Воспроизводство жилищного фонда

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Тихоокеанский  государственный университет» 

Кафедра «Экономики и управления в строительстве» 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

Предмет: Менеджмент отраслевой

Тема: Воспроизводство жилищного фонда

Российской  Федерации  
 
 

                                                                                   Выполнила:

                                                                                   студентка группы ЭГХ(у)

                                                                                   Бокова Валентина Олеговна

                                                                                   № зачетной книжки: 

                                                                                   10041033467         

                                                                                   Проверил:

Хабаровск 2011 

Содержание 

                                                                                                                            Стр.

Введение…………………………………………………………………………3

Глава 1 « Оценка современного состояния жилищного фонда в

Российской  Федерации »……………………………………………………….4-5

Глава 2 « Новое строительство и его особенности в

рыночных  условиях »…………………………………………………………...6-9

Глава 3 « Реконструкция и модернизация жилищного

фонда »………………………………………………………………………......10-11

Глава 4 « Капитальный и текущий ремонт жилищного

Фонда »………………………………………………………………………….12-15

Глава 5 «Зарубежный опыт воспроизводства жилищного фонда и возможности его использования в России »………………………………………………….16-21

Заключение……………………………………………………………………...22-24

Список  используемой литературы…………………………………………….25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение: 

В последние  годы в России остро встала проблема воспроизводства жилищного фонда. По оценкам Госстроя в современных  условиях годовой нормативный показатель объема капитального ремонта по России должен составлять 4-5%, в 2005 г. его значение составляло всего лишь 0,3%. Эти данные свидетельствуют о том, что ежегодно большое количество зданий становятся все более неремонтопригодными. Этим обуславливается актуальность темы воспроизводства жилищного фонда в России. Проблема улучшения жилищных условий граждан не может эффективно решаться только посредством строительства новых жилых домов. Предложение жилищной услуги в объеме 95-97% формируется существующим жилищным фондом. В результате износа эксплуатируемых домов абсолютный объем жилищной услуги сокращается. Это сокращение может превышать прирост услуги за счет ввода в эксплуатацию нового жилья. Цель данной работы – изучить воспроизводство жилищного фонда в Российской Федерации . Задачи работы: - произвести оценка современного состояния жилищного фонда в Российской Федерации; - рассмотреть новое строительство и его особенности в рыночных условиях; - изучить проблемы реконструкции и модернизации жилищного фонда; - рассмотреть зарубежный опыт воспроизводства жилищного фонда и возможности его использования в России. 
 
 
 
 
 
 
 

Оценка  современного состояния  жилищного фонда  в Российской Федерации

Обеспечение доступности  жилья для всех категорий граждан, а также соответствия его комфортности потребностям населения – является стратегической целью государственной жилищной политики, провозглашенной приоритетным национальным проектом "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" и тиражируемой в посланиях Президента Российской Федерации Федеральному Собранию в последние годы.

 На настоящем  этапе стратегическими задачами  развития жилищно-коммунального  хозяйства в части жилищного  фонда являются:

ликвидация в  среднесрочной перспективе аварийного и ветхого жилья;

содействие самоорганизации  населения на жилищном рынке, организации  эффективного управления многоквартирными домами;

модернизация  жилищной сферы, приведение жилищного  фонда к состоянию, отвечающему  условиям энергоэффективности и  экологии.

 Реализация  столь масштабных задач предполагает  объединение усилий всех уровней  власти, а также требует соответствующего  экономического поведения самого  гражданина, будь он собственник  жилого помещения, либо нуждающийся  в жилье или улучшении жилищных  условий.

 Катализатором  темпов решения вышеуказанных  задач стала возможность получения  средств федерального бюджета  на проведение капитального ремонта  многоквартирных домов и переселение  граждан из аварийного жилищного  фонда в рамках Федерального  закона от 21.07.2007 №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В  современном  жилищном  фонде  России  сохранилось  лишь  порядка 10%

городского  жилья,  построенного  до «хрущевизации  страны».  После 1991г.

построено  порядка 10% городского  жилищного фонда.  Таким образом,

порядка 80% городского жилья было построено в период власти Хрущёва и 

Брежнева. Причём качество этого жилья изначально было невысоким и срок

его эксплуатации рассчитывался на период порядка 25 лет. На сегодняшний

день  фактически  весь «хрущевско-брежневский»  жилищный  фонд  следует 

считать ветхим! А значит, требующим замещения  в ближайшие годы;

3)  сельское  домостроение традиционно отличается  примитивизмом социальных 

благ. До сих  пор обеспечено современным и комфортным водоснабжением,

канализацией  и отоплением не более 15% сельского  жилого фонда; 

4)  в капиталистическом  хозяйстве всё большее значение  приобретает трудовая 

миграция, нуждающаяся  в арендном жилье.

Темпы  роста  объёмов  жилищного  строительства  не  могут  обеспечить  даже

простого  воспроизводства  жилищного  фонда  Российской  Федерации  в  ближайшие 

10-15 лет. 

Современные  способы  формирования,  обеспечения  коммунальной

инфраструктурой  и  выделения  площадок  под  строительство  жилья  и  социально-

сервисной инфраструктуры препятствуют росту объёмов жилищного  строительства. 

Применяемые в  подавляющем большинстве случаев  технологии строительства и 

организации прилегающего к жилью пространства не удовлетворяют  перспективным 

требованиям  по  себестоимости,  скорости  возведения  и  обустройства,

энергосбережениям, эргономике и экологической безопасности.

Следует  признать,  что  несмотря  на  некоторые  положительные  тенденции,

ситуация  на  жилищном  рынке  Российской  Федерации  остаётся  катастрофической.

 Требуются   государственные  меры  революционного  характера,  призванные 

комплексно  изменить  правовое,  регулирующее,  научно-технологическое  и 

социальное обеспечение  жилищного рынка во всех его аспектах. 
 
 

Новое строительство и его особенности в рыночных условиях.

     Строительство является отраслью материального производства, в которой осуществляется возведение и реконструкция зданий и сооружений различного назначения или, иначе, создается  пассивная часть основных фондов производственного и непроизводственного назначения, осуществляется монтаж основных фондов и их ремонт. Строительство создает материальный базис общества – материальные условия и средства труда для всех отраслей производства (промышленности, транспорта, сельского хозяйства и др.), а также для жизни людей (дома, школы, таблицы и др.). Поэтому развитие строительства является необходимым условием формирования и непрерывного роста всех отраслей производства, благосостояния и культурного уровня жизни народа. На строительную отрасль приходится примерно десятая часть экономики страны.

     С переходом на рыночные условия хозяйствования строительные предприятия от отработанной годами и управляемой "сверху" подрядной деятельности перешли  на принципиально новый для них тип инвестиционно-строительной деятельности. Эта деятельность носит характер предпринимательства, который обобщенно можно назвать как бизнес в сфере строительства, реконструкции и реализации объектов недвижимости различного назначения.

     Бизнес  в сфере строительства включает в себя: изыскание инвестиционных ресурсов, участие в конкурсах (тендерах) на строительство или реконструкцию соответствующих объектов, изучение и возможность преодоления экономических и производственно-технических рисков, использование современного менеджмента и маркетинга, создание благоприятных условий для реализации построенного (реконструируемого) объекта потенциальным покупателям и заказчикам, разработка и введение новых идей, технологий, продукции (инноваций) в строительное производство.

Строительство, в отличие от других отраслей, обладает рядом специфических особенностей.

     Переход к рынку привел к смене сложившихся  структур управления и систем взаимосвязей между ними.

     Трансформировались  понятия и права субъектов  строительства (инвестиционной деятельности) – инвесторов и участников. Ими являются юридические лица и граждане, имеющие право на участие в инвестиционной деятельности в качестве собственников (распорядителей) инвестиций или исполнителей заказов.

     Участниками инвестиционной деятельности являются: инвестор, заказчик, подрядчики, банки, страховые общества, проектировщики, посредники, научно-консультационные фирмы, иностранные организации.

     На  смену прямому директивному регулированию  и непосредственному вмешательству  государства во внутреннюю деятельность строительных организаций и других участников инвестиционного процесса приходят косвенные экономические регуляторы их деятельности. Совокупность самостоятельных хозрасчетных предприятий, обслуживающих работу строительного комплекса в новых условиях, составляют рыночную структуру (рисунок 2).

     На  смену строительным министерствам  и главкам приходят ассоциации свободных  предпринимателей. Они на добровольной основе объединяют производителей и  выполняют такие функции, как  защита интересов строительных организаций, разработка фундаментальных основ технического прогресса, консультативные (в том числе юридические) функции, прогнозирование конъюнктуры, организация переподготовки кадров, поручительство и страхование рисков и др.

     Коммерческие  и кооперативные банки: Их задачи состоят в аккумулировании временно свободных средств и предоставлении их инвесторам. 

     Рисунок 1 – Принципиальная схема рыночной структуры строительного комплекса 

     Страховые компании: обеспечивают страхование  предпринимательского риска и имущества.

     Тендерные комитеты: организуют на конкурсной основе торги на получение контрактов на строительство, а также проведение аукционов по продаже незавершенных  объектов государственной собственности.

     Товарные  биржи: осуществляют оптовую продажу строительных и других материалов и оборудования.

     Валютные  биржи обеспечивают свободную продажу  конвертируемой валюты на основе соотношения  спроса и предложения.

     Фондовые (акционерные) биржи: создают рынок  ценных бумаг акционерных и других компаний.

     Консультационные  фирмы: предоставляют объективную  информацию (оценку, консультацию) о  состоятельности производителей (подрядных  организаций), например, при заключении договора, подряда.

     В современных условиях предпринимательство  в строительстве в основном базируется на акционировании капитала, формировании крупных акционерных предприятий, концернов, холдингов. Именно такие организации в строительном бизнесе являются наиболее рентабельными и конкурентоспособными на рынке объектов недвижимости.

     Вместе  с тем, не стоит умалять роль и значение малого бизнеса в строительстве. Практика многих зарубежных стран (Германия, Финляндия, Чехия, Польша и др.) показывает, что малые строительные предприятия выполняют от 40 до 60% объемов строительно-монтажных работ, причем значительную часть этих работ в качестве субподряда у крупных инвестиционно-строительных корпораций, холдингов и т.д. Иначе говоря, малые строительные предприятия группируются вокруг строительных концернов и холдингов, выполняя работы, которые более целесообразны и экономически эффективны для малого бизнеса в строительстве.

     В России малый строительный бизнес находится  еще в стадии становления после  развала строительного комплекса  страны. Многие крупные строительно-монтажные  тресты "рассыпались" на множество мелких приватизированных предприятий, не имеющих материально-технической базы и кадрового потенциала, достаточных для эффективного и качественного выполнения работ.

Поскольку строительные предприятия в современных  условиях функционируют как самостоятельные субъекты рынка объектов недвижимости, в их деятельности появилась заинтересованность в коммерческих успехах, приобретении имиджа, необходимых качественных возможностей в строительном бизнесе, в поддержании конкурентоспособности своей продукции и фирмы в целом. 
 
 
 
 
 
 

     Реконструкция и модернизация жилищного  фонда.

     Важнейшей частью нового этапа жилищной политики России должны стать не только новое  строительство, но и реконструкция  и модернизация существующего жилищного  фонда и в первую очередь жилых  домов первых массовых серий. Реконструкция обеспечит снижение объемов выбытия жилья по ветхости, снижение расходов потребления и потерь энергоресурсов, безопасность проживания, повышение комфорта и архитектурного качества застройки. Реконструкция повысит стандарт потребительского качества жилья на вторичном рынке и ускорит приватизацию, сделает более плавным процесс продвижения жилищной коммунальной реформы, когда снижение затрат по расчетам за коммунальные услуги компенсирует повышение тарифов за энергопотребление. 

     Как показывают зарубежная практика и опыт пилотных проектов в России, ремонтно-реконструктивные работы на жилых домах могут производиться  без отселения жильцов, а устройство мансардного этажа является наиболее экономически эффективным приемом  воспроизводства жилищного фонда, объем которого составит 20-30 % реконструируемых жилых домов. Снос же этих домов представляет серьезную проблему не только по ее масштабу, но и по экономическим факторам, требующим отселения жителей с предоставлением нового жилищного фонда. 

     Реализация  мер по реконструкции и модернизации жилищного фонда не только позволит поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и предполагает значительный социально-экономический  эффект. При реконструкции не требуется  нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 % снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. Сокращаются расходы на отопление и горячее водоснабжение на 40-50 %. В условиях реконструкции жилищный фонд и рынок насыщаются дефицитными типами квартир. Реконструкция жилых домов, находящихся, как правило, в центральных районах города, в гуще деловой жизни, становится привлекательной и перспективной для инвесторов, желающих улучшить свое жилье, имеющееся в реконструируемых домах.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Капитальный и текущий ремонт жилищного фонда

     Обслуживание  жилищного фонда включает в себя текущий и капитальный ремонт. Текущий ремонт зданий и сооружений - ремонт, который производится с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений. Выполнение работ по текущему ремонту производится на основании годовых планов текущего ремонта жилищного фонда. Годовые планы текущего ремонта жилищного фонда формируются жилищными организациями по результатам плановых (общих и частичных) и внеплановых (внеочередных) технических осмотров жилищного фонда, проводимых в соответствии с требованиями СНБ 1.04.01-04 Здания и сооружения. Основные требования к техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных систем, оценке их пригодности к эксплуатации, а также по результатам обращений граждан.

       Исходными данными для проведения  текущего ремонта жилищного фонда  являются:

       техническое состояние конструктивных  элементов и инженерного оборудования;

       срок службы конструктивных элементов;

       периодичность проведения текущего  ремонта;

       нормы продолжительности ремонта жилищного фонда;

       наличие финансовых средств.

       Текущий ремонт жилищного фонда  может выполняться силами жилищно-эксплуатационных  организаций или подрядным способом. 

       Годовой план представляет пообъектный  список жилых домов с указанием состава ремонтных работ и сроков их проведения, стоимости текущего ремонта.

       Годовые планы текущего ремонта  корректируются по результатам  весеннего осмотра жилищного  фонда, в случае появления дополнительных  работ при ликвидации последствий  чрезвычайных ситуаций и с учетом поступления обращений граждан по вопросам текущего ремонта жилищного фонда.

     Капитальный ремонт сегодня – это не только комплекс мероприятий, направленных на устранение физического износа конструкций  и возвращение жилому фонду первоначальных свойств, утраченных в процессе эксплуатации. 

       Это и придание жилому фонду  соответствующего времени внешнего  облика, комплексное благоустройство  дворовых территорий с расширением  проезжей части и обязательным  устройством детских площадок, оснащение  инженерного оборудования жилых домов приборами учета и регулирования тепловой энергии, установка в квартирах счетчиков учета расхода газа, холодной и горячей воды.

     К видам работ по капитальному ремонту  многоквартирных домов в соответствии с  этим Федеральным законом относятся:

     1) ремонт внутридомовых инженерных  систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения,  водоотведения, в том числе  с установкой приборов учета  потребления ресурсов и узлов  управления (тепловой энергии, горячей  и холодной воды, электрической  энергии, газа);

     2) ремонт или замена лифтового  оборудования, признанного непригодным  для эксплуатации, при необходимости  ремонт лифтовых шахт;

     3) ремонт крыш;

     4) ремонт подвальных помещений,  относящихся к общему имуществу  в многоквартирных домах;

     5) утепление и ремонт фасадов.

     Для того, чтобы дом вошел в региональную (муниципальную) программу  и получил  средства на капитальный ремонт собственникам  необходимо:

     1.      Выбрать способ управления многоквартирным  домом;

     2.      На общем собрании принять  решение о проведении капитального ремонта с указанием элементов общего имущества многоквартирного дома, подлежащего ремонту;

     3.      На общем собрании принять  решение о сборе средств на  капитальный ремонт в размере  не менее 5% от сметной стоимости  работ. 

     Собственникам многоквартирного дома следует учитывать, что Фонд содействия реформированию ЖКХ действует до 1 января 2012 года, затем он подлежит ликвидации.

                 В дальнейшем предполагается, что  собственники жилых помещений в соответствии с Жилищным Кодексом будут нести бремя содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе, проведение капитального ремонта за счет собственных средств.

     В большинстве городов страны потребность  в капитальном ремонте и модернизации многоквартирных домов растёт год от года. Поэтому, наряду с новым строительством и реконструкцией, всё большую значимость приобретает капитальный ремонт жилищного фонда, который позволяет улучшить техническое состояние и, наряду с модернизацией, потребительские качества жилых домов.

     Однако  существующая система управления ремонтным  процессом в городах нашей  страны ориентирована, в основном, на проведение аварийно-восстановительных  ремонтных работ, при которых, как  правило, устраняются отдельные дефекты, но не решается задача планомерного сохранения и улучшения технических и потребительских качеств жилых зданий.

     Данное  положение во многом обусловлено  недостаточным уровнем теоретической  и методологической проработки вопросов формирования экономически обоснованной системы управления капитальным ремонтом жилищного фонда городов, ориентированной на постепенный переход от практики устранения уже возникших дефектов к проведению профилактических ремонтов, что требует глубоких научных исследований по формированию эффективной системы управления капитальным ремонтом и разработки соответствующих методологических положений.

     Несмотря  на значительный вклад данных учёных, теоретические и методологические проблемы управления капитальным ремонтом как важнейшей составляющей воспроизводственного цикла жилищного фонда, требуют дополнительного комплексного исследования с учетом современной социально-экономической ситуации в нашей стране, а также государственной, региональной и местной политики в данной сфере.

     Проведённый анализ показал, что многие теоретические и практические проблемы управления капитальным ремонтом пока ещё остаются нерешенными. Недостаточно исследованы процессы воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта, проблемы консолидации интересов его участников, не в полной мере определены факторы, влияющие на организацию проведения ремонтных работ. Не разработан механизм принятия и реализации управленческих решений в данной области, отсутствует научно-обоснованная политика проведения капитального ремонта многоквартирных домов в городах. Нерешённость данных и сопутствующих проблем приводит к дублированию управленческих решений и нерациональному использованию ресурсов, затрудняет объединение усилий и средств участников данного процесса, что год от года усугубляет ситуацию с состоянием имеющего фонда страны. Площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в стране ежегодно увеличивается, и за 2007 год возросла более, чем на 3 млн.м2. 
 
 
 
 
 
 

     Зарубежный  опыт воспроизводства  жилищного фонда  и возможности его использования в России.

     Важной  особенностью стран с развитой рыночной экономикой в сфере воспроизводства  жилищного фонда является наличие  развитого кредитно-финансового  механизма, позволяющего людям с  невысокими доходами строить или  приобретать комфортабельное жилье. Можно выделить несколько моментов: Во-первых, размеры государственного субсидирования населения на приобретение или строительство жилья увязаны с такими социальными аспектами, как жилищные условия отдельных групп граждан, количество и возраст членов семьи, их доходы. Во-вторых, почти во всех странах сегодня растет доля заемных средств при строительстве или покупке жилья. Решающее значение в механизмах кредитования имеют срок предоставления кредита и величины процентной ставки платы за него. Обычно этот срок составляет 20-30 лет, а плата за кредит в европейских странах 5-6%, в США - 8-10%. Очень важно изучение опыта ипотечного кредитования жилищного строительства с целью трансформации его механизмов в сферу воспроизводства жилищного фонда в России.