Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Содержание

Введение

Глава 1

1.1 Земли сельскохозяйственного назначения

1.2 Объекты оценки

1.3 Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Глава 2.

2.1 Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

2.2 Метод сравнения продаж

2.3 Методы доходного подхода

2.4 Метод реальных опционов

2.5 Оценка залежей, сенокосов и пастбищ

2.6 Оценка многолетних насаждений

2.7 Оценка многолетних насаждений не приносящих дохода

2.8 Оценка прудового хозяйства

2.9 Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Заключение

Список литературы

Введение

Кaждaя деятельность человекa неразрывно связaнa с землей, которaя употребляется кaк прострaнственнaя основa и средство производствa. Земля как природный ресурс предстaвляет собой нерукотворное благо, облaдающее рядом полезностей для предопределенного сообщества людей. К Таким полезностям относится: возможность проживания, вероятность коллективного использования конкретных благ, связанных с данной территорией, в частности, водных источников, сложившегося архитектурного и природного ландшафта и пр.

Земля, являясь объектом недвижимости выступает в роли: земельного участка или территории с фиксированными границами, которая имеет ряд полезностей для определённых людей, такими полезностями могут являться: возможность проживания; возможность получения дохода от использования земли, и т.д.

Вследствие этого земельные участки все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных отношений. Одним из таких отношений является оценка стоимости земли. В оценку стоимости земли может так же входить оценка земельных участков, оценка сельскохозяйственных земель, кадастровая оценка земли, оценка стоимости участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений и других природных ресурсов.

Для определения стоимости земли, используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землепользования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений, но я хочу обратить Ваше внимание на оценку стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка сельскохозяйственных земель проводится для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости земли и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость земли, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.

Оценка сельскохозяйственных земель необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

В случае если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества. Так же оценка проводится при совершении сделок купли продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета и избежать конфликтов между продавцом и покупателем. Оценка необходима при переходе предприятия на МСФО, при передаче его в доверительное управление, для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования, а так же для решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта, имущественные споры разрешаются в судебном порядке, в процессе которого, проводится обязательная оценка объекта спора. Отчет об оценке земли представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.

Актуальность стоимостной оценки сельскохозяйственных земель в России в настоящее время обусловлена их введением в гражданский оборот. Цена, как денежное выражение стоимости, является существенной составляющей любой сделки, выполняя функции механизма, регулирующего рыночный оборот земельной собственности.

Глава 1

1.1 Земли сельскохозяйственного назначения

По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. Если генеральными планами развития поселений не предусмотрено изменение вида использования таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а связанное с ними имущество — как сельскохозяйственное.

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на:

- земли, занятые сельскохозяйственными угодьями;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;

- древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;

- земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

1.2 Объекты оценки

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:

1) сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные

земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его;

2) застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования;

3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохозяйственная недвижимости) в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество;

4) земельные доли.

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является

составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сельскохозяйственной недвижимости), а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также потребует решения задач оценки сельскохозяйственного имущества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в качестве одного из его элементов.

Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемыми Европейскими стандартами оценки. Стандарты в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения, и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, скотину, машины и материальные запасы, зерно в хранилищах и другие факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения и объекты оценки.

В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий являются:

- природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

- тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства (мясомолочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т.д.);

- структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

- виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);

- плодородие, технологические свойства и другие характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

- урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

- местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

- улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т.д.);

- плотность занятость населения, различные социально-демографические особенности;

- цены на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;

- инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т.д.).

1.3 Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

- необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений и т.д.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.;

- прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности (геоморфологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности);

- высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форс-мажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);

- большое влияние на величину получаемого дохода от сельхоз. производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;

- сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;

- сложившаяся в стране нестабильность цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию;

- отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;

- отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное производство;

- невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров;

- слабо развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышленности.

Глава 2

2.1 Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Датой официального начала рыночного оборота сельскохозяйственных земель в РФ можно считать 27 января 2003 г., когда вступил в действие Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", определивший новый подход к решению земельного вопроса в России.

Первые опыты оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Ленинградской области, выполненные после введения в действие указанного Закона специалистами ООО "РМС-Оценка", позволяют выделить следующие основные особенности и имеющиеся проблемы подобных оценок:

1. Рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения зачастую должна быть проведена в условиях, когда отсутствует выделение оцениваемых участков в натуре. Это обстоятельство вступает в противоречие с требованием к проведению рыночной оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны быть обособлены, выделены и соответствующим образом оформлены.

2. При оценке сельскохозяйственных земель приходится учитывать жесткое законодательное ограничение на их разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки был и остается принцип анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены и учтены особенности сельскохозяйственного районирования территории.

3. Для проведения оценки рыночной стоимости в границах единых земельных участков сельскохозяйственного назначения, должны быть выделены их соответствующие составные части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли. С учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются:

- в определении структуры и состава издержек;

- в определении статей дохода и способов его оценки;

- в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;

- в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота.

Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравнительного и доходного.

2.2 Метод сравнения продаж

В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся, практически, единственными способами оценки сельскохозяйственных угодий. Однако технология применения данного метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения, учитывающих их специфику, в отечественных нормативных документах не сформулировано.

2.3 Методы доходного подхода

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты.

1. Метод капитализации арендной платы:

Стоимость земли данным методом определяется как отношение арендной платы за минусом издержек, связанных с владением земельным участком, к коэффициенту капитализации.

Пример:

Если расчеты по арендной плате происходят в натуральной продукции, то величина арендной платы может быть определена как стоимость этой продукции, пересчитанная в рыночных ценах.

При расчете рыночной стоимости необходимо использовать только данные о рыночных ставках арендной платы за землю. В качестве последних, целесообразно использовать ставки, формируемые на вторичном рынке.

2. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю:

При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, в течение трех лет поле было занято зерновыми, а один год – паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду. Культуру можно считать основной, если в структуре товарной продукции растениеводства она занимает не менее 70 процентов. При определении затрат можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными о себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни.

Рассмотрим пример расчета стоимости пашни при наличии 2-х товарных культур (пшеницы и ячменя) и пятипольном севообороте.

В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к земельному участку.

Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являются:

1. Прямые производственные расходы:

- покупка семян;

- покупка удобрений;

- покупка кормов;

- покупка горючего;

- покупка ядохимикатов, гербицидов, ветеринарных медикаментов;

- амортизация или затраты на возмещение основных фондов в

соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни);

- текущий ремонт средств производства.

2. Оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты.

3. Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга.

4. Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты).

5. Прибыль предпринимателя (процент на капитал).

6. Налог на землю, другие налоги.

7. Затраты на создание резервов оборотного капитала.

8. Другие виды издержек.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в

состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.

Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном регионе. Прибыль предпринимателя также может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из типичных условий кредитования.

Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределяться по годам и учитываться в составе операционных расходов.

Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рассчитываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрений, горюче-смазочных материалов и т.д.) и норм выработки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при калькулировании затрат при проведении сельскохозяйственных работ.

При определении издержек также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации.

Амортизация, учитываемая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений. Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соответствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала. К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей сельскохозяйственных машин — комбайнов, тракторов и т.д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стоимости основных средств. Затраты на горюче-смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соответствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на растениеводство приходится 80-90% общего объема работ, в том числе на зерно — 45-60%.

К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страховые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомендуется определять в размере 20-25% от суммы прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы составляют оплату труда работников административно-управленческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10-12% от всех прямых затрат в растениеводстве.

2.4 Метод реальных опционов

Для оценки сельскохозяйственных угодий также можно применить метод реальных опционов. Данный метод подходит для оценки сельскохозяйственных угодий, так как позволяет учитывать значительные колебания цен и высокую неопределенность других параметров, используемых в расчетах, исходя из вероятностных характеристик их динамики. Оценка стоимости природных ресурсов, а также прав, дающих возможность их использовать, проводится по модели Блэка-Шоулза для опционов.

Модель Блэка-Шоулза, адаптированная для оценки стоимости сельскохозяйственных угодий:

,

где V – стоимость сельскохозяйственных угодий;

;

;

S – стоимость базового актива, под которым понимается капитализированный валовой доход от производства сельскохозяйственной продукции, например, зерна, рассчитанный в рыночных ценах;

X – стоимость развития, под которой понимаются капитализированные затраты на производство этой продукции, рассчитанные по той же ставке дисконтирования, что и стоимость базового актива;

σ2 – дисперсия стоимости валового дохода в разные годы, подсчитанного в рыночных ценах;

σ – среднеквадратичное отклонение стоимости валового дохода в разные годы;