Особенности оценки земельных участков в Москве

Содержание:

Введение 3

1. Специфика земельных участков г. Москвы как объекта оценки 5

1.1. Правовой  статус земельных участков в  г. Москве 5

1.2. Анализ  рынка земельных участков города  Москвы 7

2. Методы оценки, применяемые для оценки земельных участков в г. Москве 12

2.1. Методы  массовой оценки 12

2.2. Общие  подходы к оценке 14

3. Пример оценки права долгосрочной аренды на земельный участок методом сравнения продаж 21

Заключение 33

Список используемых источников 34

Введение

По недавним исследованиям  международных агентств, Москва вошла  в число самых дорогих городов  на земле. Крайне высокие цены на энергоносители привели к большому притоку капитала в нашу страну. Естественно, что этот капитал повсюду стал искать инвестиционные возможности, и московская недвижимость оказалась весьма подходящим инструментом для этого. Из-за давления инвестиционных денег со всей страны, цены на недвижимость вообще и на землю в частности в Москве и Московской области выросли в разы. Но даже резко выросшие цены не смогли удержать растущий спрос, и в настоящее время Москва столкнулась с дефицитом свободной земли.

При этом даже идущий процесс  переноса промышленных предприятий  из центра за пределы МКАД не может  полностью компенсировать недостаток свободной земли в городе. В условиях такого дефицита собственники земельных участков крайне ответственно подходят к вопросу о наилучшем и наиболее эффективном использовании участков – строить ли на нем торговый центр, бизнес-центр, жилое или административное здание, автостоянку и т.п. Именно здесь возникает необходимость в консультациях независимого оценщика и объективной оценке стоимости конкретного земельного участка.

В целом земельный рынок  Москвы (и России в целом) характеризуется  особой правовой средой. «Если здания и сооружения в основной массе  находятся в собственности, то земельные  участки могут находиться в частной  собственности при условии, что  они не отнесены к землям, изъятым  из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и  не ограниченные в обороте, в настоящее  время преимущественно предоставлены  в аренду, и лишь небольшая их часть находится в бессрочном пользовании и в собственности»¹.

Земельные участки Москвы являются одними из самых дорогих  в мире, земельный рынок Москвы – одним из самых закрытых. Даже люди, специализирующиеся на покупке  и продаже недвижимости, не могут  дать реальную оценку его объемам  и количеству участников, этому также  способствует отсутствие информации в  открытом доступе.

Актуальность данной курсовой работы заключается не только в непосредственной идентификации особенностей земельных  участков Москвы как объекта оценки, но и в определении на их основе наиболее предпочтительных методов  оценки.

Основной особенностью оценки земельных участков в г. Москве является то, что земельные права преимущественно оформляются в виде права аренды, а не собственности. Так уж сложилось, что правом собственности на землю в г. Москве преимущественно обладает город, в лице правительства столицы, а коммерческое освоение московской земли происходит путем предоставления участков в аренду юридическим лицам и заинтересованным инвесторам. Оценка земельных участков в городе Москве, как правило, означает оценку земельных участков под коммерческий девелопмент, и в этом случае в основном используются следующие методы:

• метод сравнения продаж - в рамках сравнительного подхода;
• метод предполагаемого использования - в рамках доходного подхода.

Подробный разбор этих двух методов, а также других методов, которые теоретически могут быть использованы для оценки земельных  участков, будет представлен в  работе.

Курсовая работа состоит  из введения, трех глав, заключения и  списка использованных источников. Первая глава посвящена рассмотрению правового статуса земельных участков в г. Москве, анализу данного сегмента рынка недвижимости и идентификации на его основе основных особенностей рассматриваемых земельных участков. Во второй главе представлен разбор методов, используемых для оценки земельных участков, более того – проводится отбор наиболее предпочтительных для оценки участков именно в г. Москве. Третья глава содержит конкретный пример оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж.

Методологической основой  и теоретической базой исследования являются труды отечественных ученых в области оценки недвижимости и, в частности, по земельных участков. В работе также использованы федеральные законодательные акты, публикации в периодических изданиях, а также российские стандарты оценки.

1. Специфика земельных  участков г. Москвы как объекта  оценки

1.1. Правовой статус земельных  участков в г. Москве

Если говорить об особенностях оценки земли в городе Москве, то, прежде всего, нужно сказать о  ее правовом статусе и собственниках. В основном вся московская земля  находится в собственности города. И уже собственник, в лице правительства  Москвы, ею распоряжается - передает в  аренду или на долевых условиях вкладывает в различные инвестиционные проекты.

Есть земля, принадлежащая  Российской Федерации, но она, в основном, распределена для размещения государственных  учреждений и передана им на праве  бессрочного пользования. Эта земля  не находится в коммерческом обороте, поскольку, согласно Земельному кодексу  РФ, правообладатель такого права не может ею распоряжаться, а может только использовать для оговоренных целей². В дальнейшем будет говориться о земле, которая находится (или может находиться) в свободном коммерческом обороте и для которой может быть установлена рыночная стоимость.

Основная доля московской земли находится в аренде, где  арендодателем является сам город  Москва, как субъект Российской Федерации. Поскольку именно такие участки  формируют рынок и цены на нем, то стоит подробнее остановиться на проблеме ценообразования в этом секторе. Во-первых, при оценке таких участков объектом оценки является не сам участок, а право его аренды, которое также имеет свою стоимость и может находиться в свободном обороте - может быть продано, внесено в уставной капитал, заложено и т.д. Основным игроком на этом рынке является правительство Москвы - именно оно определяет цены, по которым участки сдаются в аренду первичным арендаторам, и именно оно, через свою ценовую политику, формирует цены на земельном рынке³. Существуют и вторичные операции с правом аренды земли, которые отражают мотивацию остальных игроков рынка, но задает тон, конечно, монополист - правительство Москвы.

Но как определить рыночную стоимость этого права, то есть не минимальную, а наиболее вероятную  цену продажи объекта оценки⁴. Конечно, лучший способ - это сравнить оцениваемый участок с аналогичными предложениями на рынке.

Однако провести корректное сравнение рыночных цен, на самом  деле, совсем не просто. Мало того, что  предложений о переуступке прав аренды земли в г. Москве крайне мало и предлагаемые участки находятся  в различных районах и имеют  различное разрешенное использование, ситуация осложняется еще и тем, что право аренды редко передается в своем "чистом" виде, то есть без сопутствующих прав или обременений. Чаще право на аренду земли передается в составе некоторого инвестиционного  проекта, где права на землю дополнены  имеющейся технической и разрешительной документацией, обязательствами по компенсации третьим лицам за нарушение их прав при реализации проекта, наличием зданий и сооружений на участке (часто ветхих и не пригодных  к эксплуатации).

Итак, особенности оценки земли в городе Москве обусловлены, в первую очередь, ее правовым статусом. Поэтому, будет целесообразно рассмотреть  специфику законодательства в данной области.

Главным законом, регулирующим отношения в сфере землепользования и застройки в городе Москве является Закон г. Москвы от 19.12.2007 N 48 (ред. от 27.06.2012) "О землепользовании в городе Москве". Он устанавливает градостроительные  требования к землепользованию в  городе Москве, порядок охраны земель в городе Москве и контроля за их использованием, порядок осуществления  городом Москвой полномочий по управлению и распоряжению находящимися в собственности  города Москвы землями в городе Москве, а также устанавливает общие  принципы платы за использование  земель в городе Москве.

В соответствии с федеральным  законодательством земли в городе Москве, находящиеся в государственной собственности, подлежат разграничению на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и на земли, находящиеся в собственности города Москвы, с учетом столичного статуса города Москвы⁵. В собственность муниципальных образований в городе Москве земельные участки могут передаваться из состава земель, находящихся в собственности города Москвы, в порядке, установленном законом города Москвы. Отчуждение земельных участков из собственности города Москвы осуществляется в случаях и порядке, установленных федеральным законодательством, настоящим Законом и иными нормативно-правовыми актами города Москвы. Собственники капитальных зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, занятых этими зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации). Размеры платы за приобретение отчуждаемых из собственности города Москвы земельных участков устанавливаются Правительством Москвы с учетом результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы. Использование земель, находящихся в собственности города Москвы, является платным, исключая случаи, установленные федеральными законами и законами города Москвы. Собственники земельных участков в городе Москве уплачивают земельный налог в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы. Формами платы за использование земель, находящихся в собственности города Москвы, являются земельный налог и арендная плата за землю. Объектом для исчисления земельного налога и арендной платы за землю являются земельные участки, права на которые оформлены в установленном порядке, а также иные земельные участки в случаях, установленных настоящим Законом. Учетным документом, содержащим основные сведения о земельном участке, является учтенный в государственном земельном кадастре план границ земельного участка. Единовременные земельные платежи взимаются при продаже земельного участка и продаже права на заключение договора аренды земельного участка⁶.

Оценка рыночной стоимости  земельных участков осуществляется в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 7 марта 2002 года №568-р  и «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости  права аренды земельных участков», утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года №1102-р.

Главные особенности оценки стоимости прав на земельные участки  в г. Москве заключаются, в большинстве  случаев, в том, что она проводится в условиях информационной закрытости и низком уровне развития конкурентного земельного рынка города, которые усугубляются особенностями правого характера, поскольку земельные отношения в Москве жестко регламентируются федеральным и московским законодательством. Доказательством ограниченности конкуренции на земельном рынке Москвы является анализ предложения в данном сегменте.

1.2. Анализ рынка земельных  участков города Москвы

На дату написания данной курсовой работы в свободном доступе  на рынке земельных участков Москвы найдено порядка 60 предложений на продажу прав собственности и  аренды земельных участков, что для  такого мегаполиса, которым является Москва, безусловно, мало. Тем не менее, игнорировать эту информацию при оценке нельзя, так как информация о ценах предложений может дать хотя бы ориентировочные значения рыночных цен. Распределение участков по местоположению представлено в таблице 1.1.

Таблица 1.1. Распределение  участков, выставленных на продажу  в Москве по местоположению

Источник: анализ Swiss Appraisal, Russia&CIS

Распределение запрашиваемых  цен за земельные участки показано в таблице 1.2.

Таблица 1.2. Диапазоны стоимости продажи (прав собственности и долгосрочной аренды) участков в Москве в зависимости от местоположения

Источник: анализ Swiss Appraisal, Russia&CIS

В пределах ТТК только 17% предложений на продажу прав собственности, остальные предлагают к продаже  права долгосрочной аренды.

Между ТТК и МКАД таких  предложений уже 29%, а на московских землях за МКАД – 74%. Таким образом, видно, что московские власти не спешат расставаться с наиболее дорогими землями, к которым относятся участки, тяготеющие к центру, в то время  как менее дорогостоящих земли  активно выкупаются в собственность.

Если посмотреть на функциональное назначение выставленных на продажу  участков, то здесь ситуация выглядит так (см. таблицу 1.3):

Таблица 1.3. Диапазоны стоимости продажи (прав собственности и долгосрочной аренды) участков в Москве в зависимости от местоположения

Источник: анализ Swiss Appraisal, Russia&CIS

Основное количество предложений  в границах ТТК – это участки  под различные деловые, торговые и бизнес-центры. При этом еще одной и, скорее всего, наиболее существенной спецификой земельных отношений в Москве является то, что свободный оборот участков внутри ТТК отсутствует, все участки продаются с инвестиционными проектами, предусматривающими различную долю Города Москвы (или РФ, если участок в федеральной собственности). Застройка центра осуществляется в строгом соответствии с зонированием территории Москвы. Участки промышленного назначения – это небольшие по размерам площади, носящие вспомогательное назначение по отношению к планируемой застройке для размещения ресторана, гостиницы, социального объекта и пр. на Котельнической набережной. Не стоит понимать их как участки под размещение какого-либо производства.

По мере удаления от центра Москвы снижается доля участков под  деловые, торговые и бизнес-центры – между ТТК и МКАД их доля вдвое меньше, чем в границах ТТК. Зато растет доля участков под промышленную застройку, и появляются участки под логистические, автосервисные цели и размещение автомоек, доля которых существенна – более 20% в общем объеме предложений. Здесь участки под промышленные цели имеют достаточную площадь для размещения на них небольших производств. Дело в том, что, несмотря на более дорогую стоимость земельных участков под коммерческое использование и Программу вывода промышленных предприятий за МКАД, совсем прекращать промышленное производства в черте МКАД ни московское, ни федеральное правительство не собирается. Это связано как с наполнением бюджета, так и с проблемой занятости населения.

Между ТТК И МКАД имеется  небольшое количество предложений  на продажу участков под жилищное строительство, паркинги, объекты образования, но их доля не существенна.

Участки под деловые, торговые и бизнес-центры также имеются, но их доля существенно снизилась по сравнению с другими районами, что вполне понятно, так как основная масса таких участков тяготеет к МКАД, которая постепенно превращается в главную торговую улицу города.

Диапазоны цен на участки  разного функционального назначения, проанализированные на основе предложений  на продажу участков между ТТК  и МКАД, являющейся наиболее представительной по сравнению с другими выборками, приведены в таблице 1.4.

Таблица 1.4. Диапазоны  стоимостей продаж участков разного  функционального назначения, расположенных между ТТК и МКАД

Источник: анализ Swiss Appraisal, Russia&CIS

Из таблицы 1.4 можно увидеть, что наиболее дорогими являются участки под жилую застройку и гостиницы. Затем идут участки под коммерческую застройку – торговую, офисную, развлекательную, многофункциональные комплексы. Участки под паркингами и объектами образования не включены в анализ ввиду статистической недостаточности выборки, по ним приведены только средние значения для получения приблизительного индикатора рыночных цен.

Участки под застройку  логистическими объектами, автомойками и автосервисами предлагаются по ценам примерно втрое меньшим, чем участки под бизнес-центры, деловые центры, торговые центры. Несколько ниже оцениваются участки под промышленную застройку, но в целом цены за такие участки лишь немногим уступают ценам на участки под логистику, автосервис, автомойки.

Различие в  диапазонах цен объясняется рядом  факторов, наиболее важными из которых  являются:

1.  Наличие утвержденного генплана застройки участка.

2. Наличие согласований  на подключение коммуникаций  и наличие оплаты подключения  (либо только согласование, либо  согласование с оплатой подключения,  что, особенно при подключении  электрической мощности, составляет  заметную сумму, включаемую в  стоимость продажи).

3. Отсутствие явно выраженного  превышения стоимости предложений  прав собственности и прав  долгосрочной аренды, причем, не  во всех функциональных группах  право собственности на участки  лежит в верхнем диапазоне  цен.

Так, например, в выборке  по участкам промышленного назначения максимальную стоимость имеет продажа  прав собственности, а в выборке  участков под бизнес-центры, деловые центры, торговые центры, максимальная граница стоимости соответствует продаже прав долгосрочной аренды. Поэтому мы считаем, что, поскольку длительное время в Москве отсутствовали сделки по продаже прав собственности на участки, и единственным ориентиром стоимости земли в городе была продажа прав долгосрочной аренды, еще на протяжении нескольких лет будет отсутствовать четкая граница между стоимостью прав собственности и долгосрочной аренды.

4. Существенным фактором, влияющим на стоимость, является  этажность будущей застройки,  что особенно важно для участков  под бизнес-центры, деловые центры, торговые центры. При этом, в связи с высокой загруженностью автотрасс Москвы, пересогласование проекта на более высокую этажность застройки (что прямым образом влияет на стоимость участка, так как увеличивает доходоприносящую площадь будущих улучшений) практически невозможно.

5. Ну и, конечно, размер  доли г. Москва (или государства)  оказывает влияние на стоимость  участков.

Таким образом, к  основным особенностям оценки земельных  участков в Москве можно отнести  следующие:

1. Полное отсутствие на  протяжении многих лет предложений  на продажу участков в границах  Бульварного кольца, в связи с  чем, при необходимости оценки  таких участков, для оценщика становится невозможным использование методов сравнительного подхода.

2. Большой диапазон стоимости  участков, зависящий от ряда факторов, среди которых несущественное  влияние оказывает состав продаваемых  прав – права собственности  или право долгосрочной аренды.

3. Особенностью оценки  участков в Москве является  то, что наилучшим использованием  в подавляющем большинстве случаев  является их разрешенное использование,  которое не подлежит изменению,  даже если другое использование  способно принести максимальный  доход.

4. Особенность реализации  метода сравнения продаж состоит  в том, что при применении  этого метода необходимо детально  изучить параметры продаваемых  участков, в частности, наличия  необходимой разрешительной документации, наличия согласований и техусловий на подключение коммуникаций, наличия оплаты этих коммуникаций, а также параметров будущей застройки и учесть размер доли города. В других населенных пунктах основными ценообразующими факторами, не считая местоположения и вида разрешенного использования, являются такие как: удаленность от остановок общественного транспорта, доступность коммуникаций, площадь. В Москве влияние данных факторов настолько менее значительно, по сравнению с вышеперечисленными, что их можно не учитывать при оценке.

Подробнее вопрос применения различных методов оценки земельных участков в г. Москве будет рассмотрен в следующей главе.

2. Методы оценки, применяемые  для оценки земельных участков  в г. Москве

2.1. Методы массовой оценки

С самого начала рыночных преобразований администрация города Москвы определила приоритет права аренды городских земель над всеми остальными видами прав, в том числе и над правом частной собственности⁷. При этом монопольным игроком на первичном рынке аренды земель выступают сами городские власти.

Помимо прямой экономической  выгоды для бюджета Москвы от продажи прав аренды земельных участков и получения арендных платежей, городские власти получают возможность проводить политику по стимулированию приоритетных для города видов землепользования. Такое стимулирование возможно осуществлять путем дифференцирования арендной ставки для различных субъектов земельных отношений.

Практически единственной базой  для определения арендных платежей за землю на сегодняшний день является кадастровая стоимость земельного участка. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Если же рыночную стоимость невозможно определить методами массовой оценки, то за кадастровую стоимость принимается рыночная стоимость, рассчитанная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности⁸.

При проведении государственной  кадастровой оценки земель в Москве в 2007-2008 годах для большинства групп видов разрешенного использования земельных участков использовались методы массовой оценки. Данные методы предполагают группировку объектов оценки, имеющих схожие характеристики, и использование методов статистического моделирования стоимости в рамках полученных группировок.

По результатам кадастровой  оценки была определена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в границах 1594 кадастровых кварталов, дифференцированная по 16 группам видов разрешенного использования земель.

Проведенная государственная кадастровая оценка земель дала городу эффективный механизм управления большим количеством субъектов земельных отношений. Однако применение методов массовой оценки неизбежно привело к разнице в индивидуальной оценке каждого конкретного земельного участка, иногда - весьма существенной⁹.

Это обстоятельство не позволяет осуществлять «точечное» стимулирование отдельных субъектов землепользования. Для проведения эффективной земельной политики устанавливаемая властями ставка арендной платы должна базироваться на объективной оценке стоимости арендуемого имущества¹⁰.

Закон позволяет использовать для этих целей рыночную стоимость конкретного земельного участка. В частности, по законодательству, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности¹¹.

В соответствии с Федеральным  законом от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки (в рассматриваемом случае - данный конкретный земельный участок) может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. При этом какие-либо чрезвычайные обстоятельства на величине цены сделки не отражаются.