Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Анализ рынка недвижимости Краснодара

Содержание

1. Маркетинговое исследование рынка недвижимости города Краснодара

Краткая характеристика города Краснодар

Территория города Краснодара делится на четыре административных округа:

Западный административный округ,

Карасунский административный округ,

Прикубанский административный округ,

Центральный административный округ.

Кроме этого город делится на районы, каждый из которых обладает определенными характеристиками, влияющими на стоимость недвижимости и величину арендной платы.

На рисунке 1 показаны границы районов города Краснодара.

Рис.1. Границы районов города Краснодара

Каждый район города имеет свои индивидуальные характеристики. Выбранный нами объект находится в Центральном административном округе, район 40 лет Победы. К преимуществам данного района следует отнести развитую инфраструктуру, хорошую обеспеченность общественным транспортом, расположение района в близости от административного центра города; к недостаткам - неоднородность застройки района, плохое озеленение.

2. Анализ рынка земельных участков города Краснодара

Анализ предложения земельных участков города Краснодар

На протяжении нескольких последних лет рынок земли демонстрирует стабильные показатели роста. Территориальные ресурсы для дальнейшего расширения города, по существу исчерпаны. Практически сложилась такая ситуация, когда вся территория городской застройки в связи с ее развитием вплотную подошла к окружающим город полям научно-исследовательских сельскохозяйственных учреждений. В центральной части города чаще всего предлагаются к продаже участки площадью до 6 соток, поэтому для реализации инвестиционных проектов необходимо приобретать несколько смежных участков. В настоящее время свободных от застройки земельных участков в инфраструктурно развитых районах города практически не осталось. В городе сложилась такая тенденция - на территориях бывших предприятий сносят производственно-складские постройки и возводят жилье. Структура предложения земельных участков в зависимости от района г. Краснодар представлена на рисунке 2.

Рис.2. Структура предложения земельных участков по районам г. Краснодар.

Наибольшую долю в совокупном предложении земельных участков занимают районы: Пашковский (28%), Жукова (19%). Ростовское шоссе (16 %), район Аэропорта (11%), что связанно с наибольшим количеством незастроенной территории в этих отдаленных от центра районах города.

Структура предложения земельных участков в зависимости от их размера представлена на рисунке 3.

Рис.3. Структура предложения в зависимости от площади участка.

Из рисунка 6 следует сделать вывод о том, что порядка 75% представленных на рынке земельных участков имеют площадь от 4 до 10 соток. Предложения по земельным участкам размером 11-20 соток, занимают 10% от общего числа предложений, 21-100 соток - 6 %, 101 и более соток - 5%.

Основными видами прав предлагаемых к продаже участков на краснодарском рынке являются:

- право аренды (12,69%);

- право собственности (87,3%);

- иные права (0,01%).

рынок недвижимость краснодар маркетинговый

Анализ спроса земельных участков города Краснодар

Среди основных требований, выдвигаемых покупателями земельных участков, с точки зрения размещения объектов жилищного строительства можно выделить:

престижность и перспективность района;

близость к центральной части города;

хорошая доступность посредством личного и общественного транспорта;

наличие объектов рекреации, высокий уровень озеленения;

наличие развитой инфраструктуры;

отсутствие в непосредственной близости промышленных предприятий;

возможность осуществления комплексной застройки;

наличие инженерных коммуникаций.

Требования покупателей с точки зрения размещения на участке объектов офисной недвижимости включает в себя:

размещение в престижных и перспективных районах города (Центральный, Фестивальный и др.);

возможность обеспечения объекта достаточным количеством парковочных мест;

наличие развитой инфраструктуры;

отсутствие в районе расположения участка объектов, негативно влияющих на имидж будущего объекта (кладбища, свалки, высокая доля объектов ИЖС и др.).

Характеристика спроса на земельные участки для целей жилищного строительства в зависимости от площади представлена на рисунке 4.

Рис.4. Структура спроса на земельные участки для целей жилищного строительства в зависимости от площади.

Наиболее часто запрашиваемая площадь земельных участков для целей жилищного строительства - до 5 соток (63%), 6-10 соток - 32%, 10 соток и более - 10%.

Анализ цен на земельные участки в г. Краснодар

Основными факторами, влияющими на стоимость земельных участков, являются:

престижность района расположения/близость к центральной части города;

близость к основным торговым коридорам и магистральным улицам;

хорошая транспортная доступность;

уровень развития коммерческой и социальной инфраструктуры;

наличие инженерных коммуникаций;

близость рекреационных зон. Среди правовых аспектов можно выделить:

вид права (аренда/собственность);

категория земель;

наличие обременений.

Ценовые характеристики земельных участков для целей жилищного и коммерческого строительства представлены на рисунках 8 и 9 соответственно.

Рис.8. Средняя стоимость 1 сотки земли для целей жилищного строительства в зависимости от района г. Краснодар.

Рис.9. Средняя стоимость 1 сотки земли для целей коммерческого строительства в зависимости от района г. Краснодар.

Изданных рисунков 8 видно, что наиболее дорогие земельные участки для жилищного строительства располагаются в Центральном и Фестивальном районах города, (2 160 и 2 130 тыс. руб. за 1 сотку соответственно) наиболее дешевые - район Аэпорорта (600 тыс. руб. за 1 сотку), и район Ростовского шоссе (420 тыс. руб. за 1 сотку.) ¹

С точки зрения коммерческого использования (данные рисунка 9) высокий ценовой диапазон наблюдается в районах: Центральный (2 350 тыс. руб. за 1 сотку), Фестивальный (2 250 тыс. руб. за 1 сотку), Черемушки (2010 тыс. руб. за 1 сотку) - это участки, прилегающие и расположенные в непосредственной близости от следующих улиц: Северная, Красная, Тургенева, Красных партизан, Ставропольская. Наиболее низкие цены на земельные участки для целей коммерческого строительства наблюдаются в районе Аэропорта (540 тыс. руб. за 1 сотку) и районе ул. Российской (360 тыс. руб. за 1 сотку).

3. Анализ рынка жилой недвижимости

Анализ предложения на жилую недвижимость в г. Краснодар

Экономический кризис, наблюдаемый в России в конце 2008 года, позволяет говорить о том, что сдача большинства строящихся жилых объектов была перенесена на более поздние периоды, а работы по планируемым проектам приостановлены. Это замедляет насыщение рынка в ближайшей перспективе. Однако, следует отметить, что отличительной особенностью рынка жилой недвижимости Краснодара является то, что объемы строящихся и планируемых проектов слишком велики по сравнению с другими крупными городами ЮФО. При сохранении существующих объемов ввода рынок жилой недвижимости Краснодара станет насыщенным уже к 2012-2013 гг.

На рисунке 5 показана структура предложения по классам жилья в г. Краснодар.

Рис.5. Структура предложения по классам жилья в г. Краснодар.

Из данных рисунка 9 видно, что в г. Краснодар на рынке новостроек преобладает строительство жилья эконом и среднего класса, доли которых в общем объеме возводимого жилья составляют по 33%. Доля жилья бизнес-класса составила 30%, элитного - 4%.

На начало 2011г. в Краснодаре строилось порядка 40 жилых комплексов. Активно застраивались следующие районы: Центральный, Фестивальный, Юбилейный, Черемушки, Школьный. Объем возводимого жилья в зависимости от района города представлен на рисунке 6.

Рис.6. Структура предложения по районам г. Краснодар.

Из данных рисунка 10 можно сделать вывод, что лидерами по объему возводимого жилья являются Центральный район (20%), Фестивальный район (17%) и Юбилейный район (17%) От них "отстают" районы Черемушки и Школьный (13 и 10 % соответственно). Предложения в Заводском и Комсомольском районах составили по 6%. Районы Гидрострой и Славянский застраиваются жильем менее всего (по 5%).

Застройщики г. Краснодара используют разные технологии строительства. Структура предложения возводимого жилья в зависимости от технологии строительства в г. Краснодар представлена на рисунке 7.

Рис.7. Структура предложения жилья по технологии строительства.

Наибольшее количество новостроек в Краснодаре возводятся по монолитной технологии (65%), также достаточно активно ведется строительство по объемно-блочной технологии (23%). Низкими являются объемы строительства по кирпичной (8%) и панельной технологии строительства (4%).

Наибольшее количество квартир в общем объеме предложений по городу приходится на однокомнатные квартиры. Предложения о продаже двухкомнатных и трехкомнатных квартир немного уступают однокомнатным. Меньше всего на рынке новостроек г. Краснодара представлено многокомнатных квартир. Графическая интерпретация вышесказанных сведений представлена на рисунке 8.

Рис.8. Структура предложения по типам квартир в г. Краснодар.

Доля однокомнатных квартир выставленных на продажу в октябре 2010г. составляет 37% от общего количества предложений по городу. Доли предложений о продаже двухкомнатных и трехкомнатных квартир составляют 33 и 25% соответственно. Количество многокомнатных квартир определено значением в 5 %.

Анализ спроса на жилую недвижимость в г. Краснодар

На данный момент платежеспособность покупателей жилья на рынке новостроек в г. Краснодаре оценивается как высокая. Это подтверждает тот факт, что, несмотря на сложившийся рост цен, спрос на квартиры не падает. Продолжающееся активное развитие рынка жилой недвижимости благоприятно влияет на инвестиционную привлекательность жилищного строительства в г. Краснодаре.

Развитие инструментов ипотечного кредитования повышает степень платежеспособности потенциальных покупателей. В ходе маркетинговых исследований спроса жилья в г. Краснодаре были выявлены основные факторы, влияющие на покупку квартир (рисунок 9).

Рис.9. Основные факторы влияющие на решение о покупке квартиры в г. Краснодар.

Из рисунка 13 видно, что определяющим фактором при покупке квартиры является надежность компании (27%), далее идет цена (22%) и месторасположение квартиры (21%), технология строительства (16%) и комфортность будущего жилья (13%).

Структура спроса по региональной принадлежности состоит из четырех групп:

жители Краснодара;

жители Краснодарского края;

жители северных районов страны (города Дальнего Востока, Сибири и Урала);

другие регионы (Москва, Санкт-Петербург и др.)

Доля покупателей различных регионов в структуре спроса на жилье в г. Краснодаре представлена на рисунке 10.

Рис.10. Структура покупателей жилой недвижимости в г. Краснодар

Из рисунка 10 видно, что в общей структуре спроса на жилье самой значительной является доля покупателей из г. Краснодар (65%). Второе место закреплено за жителями Краснодарского края (20%). Доли покупателей квартиры в г. Краснодар северных районов и других районов страны минимальны (10 и 5% соответственно).

Структура потребителей жилья в зависимости от возраста делится на следующие основные группы:

Потребители в возрасте 21-25 лет
Потребители в возрасте 26-35 лет
Потребители в возрасте 36-40 лет
Потребители в возрасте 41-45 лет
Потребители в возрасте 46-55 лет

На рисунке 15 представлена структура потребителей жилья в г. Краснодар в зависимости от возраста (аналитика за последние 5 лет).

Рис.11. Структура потребителей жилья в г. Краснодар в зависимости от возраста.

Наибольшее число потенциальных потребителей находится в возрасте 26-35 лет (48%), в возрасте 21-25 лет находится около 18%, в возрасте 36-40 лет - 14%, в возрасте 41-45 лет - 11%, в возрасте 46-55 лет - 9% общего числа потенциальных потребителей.

Анализ цен на жилую недвижимость в г. Краснодар

Средняя стоимость жилья эконом-класса на начале 2011 г. увеличилась на 5% по сравнению с этим показателем 2010 г., стоимость среднего класса - увеличилась на 4%, стоимости 1 кв. м бизнес-класса и элитного класса - увеличились на 6%.

На рисунке 12 представлена средняя стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от класса.

Рис.12. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от класса.

Наиболее дорогое жилье Бизнес-класса наблюдается в домах, построенных по монолитной технологии. В объемно-блочных домах цена 1 кв. м на 7,7% меньше цены 1 кв. м в монолитных домах, в кирпичных - цена меньше на 6%, в панельных - цена меньше на 16%. Средняя цена 1 кв. м жилья Бизнес-класса в зависимости от технологии строительства показана на рисунке 13.

Рис.13. Средняя цена 1 кв. м жилья Бизнес-класса в зависимости от технологии строительства в октябре 2010г.

Динамика среднерыночных цен за 1 кв. м по всем классам жилья за 2006-2010гг. представлена на рисунке 18. Динамика среднерыночных цен 1 кв. м жилья бизнес-класса за 2006-2010гг. представлена на рисунке 14.

Рис.14. Динамика среднерыночных цен за 1 кв. м по всем классам жилья за 2006-2010гг.

Среднерыночная стоимость 1 кв. м по всем классам жилья г. Краснодара в 2006 году составила 49 960 руб.1 кв. м, 2007 - 54 740 руб.1 кв. м, 2008 - 58 240 руб.1 кв. м, 2009 - 53 170 руб.1 кв. м, 2010 - 51 120 руб.1 кв. м. ²

Рис. 15. Динамика цен 1 кв. м жилья бизнес-класса за 2006-2010гг.

Из данных рисунка 19 видно, что за последние пять лет максимальная среднерыночная цена на жилую недвижимость бизнес-класса была зафиксирована в 2008 году на уровне 68 123 руб. за 1 кв. м, что на 9,26 % больше цены за 2007 год (62 347 руб. за 1 кв. м), на 23,16 % больше цены за 2006 год (56 313 руб. за 1 кв. м), на 11,5 больше цены за 2008 год (52 348 руб. за 1 кв. м), на 13,49 % больше цены за 2009 год (60 026 руб. за 1 кв. м), на 15,25 % больше цены 2010 году (59 100 руб. за 1 кв. м). ³

Динамика падения цен на жилую недвижимость бизнес-класса связанна с негативным влиянием на рынок недвижимости мирового экономического кризиса, а также с "замораживанием" строительных площадок и переноса сроков сдачи в эксплуатацию объектов, находящихся на начальной стадии строительства.

Для определения рыночной стоимости жилой части объекта недвижимости были найдены объекты-аналоги. В качестве критерия аналогичности выбран критерий класса жилья (жилье бизнес класса).

Характеристики объектов-аналогов (жилой части) представлены в табл.3

Табл.3. Характеристики объектов-аналогов (жилая недвижимость)

Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Наименование объекта	"Салют"	"Достоевский Литер 1"	"Достоевский Литер 2"	16-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями	10-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями
Источник инвормации	Агенство "Присли"	Агенство "Аякс риэлтор"	Агенство "Аякс риэлтор"	Агенство "Присли"	Агенство "Присли"
Предложение/Продажа	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Общая площадь квартир, кв. м.	9114	12155	13109	8512	4012
Юридические ограничения	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Класс объекта	бизнес	бизнес	бизнес	бизнес	бизнес
дата продажи	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.
Функциональное назначение	Многоквартирн жилой дом	Многоквартирн жилой дом	Многоквартирн жилой дом	Многоквартирн жилой дом	Многоквартирн жилой дом
Местоположение	р-н 40 лет Победы, ул.40 лет Победы	р-н 40 лет Победы, ул. Достоевского	р-н 40 лет Победы, ул. Достоевского	р-н 40 лет Победы, ул. Московская	р-н Центральный, ул. Северная
Состояние помещений и отделка	Отличное, качественная внутренняя отделка	Отличное, качественная внутренняя отделка	Отличное, качественная внутренняя отделка	Отличное, качественная внутренняя отделка	Отличное, качественная внутренняя отделка
Наличие коммуникаций	Все	Все	Все	Все	Все
Количество этажей	19	22	22	16	10
Тип дома	Каркасно-крупноблочный	Монолитный	Монолитный	Монолитный	Каркасно-крупноблочный
Цена тыс руб/м²	49,00	66,00	67,00	60.00	55,00

Рыночная стоимость 1 кв. м жилой части объекта недвижимости определенная методом сравнения рыночных продаж составила 60,19 тыс. руб.

4. Анализ рынка офисной недвижимости г. Краснодар

Краткая характеристика офисной недвижимости г. Краснодар

В последнее время офисная недвижимость является одним из наиболее эффективных объектов инвестиций. Повышенный интерес в г. Краснодаре представляют офисные помещения, расположенные в деловом и культурном центре города (и в небольшом удалении от него), а также в районах городских рынков.

Важным условием выбора офисной недвижимости является высокие требования к качеству здания. Оно должно обеспечивать комфортность пребывания и гибкость планировки, минимум эксплуатационных издержек, возможность адекватной парковки и доступность. Местоположение офиса, с точки зрения прибыльности бизнеса, относительно пешеходного потока, менее важно, чем для торговых площадей, хотя и является частью имиджа компании. Центр города является оптимальным местоположением для офисов, но транспортные перегрузки и отсутствие парковок уменьшают общую доступность.

Учитывая тот факт, что большинство офисных зданий г. Краснодара были построены или реконструированы в 90-х годах XX-го века, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных зданий, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много зданий, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.

В таблице 4 приведена классификация офисных помещений.

Таблица 4. Классификация офисных помещений.

Класс	Тип помещения	Основные характеристики (услуги)	Дополнительные характеристики (услуги)
А+	Отдельно стоящее здание или комплекс (офис-центр), индивидуальный архитектурный проект, новое строительство по международным стандартам качества	4-канальная современная система отопления и вентиляции (HVAC) Поднятые полы и подвесные потолки (высота от пола до потолка не менее 2,7 м). Эффективная компоновка несущих конструкций и оконных проемов Все современные системы коммуникаций и сетей с запасом емкости Источник бесперебойного питания Резервная автономная система отопления	Профессиональная опытная служба эксплуатации и управления Профессиональная охрана, система охранной сигнализации и видеонаблюдения (24 часа в сутки). Подземный гараж и наземная парковка
А	Административное здание или комплекс полностью после реконструкции или новое строительство по международным стандартам качества	2-канальная централизованная система отопления и вентиляции Высокая мощность силовых коммуникаций. Скоростные лифты Оптоволоконные каналы связи высокой емкости Неограниченное число телефонных линий Современная система пожарной сигнализации	Профессиональная опытная служба эксплуатации и управления Профессиональная охрана, система охранной сигнализации и видеонаблюдения (24 часа в сутки). Подземный гараж и наземная парковка
В+	Административное здание, капитальный ремонт и высокий уровень отделки	Кондиционирование (сплитсистема, индивидуальное) Подвесные потолки	Опытная служба управления зданием. Круглосуточная специализированная охрана Достаточный набор дополнительных услуг Охраняемая наземная парковка
В	Административное или жилое здание, косметический ремонт с использованием импортных материалов	Возможность установки подвесных потолков. Удобное расположение по отношению к общественному транспорту	Круглосуточная охрана Гибкая пропускная система Служба управления офисным центром. Недостаточный уровень услуг и удобств. Как правило, коридорная система
С+	Здания бывших НИИ, косметический ремонт офиса и/или коридоров	Аренда без регистрации	Вахтер - пропускная система Наземная парковка
С	Здания бывших НИИ, заводоуправлений и т.п., требующие ремонта	Аренда без регистрации	Принудительная вентиляция Коридорная система Отсутствие охраняемой парковки

По принятой классификации оцениваемые помещения офисного назначения относится к классу В.

Анализ предложения на офисную недвижимость в г. Краснодар

В сентябре 2010 года общий объем офисных помещений в г. Краснодар оценивается на уровне 446 500 кв. м. При этом, обеспеченность качественными офисными площадями (класс "В") населения города составила 123 кв. м на 1 000 жителей. Структура объема рынка по классам офисных помещений на сентябрь 2010 г. представлена на рисунке 16.

Рис.16. Структура рынка по классам офисных помещений.

Наиболее широко представлен на рынке класс "С", представляющий из себя различные некачественные и перепрофилированные административные помещения (общий объем - 350 000 кв. м). Его доля составляет 78% от общего объема. Объем офисных помещений класса "В" составляет 96 561 кв. м. (22%). Основные существующие объекты в этом классе В: "Венский дом" (общая площадь 7 400 кв. м), "Кубань-Кредит" (15 000 кв. м), бизнес-центр на Олимпийской (5 000 кв. м), офисный центр на пересечении улиц Красноармейской и Кузнечной (5 000 кв. м). Офисные помещения класса "А" в настоящий момент на рынке г. Краснодара не представлены так как все офисы такого класса строятся крупными компаниями для собственных нужд, и не выставляются на рынок. Офисные помещения класса "D" на рынке г. Краснодара также не представлены.

Структура предложения офисных помещений (на продажу и аренду) по районам г. Краснодара. представлена на рисунке 17.

Рис.17. Структура предложения офисных помещений по районам г. Краснодара.

Наиболее количество предложений на офисные помещения сосредоточенно в районах Центральный (38% в общем объеме предложении по городу) и Черемушки (14%), немного отстают районы: Фестивальный и Юбилейный (по 11%), Комсомольский (10%), Заводской и 40 лет Победы (по 9%), наименьшее количество предложений зафиксировано в районах Славянский и Гидрострой (по 3%).

Структура предложения офисных помещений в зависимости от площади

представлена на рисунке 18.