Земельное право в рф

                                                       Введение                    

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества – это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное  дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

• определение проблемы по оцениваемому объекту;
• изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
• сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;

 

 

 

1. Постановка задачи оценки.

 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

 

1. идентифицируется и описывается объект оценки;
2. устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты    недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;
3. указывается дата оценки;
4. описывается цель оценки;
5. определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки;
6. отражаются другие условия проведения оценки.

 

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой одноэтажное необорудованное здание коммерческой недвижимости. Объект расположен в районе средней отдаленности. Адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Чичерина, 125.

 

Здание отдельное, площадь 360м2. Конструктивные особенности здания – помещения здания составляют 15 – 30м2 с коридором. Объект находится на второстепенной улице города.

 

Земельный участок, на котором находится оцениваемый объект недвижимости имеет до 50% асфальтобетонного покрытия (от площади участка). Несущая способность грунтов высокая. Площадь земельного участка составляет 500м2.

 

Оцениваемый объект находится в собственности частного лица. Дата оценки – 24.01.2013г. цель оценки – покупка доли имущества. Вид стоимости – рыночная.

 

Фундамент бетонный. Износ – осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены. Стены представлены мелкими блоками. Износ – ширина трещин 4мм.

 

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

 

Доходность от сдачи в аренду:

Административное:

360* 450* 12 = 1944000 руб.

Складское:

360* 300* 12 = 1296000 руб.

Производственное:

360* 350* 12 = 1512000 руб.

Общественного питания:

360* 400* 12 = 1728000 руб.

Торговое:

360* 500* 12 = 2160000 руб.

 

Вывод: При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и пр.) наиболее эффективно его использование под торговое помещение (аптека).

 

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости.

   

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости     являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

 

3. 1. Использование затратного подхода.

 

Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования. Оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна в следующих случаях:

 

1. Анализ наилучшего наиболее прибыльного использования земельного участка;
2. Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений (оценка обоснования целесообразности, реконструкций);
3. Оценка общественно государственных и специальных объектов. Они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
4. Оценка объектов на малоактивных рынках;
5. Оценка для целей страхования и налогооблажения.

 

Основная расчетная формула:

 

Сзп = Сз + Снс – Ин, (1)

 

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках      затратного подхода, тыс. р.;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р.;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.

 

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого   сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

 

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

 

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

 

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам. При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения.

 

Таблица 1 – Расчет скорректированных цен земельных участков

 

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
1	2	3	4	5	6	7	8
Цена продажи объекта, р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	360	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Продолжение таблицы 1
1	2	3	4	5	6	7	8
Цена единицы сравнения, р/м2		1,65	0,9	1,4	1.5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частная собств.	частн. собств.	сервитут	гос-ная	сервитут	гос-ная	частн. собств.
- процент отличия		–	12%	10%	12%	10%	–
- корректировка		–	+0,108	+0,14	+0,18	+0,125	–
- скорректированная цена, р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	типичн.	типич.	кредит	типич.	типич.	типич.	кредит
- процент отличия		–	15%	–	–	–	15%
- корректировка		–	-0,151	–	–	–	-0,203
- скорректированная цена, р.		1,65	0,857	1,54	1,68	1,375	1,147
Условия продажи:	типичные	срочн.продажа	срочн.продажа	типичные	особые *	типичные	особые **
- процент отличия		10%	10%	–	8%	–	7%
- корректировка		+0,165	+0,086	–	+1,344	–	-0,803
- скорректированная цена, р.		1,815	0,943	1,54	3,024	1,375	0,344
Дата продажи:	наст. врем.	3 мес. назад	9 мес. назад	наст. врем.	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
- процент отличия		2%	8%	–	4%	2%	4%
- корректировка		0,036	0,075	–	0,121	0,027	0,014
- скорректированная цена, р.		1,851	1,018	1,54	3,145	1,402	0,358
Местоположение:	с/о	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
- процент отличия		20%	10%	–	20%	10%	–
- корректировка		-0,370	+0,102	–	-0,029	+0,140	–
- скорректированная цена, р.		1,481	1,12	1,54	3,116	1,542	0,358
Асфальтобетонное покрытие:	до 50%	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
- процент отличия		5%	3%	–	3%	–	5%
- корректировка		+0,074	+0,034	–	+0,093	–	+0,018
- скорректированная цена, р.		1,555	1,154	1,54	3,209	1,542	0,376
Несущая способность грунтов:	выс.	низк.	выс.	средн.	средн.	низк.	выс.
- процент отличия		7%	–	4%	4%	7%	–
- корректировка		+0,109	–	+0,062	+0,128	+0,108	–
- скорректированная цена, р.		1,664	1,154	1,602	3,337	1,65	0,376

 

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование скорректированных цен. Согласование – процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа 4х показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен.

1,664  + 1,154 + 1,602 + 3,337 + 1,65 + 0,37 /6 =1,629 руб./м2

модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие, часто встречающиеся вместе значения.

 

Мо = 1,602 

2. медианного значения. Медиана – середина ранжированного ряда.

Ме = 1,602 + 3,337 /2 = 2,469

3. скорректированные цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаем его цену равную  1,602 руб./м2

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Сз = 1,629 + 1,602 + 2,469 + 1,602 /4 = 1,825 руб./м2

Sз.у.= 27* 15 = 405м2

Сз = 1,825* 405 = 739,125 тыс. руб.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе применяется 1м2. для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 кв.м. необходимо выполнить по форме таблицы 5.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- з/п составляет 35% от стоимости материалов;

- накладные расходы – 25% от прямых затрат;

- прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных  затрат;

- оплата услуг проектно-сметных  организаций – 5% от прямых затрат;

- маркетинговые, рекламные  страховые расходы – 6% от цены  подрядчика;

- затраты на покупку  энергетических мощностей -10% от  цены подрядчика;

- налоги (НДС) – 18% от суммы  всех предыдущих затрат;

- прибыль инвестора – 30% от понесенных расходов.

Таблица 5 – Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве.

Наименование	Затраты, тыс. р. на 1м2 по типам зданий
	торговое
1. Прямые затраты
1.1 СМР
- материалы	3,10
- заработная плата	1,085
- эксплуатационные расходы	0,45
- прочие	0,20
ИТОГО прямые затраты	4,835
1.2 Накладные расходы	1,209
1.3 Прибыль подрядчика	0,725
ИТОГО цена подрядчика	6,769
2. Косвенные затраты:	1,564
- оплата услуг проектно-сметных  организаций	0,242
- маркетинговые, рекламные, страховые  расходы	0,406
- затраты на покупку энергетических  мощностей	0,677
- налоги	0,239
ИТОГО затраты инвестора	7,011
Прибыль инвестора	2,103
ИТОГО укрупненный обобщенный показатель стоимости	9,114

    

 Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 9,114 тыс. р./м2. Таким образом, стоимость нового строительства Снс = 9,114 *405 = 3691,17 тыс. руб.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин  «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ – ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплуатационных свойств.

Функциональный (моральный) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ -  уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.  

 

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

 

Ин = 1 - (1 - Ифиз/100) * (1 - Ифунк/100)* (1 - Ивн/100),                     (2)

 

      где Ифиз - физический износ здания, %;

Ифунк - функциональный износ здания, %; 

Ивн - внешний износ здания, %.

 

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме таблицы 6.

Таблица 6 – Расчет физического износа здания

Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам зданий, % администр.	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	ИТОГО износ, %
1	2	3	4	5
1. Фундаменты	4	0,005мм.	27	1,08
2. Стены	23	4мм.	28	6,44
Продолжение таблицы 6
1	2	3	4	5
3. Перекрытия	18	-	7	1,26
4. Кровля	12	-	45	5,40
5. Полы	7	-	38	2,66
6. Проемы	10	-	22	2,20
7.Отделочные работы	8	-	50	4,00
8.Инженерное оборудование	16	-	42	6,72
9.Прочие работы	2	-	22	0,44
ИТОГО	100	-		30,2

 

Функциональный износ принимаем от 1 – 5%, в нашем случае за 4%, т.к. технический прогресс оказал значительное влияние на объект оценки.

Внешний износ оценивается в интервале от 1 – 10%, в нашем случае – 8%, т.к. здание находится на средне отдаленной улице.

Физический износ стен оценивается от 21 – 30%, в нашем случае – 28%, т.к. ширина трещин стен 4мм.

Физический износ фундамента от 25 – 30%, в нашем случае – 27%, т.к. осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены.

Вывод о состоянии здания: Состояние здания удовлетворительное, т.к. физический износ определен в размере от 20 – 40%.

Накопленный износ определяется по формуле:  

Ин = 1 - (1 - Ифиз/100) * (1 - Ифунк/100)* (1 - Ивн/100)

Ин = 1 - (1 - 30,2/100) * (1 - 4/100) * (1 - 8/100) = 1 - (1 - 0,302) * (1 - 0,04) * (1 - 0,08) = 1 - (0,698 * 0,96 * 0,92) = 1 - 0,616 = 0,38 тыс. руб.

Сзп = Сз + Снс – Ин

Сз.п. = 1,825 + 3691,17 – 0,38 = 3692,615 тыс. руб.

 

3.2. Использование  сравнительного подхода.

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

 

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

 

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

 

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

 

-15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

 

- 10 % между центром и районом средней отдаленности.

 

Таблица 7 – Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объект сравнения	Площадь, кв.м.	Местоположение	Состояние	Трансп. доступн-ть	Ст-ть оборуд-я, тыс. руб.	Цена продажи,  тыс. руб.	Цкх		Поправки в долях			Скорректиров-ая цена, тыс. руб.
							Оборудование	Площадь	по местополож-ю	по состоянию	по трансп. дост.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Об. оц-ки	360	с/о	удовл.	втр.	–	–	–	–	–	–	–	–
А1	414	с/о	хорошее	гл.	–	2484	2484	2856,6	1	0,39	2,28	2540,1
А2	270	с/о	удовл.	гл.	–	1489	1489	1116,75	1	1	2,28	2546,2
А3	648	с/о	хорошее	втр.	40	3662	3622	6519,6	1	0,39	1	2542,6
А4	234	отд.	хорошее	втр.	55	1202	1147	745,55	1,5	0,39	1	334,4
А5	504	отд.	удовл.	гл.	20	2308	2288	3203,2	1,5	1	2,28	8398,7
А6	468	отд.	хорошее	гл.	–	2403	2403	3123,9	1,5	0,39	2,28	3194,4
Продолжение таблицы 7
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
А7	720	цен.	хорошее	гл.	–	4780	4780	9560	0,9	0,39	2,28	7650,7
А8	180	цен.	удовл.	гл.	–	1089	1089	544,5	0,9	1	2,28	1117,3
А9	324	цен.	хорошее	втр.	28	2087	2059	1853,1	0,9	0,39	1	650,4

 

Проведем согласование скорректированных цен аналогов. Для этого найдем: 1) среднее арифметическое скорректированных цен аналогов.

28974,8 / 9 = 3219,42 тыс. руб.

2) модальное значение  средних скорректированных цен  аналогов.

В качестве модального значения примем Мо = 2540,1тыс. руб.

3) медианное значение  средних скорректированных цен  аналогов.

334,4; 650,4; 1117,3; 2540,1; 2542,6; 2546,2; 3194,4; 7650,7; 8398,7

 Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число       2542,6 тыс. руб.

4. скорректированная цена наиболее похожего на объект оценки аналога.

Самым похожим в данном случае является аналог А2, его скорректированная цена 2546,2 тыс. руб.

5. скорректированная цена объекта аналога с учетом весовых коэффициентов:

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица.

 

 

 

 

 

 

Строим матрицы.

Матрица по местоположению.

	А1 с/о	А2 с/о	А3 с/о	А4 отд.	А5 отд.	А6 отд.	А7 цен.	А8 цен.	А9 цен.	сумма	весов. коэф-т
А1 с/о		1	1	0,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1,5	8	0,11
А2 с/о	1		1	0,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1,5	8	0,11
А3 с/о	1	1		0,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1,5	8	0,11
А4 отд.	1,5	1,5	1,5		1	1	1,5	1,5	1,5	11	0,15
А5 отд.	1,5	1,5	1,5	1		1	1,5	1,5	1,5	11	0,15
А6 отд.	1,5	1,5	1,5	1	1		1,5	1,5	1,5	11	0,15
А7 цен.	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5		1	1	5	0,07
А8 цен.	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	1		1	5	0,07
А9 цен.	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	1	1		5	0,07
Итого:										72