассмотренный ранее МОВС, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения С_з0 в направлении учета в значении текущей стоимости C_зt фактора старения объекта. Здесь работают те же формулы, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости: 
C_вt = С_в0 (T – t) / T и C_вt = С_в0 * F (t, T).

 Как и в МОСВ, в МЗО замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и системами, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и систем.

 
                             

 

 

2.4.  Сравнительные (аналоговые) методы

 
Метод восстановительной  стоимости по аналогам

    Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов "просто" восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) как раз и состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах. 
   В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

     В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее — при рассмотрении МВС и МЗ) диктует необходимость выполнения действий: нахождение современного (построенного недавно) объекта-аналога, получение информации о сметной стоимости объекта-аналога, перенос результатов на оцениваемый объект, 
проведение (при определенных различиях с объектом-аналогом) корректировочных процедур.

   МВСА целесообразно применять при работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства — школьными зданиями, типовым жилищным строительством и т.п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий.

 

Метод сравнения

    Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях. 
    Главным преимуществом МС, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.

    Однако главное преимущество МС одновременно порождает и главную проблему этого метода — наличие достаточной информации — представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.

   Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д.

   Выход из этой ситуации недостаточности аналоговой информации часто связывают с расширением, своеобразным "загрублением" поля поиска, включением в число сравниваемых нескольких отличающихся объектов и условий, но с последующими соответствующими корректировками оценок. Это могут быть те же линейные корректирующие модели или модели с использованием экспертных корректирующих множителей или слагаемых. Тогда определение искомой аналоговой оценки С_cm будет определяться произведением полученной из баз данных стоимостной оценки аналога C_cdb на корректирующий множитель k_i (или иную обоснованную форму комбинации множителей I(k_i)), каждый из которых учитывает свое малое отклонение параметров объекта оценки и намечаемых условий сделки от аналога: 
C_cm = C_cdb * I(k_i).

    В принципе возможная сфера использования МС достаточно обширна. Метод сравнения можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, МС можно применять для оценки пустующих земель, а также для оценки упомянутых выше ординарных объектов недвижимости — школьных зданий, жилых и офисных помещений, складских и малых производственных объектов.

    Итак, идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях. 
    Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.

   Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска объектов-аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду), к удельным показателям (удельные строительные затраты, усредненная ставка арендной платы за 1 кв. м или1 куб. м).