Особенности оценки рыночной стоимости складской недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКАЯ  ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ (МФПА)

Факультет Финансов  
 

КУРСОВАЯ  работа

МОСКВА 2010 г.

Содержание:

Введение ………………………………………………………..3 стр.

Глава 1. Теоретические  основы оценки рыночной стоимости складской  недвижимости ……………………………………...4 стр.

1. Теоретические  основы оценки …………………………....4 стр.
2. Подходы и методы оценки рыночной стоимости складской недвижимости……………………………………………….6 стр.
1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом………………………………….6 стр.
2. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом………………………………….7 стр.
3. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом……………………………9 стр.
3. Особенности складской недвижимости как объекта оценки……………………………………………………..12 стр.
1. Ценообразующие факторы………………………..12 стр.
4. Классификация складских зданий……………………….14 стр.

Глава 2. Анализ особенностей оценки рыночной стоимости складской недвижимости на практическом примере…………17 стр.

2.1. Задание на оценку…………………………………….……17 стр.

2.2. Общие сведения о проводимой оценке…….……………..17 стр.

1. Последовательной определения стоимости объекта оценки………………………………………………………...18 стр.

2.3. Анализ НЭИ объекта оценки………………………………20 стр.

2.4. Определение стоимости объекта оценки……………….…21 стр.

                     2.4.1. Сравнительный подход……………………..21 стр.

                     2.4.2. Доходный подход……………………….…..25 стр.

                     2.4.3. Затратный подход…………………………..30 стр.

2.5. Согласование результатов оценки………………………...31 стр.

Заключение  …………………………………………………..32 стр.

Список использованных источников………………………..32 стр.

Приложения………………………………………………33 стр.

Ведение.

На сегодняшний  день рынок складской недвижимости Московского региона продолжает оставаться одним из наиболее инвестиционно  привлекательных сегментов коммерческой недвижимости. Несмотря на увеличение количества новых складов, на рынке  складских площадей все еще наблюдается дефицит, и, как правило, не хватает правильно организованных складов. Сегодня на рынке большинство складов – это просто большие помещения рядом с железной или подъездной дорогами. Несмотря на то, что само строительство помещений не сложное, и установка необходимого оборудования тоже не главное, девелопер должен понимать, для кого он строит, где он это строит, каким оборудованием снабжает, какие транспортные потоки пойдут через точку и т.д.

Развитие  потребительского рынка и розничной  торговли создает значительный неудовлетворенный спрос на качественные складские площади и тем самым подстегивает развитие рынка складской недвижимости и логистики. Одной из тенденций складской недвижимости является то, что прирост современных площадей теперь происходит не за счет развития операционных площадок логистических операторов - его обеспечивают отраслевые девелоперы и инвесторы.

Склады, складские помещения и складские  комплексы - один из наиболее молодых  сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Аренда склада или строительство складского комплекса становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей. Многие финансовые и инвестиционные институты активно скупают земельные участки и помещения из производственно-складского фонда под реконструкцию и строительство. Инвесторов и девелоперов привлекает относительно высокая доходность бизнеса, а также низкий уровень конкуренции в сфере складской недвижимости.

Все вышесказанное  подчеркивает актуальность темы в современных  условиях. Цель данной работы - выявить особенности оценки складской недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи:

- Рассмотрены основные понятия, принципы, подходы и методы оценки недвижимости;

- Рассмотрены  основные особенности складской недвижимости;

- Будет  произведена оценка объекта складской  недвижимости.

1. Теоретические основы  оценки рыночной  стоимости складской  недвижимости

1.1. Теоретические основы  оценки.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов  недвижимости в  конкретный момент времени. [15, c.11]

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. [2]

В большинстве случаев  одной из главных позиций бизнес-плана  является имеющаяся недвижимость. Правильное  определение рыночной стоимости недвижимости позволит гарантированно получить кредит на расширение собственного бизнеса. Оценку склада, складской недвижимости и оценку складских помещений проводят по различным причинам: 

Оценка склада для последующей сделки купли / продажи

Оценка рыночной арендной ставки для складского помещения

Оценка складской  недвижимости для постановки на баланс компании

Оценка склада для получения кредита в банке  и обеспечения залога

Оценка склада при переоценке имущества для  снижения налогов за обладание имуществом

Оценка складского помещения в целях реструктуризации

Оценка для  страхования складской недвижимости

Оценка склада для судебного процесса

Оценка складской  недвижимости для принятия управленческих решений

Оценка склада при внесении взноса в уставной капитал

Оценка складской  недвижимости при инвестиционном планировании

Оценка ущерба складу

Оценка ликвидационной стоимости недвижимости и многое другое 

Прежде  чем вложить деньги в самое  прибыльное на первый взгляд дело любой  инвестор захочет увидеть, во что  же оценивается рыночная стоимость  недвижимости предприятия, которое предполагается инвестировать.  ГК РФ трактует недвижимое имущество, как всевозможные объекты, произведенные людьми и природные, изменение местонахождения которых без нанесения значительного урона их прямому назначению невозможно. К этому же списку ГК РФ причисляет и суда (используемые как на море, так и на реках),а также технику для воздухоплавания. [2] 
 
Чтобы правильно определить стоимость недвижимости, необходимо учесть четыре главных параметра, влияющих на ее величину. В расчет необходимо включать рыночный спрос недвижимости такого вида, её пригодность  для использования, количество аналогичных предложений, а также возможность ее выделения из имущественного комплекса. Для любого владельца собственности самым важным показателем правильности вложения средств была и остается величина дохода от объекта недвижимости, продолжительность периода получения дохода от этого объекта без дополнительных вложений и его стабильность. Когда производится  оценка стоимости объектов недвижимости, должны быть учтены и степень надежности, и продолжительность периода, и величина дохода от использования объекта недвижимости. [9]

При определении  рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка рыночной стоимости недвижимости производится, как правило, в шесть шагов:

• определяются задачи оценки;
• определяются показатели, в соответствии с которыми будет проводиться оценка;
• обнаружение подтвержденных  статистических данных и информации;
• поиск наиболее корректных методов оценки в конкретном случае;
• определение применимости полученных результатов к конкретному объекту;
• утверждение отчета, где зафиксирована рыночная стоимость объекта недвижимости.

При определении  инвестиционной стоимости объекта  оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. [3]

  При определении ликвидационной  стоимости объекта оценки определяется  расчетная величина, отражающая  наиболее вероятную цену, по которой  данный объект оценки может  быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. [3] [6]

При определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. [3]

2. Подходы и методы оценки рыночной стоимости складской недвижимости.

  1.2.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом. 

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.[1]

Существует ряд  случаев, когда может быть применен затратный подход:

·        когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

·        когда необходимо определить вариант  наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

·        когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

·        для оценки объектов незавершенного строительства;

·        для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

·        для оценки в целях страхования;

·        для итогового согласования стоимости. 

     Основные  шаги при применении затратного подхода  к определению стоимости недвижимости:

     1. определить стоимость земельного  участка в предположении, что  он не застроен;

     2. определить полную стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

     3. определить дополнительные затраты,  необходимые для того, чтобы довести  объект оценки до состояния  рыночных требований и уровня  загрузки помещений;

     4. определить величину накопленного  износа;

     5. определить стоимость воспроизводства  или замещения улучшений;

     6. к полученной величине стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений добавить стоимость  земельного участка.[4] 

     Общая формула затратного подхода имеет вид:

      - стоимость объекта оценки;

      - стоимость земельного участка;

      - стоимость нового строительства;

      - износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости воспроизводства.

     Стоимость нового строительства улучшений  в зависимости от типа объекта  оценки и условий может выступать  в виде полной стоимости воспроизводства  или полной стоимости замещения.

     Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

     Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

     Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

     Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.[5]

1.2.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. [1]

    Подход  с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя  из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.[4]

    Основные  этапы процедуры оценки при данном подходе:

    1. Оценка потенциального валового  дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

    2. Оценка потерь от неполной  загрузки (сдачи в аренду и  не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера  его динамики применительно к  оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

    3. Расчёт издержек по эксплуатации  оцениваемого объекта основывается  на анализе фактических издержек  по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

    4. Пересчёт чистого операционного  дохода в текущую стоимость  объекта. Существует два метода  пересчёта чистого дохода в  текущую стоимость: метод прямой  капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.[4] [9]

    Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными  предсказуемыми суммами доходов  и расходов.

    Метод дисконтирования денежных поступлений  более применим к приносящим доход  объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

    Этапы метода прямой капитализации:

1. Сбор рыночной информации о доходности объектов.
2. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
3. Расчет действительного валового дохода (ДВД).
4. Расчет операционных расходов (ОР).
5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.
6. Расчет ставки капитализации.
7. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

     Рыночная  стоимость объекта оценки определяется по формуле:

      , где      (1)

      - стоимость оцениваемого объекта;

      - чистый операционный доход  (ЧОД);

      - коэффициент капитализации; 

Расчет  потенциального и  действительного  валового дохода

     Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

     ПВД определяется по следующей формуле  для объекта недвижимости:

      , где       (2)

       – площадь, сдаваемая в  аренду, м²;

       – рыночная арендная ставка  за 1 м² в год. 

     Действительный  валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

      , где     (3)

      - коэффициент потерь от недозагрузки  объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

      - коэффициент потерь от недосбора  арендных платежей по объекту. 

     На  основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений будет выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в  наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов. [5]

3. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

    Основным  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

    Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих действий: 

1. Формирование  выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.[4]

Расчет  и внесение поправок.

Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м²). Они  изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

     К стоимостным поправкам относят  так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога  в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

     К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, относятся поправки на наличие или  отсутствие дополнительных улучшений.

     Существует  несколько методов определения необходимых поправок:

     ·  метод парных продаж;

     ·  экспертный метод;

     ·  статистические методы. 

     Метод парных продаж. Парными продажами  являются продажи двух объектов, которые  почти идентичны, за исключением  какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

     В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. [9]

     Экспертный  метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.