Оценка износа зданий и сооружений

Сибирский колледж  транспорта и строительства

 

 

 

Специальность 080114

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине «Организация оценки земли и имущества»

 

на  тему: «Оценка износа зданий и сооружений»

 

 

 

 

 

                                                                        

 

                                                                                     

 

 

 

 

Иркутск

2013

 

Содержание

    Введение

Затратный подход к оценке и особенности  его применения

1. Старение и износ материалов и конструкций

1.1 Физический моральный износ  здания и сооружения

2. Оценка износа. Методы определения признаков износа отдельных конструктивных элементов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Здания  и сооружения играют важную роль в  жизни современного общества. 
Можно утверждать, что уровень цивилизации, развитие науки, культуры и производства в значительной мере определяются количеством и качеством построенных зданий и сооружений. 
       Каждое здание или сооружение представляет собой сложный и дорогостоящий объект, состоящий из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющих вполне определенные функции и обладающих установленными эксплуатационными качествами. 
       Проектируемые и возводимые здания, согласно определяющим эксплуатационным требованиям, должны обладать высокой надежностью, т.е. выполнять заданные им функции в определенных условиях эксплуатации в течение заданного времени, при сохранении значений своих основных параметров в установленных пределах; быть удобными и безопасными в эксплуатации, что достигается рациональными планировкой помещений и расположением входов, лестниц, лифтов, средств пожаротушения, причем для ремонта и замены крупногабаритного технологического оборудования в зданиях должны быть предусмотрены люки, проемы и крепления; быть удобными и простыми в техническом обслуживании и ремонте, т.е. позволять осуществлять его на возможно большем числе участков, иметь удобные подходы к конструкциям, вводам инженерных сетей без демонтажа и разборки для осмотров и обслуживания с предельно низкими затратами на вспомогательные операции, должны позволять применять передовые методы труда, современные средства автоматизации и механизации, сборно-разборные устройства для обслуживания труднодоступных конструкций; быть экономичными в процессе эксплуатации, что достигается применением материалов и конструкций с повышенным сроком службы, а также минимальными затратами на отопление, вентиляцию, кондиционирование, освещение и водоснабжение; иметь внешний архитектурный облик, соответствующий их назначению, расположению в застройке, а также приятный для обозрения, причем внутренняя покраска зданий не должна утомлять людей, по возможности не загрязняться и легко поддаваться очистке,восстановлению. 
       В зависимости от назначения здания в его проекте соответственно нормам предусматривают необходимые размеры, прочность, герметичность, теплозащитные и другие эксплуатационные качества, которые потом материализуют в ходе строительства и поддерживают в процессе эксплуатации. 
 
     

 

 

Использование зданий по их назначению принято называть технологической эксплуатацией. Чтобы  здания можно было эффективно использовать, они должны находиться в исправном  состоянии, т. Е. стены, покрытия и прочие элементы совместно с системами  отопления, вентиляции и другими  системами должны позволять поддерживать в помещениях требуемый температурно-влажностный режим, а системы водоснабжения и канализации, освещения и кондиционирования — обеспечивать заданную комфортность. Процессы, связанные с поддержанием зданий в исправном состоянии, называются техническим обслуживанием и ремонтом или технической эксплуатацией; они то и являются предметом нашего рассмотрения. 
 
   Построенные и принятые в эксплуатацию здания подвергаются различным внешним (главным образом природным) и внутренним (технологическим или функциональным) воздействиям. Конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные качества зданий ухудшаются, и с течением времени они перестают отвечать своему назначению. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Затратный подход к оценке и особенности  его применения

   Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
оценка зданий специального назначения; 
при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
анализ эффективности использования земли; 
решение задач страхования объекта; 
решение задач налогообложения; 
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:  
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования  
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости  
-  Расчет накопленного износа (всех видов)  
- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

 

Рисунок 1: Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2: оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Старение  и износ материалов и конструкций

Физический и моральный износ здания и сооружения

Здания  и сооружения в процессе эксплуатации подвергаются воздействию агрессивных  сред природного и техногенного характера. В результате указанных воздействий происходит изменение первоначальных свойств материалов конструкций и инженерного оборудования. В зависимости от того, какие именно параметры материалов изменяются под воздействие внешних факторов, различают две формы изменений – старение и износ.

 Старение – это процесс изменения физико-химических свойств материала конструктивного элемента при длительной естественной выдержке, т.е. в результате воздействия на конструкцию окружающей среды, механических нагрузок, связанных с технологическими процессами в здании. Старение материала предшествует его разрушению. Оно носит необратимый характер. Разрушение конструкции под воздействием нагрузок происходит в месте наиболее опасного дефекта. В отличие от нагрузок факторы окружающей среды действует равномерно или избирательно в одном или нескольких местах конструкции и сопровождаются интенсивными физическим износом.

Вследствие старение и износа наступает разрушение материала конструкции. Различают три случая разрушения: 1) большие статистические или динамические нагрузки вызывают значительные, превышающие допустимые напряжения в материале; 2) совместное воздействие механических нагрузок и факторов окружающей среды, каждый из которых активизируют общее воздействие; 3) значительная агрессивность окружающей среды при малых напряжениях от статических или динамических на грузок приводит к разрушению. 

 

   Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. По российской концепции различают физический и моральный износ. Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо

( продукцию, услуги и др.). 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Виды  износа

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                         

          

                                    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Физический износ здания и сооружения

Физический  износ – это износ здания процесс постепенного или одномоментного ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания (элементов), вызываемого объективными причинами или внешними воздействиями

С  первых дней эксплуатации все элементы и конструкции зданий изменяются, постепенно снижая свои прочностные качества. Эти изменения происходят под воздействием многих физико-механических и химических факторов. К ним относятся неоднородность материалов, повышение напряжений, приводящие к микроразрывам в материале, попеременное увлажнение и высушивание, периодические замораживания и оттаивания, резкие перепады температур, воздействие солей и кислот, выщелачивание, коррозия металла, загнивание древесины, истирание конструкций и т. П. Происходят постепенные изменения структуры и свойств материалов. 
  В зданиях, эксплуатирующихся более 40 лет, при деревянных перекрытиях и деревянных перегородках наблюдается в штукатурном слое по потолочной поверхности и в перегородках в местах примыкания к полу и потолку значительное количество трещин, а в некоторых местах отслоение штукатурного слоя. Это явление обуславливается: выработкой штукатурным слоем нормативного срока эксплуатации; зыбкостью полов, либо сверхнормативными прогибами балок перекрытий, а также значительным слоем штукатурки. 
  Деревянные балки междуэтажных перекрытий, и особенно чердачного перекрытия, работающие продолжительное время (более50 лет) в переменном температурно-влажностном режиме, расслаиваются в продольном направлении, что приводит к снижению и> несущей способности. 
  Дощатые полы при эксплуатации более 40 лет в зонах интенсивной эксплуатации (места общего пользования) бывают в значительной степени повреждены, поэтому это влечет за собой потерю конструктивной надежности и эстетичности. 
  Металлоконструкции в процессе старения укорачиваются при одновременном снижении пластичности и вязкости и повышении хрупкости. С течением времени из перенасыщенной твердой среды выделяется избыточный компонент в виде мельчайших частиц. В малоуглеродистых сталях вследствие процессов карбонизации образуется ржавчина, которая, увеличивая в целом объем конструкции, уменьшает рабочее сечение элемента. В результате сокращается площадка текучести и, хотя упругие свойства стали повышаются, значительно уменьшается ее удлинение и, таким образом, увеличивается хрупкость. 
  Все строительные материалы и конструкции постепенно разрушаются под воздействием внешних факторов: механических, физических, биологических, химических и др. Процессы, разрушающие строительные материалы вследствие внешнего воздействия, называются эрозией и коррозией. 
 

Методы расчета физического  износа зданий следующие: 
- нормативный (для жилых зданий); 
- стоимостной;

Нормативный метод -расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостного метода- определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Функциональный износ- признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный  износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ- определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа: 
- недостатки, требующие добавления элементов; 
-  недостатки, требующие замены или модернизации элементов; 
-  сверх улучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще  выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверх улучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ- вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости  от конкретной ситуации стоимость неустранимого  функционального износа может определяться двумя способами: 
1)  капитализацией потерь в арендной плате; 
2)  капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения  необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации  и др.) используют скорректированные  данные по сопоставимым аналогам. При  этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного  у объекта оценки неустранимого  функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине  устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации  потерь в арендной плате.

Расчет  неустранимого функционального  износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых  для поддержания здания в хорошем  состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального  износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться  следующие методы: 
·  капитализации потерь в арендной плате; 
·  сравнительных продаж (парных продаж); 
·  срока экономической жизни.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Моральный износ  здания и сооружения

Моральный износ – потеря зданиями, сооружениями, машинами, автоматами и другим оборудованием своей стоимости вследствие научно-технического прогресса ( первая форма, или первый род морального износа) .  Технологическое старение вызывает потребность в улучшении благоустройства и модернизации инженерного оснащения зданий (вторая форма, или второй род морального износа).  О моральном износе можно говорить в том случае, когда появляются более современные материалы, элементы благоустройства здания (или квартиры) или техническое оборудование, которое повышают культурно – бытовой уровень проживающих и снижают затраты труда при эксплуатации здания.

 

1. Моральный износ первого рода вызывается повышением производительности труда в отраслях, производящих основные фонды. Производство ранее выпускавшихся машин осуществляется с меньшими затратами, и они становятся дешевле. Размер уменьшения стоимости зависит от темпа роста производительности общественного труда и периода времени от изготовления основных фондов до определения величины морального износа и представляет собой разность между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов:

 

2. Моральный износ второго рода определяет старение здания по отношению к существующим на момент оценки объемно-планировочным санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, которые заключаются в дефектах планировки, несоответствии конструктивны элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция и др.), в отсутствии или неудовлетворительном качестве элементов инженерного оборудования.

 

 

При капитальном ремонте здания и сооружений устраняют и моральный, и физический износ. Нередко строительные конструктивные элементы и инженерные системы с малым износом требует замены из-за их морального износа. Если моральный износ и физический износ совпадают , то это идеально , т.е. отношение физического износа к моральному износу равно единице.

Моральный износ здания меняется скачкообразно, по мере изменения социальных требований. Физический износ меняется плавно (в  действительности – микро шагами в процессе утраты-восстановления функций конструктивных элементов). Следует подчеркнуть, что здания подвергаются моральному износу быстрее, чем физическому. При этом доля расходов на уменьшение морального износа в историческом плане постоянно увеличивается, а продолжительность периодов известной стабилизации морального износа прогрессивно сокращается.     
    Факторы, определяющие трудоемкость и стоимость переустройства зданий, могут быть сведены в три большие группы: 
    1) физический износ здания (не использование здания, объем и характер капитального ремонта, уровень содержания, продолжительность эксплуатации, характер протекания инфляционных и аэрационных процессов, качество строительства объекта, этажность, плотность застройки.); 
    2) моральный износ здания (использованные материалы, решение санузлов и их расположение в квартире, отсутствие/наличие водопровода, лифта, горячего водоснабжения, телефона и пр., наличие проходных комнат, соотношение жилой и общей площади и др.); 
    3) другие факторы (демографические, размеры здания и его расположение на городской территории, качество отделочных работ и др.).      
    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание на практическую часть

   Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости в соответствии с требованиями ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г №135-ФЗ ( в ред. от 03.12.2011 г.), с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки, «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ( ФСО № 1)»», с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ( ФСО № 2 )»», с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке ( ФСО № 3 )»».   

Работа выполняется по варианту № 3

Задание на оценку.

 

1. Указать цель оценки и задачи оценки.
2. Дать характеристику оцениваемых прав собственности.
3. Описать наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки.
4. Описать проведенные исследования и источники получения информации.
5. Привести описание объекта оценки, указать его основные характеристики.
6. Произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.
7. Определить итоговую стоимость объекта оценки путем согласования результатов.
8. Отразить преимущества и недостатки трех подходов к оценке.

 

Исходные  данные для выполнения практической части

 

Таблица 1- основные характеристики объекта оценки

Объект оценки	2-комнатная квартира, расположенная  в многоквартирном жилом доме
Местоположение	Октябрьский район г. Иркутска
Год постройки	1985
Техническое состояние	Удовлетворительное
Этажность дома	5
Размещение объекта	4 этаж
Оцениваемые права на недвижимость	Полное право собственности
Строительные характеристики
Фундамент	Железобетонные блоки
Наружные стены	Панельные
Перегородки	Гипсолитовые
Перекрытия	Железобетонные плиты
Полы	Линолеум
Окна	Пластик,двойные,створчатые,деревянные
Дверные проемы ( арки )	ГВЛ
Двери	Деревянные , металлические
Внутренняя отделка	Евроремонт ( обои (шелкография), керамическая плитка, подвесные потолки
Системы инженерного обеспечения
Отопление	Центральное
Электроснабжение	+
Канализационная сеть	+
Горячее водоснабжение	+
Балкон (лоджия)	Застеклен
Телефон	+
Радио	+
Телевидение	+
вентиляция	+
Внешнее благоустройство
Транспортная доступность	Хорошая
Стоянка для автомашин	+ (две)
Уличное освещение	+
Экспликация площади (кв.м)
Площадь общая	61,0
Жилая	40,0
Коридор	7,0
Ванная, туалет	6,5
Кухня	7,5
Высота помещений по внешнему обмеру	2,7

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2 - оценка технического состояния строительных конструкций квартиры

Конструктивный элемент	Удельный вес	Износ в %
Фундаменты	8	10
Стены	24	10
Перекрытия	14	10
Полы	9	10
Проемы	10	15
Отделочные  работы	14	20
Внутренние  санитарно- и электротехнического устройства (СЭУ)	15	20
Прочие  работы	6	10

 

Таблица 3 - данные по вариантам всех подходов и согласования

результатов

Показатели	1-2	3-4	5-6	7-8	9-10
Затратный подход Косвенные издержки, %	56	62	71	83	92
Прибыль, %	25	28	30	35	40
Функциональный износ, %	2	3	1	2	2,5
Сравнительный (рыночный) подход Дата оценки	6 января	6февраля	6 января	6февраля	6 января
Рост цен на недвижимость за  1 мес., %	1	1	1	1	1
Доходный подход Рост арендной  платы  в год, %	10	11	12	13	14
Согласование результатов: весовой коэффициент для затратного подхода	0,21	0,20	0,20	0,19	0,20
сравнительного подхода	0,41	0,42	0,43	0,44	0,42
доходного подхода	0,38	0,38	0,37	0,37	0,38

 

 

 

Цель  и задачи оценки

 

     Целью оценки является определение  рыночной стоимости объекта жилой  недвижимости в соответствии  с ФЗ РФ №135 «об оценочной  деятельности в РФ».

     Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

      Задачи оценки ставятся  и решаются  на отдельных этапах процесса оценки которые приведены на рисунке.

 

Определение объекта
Описание объекта	Права на объект	Дата оценки	Цель оценки	База оценки	Ограничивающие условия

 

Заключение договора об оценке
Предвари- тельный осмотр объекта	Определение типа и источников требуемых  данных	Подбор персонала	Разработка плана проведения оценки	Составление и под писание договора об оценке	Оплата

 

Сбор и проверка данных
Внешняя информация	Внутренняя информация

 

Финансовый анализ
Корректировка финансовой отчетности в целях оценки	Анализ финансовых отчетов	Анализ финансовых коэффициентов