Анализ и оценка объектов недвижимости

Глава II. Анализ и оценка объектов недвижимости

Определение рыночной стоимости  коттеджа путем анализа парного

набора данных.

 

Определить  рыночную стоимость коттеджа площадью 130 м², расположенного на земельном участке площадью 10400 м². Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в таблице 1.

 

Таблица 1

Исходные данные

Показатели		Объект  оценки		Сравнимые  продажи
				1-й		2-й		3-й		4-й		5-й
Цена продажи, руб.				70 200		83 200		59 800		71 600		55 900
Условия финансирования		Рыноч-ные		Нерыночные		Нерыночные		Рыноч-ные		Рыноч-ные		Рыноч-ные
Коррекция  по  финансированию				-2600		-7800		0		0		0
Срок продажи			2 недели		6 недель		1 год		1 год		1 год
Размер  участка, м2		10400		10400		13000		10400		12700		10400
Размер  дома, м2		130		130		163		130		159		130
Кол-во  комнат		7		7		8		7		8		7
Гараж		-		+		+		+		+		-
Подвал		+		-		-		-		+		-

 

Как видно  из исходных данных, объекты сравнения  отличаются от оцениваемого условиями  финансирования, временем продаж и  физическими характеристиками.

Величина  корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи  объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи  по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2600 руб. для 1-го объекта и 7800 руб. – для 2-го объекта.

Так как  у всех сравниваемых объектов условия  продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.

Для корректировки  на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только по условиям финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (67600 – 59800) / 67600 = 0,12 , или на 12%, т.е. за год цены на рынке увеличились на 12%.

Таким образом, все сравниваемые объекты приведены  в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт  единую базу для проведения корректировок  на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём участку  площадью 13000 м² соответствует дом площадью 163 м² с 8 комнатами, а участку 10400 м² соответствует дом площадью 130 м² с 7 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер: 75400 – 67600 = 7800 руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  гаража необходимо произвести сравнение  3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража: 67000 – 62600 = 4400 руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они  различаются лишь этим показателям: 80200 – 75400 = 4800 руб.

Результаты  выполненных корректировок приведены  в табл. 2. Для каждого объекта  сравнения получена скорректированная  цена.

 

Таблица 2

Определение скорректированной цены

Показатели, руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	70200	83200	59800	71600	55900
Коррекция по переданным правам на собственность	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность	70200	83200	59800	71600	55900
Коррекция по условиям финансирования	- 2600	- 7800	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	67600	75400	59800	71600	55900
Коррекция по условиям продажи	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи	67600	75400	59800	71600	55900
Коррекция по условиям рынка	0	0	+12%	+12%	+12%
Скорректированная цена по условиям рынка	67600	75400	67000	80200	62600
Коррекция по месторасположению	0	0	0	0	0
Коррекция по размеру	0	- 7800	0	- 7800	0
Коррекция для гаража	- 4400	- 4400	- 4400	- 4400	0
Коррекция для подвала	+ 4800	+ 4800	+4800	0	+ 4800
Скорректированная цена	68000	68000	67400	68000	67400

 

В соответствии с условиями задачи требуется  на основании данного ряда скорректированных  цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта  сравнения от объекта оценки. При  этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных  цен продаж; количество корректировок  для каждого объекта; общий процент  корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определённый как разница между положительной  и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в  табл. 3.

 

 

Таблица 3

Анализ полученных данных

Показатели анализа	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество корректировок	3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция, руб.	-2200	-15200	7600	-3600	11500
Общая чистая коррекция, % от продажи	1	17	15	5	23
Общая валовая коррекция, руб.	11800	24800	16400	20800	13500
Общая валовая коррекция, % от продажи	19	31	30	29	23

 

В рассматриваемом  примере имеем очень узкий  диапазон цен продажи – от 67400 руб. до 68000 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта – 67400 руб.

 

Определение рыночной стоимости  административного здания

относительным сравнительным анализом.

Определить  рыночную стоимость административного  здания. В качестве объектов сравнения  выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном  рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение  и продавались на условиях рыночного  финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения  приведены в табл. 4.

 

 

Таблица 4

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного  здания

Элементы сравнения	Объект  сравнения	Сравнимые  объекты
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена  продажи		190 000	160 000	170 000	150 000	175 000
Общая  площадь	2000	2000	1700	1700	1400	1900
Отношение  арендной  площади  к  общей	0,88	0,94	0,93	0,92	0,89	0,89
Коэффициент  использования	0,90	0,87	0,85	0,90	0,95	0,90
Средняя  рента  за 1 кв.м  арендной площади	136	137	137	135	139	134
Месторасполо-жение	Среднее	Хорошее	Плохое	Среднее	Среднее	Плохое
Затраты  на  эксплуатацию	Рыночный  уровень	Рыноч-ный  уровень	Рыноч-ный  уровень	Выше	Выше	Рыноч-ный  уровень
Размер арендной площади	1760	1880	1581	1564	1246	1691
Цена за 1 м2 арендной площади, руб.		101,6	101,2	108,7	120,4	1035

 

Определяем  размер арендной площади для каждого  объекта:

 

2000 * 0,88 = 1760 руб/ м²

2000 * 0,94 = 1880 руб/ м²

1700 * 0,93 = 1581 руб/ м²

1700 * 0,92 = 1564 руб/ м²

1400 * 0,89 = 1246 руб/ м²

1900 * 0,89 = 1691 руб/ м²

 

Определяем  цену за 1 м² арендной площади сравнимых объектов:

 

190000 / 1880 = 101,06  руб/ м²

160000 / 1581 = 101,2 руб/ м²

170000 / 1564 = 108,7 руб/ м²

150000 / 1246 = 120,4руб/ м²

175000 / 1691 = 103,5 руб/ м²

 

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам  не требуется. В качестве единицы  сравнения принимаем цену продажи  1 м² арендной площади (см. табл. 4).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта – 101,06 руб/ м².

 

Таблица 5

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 1-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вниз
Коэффициент использования	вверх
Местоположение	вниз
Общая корректировка	вниз

 

Из табл. 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 101,06 руб/ м².

Рассмотрим 2-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 101,2 руб/ м².

 

Таблица 6

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 2-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вверх
Коэффициент использования	вверх
Местоположение	вверх
Общая корректировка	вверх

 

Из табл. 6 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть больше, чем 101,2 руб/ м².

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта – 108,7руб/ м².

 

Таблица 7

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 3-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вверх
Затраты на эксплуатацию	вниз
Общая корректировка	вниз

 

Из табл. 7 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем 108,7 руб/ м².

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта – 120,4 руб/ м².

Таблица 8

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 4-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вниз
Затраты на эксплуатацию	вверх
Коэффициент использования	вниз
Местоположение	вниз
Общая корректировка	вниз

 

Из табл. 8 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем 120,4 руб/ м².

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта – 103,5 руб/ м².

 

Таблица 9

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 5-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вверх
Местоположение	вверх
Общая корректировка	вверх

 

Из табл. 9 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть больше, чем 103,5 руб/ м².

Для определения  рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен  продаж объектов сравнения (см. табл.10).

 

Таблица 10

Анализ полученных данных

Номер объекта	Корректировка	Цена продажи, руб.
4-й	вниз	120,4
3-й	вниз	108,7
5-й	вверх	103,5
1-й	вниз	101,6
2-й	вверх	101,2

 

Из данного  распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится  в диапазоне от 103,5 до 108,7 руб. за 1 м² арендной площади. Так как для 3-го и 5-го объектов было выполнено одинаковое количество корректировок, то цену за за 1 м² арендной площади объекта оценки определяем как среднеарифметическое между ценами 3-го и 5-го объектов.

 

( 103,5 + 108,7 ) / 2 = 106,1 руб/ м²

 

Тогда стоимость  сдачи в аренду всего здания составит:

 

106,1 * 1760 = 187736руб.

 

Определение рыночной стоимости квартиры

 

Определить  стоимость трёхкомнатной квартиры общей площадью 28 м², расположенной на десятом этаже двенадцатиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту. В доме присутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире не совмещенный, комнаты не смежные, высота помещений 3,1 м, площадь кухни 6,5 м². Физический износ здания составляет 20 процентов. Удалённость от центра составляет 9 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,95.

Порядок определения рыночной стоимости  квартиры следующий:

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого двенадцатиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.
2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (октябрь 2000 г.) определяется по формуле:

 

С_в = С_в1984 * И,

 

где С_в - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

С_в1984 - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства  в текущем уровне цен по отношению  к базисному уровню.

 На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

С_в = 248,75 * 64,95 = 16156,31 руб.

 

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

 

С_о = С_в * (1 – И_фи / 100),

 

где С_о - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_фи - физический износ здания, %

 

16156,31 * (1 – 20/100) = 12925,05 руб. 

4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения, при высоте помещения 3,1 м К_вп = 1,033;

К_пк - коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 6,5 м К_пк = 0,94;

К_ос - коэффициент, учитывающий обустроеннность санузлов, при раздельном санузле К_ос = 1,0;

К_эт - коэффициент, учитывающий этажность, при условии расположения квартиры на десятом этаже двенадцатиэтажного дома К_эт = 1,0;

К_нл - коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта К_нл = 1,0;

К_нм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при отсутствии мусоропровода К_нм = 1,0;

К_ск - коэффициент, учитывающий смежность комнат, для однокомнатной квартиры со смежными комнатами К_ск = 0,936;

К_рц - коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удалённости дома от центра на расстояние 9 км К_рц = 1,04;

К_эс - коэффициент, учитывающий экологическое состояние согласно заданию К_эс = 1,00.

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

 

К_п = (0,534 * К_вп + 1,428 * К_пк + 0,794 * К_ос + 0,741 * К_эт + 0,397* *К_нм+ 0,473 * К_нл + 1,259 * К_ск + 0,733 * К_рц + 1,275 * К_эс ) / 7,634.

К_п = (0,534 * 1,033 + 1,428 * 0,94 + 0,794 * 1,0 + 0,741 * 1,0 + 0,397* *1,0 + 0,473 * 1,0 + 1,259 * 0,936 + 0,733 * 1,04 + 1,275 * 1,0 ) / 7,634 = =0,884

 

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учётом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, С_км определяется по формуле:

 

С_км = С_о * К_п .

С_км = 12925,05 * 0,884 = 11425,74 руб.

 

7. Цена продажи жилья с учётом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья С_ск определяется по формуле:

 

С_ск = С_км * S,

 

где S – общая площадь жилья, м² .

 

С_ск = 11425,74 * 28 = 319920,72руб.

 

Определение рыночной стоимости  офисного здания методом дисконтирования  денежных потоков

 

Офисное здание выставлено на продажу за 6,6 млн. $. Площадь помещений здания составляет 3500 м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 200 $ за 1 м² в год. Срок аренды оканчивается через 2 года и арендатор планирует освободить здание.

Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) здания после его освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. В этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 300 $ за 1 м². Стоимость реконструкции 580000 $. Реконструкция осуществляется в течении 3 месяцев. Постоянные расходы на содержание здания составляют 180000 $, а операционные расходы – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год постоянные расходы будут возрастать на 5% в год. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8% в год, а ставка арендной платы уменьшиться до 250 $ за 1 м².

Ставка  дисконтирования, определенная оценщиком, составляет: на первые два года – 10, на последующие три – 12 и на оставшиеся – 12%.

Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 6 млн. $ по ставке дисконта 12%.

Необходимо  сформулировать рекомендации клиенту (инвестору) по приобретению офисного здания.

 

Т а б л и ц а 15

Расчет  текущей стоимости объекта

№	Год	Валовой доход	Посто-янные расходы	Опера-ционные расходы	Расходы на реконст-рукцию	Денежный поток	Ставка дис-конта, %	Текущая стоимость
1	0	200× 3500 = 700000	0	0	0	700000	10	700000
2	1	700000	0	0	0	700000	10	636363
3	2	300×3500×0,75= 787500	180000	157500	580000	- 130000	12	-103635
4	3	300× 3500 = 1050000	189000	210000	0	651000	12	463378
5	4	1050000	198450	210000	0	641550	12	407721
6	5	1050000	208372	210000	0	631628	12	358411
7	6	250× 3500 = 875000	218790	226800	0	429410	12	217565
8	7	875000	229730	244944	0	400326	12	181102
Итого								2860905
Текущая стоимость реверсии						6000000	12	2423556
Текущая стоимость недвижимости								5284461

 

Из расчета  видно, что текущая стоимость  здания составляет примерно              5,3 млн. $. Следовательно, необходимо рекомендовать клиенту воздержаться от покупки здания по предлагаемой цене.

 

 

 

Заключение.   

  Экономика России  находится на стадии своего "становления". Это связано, прежде всего,  с переходом от централизованной  экономики времен СССР к рыночной  экономике. Ввиду этого большинство  объектов жилой недвижимости  не были оценены на рыночных  условиях, а оценивались исключительно  по государственной инвентаризационной  стоимости. Однако, для эффективного  проведения купли-продажи и прочих  операций, связанных с недвижимым  имуществом, государственная стоимость  не подходит. Это и послужило  своеобразным катализатором развития  оценочной деятельности. Первоначально  российские эксперты-оценщики использовали  исключительно опыт своих зарубежных  коллег, однако, на современной стадии  в России разработаны собственные  положения, стандарты и методики  проведения оценочной деятельности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЛИТЕРАТУРА

1. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства (Н.Е.Симионова - 2006)
2. Оценка недвижимости (И.Х.Наназашвили, В.А.Литовченко - 2005)
3. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента (Международная академия оценки и консалтинга - 2005)
4. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федо-товой.
5. Оценка объектов недвижимости : теорет. и практ. аспекты: учеб. пособие / под ред. В.  В. Григорьева.