Особенности договора купли-продажи земельных участков

 

Содержание:

 

1.Введение………………………………………………………………………..3

2. Понятие земельного участка…………………………………………………..5

3.Специфика гражданско-правового регулирования земельных участков..  8

4. Особенности договора  купли-продажи земельных участков

4.1 понятие и существенные  условия договора………………………………..12

4.2 права и обязанности  сторон по договору………………………..................16

4.3 исполнения договора………………………………………………………...28

5.Заключение……………………………………………………………………..30

6.Литература……………………………………………………………………..32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                      1.Введение.

 

    Одним из основных  источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете, зависит благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие.

Земельные правоотношения являются сложными и многогранными по своей  правовой природе, каждая отдельная  грань регулируется различными правовыми  нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми  и другими нормами права.

Совершение сделок с  земельными участками является одним  из наиболее динамично развивающихся институтов  земельного права, а стало быть вполне актуальным и спорным вопросом современного права. В особенности, на фоне повсеместно возникающих сложностей при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью, в общем, и с землей, в частности.

Государственной Думой Российской Федерации 25 октября 2001 года был принят Земельный кодекс Российской Федерации,  призванный урегулировать земельные отношения. 

Согласно российскому  земельному законодательству земельный  участок можно продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании  закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте¹.

 Но, как известно,  именно  продажа земель составляет значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.

      В своей  работе я хочу акцентировать внимание на особенностях договора купли - продажи земельного участка.

 В связи с чем,  ставлю перед собой следующую  цель:  раскрыть особенности применения  правового института купли-продажи  в отношении земельных участков  и  охарактеризовать его специфику  на базе современного законодательства  с учетом земельного и гражданского  права.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                

 

 

 

 

 

                               

 

 

                              2. Понятие земельного участка.

 

     Исследование темы было бы верно начать с изучения вопроса о самом земельном участке.

 Действующее законодательство, к сожалению, не содержит определения земельного участка как объекта гражданских прав. Попытки обозначения признаков земельного участка встречаются в актах гражданского и земельного законодательства, т.е. отраслей, содержащих нормы, специально посвященные правовому режиму земельных участков,

Понятие земельного участка, во-первых, дано в ст. 6 ЗК РФ, согласно которой земельный участок есть часть поверхности земли (включая  и почвенный слой), границы которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке.

 Более корректное определение земельного участка как объекта государственного учета и регистрации, по мнению многих авторов,² содержится в ст. 1 ФЗ «О Государственном Земельном  Кадастре». Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный срой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

   В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды России от 25 мая 1994 г, № 160³, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Указанные легальные определения  земельного участка, по мнению большинства  исследователей, требует уточнения  и дополнения, при этом предлагаются достаточно оригинальные дефиниции.

Так, Н.Н. Мисник предлагает следующее определение земельного участка: «земельный участок — это поверхность земли, имеющая территориально-плоскостные границы, описанные и удостоверенные в порядке землеустройства, расположенная в границах соответствующей категории земель и территориальной зоны, и характеризующаяся определенным земельным законодательством целевым назначением и разрешенным использованием»⁴.

Ф.Х. Адиханов определяет земельный участок как «часть поверхности земли, имеющую фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю».⁵

Исходя из анализа рассмотренных  мнений исследователей,  можно выделить следующие признаки земельного участка, которые необходимо включить в его законодательное определение.

Это, во-первых, пространственная сфера земельного участка

как объекта гражданских прав. Ее определяют границы и местоположение.

Во-вторых, все авторы признают необходимость  законодательного закрепления описания и удостоверения границ специально уполномоченными органами.

В-третьих, необходимо включение в  понятие земельного участка указания его целевого назначения и разрешенного использования,

В-четвертых, представляется абсолютно обоснованным включение в понятие земельного участка и иных его принадлежностей, влияющих на его разрешенное использование, кадастровую стоимость (помимо почвенного слоя также древесно-кустарниковой и лесной растительности, градостроительных объектов).

Исходя из анализа законодательного и доктринального определения земельного участка можно предложить следующее определение земельного участка как объекта гражданских прав: «Земельный участок - это часть поверхности земли (включая почвенный слой и иные обособленные объекты недвижимого имущества, в том числе природные объекты, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами}, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом».⁶

 

 

 

              

 

 

 

 

 

3.Специфика гражданско-правового регулирования оборота                  земельных участков.

          Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта и публичным характером регулирования земельных отношений, что отражено в ст. 9 Конституции РФ: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Пределы осуществления собственником земельного участка своих правомочий установлены в п. 2 ст. 36 Конституции РФ и п. 3 ст. 209 ГК РФ: владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно в той мере, в какой их оборот допускается законом, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В то же время Н.А. Сыродоев отмечает, что, несмотря на необходимость специфического подхода в регулировании земельных отношений, включающего публично-правовые элементы, введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте недопустимо.⁷

С вопросом оборотоспособности земельных  участков самым тесным образом связана  одна из актуальных проблем на протяжении последнего десятилетия - нормами какой  отрасли права - гражданского или  земельного должны регулироваться сделки с земельными участками.

Несмотря на то, что данный вопрос, казалось бы, вполне однозначно урегулирован законодательными нормами - ч. 3 ст. 129 ГК РФ и п. 3 ст. 3 ЗК РФ, где прямо закреплено, что имущественные отношения по владению,

пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным, законодательством  о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами, тем не менее, проблема разграничения гражданско-правовых и земельных отношений остается актуальной и по сей день, что подтверждается неуменьшающимся количеством научных исследований.

При этом современными авторами высказываются как явно полярные точки зрения, так и компромиссный  подход в вопросе о возможности  соотнесения частной и публичной  отраслей права.⁸ Так, В.В. Петров, Н.Н, Осокин, Г.В, Чубуков и ряд других ученых считают, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться исключительно нормами земельного права . По мнению В,В. Чубукова, «в отношениях, связанных с землей, должен превалировать публичный интерес над частным, И именно земельное законодательство должно определять пределы включения земли в сферу гражданского оборота».⁹

А. Боголюбов полагает, что  поскольку федеральные законы имеют  одинаковую силу, то Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ равнозначны, однако в регулировании земельных  отношений приоритетным является ЗК РФ, согласно п. 1 ст. 2 данного закона. Поэтому, «для судов общей юрисдикции и арбитражных судов, для профессиональных юристов вопрос (о приоритете норм ) не должен выглядеть спорным».

Абсолютно противоположной  точки зрения придерживаются, в частности, М.И. Брагинский и В.А. Дозорцев, утверждая, что земельное право как самостоятельная  отрасль утратила свое значение и  наличествует тенденция слияния  земельного права с правом гражданским  и воссоздания единого частного гражданского права.¹⁰

       Относительно предмета договора купли-продажи также существует несколько точек зрения.

 

Согласно одной из них, предмет  договора купли-продажи сводится к  товару (его наименованию и количеству), подлежащему передаче покупателю.¹¹ Что, по мнению В.В. Витрянского, противоречит учению о

предмете договора (обязательства).

 О.С. Иоффе указывал, что предмет купли-продажи «неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах».¹² При этом под материальными объектами договора купли-продажи Иоффе понимал продаваемое имущество и уплачиваемую за него денежную сумму, а под юридическими объектами - действия сторон по передаче имущества и уплате денег; под волевыми объектами - индивидуальную волю продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

По мнению М.И. Брагинского, у правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, имеется два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанного лица, а роль объекта второго рода играет вещь, которая в результате такого действия должна быть передана¹³.

В.В. Витрянский считает, что помимо товара (его наименования и количества) предмет договора купли-продажи  охватывает и действия продавца по передаче товара, а также действия покупателя по его принятию и оплате.¹⁴

Объектом купли-продажи земельных  участков, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ, могут быть только земельные  участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. Кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Отмечено, что земельный участок как недвижимость, объект гражданских прав таков, каким он описан и учтен в Государственном земельном кадастре.

Границы земельного участка не только позволяют однозначно идентифицировать его в качестве предмета имущественных отношений, но и

определяют пространство, на которое  распространяются правомочия титульного владельца.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Особенности договора купли-продажи земельных участков.

             4.1 Понятие и существенные условия договора.

 

     Особенности купли - продажи земельных участков регулируются 
правилами, установленными ст. 37 ЗК РФ, а также соответствующими 
нормами ГК РФ, посвященными купле-продаже недвижимости.

Куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения регламентирует 
Федеральный закон Российской Федерации «Об обороте земель 
сельскохозяйственного назначения»,¹⁵ цель которого  избежать

нежелательного раздробления собственности и обеспечить использование  этих земель в сельскохозяйственных целях.

Статья 37 ЗК РФ, посвященная особенностям купли-продажи  земельным участкам, не дает определения  указанного договора. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 454 и ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка можно определить как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как и всякий договор купли-продажи, является консенсуалъным, возмездным и взаимным.

К существенным условиям любого договора, направленного на возмездное отчуждение земельного участка, помимо предмета относится и цена последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка, договор о его продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ применению не подлежат, так как в отношении земельного участка вряд ли возможно определить цену, которая обычно взимается за аналогичные товары. На рынке земельных участков не     

бывает абсолютно однородных товаров, так как земельный участок  есть всегда индивидуально-определенная вещь. Поэтому и цены сделок с земельными участками, как объектами недвижимости, должны быть индивидуально-конкретны.

На цену земельных участков и  прав на них основное воздействие  оказываются индивидуальные характеристики: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, размер, состав почв, водный и тепловой режим, наличие посадок, посевов, хозяйственных  построек, наличие под участком полезных ископаемых и т.д. На цену влияет и внешняя среда ведения бизнеса и жизнедеятельности человека: климатические условия, экологическая обстановка, экономическая развитость территории, плотность населения, развитость инфраструктуры (подъездные пути, отдаленность и возможность подключения к тепловым сетям, к сетям водоснабжения), отдаленность от рынков сбыта продукции, производимой на участке, и т.д.

     Цена за земельный участок в договоре может быть определена в виде единой суммы за весь земельный участок, либо за единицу измерения (кв.м, гектар и т.д.).

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади  или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст, 555 ГК РФ),

При определении цены земельного участка  стороны должны ориентироваться  на его рыночную стоимость. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об  оценочной деятельности». Рыночной стоимостью является наиболее вероятная  на дату оценки сумма, за которую возможно продать право собственности  на земельный участок собственнику зданий и сооружений, полученная расчетным  путем, согласно утвержденной методике.

В случае продажи земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они  являются сособственниками, предварительная  оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной (ст.8 указанного закона).

Цена может быть определена соглашением  сторон с учетом средней рыночной стоимости земли в соответствующей  местности, при этом в качестве ориентира  должна выступать кадастровая стоимость  земельного участка, а если кадастровая  дифференциация еще не была проведена, то нормативная цена земли.¹⁶

Порядок установления нормативной  цены земли определяется Постановлением Правительства РФ № 319, которым определено, что

нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством  Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов  РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам¹⁷.

Кроме того, при необходимости стороны  могут прибегнуть к помощи профессионального  оценщика (ст. 9 Федерального закона «Об  оценочной деятельности»). Цена земли  может устанавливаться специализированными  государственными органами, а также  может быть установлена по итогам торгов, производимых на конкурсе или  аукционе.

   Требование к форме договора сводится к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.(ст. 550 ГК) . Действующий ГК РФ заменил необходимость нотариального удостоверения договоров по отчуждению недвижимости, установив требование об их обязательной государственной регистрации. И хотя некоторые ученые считают, что это нововведение упростило процедуру совершения сделок, предоставив участникам оборота большую свободу в выборе форм сделок, представляется, что нельзя однозначно утверждать, что упрощение процедуры заключения сделок с недвижимым имуществом устранило количество споров, возникающих в связи с заключением договоров, направленных на его отчуждение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.2 Права и обязанности сторон по договору

Исполнение договора купли-продажи  земельных участков отличается определенными  особенностями, требующими специального регулирования и четкой регламентации  прав и обязанностей сторон по данному  договору.

Земельное законодательство предусматривает  два основных способа купли-продажи  земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, на торгах (статьи 30, 38 ЗК РФ) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и  юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

На стороне продавца, правомочного отчуждать принадлежащий ему  земельный участок, не изъятый из оборота и не ограниченный в обороте, вправе быть любые субъекты гражданского и земельного права. При этом большое значение для действительности договора продажи земельного участка имеет «фигура» продавца.

Так, свободно распоряжаться оборотоспособными  земельными участками, если это не наносит  ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе путем продажи  этих участков, вправе только их собственники (ст. 209, 260 ГК РФ, ст. 27, 43 ЗК РФ).

Таким образом, если по договору купли-продажи  какого-либо недвижимого имущества  продавцом может быть как собственник, так и обладатель иного вещного  права на это имущество (права  хозяйственного ведения или оперативного управления)¹⁸, то в отношении земельных участков продавцом не могут быть обладатели иных вещных прав на землю (землепользователи, землевладельцы, обладатели сервитутов).

Граждане, обладатели таких ограниченных вещных прав на земельные участки, как: право пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ), право безвозмездного срочного пользования (24 ЗК РФ) не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Что же касается граждан - обладателей  сервитутов (ст. 274 ГК РФ), то они вправе пользоваться чужим земельным участком строго в рамках установленного сервитута  и никаких прав по распоряжению обслуживающим  земельным участком не имеют.

В отношении  юридических лиц возможны следующие ситуации. Если юридические лица по своей организационно-правовой форме не являются государственным или муниципальным учреждением, казенным предприятием, органом государственной власти или местного самоуправления, то они в отношении земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе осуществлять правомочие распоряжения, и более того, в соответствие со ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», обязаны переоформить указанное право на право аренды земельного участка или приобрести земельный участок в собственность. То есть в данном случае они вообще выступают не в роли продавца, а в роли покупателя.

Правомочием распоряжения в отношении  земельного участка не обладают юридические  лица, если он передан им в безвозмездное  срочное пользование другим юридическим  лицом или гражданином на основании  договора (п. 2 ч. 1 ст. 24 ЗК РФ).

Органы государственной власти или местного самоуправления, осуществляя  правомочия собственника в отношении  принадлежащих им земельных участков, вправе не только предоставлять их другим субъектам гражданского и  земельного оборота, но и отчуждать  их на торгах.

  Таким образом, продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой, но при этом обязательно

 имеющий право собственности на отчуждаемый земельный участок.

В отношении  покупателей земельных участков Земельный кодекс РФ устанавливает  ограничения. Так, покупателями могут  быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные  образования, что же касается иностранных  граждан и иностранных юридических  лиц, а также лиц без гражданства, то их возможность приобретения и  владения земельными участками определенным образом ограничена.

Во-первых, право на земельный участок  указанным категориям субъектов  гражданского и земельного права  не может передаваться безвозмездно (п. 5 ст. 28 ЗК РФ). Во-вторых, указанные субъекты не могут приобретать в собственность земли в приграничных районах (перечень которых определяется Президентом РФ), а также в пределах иных особых территорий, устанавливаемых федеральным законом (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

В-третьих, земли сельскохозяйственного  назначения указанные субъекты могут  приобретать только на условиях аренды.¹⁹

Кроме того, те же субъекты, а также  юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля таких субъектов (иностранных граждан, иностранных  юридических лиц, лиц без гражданства) составляет более 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности  на земельных участки из земель сельскохозяйственного  назначения только на праве аренды, но не собственности (ст. 3 ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»).

Что касается обязанностей продавца по договору купли-продажи земельного участка, то среди них можно выделить следующие:

1. предоставление   информации   об   обременениях   земельного 
   участка и ограничениях его использования (ч. 1 ст. 37 ЗК РФ);

2. передача земельного участка надлежащего качества.

Следует уточнить, что обременения земельного участка могут устанавливаться как на основании заключенного договора, так и на основании судебного решения, а ограничения использования земельного участка устанавливаются нормами земельного законодательства.

При этом выделяется два вида ограничений земельного участка:

1)     ограничение  оборотоспособности   земельных   участков,  что сводится  к невозможности их свободного  перехода от одного лица к  другому (п. 2 ст. 27 ЗК РФ);

2)    публично-правовые   ограничения   использования   земельного участка, установленные ч. 2 ст. 56 ЗК РФ

Продавец обязан предоставить покупателю информацию обо всех установленных  ограничениях и обременениях земельного участка, такая информация должна найти  отражение в рамках договора. Границы  земель, право пользования которыми ограничено правами других лиц, условия  их содержания должны быть обозначены на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка. Также  в договоре необходимо указание площади  ограничения, обременения, и срока, в течение которого они действуют.

Решением  Первомайского суда г. Омска от 06.09.02 г. были признаны недействительными торги по продаже лыжно-лодочной станции от 26.02.02 г., а также подписанный по итогам торгов договор купли-продажи лыжно-лодочной станции от 26.02.02 г,, заключенный между ООО Компания «Диарм» и В.И.  Давыденко.²⁰ При проведении торгов ни в протоколе торгов, ни в договоре купли-продажи, заключенном на основании торгов, не было информации об указании размера земельного участка, отведенного под реализуемую станцию, состоящую из комплекса строений, а также отсутствовали сведения о назначении данного земельного участка и его правовом положении. Однако, как выяснилось после проведения торгов, земельный участок относится к территории водоохранной зоны (прибрежной защитной полосы), где индивидуальное строительство запрещено, хозяйственная деятельность имеет ограничения (ст. 97 Земельного кодекса РФ). Из предоставленных материалов же следует, что покупатель, приобретая обозначенное имущество, имел намерения реконструировать строение в жилое помещение, и если бы обстоятельства, касающиеся ограничений, были ему известны до проведения торгов, то он бы не стал в них участвовать. Таким образом, покупатель во время проведения торгов находился под влиянием заблуждения относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению; непредставление информации покупателю относительно разрешенного использования земельного участка повлекло признание заключенного договора недействительным.

В настоящее время нормы земельного и гражданского законодательства находятся  в противоречии относительно определения  понятий «ограничение» и «обременения»  земельного участка.

Из статьи 37 ЗК РФ следует, что эти  понятия не тождественны, так как  п. 3 указанной статьи закреплено, что  покупатель в случае предоставления

ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.