Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  ЭКОНОМИКИ, СТАТИТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ИНСТИТУТ НЕПРЕРЫВНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Институт  Экономики и Финансов МЭСИ

Кафедра Финансов, Кредита  и Банковского Дела

К У Р С О В А  Я  Р А Б О Т А

на тему: «Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости»

по дисциплине: «Оценка недвижимости»

Москва – 2012

Оглавление

Введение 3

Глава 1. Теоретические основы инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. 5

1.1. Нормативно – правовая база оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. 5

1.2. Основные инвестиционные характеристики недвижимости 7

Глава 2. Факторы и методологические основы  оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. 8

2.1.   Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. 8

2.2. Методы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости 10

Глава 3. Оценка инвестиционной привлекательности на примере строительства жилого дома. 20

3.1  Предпринимательский замысел проекта (цель проекта) 20

3.2 Описание проекта и текущее состояние 20

3.3 Организационный план 21

3.5 Финансовый план 27

3.6 Показатели эффективности проекта 29

Заключение 30

Список используемой литературы 31

Введение

Становление и развитие рыночных отношений  в экономике России связано в  значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи, которые  выступают в качестве предметов  потребления.

Объекты недвижимости, выступая в  качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который  продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  организаций и возникновение  различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой  сферу вложения капитала в объекты  недвижимости и систему экономических  отношений, которые возникают при  расширенном производстве. Эти отношения  появляются между строителями и  инвесторами при купле – продаже  недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления  и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение  инвестиций – как иностранных, так  и стороны российских партнёров.

Цель курсовой работы: исследование методов оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

Задачи курсовой работы:

• рассмотреть понятие инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
• изучить особенности оценки финансовой привлекательности объектов недвижимости
• Освещение наиболее известных и применяемых на практике способов анализа инвестиционной привлекательности проектов.

Глава 1. Теоретические основы инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

1. Нормативно – правовая база оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.

Правовой  основной для развития всего российского  законодательства является Конституция  РФ, которая имеет высшую силу и  прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции  РФ.

Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция  гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение  товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу  экономической деятельности», при  этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и  иные формы собственности». «Каждый  вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться  им как единолично, так и совместно  с другими лицами». Согласно ст. 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной  собственности землю, каждый имеет  право на жилище.

В Гражданском  кодексе Российской Федерации (ГК РФ) содержится ряд разделов, которые  регулируют отношения в сфере  управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения  связанные со сделками с недвижимым имуществом, например мена, дарение, купля-продажа, аренда и др.

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.¹

Согласно  Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все то, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком  которого с юридической точки  зрения является обязательная регистрация  прав, независимо от того, каковыми они  могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом  и иными  правами, предусмотренными Гражданским  кодексом РФ.1²

2. Основные инвестиционные характеристики недвижимости

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными  для инвестора и требуют анализа  и учета являются:

Недвижимости  присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью  – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов  от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными  бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

Значительная  зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного  менеджмента так же является свойством  недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость  является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень  риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

Глава 2. Факторы и методологические основы  оценки инвестиционной привлекательности  объекта недвижимости.

2.1.  Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые  определяют инвестиционную стоимость  объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное  правовое регулирование. Все они  в совокупности определяют стоимость  любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Социальные факторы в основном представлены  характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

• регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;
• стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;
• политика налоговых органов;
• специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости – совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

• ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;
• тепловое загрязнение;
• ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;
• увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;
• ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

2.2. Методы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

В основе принятия инвестиционных решений лежит оценка инвестиционных качеств предполагаемых объектов инвестирования, которая в соответствии с методикой  современного инвестиционного анализа  ведется по определенному набору показателей эффективности. Определение  значений показателей эффективности  инвестиций позволяет оценить рассматриваемый  инвестиционный объект с позиций  приемлемости для дальнейшего анализа, произвести сравнительную оценку ряда конкурирующих инвестиционных объектов и их ранжирование, осуществить выбор  совокупности инвестиционных проектов, обеспечивающих заданное соотношение  эффективности и риска.

Оценка эффективности  инвестиций является наиболее ответственным  этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительной мере зависит степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность полученных результатов во многом обусловлены используемыми методами анализа.

В экономической теории известны следующие методы оценки инвестиционных проектов в условиях определенности (определенность- эта ситуация, когда  нам точно известны величины денежных потоков то проекта, то есть дисперсия  равна нулю):

Методы, основанные на применении дисконтирования:

а) метод определения чистой текущей стоимости NPV;

б) метод расчета индекса  прибыльности IP;

с) метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;

д) расчет дисконтированного  срока окупаемости.

Метод NPV

Метод NPV - определение разницы  между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта  и дисконтированной текущей стоимости  всех затрат.

Где - инвестиционные затраты в момент времени t,

- денежный поток в период t.

Иногда можно использовать эквивалентный аннуитет если проекты  имеют разную продолжительность:

Преимущества  критериев дисконтирования

• учитывается альтернативная стоимость используемых ресурсов;
• в расчет принимаются реальные денежные потоки, а не условные бухгалтерские величины, т.е. оценка инвестиционных проектов проводится с позиции инвестора и не зависит от учетной политики;
• оценка инвестиционных проектов производится исходя из цели обеспечения благосостояния собственника предприятия - акционера.

Недостатки  критериев дисконтирования

• повышение акционерной стоимости фирмы - не единственная цель предприятия (кроме того, существуют маркетинговые, социальные, научно-технические, психологические и другие цели), следовательно, ограничиваться исключительно финансовыми критериями нельзя: в дополнение к ним в системе контроллинга должны использоваться и другие критерии, оценивающие факторы психологического, социального, научно-технического плана;
• менеджеры не всегда действуют рационально и не всегда стремятся к этому; цели менеджеров не всегда совпадают с целями фирмы;
• некоторые из используемых ресурсов трудно оценить в денежном выражении (например, такие, как время высококвалифицированных сотрудников).

Метод рентабельности инвестиций

Метод рентабельности инвестиций - рассчитывается индекс прибыльности PI.

Таблица 1 Достоинства и недостатки критерия рентабельности

Метод расчета внутренней нормы рентабельности

IRR- уровень окупаемости  инвестиций, то есть k, при котором  NPV=0.

,

где k- неизвестное.

Метод расчета срока окупаемости.

Это тот срок, который  понадобится для возмещения суммы  первоначальных инвестиций. Этот метод  хорошо работает при следующих условиях:

• все сравниваемые проекты должны иметь одинаковый период реализации;
• все проекты предполагают разовое вложение средств;
• ежегодные денежные потоки на протяжение срока жизни проекта примерно равны.

Таблица 2. Достоинства и недостатки критерия окупаемости

Так как NPV в этом методе не учитывается, использовать его для  ранжирования инвестиций не рекомендуется.

Выбор ставки дисконтирования

В целом методы дисконтирования  более совершенны, чем традиционные: они отражают законы рынка капитала, позволяя оценить упущенную выгоду от выбора конкретного способа использования  ресурсов, т.е. экономическую стоимость  ресурсов. Однако в чистом виде эти  критерии могут использоваться только в условиях "совершенного рынка": для анализа инвестиций в условиях неопределенности, неполной информации потребуются модификации критериев. Основная проблема, которая встает при использовании критериев  дисконтирования денежных потоков - выбор ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования  должна отражать альтернативную стоимость капитала, поэтому она зависит от возможностей вложения капитала, имеющихся у предприятия. В литературе встречается множество различных подходов к определению ставки дисконтирования. Рассмотрим наиболее распространенные (средневзвешенная стоимость капитала, процент по заемному капиталу, ставка по безопасным вложениям и др.) и приведем оценку достоинств и недостатков каждого подхода.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на стоимость капитала

Можно предложить следующую  формулу определения средневзвешенной стоимости капитала WACC (если приравнять требуемую доходность, то есть ставку дисконта к WACC).

 для  ;

 для  ., где

, , - удельный вес в активах предприятиях собственных, краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов;

, , - их соответствующая стоимость в %;

r- ставка рефинансирования;

t- средняя ставка налога  на прибыль.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования имеет преимущества:

• стоимость капитала можно точно рассчитать;
• по стоимости капитала можно судить по крайней мере об одном из возможных вариантов альтернативного использования ресурсов- возврате денег акционерам и кредиторам пропорционально их вкладам в капитал предприятия.

Однако есть у этого  подхода и недостатки, которые  заключаются в следующем:

• средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается на основе процента по заемным средствам и дивиденда, но и процент, и дивиденды включают в себя поправку на риск; в ходе дисконтирования поправка на риск учитывается при расчете сложного процента, поэтому риск как бы нарастает равномерно с течением времени (однако это происходит не всегда);
• средневзвешенная стоимость капитала не является постоянной величиной в результате осуществления инвестиций она может измениться при следующих условиях:

=> если риск планируемого  инвестиционного проекта сильно  отличается от риска деятельности фирмы в настоящее в время;

=> если для осуществления  проекта предприятию необходимо  привлечь дополнительный капитал  из одного конкретного источника  (например, взять кредит);

• средневзвешенная стоимость капитала усредняет все риски предприятия, так как для всех инвестиционных проектов используется одна и та же ставка дисконтирования, но различные инвестиционные проекты одного и того же предприятия могут сильно отличаться по степени и характеру риска;
• использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования предполагает, что внутренняя норма рентабельности любого инвестиционного проекта предприятия должна быть выше средневзвешенной стоимости капитала, но это не обязательно: у одного проекта она может быть выше, у другого ниже, важно лишь, чтобы внутренняя норма рентабельности всего инвестиционного портфеля предприятия была не ниже стоимости капитала (с учетом возможного изменения стоимости капитала в результате осуществления инвестиционного проекта).

Выбор ставки дисконтирования опираясь на процент по заемному капиталу.

Это текущая эффективная  ставка процента по долгосрочной задолженности, т.е. процент, под который предприятие  может взять в долг в настоящее  время. Действительно, если капитал  можно либо инвестировать, либо вернуть  заимодавцам, то процент по заемным  средствам равен альтернативной стоимости капитала. Следует подчеркнуть, что в качестве ставки дисконтирования  следует использовать только эффективную  ставку процента, которая может отличаться от номинальной, поскольку период капитализации процентов может быть разным.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям.

Ставку процента по безопасным вложениям можно рассматривать  как вмененную (альтернативную) стоимость  денег. Определим, что понимается под  безопасностью вложений. Существуют определенные виды риска, которые невозможно устранить на практике и которые  отражаются на всех процентных ценных бумагах (например, риск изменения процентных ставок в будущем). Для практического использования было бы целесообразно несколько упростить задачу, сведя весь многообразный спектр рисков к вероятности того, что фактические денежные доходы окажутся меньше запланированных. Это значит, что в качестве ставки дисконтирования можно использовать ставку процента по таким инвестициям, риск неплатежа (или непоступления денежных доходов) по которым практически нулевой. На Западе роль такой ставки обычно играет ставка процента по государственным ценным бумагам. В условиях России для этого использовались ставки по ГКО и другим федеральным финансовым инструментам. Сейчас можно предложить использовать ставку рефинансирования. Недостаток этого подхода в условиях России в том, что трудно определить, какие вложения считать безрисковыми.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с поправкой на риск

Ставка дисконтирования  с поправкой на риск равна ставке процента по безопасному вложению, скорректированной с учетом риска:

где r- искомая ставка дисконтирования; -показатель "бета" характеризующий взаимосвязь между среднерыночной доходностью и доходностью данной инвестиции; - среднерыночная доходность; - доходность безопасного вложения. "Бета" характеризует взаимосвязь между доходностью данной инвестиции и среднерыночной доходностью. Например, если коэффициент = 2, это означает, что при росте среднерыночной доходности на 1% доходность по данной инвестиции вырастет на 2%. Для большинства инвестпроектов промышленных предприятий получить коэффициент практически невозможно.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с  поправкой на риск по методу наращения

Более тонкий способ учета  риска путем введения в анализ ставки дисконтирования скорректированной  с учетом риска - использование ставки дисконтирования с учетом риска по методу наращения.

Норма дисконта по методу наращения  означает, что ставка дисконтирования  зависит не только от фазы, но и от этапа реализации проекта и норма дисконта для этапа проекта равна: , где

- коэффициент роста безрисковой  ставки для данной  (степень риска проекта, определенная экспертным путем) для данного этапа (определяется экспертным путем).

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку с поправкой на риск и стоимость  долга.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования "уравнивает" риски  всех инвестиционных проектов предприятия. Чтобы отразить различия в риске  разных проектов, показатель средневзвешенной стоимости капитала можно несколько  модифицировать. Один из возможных  подходов - дисконтировать денежные потоки по ставке, отражающей только риск самого проекта и не учитывающей эффект финансирования, как будто проект финансируется исключительно собственными средствами. Единственная проблема - возможность предприятия взять целевой кредит на осуществление определенного проекта под льготный процент, который может оказаться значительно ниже, чем в среднем на рынке. Тогда осуществление инвестиционного проекта позволит предприятию сэкономить часть процентных выплат, а отказ от этого проекта автоматически означает отказ от льготного кредита. Поэтому ставку дисконтирования, равную стоимости собственного капитала, можно использовать, если рассматривать приведенную стоимость проекта как сумму следующих составляющих:

1. приведенной стоимости денежных потоков проекта после налогов, но без учета кредита и процентов по нему;
2. приведенной стоимости налогов, сэкономленных в результате использования заемных средств за счет того, что часть процентов включается в себестоимость и исключается из налогооблагаемой прибыли;
3. приведенной стоимости процентных выплат, сэкономленных за счет использования льготных кредитов (если таковые есть).

Обозначим скорректированную  приведенную стоимость APV.

где - налоговые отчисления, сэкономленные вследствие использования конкретной схемы финансирования; - величина процентов, сэкономленных в году t в результате использования льготного кредита; - процент по заемным средствам, скорректированный с учетом уменьшения налога на прибыль вследствие включения процентов по заемным средствам в себестоимость).