Оценка инвестиционной привлекательности по созданию гостиничного комплекса

АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ЦЕНТРОСОЮЗА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ КООПЕРАЦИИ»

Кафедра финансов, инвестиций и банковского дела

Курсовая работа

на тему: Оценка инвестиционной привлекательности по созданию

гостиничного  комплекса

 

 

Выполнила студентка 
2курса группы Ф-09-1

Степуренко М.В.

Проверила:

Климова И.В.

 

 

 

Петропавловск-Камчатский

2010

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………..…..….…3

Глава 1.Теоритический аспект оценки эффективности и инвестиций создания гостиничного комплекса…………………………………………………….5

1.1Особенности функционирования предприятия гостиничного бизнеса…………………………………………………………………. ….….5

1.2Инвестиционный процесс в гостиничном бизнесе  ………………….…8

1.3 Методы оценки эффективности инвестиций……………………….….10

Глава 2. Формирования чистого денежного потока от проекта создания активов……………………………………….………………………….……14                                                    

2.1 Описание проекта создания гостиничного  комплекса ….…………...14

2.2 Расчет чистого денежного потока по проекту………………................18

Глава 3. Оценка эффективности  проекта создания гостиничного комплекса….25

Заключение………………………………………………………………….………27

Список использованной  литературы……………………………………………..39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Целью курсовой работы является расширение и обобщение знаний, полученных при изучении дисциплины «Инвестиции», рассчитать оттоки и притоки предприятия  и дать выводы о его рентабельности.

Актуальность выбранной  темы обусловлена тем, что расширение производства, как показывает исторический опыт развития общества, может быть обеспечено только за счет новых вложений средств, направляемых как на создание новых производственных мощностей  и рабочих мест, так и на совершенствование  техники и технологии производства. Также на данный момент идет широкое  развитие гостиничного бизнеса, что  требует больших затрат, для получения в будущем прибыли. Для покрытия этих затрат и привлекаются инвестиции.

Коммерческий успех любой  организации определяется выбранной  тактикой и стратегией вложения имеющихся  финансовых ресурсов, поэтому процесс  инвестирования является важной составной  частью хозяйственного механизма. Умение принять взвешенное решение в  сфере инвестирования позволяет  организации получить преимущество на рынке, поэтому изучение данного  вопроса, будущим специалистам является актуальным.

Инвестиционный процесс  начинается с формирования денежных средств и заканчивается созданием  реальных активов в форме производственных зданий и сооружений, оборудования и технологии, объектов бытовой и  социальной инфраструктуры.

Задачами курсовой работы является:

• Дать определение инвестиционной деятельности, изучить функции инвестиций и участников инвестиционного процесса.
• Расписать классификацию гостиниц и экономические основы их

функционирования

• Сделать оценку инвестиционной привлекательности проекта по созданию гостиничного комплекса.
• Выявить причины, необходимые для инвестирования, определить наиболее эффективные источники инвестиционных ресурсов, рассчитать значение показателей финансовой эффективности инвестиционных проектов, использовать полученные знания в области теории и практики инвестирования для принятия обоснованных управленческих решений.

При подготовке курсовой работы использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации, научно-учебные  пособия и монографии, публикации специализированной периодической  печати по теме курсовой работы.

Структурно курсовая работа состоит из трех глав, в которых  последовательно решаются выше перечисленные  задачи.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1.Теоритический аспект оценки эффективности и инвестиций создания гостиничного комплекса

1.1Особенности  функционирования предприятия гостиничного  бизнеса

В настоящее время в  мире насчитывается более 30 систем классификации гостиниц, причем в  каждой стране приняты свои национальные стандарты. Введению единой мировой  классификационной системы препятствуют факторы, связанные с культурными  и национальными особенностями, историческим развитием различных  государств и т.д.

Наиболее распространенной системой классификации является, так  называемая система звезд, предполагающая пять категорий гостиниц. Данная система используется в России, Украине, Италии, Франции, Австрии, Турции, Египте и др. [29. С. 96]

Чем выше звездность гостиницы, тем шире набор услуг, который  она может предложить своим клиентам. Гостям предлагаются услуги салонов  красоты, массажного кабинета, автотранспортные услуги (доставка клиентов до аэропорта  или железнодорожного вокзала), услуги общественного питания.

В настоящее время в  мире наиболее распространенной системой классификации Европейских стран  выделяется немецкая классификация, согласно которой, гостиничные предприятия  делятся на 5 классов. Туристский класс  – 1*; стандартный класс- 2**; комфортный класс - 3***; первый класс – 4****; люкс – 5*****.

Классификация английских гостиниц является достаточно сложной. Как правило, на фасаде гостиниц изображены не звезды, а короны. Чтобы перевести категорию  гостиницы с «языка корон» на «звездный», необходимо от общего числа корон  отнять одну.

Наиболее правильной считается  классификация, предложенная Ассоциацией  британских турагентств:

· бюджетные гостиницы (1 звезда) расположены в центральной  части города и имеют минимум  удобств;

·гостиницы туристского  класса (2 звезды) располагают баром  и рестораном;

·гостиницы среднего класса (3 звезды) имеют достаточно высокий  уровень обслуживания;

·гостиницы первого класса (4 звезды) предлагают очень высокое  качество проживания и отличный уровень  обслуживания;

·гостиницы высшей категории (5 звезд) имеют уровень обслуживания и проживания экстракласса [2. С. 93].

Таким образом, для каждой страны характерна своя классификация  гостиниц и гостиницы, относящиеся  к одной категории, но расположенные  в разных странах, имеют существенные различия.

Для получения одной звезды гостинице достаточно иметь средства аварийного освещения и оборудовать  в каждом номере систему связи  для вызова персонала. В санузле, даже если он один на этаж, обязаны присутствовать умывальник, зеркало, полотенце, мыло, розетка с указанием напряжения, душ или ванная. Площадь одноместного номера должна быть не менее 8 кв. м. В  номере должны иметься шкаф с вешалками, стулья и ночные столики (по одному на клиента), осветительные приборы, ночники, коврики, пепельницы, вентилятор, графин с питьевой водой и табличка "Просьба не беспокоить". Если здание «однозвездной» гостиницы выше четырех этажей, в нем должен работать лифт. Соотношение количества персонала  к числу обслуживаемых номеров  должно быть не меньше чем «один  к четырем» [16. С. 94].

Для получения двух звезд, помимо перечисленного выше, в холле  отеля должна быть кабина междугородной  связи, а клиенты должны иметь  возможность заказать завтрак из номера. В самой гостинице или  в непосредственной близости от нее должен быть ресторан или по крайней мере бар. Соотношение персонала к проживающим – не менее чем «три к пяти».

Начиная с трех звезд к  гостиницам предъявляются особые требования. Для них ВТО регламентирует даже стоимость стройматериалов, оборудования и мебели. В «трехзвездных» гостиницах производственное оснащение и обстановка номеров должны быть сделаны на заказ. Отель должен быть оснащен собственным  телефонным коммутатором и аварийным  генератором электроэнергии. В номере должна постоянно поддерживаться температура  от +18°С до +25°С, в нем должен быть ковер, телевизор (не обязательно цветной), радио или музыкальный центр, почтовая бумага, отдельная ванная комната [29. С. 96].

Клиенты гостиниц класса четыре звезды должны иметь возможность  воспользоваться услугами конференц-зала, дискотеки, ночного бара и ресторана (минимум два зала). В отеле  должны быть апартаменты, сауна, бассейн  и прочие fitness-услуги, крытый гараж, а также лифт, даже если отель  двухэтажный. Номера необходимо оборудовать  видеосистемами и кондиционерами, а  ванная не должна быть короче 160 см. В  гостиницах этого класса и выше обязательно  наличие портье или носильщиков.

Основное отличие пятизвездного  отеля в том, что в интерьере  и обстановке номеров должны быть использованы настоящие произведения искусства. Помимо гаража, в отеле  должна работать собственная служба технической помощи. Кроме того, клиенты должны иметь возможность  отдохнуть в саду, примыкающем  к зданию или расположенном на крыше отеля. В самом здании должен иметься круглосуточный обмен валюты, индивидуальные сейфы и средства для оплаты пластиковой картой. Завтрак  в номер должен подаваться вместе с утренней газетой. Кафе и бары «пятизвездного»  отеля должны работать круглосуточно. Если гостиница расположена не в  центре города и поблизости нет остановки  общественного транспорта, она должна бесплатно предоставить своим клиентам микроавтобус или маршрутное такси. Площадь одноместного номера должна быть не менее 13 кв. м, дверь должна открываться магнитной картой, а сам номер должны обслуживать не менее двух человек.

Подведя итог вышесказанному, следует отметить, что единой классификации  гостиниц в мире не существует, каждая страна руководствуется собственными стандартами. Помимо широко распространенных "звезд", в мировой практике используются и другие символы и  обозначения. Например, "корона" и "алмаз" Великобритании; "альфа", "бета", "гамма" - на Крите. В  Италии не существует отелей "пять звезд", а их аналогом считается отель "четыре звезды +". Таким образом, чем больше у отеля символов, тем выше его  класс [17. С. 93].

1.2Инвестиционный  процесс в гостиничном бизнесе

По целевому назначению инвестиции делятся на:

• реальные инвестиции (капитальные вложения);
• портфельные инвестиции;
• инвестиции в нематериальные активы.

   Реальные инвестиции (капитальные вложения) - это вложения в реальные активы, т.е. в создание новых, реконструкцию и техническое перевооружение существующих предприятий, производств, технологических линий, различных объектов производственного и социально-бытового обслуживания с целью роста основных фондов или оборотных активов.

 Портфельные инвестиции – это вложения в покупку ценных бумаг государства, предприятий, банков, инвестиционных фондов, страховых и иных компаний. В этом случае, инвесторы увеличивают свой не производственный, а финансовый капитал, получая доход от владения ценными бумагами. При этом, реальные вложения денежных средств, израсходованные на приобретение ценных бумаг, осуществляют предприятия и организации, выпускающие данные ценные бумаги.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения, направляемые на приобретение лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, товарных знаков, сертификатов на продукцию и технологию производства и иных нематериальных активов.

По характеру участия  в инвестировании делятся на:

• прямые инвестиции — непосредственное вложение средств инвестором в объекты инвестирования (данный вид инвестирования осуществляют, в основном, подготовленные инвесторы, имеющие достаточно точную информацию об объекте инвестирования и хорошо знакомые с механизмом инвестирования);
• косвенные инвестиции — инвестирование, опосредованное другими лицами (инвестиционными или финансовыми посредниками). Эти инвестиции осуществляют инвесторы, не имеющие достаточную квалификацию для выбора объектов инвестирования и дальнейшего управления ими. В этом случае они приобретают ценные бумаги, выпускаемые инвестиционными или другими финансовыми посредниками (например, инвестиционные сертификаты инвестиционных фондов и инвестиционных компаний). Фонды, в свою очередь, размещают собранные таким образом инвестиционные средства по своему усмотрению: выбирают наиболее эффективные объекты инвестирования, участвуют в управлении ими, а полученные доходы распределяют затем среди своих клиентов.

По периоду инвестирования делятся на:

• краткосрочные инвестиции - вложение капитала на период, не более одного года (например, в быстрореализуемые коммерческие проекты, краткосрочные депозитные вклады и т.п.);
• долгосрочные инвестиции - вложение капитала на период более одного года (как правило, в крупные и долговременные инвестиционные проекты). В практике инвестиционных компаний и банков долгосрочные инвестиции детализируются следующим образом: до 2 лет, от 2 до 3 лет, от 3 до 5 лет, больше 5 лет.

По форме собственности  делятся на:

• частные инвестиции - вложения средств, осуществляемые гражданами, а также негосударственными предприятиями и организациями;
• государственные инвестиции - вложения, осуществляемые центральными и местными органами власти и управления за счет средств бюджетов, внебюджетных фондов, а также государственными предприятиями за счет собственных и заемных средств;
• иностранные инвестиции - вложения, осуществляемые иностранными гражданами, юридическими лицами и государствами;
• совместные инвестиции - вложения, осуществляемые лицами данной страны и иностранных государств.

 

1.3 Методы оценки экономической эффективности инвестиционного проекта

Методы оценки экономической  эффективности делятся на два  больших класса:

а) простые методы

б) методы дисконтирования.

Простые (статические) методы.

Простые (статические) методы (или "экспресс-методы") позволяют достаточно быстро и на основании простых расчетов произвести оценку экономической эффективности. Это очень полезная информация, так как если проект отклоняется по простым критериям, то можно быть почти уверенным в том, что он будет отклонен и по более сложным.

В основе простых методов  оценки экономической эффективности инвестиций лежит идея о том, что предприятие может оплачивать инвестиции из своей чистой прибыли и из амортизационных отчислений. Происхождение этих "составляющих" понятно: чистая прибыль остается в распоряжении предприятия, которое само решает, как с этой прибылью поступить; амортизационные отчисления по своей сути предназначены для инвестиций. В простых методах на основании таблицы движения денежных средств и отчета о прибылях и убытках оцениваются простая норма прибыли (ПНП) проекта, его простой срок окупаемости (ПСО) и точка безубыточности (ТБ).

Основные формулы расчета:

пнп=чп /оии,

где ПНП - простая норма  прибыли проекта;

ЧП   - чистая прибыль  предприятия;

ОИИ - общие инвестиционные издержки.

ПСО = ОИИ  /  (ЧП + АО),

где ПСО - простой срок окупаемости  проекта;

АО  - амортизационные  отчисления.

ТБ = (СС-УПЗ) / (ВР-УПЗ),

где ТБ  - точка безубыточности проекта;

СС - себестоимость продукции;

УПЗ - условно-переменные затраты;

ВР  - выручка от реализации.

Общие инвестиционные издержки - это сумма денег, необходимая для проекта. Следует еще раз повторить, что к ее расчету надо отнестись очень внимательно.

Точка безубыточности проекта  может рассчитываться только в товарных единицах, в рублях, в процентах  к объему выпуска.

Если точка безубыточности свыше 80% выпуска, это значит, что проект неустойчив: 80% средств им расходуется. Стоит подумать о снижении издержек и об увеличении объемов выпуска.

Методы дисконтирования:

Методы дисконтирования  основаны на сравнении денежных поступлений в различные моменты времени. Именно процедура дисконтирования позволяет максимально полно учесть инфляцию, риски и альтернативную стоимость капитала на различных стадиях проекта.

Аксиомы расчета экономической эффективности  инвестиционных проектов

Основой для расчета инвестиционных проектов являются две аксиомы, не нуждающиеся  в доказательствах: они интуитивно понятны и не противоречат нашему практическому опыту.

Аксиома первая. У инвестора  всегда есть выбор для вложения средств (принцип арбитражного ценообразования).

Аксиома вторая. Рубль сегодня  стоит больше, чем рубль завтра (временная стоимость денег).

Первая аксиома совсем простая и понятная. Но нелишне  еще раз напомнить, что бизнес-планы - это очень важный аргумент в  конкурентной борьбе за инвестиции.

Главными причинами того, что рубль сегодня стоит больше, чем рубль завтра, являются:

• инфляция;
• риски проекта;
• возможность альтернативного использования денег.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. Формирования чистого денежного потока от проекта создания активов

2.1 Описание проекта  создания гостиничного  комплекса

ЗАО "Чемпион" в текущем  году, учитывая сложившиеся тенденции  развития рынка услуг, принято решение  о создании в г. Санкт-Петербурге гостиничного комплекса на 60 мест. Для  этого предполагается осуществить реконструкцию имеющегося здания, остаточная стоимость которого на текущий день составляет 6 251 873 руб.

Приобретение необходимого оборудования и проведение проектных  и строительно-монтажных работ  планируется осуществить за счет получения долгосрочного кредита в размере 150 миллионов руб. на срок 6 лет. При этом рассматривались следующие условия кредитования: погашение кредита - равными годовыми платежами в течении 4 лет, начиная со 2-го года после пуска проекта в эксплуатацию; процентная ставка - 12% годовых; отсрочка выплаты процентов (льготный период) - 1 год; оплата страховки - разовый единовременный платеж в размере 1% от суммы кредита.

Таблица 7

№.	Статьи затрат	Стоимость, в руб.
п. п		(в т.ч. НДС 18%)
1	Проектные работы	8 134 500
2	Работы по реконструкции  существующего
	здания	62 835 000
3	Установка и подводка сетей	46 875 000
4	Технологическое оборудование для гостиницы включая предметы интерьера	36 184 500

На эти деньги планируется  осуществить следующие инвестиционные вложения (табл.7):

 

А также приобрести для  гостиничного комплекса следующий  инвентарь (табл.8):

Таблица 8

Потребность инвестиционного  проекта в инвентаре

№	Наименование инвентаря	Потребность в инвентаре (в комплектах на место)	Цена одного комплекта, без  НДС,
1	Постельное белье со сроком службы до 1 года	3	1 500
2	Постельное белье со сроком службы до 5 лет	2	8 000
3	Санитарно-гигиенические  средства многоразового использования	4	1 000

 

Для обслуживания гостиницы  планируется нанять следующие категории персонала (табл.9):

Таблица 9

Планируемые расходы на оплату труда работников гостиничного комплекса

Категории	Численность	Месячный оклад
персонала		работника, руб.
1	2	3
1. Основной производственный  персонал:
- горничная	2	4 000
- портье	2	4 000

2. Руководители, специалисты  и служащие:
- Директор гостиницы	1	15 000
- Главный бухгалтер	1	11 000
- старшая горничная	1	7 000
- прачка	1	4 000
- кладовщик	1	5 000
- медицинская сестра	1	3 000
- уборщица	2	3 000
- водитель	1	4 500

 

 

Планируется, что затраты  гостиничного комплекса на энергоресурсы  будут следующие (табл.10):

Таблица 10

Планируемые расходы гостиничного комплекса на энергоресурсы

№	Статья расхода	Среднегодовые затраты без
п. п		НДС, в тыс. руб.
1	Электроэнергия	151,20
2	Вода (холодная)	58,36
3	Вода (горячая)	89,30
4	Отопление	219,28

При определении полной себестоимости  услуги были учтены следующие факторы:

 

• потребление санитарно-гигиенических средств одноразового применения - 388,8 тыс. руб. в год без НДС;
• методика списания на издержки производства затрат по приобретенному хозяйственному инвентарю со сроком службы до 1 года для позиций: "постельное белье со сроком службы до 1 года", «санитарно-гигиенические средства многоразового использования» следующая: 100% затрат списываются ежегодно, так как период полного оборота указанных предметов инвентаря составляет 1 год;
• методика списания на издержки производства затрат по приобретенному хозяйственному инвентарю для позиции «постельное белье со сроком службы до 5 лет" - 50% затрат списываются при вводе актива в эксплуатацию, оставшиеся 50% стоимости указанных предметов инвентаря списываются в 5-й год их эксплуатации;
• общепроизводственные расходы составляют 3% от величины прямых затрат;
• прочие общехозяйственные расходы определены в размере 30 000 руб. в месяц без НДС;
• средний срок службы принимаемых в эксплуатацию постоянных активов определен в соответствии с действующими в РФ нормами амортизационных отчислений на соответствующие виды основных средств (для зданий - 50 лет, для оборудования - 10 лет);
• в учетной политике организации предусмотрено использование предприятием общей системы налогообложения.

По результатам проведенного маркетингового исследования цена за проживание 1 человека в день установлена  в размере 2 500 руб. без НДС. При  этом было выявлено, что предполагаемая загрузка номерного фонда составит 90% в год.

На первом этаже комплекса  имеются свободные торговые площади  в

2 2 размере 100 м, которые решено сдать в аренду по цене 300 руб./ м в месяц

без НДС.

 

2.2 Расчет чистого денежного потока проекта

Для оценки эффективности  инвестиционного проекта по созданию  гостиничного комплекса в г. Санкт  – Петербург, необходимо рассчитать отдельные статьи денежного потока за период 2011 – 2020 гг.

Таблица 1

Прогнозный объем выручки  за период 2011-2020 г. г. (тыс. руб.)

Год	2011	2012	2013	2014	2015
Выручка	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635
Год	2016	2017	2018	2019	2020
Выручка	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635
				Итого:	496 350

 

Данная таблица рассчитывается исходя из данных полученных после  проведения маркетингового исследования, цена за проживание 1 человека в день установлена 2 500 руб. без НДС, при этом было выявлено, что предполагаемая загрузка номерного фонда составит 90 % в год. Так же на первом этаже гостиничного комплекса имеются свободные торговые площади в размере 100 м. кв., которые сдаются в аренду  по цене 300 рублей за квадратный метр в месяц без НДС. Отсюда следует, что в год гостиничный комплекс будет получать от предоставления номеров постояльцам и сдачи площадей в аренду 49 635 тыс. руб. (2 500 цена номера * 54 ( кол-во человек при 90 % заполненности номеров в год) * 365 (число дней в году) + 360 000 (руб. в год за площади сданные в аренду).

 

 

Таблица 2

Прогноз текущих издержек проекта 2011-2020 г.г (тыс. руб.)

Показатель
Год	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Постельное белье со  сроком службы до года	270	270	270	270	270	270	270	270	270	270
Постельное белье со  сроком службы до 5 лет	480	0	0	0	480	480	0	0	0	480
Санитарно-гигиенич. ср-ва  многоразового исп.	240	240	240	240	240	240	240	240	240	240
Санитарно-гигиенич. ср-ва  одноразового исп.	389	389	389	389	389	389	389	389	389	389
Заработная плата	858	858	858	858	858	858	858	858	858	858
Коммунальные платежи	518	518	518	518	518	518	518	518	518	518
Продолжение таблицы 2
Общепроизводственные расх.	83	68	68	68	83	83	68	68	68	83
Общехозяйственные расх.	360	360	360	360	360	360	360	360	360	360
Итого:	3 198	2 703	2 703	2 703	3 198	3 198	2 703	2 703	2 703	3 198
Итого за 10 лет:	29 009