Жилищная политика в России

Содержание 

Введение ………………………………………………………………………………… 4

1. Государственная  жилищная политика в России  …………………………………...  5

1.1. Основные направления жилищной политики в период реформ ……………….. 14

2. Рынки жилья …………………………………………………………………………. 19

3. Приватизация жилья ………………………………………………………………… 21

3.1. Анализ приватизации жилья ……………………………………………………… 24

4. Источники и механизмы финансирования жилищного строительства ………….. 30

Заключение  ……………………………………………………………………………... 31

Практическая  часть …………………………………………………………………...... 33

Список  использованных источников …………………………………………………. 34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

     Жилищная  политика – важнейшая составляющая государственной политики в социально-экономическом  развитии любой страны. Удовлетворение потребностей общества в жилье, создание нормальных и безопасных условий жизнедеятельности, снятие социальной напряженности в обществе, создание новых ТСЖ и приватизация жилья – все эти вопросы должны решаться с помощью жилищной политики.

     Все мы сталкиваемся с необходимостью приобретения новой квартиры, замены старой на большую или же наоборот, на более скромную и дешевую. Раньше, в советское время, большинство людей становилось в очередь и ждали, когда государство обеспечит их жилой площадью. Теперь каждый сам распоряжается своим жильем.

     Актуальность  данной курсовой работы заключается  в том, что жилищная политика является одной из важнейших составляющих внутренней политики действующей власти любого государства

     Целью курсовой работы является всестороннее изучение жилищной политики в России.

     Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

• изучить теоретические аспекты жилищной политики;
• проанализировать современное состояние жилищной политики;
• проанализировать реализацию жилищной политики в России;

Курсовая  работа написана с использованием учебной юридической литературы, на основе положений Конституции Российской Федерации 1993г.,федеральных законов, актов и положений. 
 
 
 
 
 

1. Государственная жилищная политика в  России

   Современное жилье как элемент материальной культуры прошло длинный исторический путь: от естественных укрытий и пещер - первых пристанищ наших предков - до современных домов-небоскребов, оборудованных сложной инженерной техникой. На разных этапах развития общества по-разному решались вопросы обеспечения граждан жильем. Жилищная нужда своими корнями уходит в глубину веков. Рабовладельцы, феодалы, буржуа не знали жилищной нужды, они жили в избранных ими местах, имели благоустроенное жилище. В то же время рабы Вавилона, Рима, Афин были на положении домашних животных. Не лучше было положение и крепостных крестьян.

   Разорение и пролетаризация крестьянских масс явились социальной базой бурного  роста капиталистических городов. Высокая концентрация населения  в городах вызвала огромный спрос  на жилище. Зарождается новая разновидность буржуа - домовладельцы, которые вкладывают в строительство жилья средства со специальной целью - сдавать их внаем. Жилище становится товаром, за его пользование потребители выплачивают квартирную плату, которая для основной массы населения недоступна. Поэтому в большинстве стран мира спутником крупных городов становится жилищная нужда, превращаясь нередко в социальное бедствие. Так, в странах Африки, Латинской Америки, Азии более трети населения ютится в трущобах без водоснабжения, канализации и электричества.

   В дореволюционной России жилищное хозяйство  в основном находилось в руках  частных предпринимателей и являлось наиболее отсталым в мире. По низкому  уровню благоустройства и переуплотненности  жилища, а также антисанитарии  Россия занимала первое место в Европе. По статистике средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 году составляла 4,5 кв.метров, фактическая же обеспеченность была еще ниже.

   Россия  была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 82 процента жителей страны проживало в сельской местности и, как правило, в собственных домах-избах без элементарного благоустройства. Накануне первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн. кв. метров общей площади. На 80 процентов он состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находившихся в собственности граждан.

   В 1917 году пришедшие к власти большевики немедленно приступили к решению  жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в  частности, с первой Программой партии 1903 года, в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих. Эти идеи были развиты В.И. Лениным в дополнении к проекту декрета Петроградского Совета "О реквизиции теплых вещей для солдат на фронте", который назывался: "О реквизиции квартир богатых для облегчения нужды бедных". В соответствии с ним домовым комитетам вменялось в обязанность взять на учет богатые квартиры, подлежащие реквизиции, а районным Советам рабочих и солдатских депутатов - утверждать списки и порядок занятия квартир беднотой. 20 ноября (3 декабря) 1917 года В.И. Ленин составил "Тезисы закона о конфискации домов с сдаваемыми внаем квартирами", которые послужили основой для "жилищного передела" - выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб, казарм. В "Тезисах" предусматривалась также национализация всей городской земли. В них были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом.

   Изложенные  в "Тезисах" идеи нашли дальнейшее отражение в декрете СНК РСФСР  от 23 ноября (6 декабря) 1917 года "Об отмене частной собственности на городские  недвижимости" и декрете ВЦИК от 6(29) декабря 1917 года "О запрещении сделок с недвижимостью". На основе этих актов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. Критерием, определявшим право на экспроприацию, служил минимум доходности, получаемой от жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий. Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения и другое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали. В дальнейшем декретом от 25 мая 1920 года "О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения" было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений. Этот декрет обязывал граждан содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии, а контроль за этим возлагался на особые отряды при местных Советах. Санитарные инспекции жилищно-земельных отделов местных Советов имели право подвергать наказанию в административном порядке граждан, допускавших антисанитарное состояние жилищ, портивших их, нарушавших правила общежития, а также лишать таких граждан свободы сроком до одного месяца или привлекать к принудительным работам сроком до трех месяцев. Таким образом, с 1917 по 1921 годы в стране были осуществлены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18 процентов жилых домов.

   Однако  камнем преткновения стал вопрос, как  организовать эффективное управление и использование всех богатств общества, в том числе и в сфере жилищно-коммунального хозяйства. На практике испытывались разные механизмы. Так, управление жилыми домами, принадлежавшими местным Советам, вменялось в обязанность домовым комитетам, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главным в их деятельности было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади и другое. Постановлением СНК РСФСР от 23 мая 1921 года "О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ" предусматривалось привлечение проживавших в домах граждан, как к контролю за работой по управлению домовых комитетов, так и к повышению ответственности жителей за сохранность домов. 18 июля 1921 года был подписан декрет об обязательном привлечении средств жильцов для ремонта домов путем внесения денежных средств, личного труда или материалов в размерах, пропорциональных занимаемой площади.

   На  основании постановления СНК  РСФСР от 8 августа 1921 года "Об управлении домами" руководство муниципализированным жилищным фондом оформляется в единую систему. В соответствии с этим постановлением к управлению муниципализированными домами привлекались сами трудящиеся, проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на один год заведующих домами.[6; 8]

   С 1921 года в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они  становятся наиболее устойчивой формой управления жилищным хозяйством. В  эти годы стала создаваться с помощью государства и жилищная кооперация. С 1924 года основной формой управления жилищным хозяйством становятся жилищно-арендные кооперативные товарищества - ЖАКТы. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в надлежащем состоянии и удовлетворять потребности членов товарищества в жилой площади.

   Постановлением  ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года "О сохранении жилищного  фонда и улучшении жилищного  хозяйства в городах" управление всем государственным жилищным фондом было возложено непосредственно на местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома. Бурное развитие промышленности, транспорта, строительства, городского хозяйства вело к росту городского населения страны, что, в свою очередь, требовало больших капитальных вложений в государственное и кооперативное жилищное строительство. Уже к 1940 году весь городской жилищный фонд СССР составлял 421 млн. кв. метров общей площади. Однако этого было недостаточно, чтобы существенно улучшить жилищные условия граждан.

   Великая Отечественная война затормозила  развитие городского хозяйства в  целом и жилищно-коммунального, в  частности. Во-первых, большой урон нанесла война, во-вторых, невозможно было выделить значительные средства из бюджета на строительство и содержание жилищного фонда. Коренной перелом в решении жилищной проблемы произошел в 1960-е годы. Так, постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 года "О развитии жилищного строительства в СССР" была поставлена задача в кратчайшие сроки достигнуть значительного прироста жилищного фонда страны.[6; 8]

   В третьей Программе партии ставилась  даже такая задача на ближайшие 10-15 лет, как обеспечение каждой семьи, в том числе семьи молодоженов, благоустроенной квартирой, соответствующей требованиям гигиены и культурного быта. И хотя эти планы не были полностью выполнены, объемы жилищного строительства в 70-е годы впечатляют. Жилищный фонд городов и рабочих поселков к 1971 году по сравнению с дореволюционным периодом увеличился в 8,5 раза. Средняя обеспеченность жителя в этом же году составила 11 кв. метров общей площади. По числу построенных квартир на тысячу человек населения Советский Союз занимал одно из первых мест в мире. Тем не менее, жилищная проблема оставалась острой.

   К началу перестройки в СССР на очереди  на получение жилья состояло 14 млн. семей (40 млн. человек). Наибольшее число  нуждающихся находилось в РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 30 млн. кв. метров (17 процентов всего жилищного фонда России) оказалось размещенным в ветхих и аварийных строениях, более 14 процентов государственного и муниципального жилищного фонда России нуждалось в неотложном ремонте.

   С переходом к рыночной экономике  основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище [5; 9] .В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 60 процентов государственного и муниципального жилья.

   В стране реализуется несколько программ жилищного строительства, основной из них является государственная  целевая Программа "Жилище" 1993 года, которая предусматривала довести объемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатацию к 1995 году до 50-56 млн. кв. метров, однако она не была полностью выполнена, срок ее реализации продлен до 2001 года.

   29 марта 1996 года Президент Российской  Федерации подписал Указ "О новом этапе реализации государственной целевой Программы "Жилище", в котором поставлены следующие задачи:

   - обеспечить возможность улучшения  жилищных условий для семей  со скромным и средним достатком  путем внедрения в практику  долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

   - увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;

   - расширить права органов исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации и органов местного  самоуправления в улучшении жилищных  условий граждан, в проведении  жилищной реформы и др.

   Решение жилищной проблемы в России осложняется необходимостью обеспечить жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. С целью рационального регулирования потоков граждан, выезжающих из этих мест, 10 июля 1995 года принята Федеральная программа "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", в которой предусмотрены два этапа решения этой проблемы, а также определены основные источники финансирования жилищного строительства: средства из федерального и муниципального бюджетов, из бюджета субъектов Российской Федерации северных территорий, личные средства северян, льготные кредиты, безвозмездные субсидии и др.

   Принятие  нового Жилищного кодекса ознаменовало собой новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК РСФСР 1983 года уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.

   В Послании Президента Российской Федерации  В.В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации 2004 года проблема качества и  доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических  задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент Российской Федерации, "практически каждого гражданина, каждую российскую семью"[2; 11].

   В настоящее время приняты 3 составляющих оценки развития станы:

• реальные доходы граждан;
• обеспеченность жильем;
• уровень образования и здравоохранения.

   Два первых показателя непосредственно  связаны с проблемой доступности  жилья.

   Проблема  повышения обеспеченности граждан  жильем делится на две взаимосвязанные  задачи:

• повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья;
• повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.

   Общий объем жилищного фонда России - 2,85 млрд. кв. м (19 млн. жилых строений). Однако из них:

   - 62,1 процента старше 30 лет,

   - 3,1 процента (88,7 млн. кв. м) - это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек;

   Более 15 млн. человек проживают в панельных  зданиях, построенных в 50-60 гг., около 40 млн.  человек - в неблагоустроенных  квартирах. Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид - 24, Париж, Лондон - 32, Стокгольм - 40 кв. м на человека)[1; 12].

   Падение объемов строительства жилья  связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85 процентов в конце 80-х годов до 20 процентов в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина - в административных и бюрократических барьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.

   Велика  зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при  выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации (ИРД), согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка под строительство до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до 2 сотен подписей. Все это в конечном итоге приводит к удорожанию строительства и повышению цены продаваемого жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках, например, только за 2004 год в регионах цены выросли на 26 процентов, а в Москве - на 45 процентов. Средняя цена на первичном рынке в 2-3 раза превышает себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.

   Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный  объем кредитов - менее 10 млрд. рублей. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что:

   - состоят в очереди на улучшение  жилищных условий 4,43 млн. семей (8,6 процента);

   - время ожидания в очереди на  получение социального жилья  малоимущими гражданами составляет 15-20 лет;

   - количество желающих улучшить  жилищные условия составляет 61 процент  (31,6 млн. семей);

   - общая потребность в жилье  составляет порядка 1,57 млрд. кв. м (55 процентов имеющегося фонда);

   - за 2003 год улучшили жилищные условия  230 тыс. семей (0,7 процента желающих).

   Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.

   В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:

   1) спрос на рынке жилья, в том  числе:

   - все еще достаточно высоки  процентные ставки по ипотеке  (11-13 процентов);

   - высокие цены на жилье;

   - смешанный состав очереди на  получение социального жилья;

   - высокие ограничения в области  определения жилищных прав;

   2) предложение на рынке жилья,  в том числе:

   - большое количество согласований  исходно-разрешительной документации;

   - отсутствие земельных участков  с инфраструктурой и процедур  доступа к этим участкам.

1.1. Основные направления жилищной политики в период реформ

     Жилищная  реформа, начатая в России в 1991г. с принятием Закона Российской Федерации  «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации», явилась  неотъемлемой частью общих структурных  преобразований, проводимых Правительством Российской Федерации в прошедшем десятилетии, и одним из приоритетных направлений государственной социально-экономической политики указанного периода.

     Исходная  жилищная система, функционировавшая  в дореформенный период, характеризовалась  жестким государственным регулированием всех жилищных отношений и доминированием государственной собственности. Отличительными чертами этой системы были:

• централизованное распределение всех ресурсов, включая распределение вновь вводимого жилищного фонда гражданам на принципах жилищной нуждаемости и очередности;
• практически полное отсутствие кредитно-финансовых механизмов финансирования жилищного строительства;
• монополизация строительства жилья ограниченным числом крупных государственных домостроительных комбинатов, государственная регламентация объемов, типов и структуры жилищного строительства по конструктивным системам жилых домов;
• монопольная система эксплуатации жилья и предоставления коммунальных услуг государственными организациями, убыточная деятельность которых в значительной мере дотировалась государством;
• права собственности на жилье практически не отличались от прав квартиросъемщиков жилья в государственном жилищном фонде;
• государственные предприятия были наделены функцией обеспечения работников жилыми помещениями и содержания жилищного фонда;
• перераспределение жилищного фонда осуществлялось только на основе обмена, отсутствовал ценовой механизм и инфраструктура рынка жилья;
• система землепользования базировалась на бесплатном распределении земельных участков местными органами власти;
• основой градостроительной политики являлись Генеральные схемы размещения производительных сил, Генеральные схемы расселения и Генеральные планы развития городов.

     В этих условиях в самом начале перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере были намечены основные направления новой федеральной жилищной политики, которые нашли отражение в разработанном и принятом в 1992г. Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

     Принципиальные  же положения долговременной государственной  жилищной политики были впервые сформулированы в Государственной целевой программе «Жилище» (1993г.), определены ее цели и конкретные задачи. При этом предполагалось в ходе реализации Программы:

• изменить существующее положение в отношении форм собственности на жилье, передав государственные жилые помещения, включая жилые дома государственных предприятий, в частную и муниципальную собственность;
• установить права частной собственности на землю и недвижимость в жилищной сфере;
• использовать механизм рыночного ценообразования для распределения и перераспределения жилых помещений;
• определить принципы оценки жилой недвижимости;
• разработать новые внебюджетные механизмы финансирования и кредитования жилищной сферы;
• демонополизировать и приватизировать строительно-ремонтные и эксплуатационные организации;
• создать конкурентную среду в жилищном строительстве и содержании жилищного фонда;
• установить принципы и методы предоставления низкодоходным группам населения гарантий обеспечения социально приемлемых жилищных условий.

     Однако в ходе практической реализации Программы в регионах России в 1993–1995гг. выявилась необходимость в поиске новых подходов к ряду проблем жилищной реформы, внесения в нее апробированных на практике многочисленных предложений, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования и налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, сохранение и восстановление жилищного фонда за счет его реконструкции, а также уточнение ряда архитектурно-технических и градостроительных аспектов проводимой жилищной реформы.

     В указанных Основных направлениях были намечены долгосрочные перспективы  федеральной жилищной политики на период до 2000г. и установлены конкретные задачи на 1996–1997гг.

     Целью нового этапа в реализации Программы  «Жилище» определено было дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности.

     Преобразование  осуществлялось по следующим направлениям:

• реформа прав собственности на жилье;
• реформа арендного сектора жилья;
• реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
• реформа строительного сектора;
• реформа землепользования и градостроительного регулирования;
• реформа системы жилищного финансирования;
• создание инфраструктуры рынка жилья.