Жилищная проблема и важнейшие аспекты ее проявления

Федеральное агентство по образованию

государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Пермский  государственный технический университет

Чайковский  филиал 
 

Курсовая  работа

По  дисциплине «Комплексное развитие городов  и городского хозяйства»

на  тему: «Жилищная проблема и важнейшие  аспекты ее проявления» 

                                                   Выполнил: ст. группы ЭиУ-07дн.

 Вдовина  С.А.

                                                                                    Проверил: доцент Куликов Н.М. 
 
 
 
 
 
 

Чайковский, 2010

Содержание

Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3

Глава 1. Жилищная проблема как результат развития общества. . . . . . . . . . . . . . . . . .4

1.1. Предпосылки формирования жилищной проблемы в России. . . . . . . . . . . . .4

1.2. Принятие Жилищного Кодекса РФ как новый этап развития жилищных отношений. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Глава 2. Состояние жилого фонда в России. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11

    2.1. Итоги строительной деятельности в России в I квартале 2010 года. . . . . . .11

    2.2. Прогноз развития жилищного строительства в России на 2010-2012 год. . 14

Глава 3. Пути решения жилищной проблемы в России. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

    3.1. Ресурсы для решения жилищной проблемы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

    3.2. Возможности регулирования рынка жилья. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26

Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28

Список  используемой литературы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение

    Жилищная  проблема в нашей стране, как свидетельствует  опыт, до сих пор продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем.

    В России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, жилищная проблема определяет необходимость  проведения жилищной реформы как  неотъемлемой части стабилизации экономики  государства и осуществления в ней структурных изменений. Это одна сторона вопроса. Другая же, не менее значимая, состоит в том, что настала пора преодолеть стереотип, сложившийся в сознании уже нескольких поколений, согласно которому утвердилось отношение к жилью как к бесплатно предоставляемому государством социальному благу.

    Важнейшие социально-экономические аспекты  реализации современной жилищной реформы  состоят в том, чтобы всемерно способствовать росту доли жилищного  фонда в частной собственности  граждан и юридических лиц  путем приватизации существующего  государственного и муниципального жилищного фонда, всяческой поддержке  центральными и муниципальными органами власти и управления граждан, приватизировавших  жилые помещения.

    Объект  исследования - жилищная сфера современной  России, ее состояние и факторы, ограничивающие доступность жилья, перспективы  жилищной политики.

    Предмет исследования - жилищные отношения  как важнейшая социальная потребность  человека и как результат развития конкретных общественных систем.

    Целью курсовой работы является анализ жилищной сферы современной России, а также ее роль и место в общественной системе страны.

    Для достижения цели были поставлены и  решены следующие задачи:

    - проследить характер жилищных отношений и опыт их развития в исторической ретроспективе;

    - исследовать состояние жилищной  сферы в современной России;

    - раскрыть основные механизмы  решения жилищной проблемы в  современной стратегии развития страны. 
 

    Глава 1. Жилищная проблема как результат  развития общества

    1.1. Предпосылки формирования  жилищной проблемы  в России 

    Современное жилье как элемент материальной культуры прошло длинный исторический путь: от естественных укрытий и  пещер - первых пристанищ наших предков - до современных домов-небоскребов, оборудованных сложной инженерной техникой. На разных этапах развития общества по-разному решались вопросы обеспечения  граждан жильем.

    В дореволюционной России жилищное хозяйство  находилось в основном в руках частных предпринимателей и было наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и уплотненности жилища, по антисанитарии Россия занимала первое место в Европе. По статистике, средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, фактическая же обеспеченность была еще ниже.

    Россия  была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 82% жителей проживало в сельской местности и, как правило, в собственных  избах без элементарных удобств. Накануне Первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн. кв. м, из которых 80% составляли одноэтажные деревянные и малоразмерные дома, находившиеся в собственности граждан.

    В 1917 г. пришедшие к власти большевики немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в частности с первой Программой партии 1903 г., в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих. Эти идеи были развиты В.И. Лениным в дополнении к проекту декрета Петроградского Совета "О реквизиции теплых вещей для солдат на фронте", которое называлось "О реквизиции квартир богатых для облегчения нужды бедных". 20 ноября 1917 г. В.И. Ленин составил "Тезисы закона о конфискации домов с сдаваемыми внаем квартирами", которые стали основой "жилищного передела" - выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб, казарм. В "Тезисах" предусматривалась также национализация всей городской земли; в них были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом.

    Изложенные  в "Тезисах" идеи нашли дальнейшее отражение в декрете СНК РСФСР от 23 ноября 1917 г. "Об отмене частной собственности на городские недвижимости" и декрете ВЦИК от 6 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью". На основе этих актов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. Критерием, определявшим право на экспроприацию, был минимум доходности жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий. Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения и другое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали.

    Однако  камнем преткновения стал вопрос о  том, как организовать эффективное  управление и использование всех богатств общества, в том числе  и в сфере жилищно-коммунального  хозяйства. На практике испытывали разные механизмы. Например, управлять жилыми домами, принадлежавшими местным  Советам, были обязаны домовые комитеты, которые избирались на общих собраниях  жильцов. Главным в их деятельности было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение  и уплотнение жилой площади.

    На  основании постановления СНК  РСФСР от 8 августа 1921 г. "Об управлении домами" руководство муниципализированным жилищным фондом оформляется в единую систему. В соответствии с этим постановлением к управлению муниципализированными домами привлекались трудящиеся, проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на один год заведующих домами.

    С 1921 г. в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся наиболее устойчивой формой управления жилищным хозяйством. В эти годы с помощью государства формируется и жилищная кооперация. С 1924 г. основной формой управления жилищным хозяйством становятся жилищно-арендные кооперативные товарищества - ЖАКТы, призванные восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в надлежащем состоянии и удовлетворять потребности членов товарищества в жилой площади.

    Великая Отечественная война затормозила  развитие городского хозяйства в  целом и жилищно-коммунального  в частности, невозможно было выделить большие средства из бюджета на строительство  и содержание жилищного фонда. Коренной перелом в решении жилищной проблемы произошел в 1960-е гг. Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. "О развитии жилищного строительства в СССР" была поставлена задача в кратчайшие сроки достигнуть значительного прироста жилищного фонда страны.

    В третьей Программе партии на ближайшие 10-15 лет ставилась даже такая задача, как обеспечение каждой семьи, в  том числе молодоженов, благоустроенной  квартирой, отвечающей требованиям  гигиены и культурного быта. И  хотя эти планы не были полностью  выполнены, объемы жилищного строительства  в 70-е гг. впечатляют. Жилищный фонд городов и рабочих поселков к 1971 г. по сравнению с дореволюционным периодом увеличился в 8,5 раза. Средняя обеспеченность жителя в этом же году составила 11 кв. м общей площади. По числу построенных квартир на тысячу человек населения Советский Союз занимал одно из первых мест в мире. Тем не менее жилищная проблема оставалась острой.

    К началу перестройки в СССР в очереди  на получение жилья стояли 14 млн. семей (40 млн. человек). Больше всего  нуждающихся в жилье было в  РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 30 млн. кв. м (17% всего жилищного фонда  России) оказались размещенными в  ветхих и аварийных строениях, более 14% государственного и муниципального жилищных фондов России нужно было срочно ремонтировать.

    С переходом к рыночной экономике  основная ставка сделана на то, чтобы  потребность в жилье удовлетворялась  не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции России). В то же время провозглашается, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача - создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизирована большая часть государственного и муниципального жилья. [4] 

    1.2. Принятие Жилищного кодекса РФ как новый этап развития жилищных отношений 

    Принятие Жилищного кодекса РФ ознаменовало новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм Жилищного Кодекса РСФСР 1983 г. уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.

    Проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач. В настоящее время приняты четыре составляющих оценки развития страны: реальные доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования и здравоохранения. Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья.

    Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи:

    а) повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья;

    б) повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.

    Общий объем жилищного фонда России - 2,85 млрд. кв. м (19 млн. жилых строений). Однако из них 62,1% - старше 30 лет; 3,1% (88,7 млн. кв. м) - ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек; более 15 млн. человек проживают в панельных зданиях, построенных в 50 - 60 гг.; около 40 млн. человек - в неблагоустроенных квартирах. Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в два-три раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид - 24, Париж, Лондон - 32, Стокгольм - 40 кв. м на человека).

    Падение объемов строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85% в конце 80-х гг. до 20% в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина - административные и бюрократические барьеры, препятствующие внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.

    Велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет.

    Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов - менее 10 млрд. руб. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что:

    - в очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (8,6%);

    - время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15 - 20 лет;

    - количество желающих улучшить жилищные условия составляет 61% (31,6 млн. семей);

    - общая потребность в жилье составляет порядка 1,57 млрд. кв. м (55% имеющегося фонда).

    Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.

    В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:

    1) спрос на рынке жилья, в том числе:

         а) все еще достаточно высокие процентные ставки по ипотеке (11 - 13%);

         б) высокие цены на жилье;

         в) смешанный состав очереди на получение социального жилья;

         г) высокие ограничения в области определения жилищных прав;

    2) предложение на рынке жилья, в том числе:

а) большое количество согласований исходно-разрешительной документации;

б) отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.

    В основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован - 90% строительных организаций являются частными компаниями. Требования рынка обусловили переход строительного комплекса на новые, более прогрессивные конструкционные системы: уменьшение доли крупнопанельного строительства; в пользу кирпичного, каменного, монолитного и сборно-монолитного. 
Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения. 
Новая редакция Градостроительного кодекса РФ наряду с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами должна:

1. обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства;
2. снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц;
3. сформировать правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования.

    Более полутора десятков законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений и развитие системы ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство, уменьшение транзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального удостоверения договора ипотеки (сегодня - 1,5% от суммы сделки), формирование кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков. [9] 
 
 
 

Глава 2. Состояние жилого фонда в России 

    2.1. Итоги строительной деятельности в России в I квартале 2010 года 

    Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в I квартале 2010 г. составил 590,7 млрд. рублей, или 91,9% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

    По  данным обследования деловой активности строительных организаций, проведенного по состоянию на 10 февраля 2010г., индекс предпринимательской уверенности в строительстве в I квартале 2010г. составил (-16%).

    Положительное значение индекса предпринимательской уверенности в I квартале 2010г. отмечалось в республиках Ингушетия, Хакасия, Чеченской Республике, Хабаровском крае и ряде других территорий.

    Средний уровень загрузки производственных мощностей строительных организаций  в I квартале 2010г. составил 56%.

    Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, являются:

    - неплатежеспособность заказчиков,

    - высокий уровень налогов;

    - конкуренция со стороны других строительных фирм.

    Сводный индекс цен строительной продукции

    В марте 2010г. сводный индекс цен строительной продукции составил 98,8%, в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) - 97,8%, на машины и оборудование, используемые в строительстве, - 100,3%, на прочие капитальные работы и затраты - 99,2%. Сводный индекс цен строительной продукции в целом за I квартал 2010г. составил 100,6%, в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) - 99,6%, на машины и оборудование, используемые в строительстве, - 101,8%, прочие капитальные работы и затраты - 101,4%. [8] 

Таблица 1. Индексы цен приобретения основных видов материалов строительными организациями (на конец периода, в процентах)  

    Труд  в строительстве

    Среднесписочная численность работников по виду деятельности «Строительство» (по полному кругу организаций с учетом субъектов малого предпринимательства) в I квартале 2010 г. составила 2,9 млн. человек и снизилась по сравнению с соответствующим периодом 2009 г. на 7,0%.

    В I квартале 2010 г. среднемесячная номинальная начисленная заработная плата по виду деятельности  «Строительство» составила 19,0 тыс. рублей, что на 9,3% выше уровня I квартала 2009 г. и на 2,3% ниже среднероссийского уровня.

    По  состоянию на 1 апреля 2010 г. просроченную задолженность по заработной плате имели 137 строительных организаций. Суммарная задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней и отсутствия собственных средств в строительных организациях составила 557 млн. рублей, или 14,0% от общего объема просроченной задолженности наблюдаемых видов экономической деятельности. По сравнению с началом 2010 г. она увеличилась на 33,8%, с предыдущим месяцем снизилась на 5,1%. На предприятиях и в организациях строительства, имеющих перед работниками задолженность по заработной плате, ее суммарный объем составлял три месячных фонда заработной платы. [10]

    Жилищное  строительство

    В I квартале 2010 г. организациями всех форм собственности построено 105,3 тыс. новых квартир общей площадью 9,6 млн. кв. метров, что на 8,3% ниже уровня I квартала 2009 г. Доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, в общем вводе жилья составила 55,3% (в I квартале 2009 г. - 52,5%) - индивидуальными застройщиками построено 5,3 млн. кв. метров общей площади жилых домов. [5]

    Стоимость строительства жилья

    Средняя фактическая стоимость 1 кв. метра  общей площади жилых домов, построенных в I квартале 2010г., составила 31135 руб., в I квартале 2009г. - 28814 руб.

    Таблица 2. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов (руб.) 

    Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в I квартале 2010 г. выше среднероссийского уровня в 1,5 раза и более наблюдалась в Хабаровском крае (58912 руб.), Республике Бурятия (54151 руб.), Ямало-Ненецком автономном округе (49768 руб.), Ярославской (45430 руб.), Сахалинской (45313 руб.) областях, Чеченской Республике (45304 руб.). 

    2.2. Прогноз развития  жилищного строительства  в России на 2010-2012 год 

    Общая экономическая ситуация в наибольшей степени повлияла на сферу жилищного  строительства, что определяется, прежде всего, сокращением потребительского спроса на рынке жилья.

    При этом потенциальный спрос на жилье  остается высоким. В немалой степени  возможность граждан приобрести жилье ограничена снижением доходов  населения и объема предоставляемых  ипотечных кредитов.

    Сокращение  потребительского спроса на жилье и  ужесточение условий банковского  кредитования определяют недостаточность  оборотных средств строительных организаций. В сложившихся условиях актуальной становится проблема наличия значительного количества недостроенного жилья. Объем общей площади жилых домов, введенной в эксплуатацию в 2009 году, обеспечивается в основном созданным в предыдущие годы значительным заделом. В 2009 году основной объем реализации на рынке жилья приходится на дома с высокой степенью готовности.

    До  настоящего времени не прекратился  спад в строительном комплексе. Объем  работ по виду деятельности «Строительство»  за январь - август 2009 г. сократился на 18,5 % к соответствующему периоду предыдущего года.

    Вместе  с тем в жилищном строительстве  в указанный период наблюдался рост объемов ввода жилья, который  поддерживался вводом объектов индивидуального  домостроения, осуществляемого населением за счет собственных и заемных  средств (прирост данного показателя за I полугодие 2009 г. составил 6,2 % к соответствующему периоду предыдущего года). Хотя в январе - июне ввод жилья за счет средств федерального бюджета сократился на 25,6 %, принятые Правительством Российской Федерации меры по поддержке ипотечного рынка, региональных жилищных программ стали важным фактором, обеспечившим продолжение позитивной динамики ввода жилья. В целом за восемь месяцев текущего года было введено 29,7 млн. кв. м. общей площади жилых домов, что на 1,2 % больше, чем за соответствующий период предыдущего года.