Особенности оценки рыночной стоимости объектов офисной недвижимости в Москве

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКАЯ  ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ (МФПА)

Факультет Финансов  
 

КУРСОВАЯ  работа

     На  тему: Особенности  оценки рыночной стоимости  объектов офисной недвижимости в Москве 
 
 
 
 
 
 
 
 

МОСКВА 2011г. 
 
 

     Содержание

     Введение                                           3

     Глава 1. Анализ теоретических основ оценки рыночной стоимости офисной недвижимости                                     4                                                                    

1. Особенности определения рыночной стоимости недвижимости                              4
2. Особенности офисной недвижимости как объекта оценки              10

     Глава 2. Анализ особенностей оценки рыночной стоимости офисной недвижимости на практическом примере                                      15

1. Задание на оценку
2. Общие сведения о проводимой оценке
3. Описание объекта оценки
4. Анализ рынка
5. Анализ НЭИ объекта оценки
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки

1. Сравнительный подход
2. Доходный подход
3. Затратный подход
4. Согласование результатов оценки

     Заключение                                                                                    37

     Список  литературы (20)

     Приложения 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     В условиях развития рыночной экономики  оценка недвижимости приобретает все большее значение. Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. 

     Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

     Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. 

     Число объектов недвижимости в стране и  даже в отдельном регионе очень  велико.

     Следовательно, для оперативного получения и  обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.

          Оценка недвижимости это основная  часть оценочной деятельности, которая  в современных условиях является  важным аспектом имущественных  отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

     Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

     В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

     Следует учитывать региональные особенности  рынка недвижимости.

     Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

      Глава 1. Анализ теоретических  основ оценки рыночной стоимости офисной недвижимости

     1.1 Особенности определения  рыночной стоимости  недвижимости

     Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а, следовательно, стоимость.

     Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом.

      Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

      К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (статья 130 ГК РФ).

      В большинстве случаев одной из главных позиций бизнес-плана является имеющаяся недвижимость. Правильное определение рыночной стоимости недвижимости позволит гарантированно получить кредит на расширение собственного бизнеса.

     Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

• операции купли-продажи или сдаче в аренду; 
• акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей; 
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; 
• кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; 
• страхование объектов недвижимости; 
• кредитование под залог объектов недвижимости; 
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; 
• разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов; 
• ликвидация объектов недвижимости; 
• исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров; 
• другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. 

   Оценка офисной недвижимости проводится для различных целей. Чаще всего, этот вид услуг необходим:

• при заключении сделок купли/продажи (определяется рыночная стоимость офиса),
• при оформлении кредита,
• при заключении договора об аренде (на основе отчета об оценке формируется размер арендной платы),
• при внесении недвижимости в уставный капитал.

       Оценка офиса может быть актуальна и при составлении инвестиционных проектов, при продаже или ликвидации предприятия, владеющего офисным помещением. 

      Прежде чем вложить деньги в самое прибыльное на первый взгляд дело любой инвестор захочет увидеть, во что же оценивается рыночная стоимость недвижимости предприятия, которое предполагает инвестировать. ГК РФ трактует недвижимое имущество, как всевозможные объекты, произведенные людьми и природные, изменение местонахождение которых без нанесения значительного урона их прямому назначению невозможно. К этому же списку ГК РФ причисляет суда (используемые как на море, так и на реках), а также технику для воздухоплавания.  

      Чтобы правильно определить стоимость недвижимости, необходимо учесть четыре главных параметра, влияющих на ее величину. В расчет необходимо включать рыночный спрос недвижимости такого вида, ее пригодность для использования, количество аналогичных предложений, а также возможность ее выделения из имущественного комплекса. Для любого владельца собственности самым важным показателем правильности вложения средств была и остается величина дохода от объекта недвижимости, продолжительность периода получения дохода от этого объекта без дополнительных вложений и его стабильность. Когда производится оценка стоимости объектов недвижимости, должны быть учтены и степень надежности, и продолжительность периода, и величина дохода от использования объекта недвижимости.

      При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства¹, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

      Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

      Разумность  действий сторон сделки означает, что  цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

      Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

      Отсутствие  чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются  мотивы для совершения сделки, при  этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

      Рыночная стоимость  определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях²:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

      Оценка  рыночной стоимости недвижимости производится, как правило, в шесть шагов:

1. определяются задачи оценки;
2. определяются показатели, в соответствии с которыми будет производиться оценка;
3. обнаружение подтвержденных статистических данных и информации;
4. поиск наиболее корректных методов оценки в конкретном случае;
5. определение применимости полученных результатов к конкретному объекту;
6. утверждение отчета, где зафиксирована рыночная стоимость объекта недвижимости.

      Для определения рыночной стоимости  существует 3 подхода³:

1. Доходный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых  доходов от использования объекта оценки.

2. Сравнительный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

3. Затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

      1.2 Особенности офисной  недвижимости как  объекта оценки

      1.2.1. Ценообразующие факторы.

      Оценка офиса сейчас является очень распространенной услугой, что объясняется быстрым ростом количества офисной недвижимости в крупных российских городах. 

      Сама по себе офисная недвижимость обладает рядом специфических особенностей, которые обуславливаются тем, что недвижимость данного типа обычно концентрируются в черте города и, особенно в черте его делового района. И при проведении оценки это обязательно принимается во внимание. В связи с тем, что практически любой офис представляет собой лицо компании, по которому клиенты-посетители составляют свое мнение о ней, можно прийти к выводу, что стоимость напрямую зависит от их местонахождения. При оценке офисного здания оценщик ориентируется на его местоположение, на уровень транспортной доступности общественным и личным транспортом.

     Другие  ценообразующие факторы при оценке офиса:

• общая площадь;
• этаж;
• обеспеченность парковкой;
• визуализация;
• наличие отдельного входа;
• состояние здания и оцениваемых помещений;
• наличие телефона.

      Офисы подразделяются на классы - «A», «B», «C», «D», «E»⁴.

      Офисы классов «A», «B» и некоторые из офисов класса «C» считаются офисами западного стандарта, а офисы классов «C», «D» и «Е» - офисами отечественного стандартов. 

      Класс "А" 

      Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников. Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами. При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы А1, А2 и А3.

      Класс "А1" 

      Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием.

      Класс "А2" 

      Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

      Класс "А3" 

      Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам. 

      Класс "B" 

      Помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации. В условиях Москвы класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран. В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие).  

      Класс "C" 

      Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию. Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.

      Класс "C1" 

      Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель.

      Класс "C2" 

      Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне. 

      Класс "D" 

      Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С. 

      Класс "E"

      Помещения в зданиях не приспособленные  для размещения офисов. Например, переоборудованные  подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Однако если такой офис удачно расположен, имеет отдельный вход и автостоянку на несколько машин, качественно отремонтирован и оснащён дорогой мебелью и оргтехникой, он вполне может составить конкуренцию офису более высокого класса. 

Глава 2. Анализ особенностей оценки рыночной стоимости  офисной недвижимости на практическом примере

1.1 Задание на оценку