Анализ рынка недвижимости г. Иркутска

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. ИРКУТСКА

1. Состояние стройиндустрии  региона

В архитектурно-градостроительном  облике Иркутска легко уживаются  старое и новое, историческое и современное. На протяжении трех с половиной веков  он не был обделен ни творческим вниманием зодчих, ни пристрастной любовью горожан. Особый стиль современной  застройки был задан в 60-70-е  годы ХХ столетия плеядой таких замечательных  иркутских зодчих, как Б.М. Кербель, В.Е. Суханов, В.П. Шматков, В.А. Павлов, В.Ф. Бух, В.С. Воронежский, В.А. Колпиков, С.Д. Нечволодов, В.А. Аптекман и др.

Сегодня эти традиции успешно  развивают специалисты «Гражданпроекта», «Промстройпроекта», «Желдорпроекта», ГипродорНИИ и других ведущих  проектных организаций города. Постройки  последних лет, выполненные по их проектам, стали украшением города. Это здания Иркутского государственного университета путей сообщения и  ИркутскгипродорНИИ, вокзальный комплекс детской железной дороги на острове  Юность, деловые, торговые, выставочные  объекты, такие как Центральный  рынок, «Байкалбизнесцентр», Диагностический  центр, международный выставочный  центр «Сибэкспоцентр».

Творческая мысль архитекторов Приангарья и старания строителей помогли  изменить облик исторических улиц Карла  Маркса, Урицкого, Грязнова, Дзержинского, подчеркнуть особую красоту Иркутского драматического театра им. Охлопкова, станции Иркутск-Пассажирский, зданий кинотеатра «Художественный» и Главного управления Центрального банка РФ. Восстановлены памятники истории  и культуры - «Голландский дом» и  «Усадьба Сукачева». Обновлены центральная  рыночная площадь и отдельные  деревянные застройки. Обогатили облик  городской среды отреставрированные церкви Казанская, Крестовоздвиженская, Троицкая, Князе-Владимирская и заново возведенные Николо-Иннокентьевская  церковь, храм Святой Ксении Петербужской, здание Кафедрального Католического  собора, возвращенный Иркутску монумент императора-освободителя Александра III.

В столице Приангарья сложилась  своеобразная и достаточно сильная  школа зодчих, пополняемая выпускниками архитектурного факультета Иркутского государственного технического университета. С 1999 года на его базе под патронажем администрации города и при участии  Министерства строительства и городского обустройства Франции, а также Европейского университета градостроительства проходят ежегодные сессии Международного Байкальского градостроительного университета.

Иркутская организация Союза  архитекторов России - один из старейших  творческих союзов города (создав в 1935 году) - насчитывает сегодня более 100 членов. В 2000 году в Иркутске под  руководством члена-корреспондента РААСН  Е.И. Григорьевой создан Восточно-Сибирский  научно-творческий центр Российской академии архитектуры и строительных наук, осуществляющий исследования по актуальным проблемам региональной архитектуры и градостроительства.

В этих обстоятельствах муниципалитету намного легче вести разработку и претворение в жизнь архитектурных  и градостроительных задач. Среди  главных из них наряду с возведением  новых школ, больниц, жилья остается реставрация старинных объектов, реконструкция наиболее ценных для  города зданий и сооружений. Задача эта не из простых, поэтому в особом почете в Иркутске люди и организации, способные успешно решать ее. Одной  из таких организаций является ЗАО  «Иркутскпромстройпроект», генеральный  директор которого Антон Иосифович  Шлойдо в 2003 году удостоен национальной премии «Наследие России».

В Иркутске функционирует  система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе  к различным категориям граждан  и включающая инвестиционно-строительную деятельность, долгосрочное кредитование с адресной муниципальной поддержкой. По такой системе строятся жилые  дома в микрорайонах Юбилейный. Ново-Ленино, по улицам Старокузьмихинской в Академгородке, Поленова в Куйбышевском районе. Все  больше внимания уделяется вопросу  реконструкции старого жилого фонда. Проводятся работы по ремонту жилых  домов первой массовой серии 1.355 в  микрорайонах Ново-Ленино, Юбилейный. Многолетний опыт выполнения ремонтно-восстановительных  работ предприятием «Иркут-Инвест»  позволяет принимать оптимальные  решения по усилению существующих конструкций  и утеплению наружных стен жилых  домов без выселения жителей.

В 2004 году принята программа  «Переселение граждан из ветхого  и аварийного жилья на 2004-2010 годы», решающая вопросы обеспечения жильем граждан, живущих в условиях, непригодных  для проживания, и социально-экономического и градостроительного развития территории Иркутска, на которой расположены  аварийные и ветхие дома.

Территория Иркутска в  границах городского округа составляет 27,7 тыс. га. Городской застройкой занято 11,95 тыс. га, что составляет 43,1% всех городских земель. Значительную территорию занимают леса (6,35 тыс. га, или 22,9%), водные пространства (2,87 тыс. га, или 10,4%), луга и пойменные территории (4,26 тыс. га, или 15,4%).

На селитебные территории в общем объеме земельного фонда  города приходится 8,36 тыс. га, или 30,2%. В  границах города большая часть селитебных территорий занята некапитальной низкоплотной жилой застройкой, в основном имеющей  высокий уровень физического  износа. Значительные площади приходятся на промышленные и коммунально-складские  объекты, зачастую занимающие самые  ответственные в градостроительном  плане территории. При большой площади рекреационных территорий в границах городской черты в городе недостаточно зеленых насаждений общего пользования в границах селитебной зоны, удобных для посещения горожанами - парков, садов, скверов.

К настоящему времени в  городе сформировалось пять крупных  промышленных зон - Северная, Жилкинская, Мельниковская, Маратовская, Восточная. В них входит около 500 различных  предприятий, баз, складов, гаражей  и других объектов общей территорией  около 2 тыс. га. По своему составу и  отраслевому профилю промышленные зоны неоднородны. Большинство из них  отличаются стихийностью размещения предприятий; отсутствием планировочной и  функциональной организации; неэффективностью использования территориальных  ресурсов.

По данным БТИ и ГАСН, жилищный фонд города составляет 10 738,4 тыс. м2 общей площади квартир. Средняя  обеспеченность общей площадью одного жителя города - 18,1 м2.

Комплексный градостроительный  анализ современного состояния Иркутска позволил выявить основные проблемы функционирования и развития города.

Одной из важнейших проблем  является неэффективное использование  территории. Свободных площадок под  жилищно-гражданское строительство  в границах города недостаточно, освоение многих из них сдерживается необходимостью проведения дорогостоящих мероприятий  по инженерной подготовке и защите. В то же время значительная часть  селитебной территории занята массивами  низкоплотной жилой неблагоустроенной  застройки. Обширные производственные зоны не упорядочены, зачастую размещаются  смежно с жилой застройкой без  необходимых санитарных разрывов. Много  различных по размеру участков промышленно-коммунального  назначения и неиспользуемых территорий располагаются в селитебной зоне, резко ухудшая качество городской  среды.

Большую сложность представляет решение экологических проблем  города. Наблюдается загрязнение  воздушного бассейна выбросами транспорта и промышленных объектов, актуальны  проблемы очистки поверхностных  стоков и водоемов, санитарной очистки  города (удаления бытовых и промышленных отходов). Сложная экологическая  обстановка является одним из факторов роста заболеваемости населения.

К функциональным проблемам  Иркутска относится отставание транспортной инфраструктуры от требований времени. Улично-дорожная сеть, как по плотности, так и по пропускной способности  не соответствует резко возросшему уровню автомобилизации. К недостаткам  транспортной системы относятся  неудовлетворительные связи южной  и северной частей города, транзитные потоки транспорта, в том числе  и грузового, проходящие через центр  города и жилые районы. Качество жизни горожан снижает недостаток учреждений культурно-бытового обслуживания и низкий уровень озеленения, особенно в центральной части города и в границах жилых районов.

Отдельную комплексную проблему представляет сохранение в пределах города аэропорта, эксплуатация которого ведет к сверхнормативному шумовому загрязнению значительной части  городских территорий.

Перечисленные проблемы представляются узловыми; градостроительные подходы  к их решению предлагаются в рамках стратегии развития города до 2020 г. (генеральный план).

В 2007 году департамент градостроительства Иркутской области опубликовал  цифры принятого недавно Генплана: в 2008 году необходимо построить 1 млн. кв. м жилья, а к 2010 году этот показатель нужно увеличить в 3 раза. По данным того же департамента в 2007 году в Иркутской  области было ведено 576 тыс. кв. м  жилья.

Принимая во внимание потенциал  местных строителей, данных показателей  самостоятельно, без привлечения  застройщиков из других регионов, достичь  не удастся. В чем заключаются  проблемы иркутского строительного  сектора?

Проблемы начинаются еще  до строительства: на стадии проектирования. Дело в том, что в регионе заметна  нехватка проектировщиков и архитекторов. Имеющиеся же кадры не обладают достаточным  уровнем квалификации. По данным управления Главгосэкспертизы, в 2007 году каждый второй проект был направлен на повторную  экспертизу.

Сейчас совместно с  крупными проектными институтами работают небольшие проектные бюро, мастерские, одиночные архитекторы и дизайнеры, но и этого недостаточно. В итоге, все иркутские проектировщики в  настоящее время не справляются  ни с объемом работ, ни с количеством  строительных объектов.

Следующая проблема - дефицит  кадров собственно в строительстве. многие местные не хотят идти учиться  на строителей, на стройки чаще всего  попадают те, кто больше никуда не смог устроиться - в основном в качестве чернорабочего.

Например, для компании «Востсибстрой» кадровая проблема всегда была актуальной. Состояние рынка труда рабочих  профессий в Иркутске в 2005-2008 гг. просто катастрофичное. Рабочая сила в дефиците. Поэтому застройщикам приходится подавать заявления на привлечение  рабочих из-за границы. Но если в 2005 г. иркутские строители подали заявку на 20 000 сотрудников, то в 2007 г. им было разрешено привлечь только 4,5 тыс. иностранных рабочих.

Чаще всего на работу в  Иркутск приезжают китайцы. По мнению строителей, с ними работать удобно: они обязательны и исполнительны, но после 2-3 сезонов китайские рабочие  уезжают на родину, так как там  они могут заработать больше.

Еще одним фактором, затрудняющим развитие строительной сферы, является земельный вопрос. Застройщики региона  утверждают, что участков под застройку  в пределах населенных пунктов практически  не осталось. Нужно или выходить за пределы города, или убирать  ветхое и аварийное жилье.

Строителям Иркутска приходится заниматься сегодня переселением из аварийного жилья, но видимых результатов  это пока не приносит. Мешает несовершенство законодательной базы. При переселении  человеку обязаны предоставить жилье  той же площадью, что и в ветхом доме. Только сейчас ни одна организация  не ведет строительства идентичного  метража. Как правило, переселенцу  выделяется большая площадь, а он не в состоянии заплатить за разницу. Отсюда источник конфликтов. В итоге  получается, что чиновниками в  городах области внедряются программы  по сносу ветхого жилья, а средства на это расходуют сами застройщики.

Выходом из подобной ситуации может быть скорейшее формирование нормативной базы в целом и  документов территориального планирования, в частности. В этом случае можно  будет вводить в оборот и начинать строительство на новых площадках, в том числе и в пригородной  зоне.

В Иркутской области генплан  утвержден в 2007 году. Он задает направление  для развития города до 2020 года. Учитывая необходимость строить больше и  дешевле, в генплане приоритет отдается демократичному жилью. Но в спальных районах наряду с многоквартирными домами будут строиться и элитные.

Пожалуй, самая острая проблема, тормозящая рост строительства в  Иркутске и области - нехватка строительных материалов. В большинстве регионов Сибирского федерального округа стройиндустрия не развита: всего 2-3 завода на область  или край. Причем практически на всех предприятиях наблюдается высокая  изношенность производственных мощностей. В итоге отрасль выдает продукцию  низкого качества по завышенным ценам.

По мнению иркутских строителей цены на стройматериалы продолжат расти  и в 2008 году. Один только Ангарский  цементный завод за 2007 год в 5 раз  поднял цены. Стоимость бетона поднялась  в 2 раза. От бетона зависит цемент - его производство и стоимость. Малы объемы производства кирпича. Собственного металлопроката вообще не хватает. В Иркутскую область его импортируют 12 компаний. В 2007 году дорогую арматуру везли из Комсомольска-на-Амуре, Новокузнецка, Магнитогорска, Нижнего Тагила, Волгограда.

Все перечисленные проблемы возможно решить с вводом в действие генерального плана развития города до 2020 года. Также разрешению сложившейся  ситуации способствует реализация ряда жилищных программ, принятых городской  администрацией.

Например, основной целью  программы «Молодым семьям - доступное  жилье» на 2005-2010 годы является обеспечение  молодых семей доступным жильем на территории г. Иркутска. Для достижения поставленной цели Программой предлагается решение следующих основных задач:

– консолидация инвестиционных ресурсов различных источников в  целях создания финансовых условий  по предоставлению молодым семьям города Иркутска возможности льготного  кредитования на строительство жилья  под пониженную процентную ставку;

– создание условий для  формирования долгосрочной системы  муниципальной поддержки молодых  семей г. Иркутска по улучшению жилищных условий;

– разработка и внедрение  более эффективных методов поддержки  молодых семей города Иркутска в  приобретении собственного жилья.

Основными принципами реализации Программы являются:

– добровольность участия  в Программе молодых семей;

– признание молодой семьи  нуждающейся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством  Российской Федерации;

– возможность для молодых  семей реализовать свое право  на получение поддержки за счет средств  федерального, областного бюджетов и  бюджета города Иркутска при улучшении  жилищных условий в рамках Программы  только один раз.

Механизм реализации Программы. Участником Программы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и одного и более  детей, постоянно проживающая на территории города Иркутска (далее - молодая  семья), имеющие доходы, достаточные  для получения ипотечного жилищного  кредита или займа на рыночных условиях и:

1) подавшие заявление об  участии в Программе по улучшению  жилищных условий молодых семей  и состоящие в установленном  порядке на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий  в органах местного самоуправления  по состоянию на 1 марта 2005 года;

2) подавшие заявление об  участии в Программе по улучшению  жилищных условий молодых семей  и отвечающие одному или нескольким  из следующих условий:

а) не являющиеся собственниками жилых помещений (оба супруга); не являющиеся нанимателями жилых помещений  по договорам социального найма  либо нанимателями жилых помещений  в жилищно-строительных кооперативах (оба супруга);

б) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам  социального найма или членами  семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма либо собственниками жилых помещений  или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения  на одного члена семьи менее 18 кв.м - для семьи состоящей из трех и более человек, менее 20 кв.м - для  семей из двух человек и менее 28 кв. м. - на одного человека;

в) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для  жилых помещений требованиям;

г) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам  социального найма, членами семьи  нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи  собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими  семьями, если в составе семьи  имеется больной, страдающий тяжелой  формой хронического заболевания, при  которой совместное проживание с  ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального  найма или принадлежащего на праве  собственности;

д) проживающие в служебных  жилых помещениях или общежитиях и не имеющие иного жилого помещения  по договору социального найма или  принадлежащего на праве собственности.

Преимущественным правом участвовать в Программе обладают:

– семьи молодых специалистов, работающих в муниципальных учреждениях  и муниципальных унитарных предприятиях г. Иркутска (по ходатайству муниципального учреждения, муниципального унитарного предприятия);

– молодые семьи, получающие финансовую поддержку предприятий, заинтересованных в улучшении жилищных условий своих молодых специалистов.

В состав молодой семьи  для участия в Программе включаются оба (или один в неполной семье) супруга, а при наличии ребенка (детей) - также их ребенок (дети). Молодым  семьям - участникам Программы муниципальная  и государственная поддержка  при приобретении (строительстве) жилья  предоставляется в виде:

1. Компенсации за счет  средств бюджета города на  погашение части процентной ставки  по кредитам (займам), полученным  для приобретения (строительство)  жилья в уполномоченных организациях, в размере 2/3 годовой процентной  ставки за пользование жилищным  кредитом. Период банковского кредита  не превышает 15 лет, процентная  ставка компенсируется за счет  средств бюджета города Иркутска  не более 10 лет. Предоставление  участникам Программы компенсации  за счет средств бюджета города  Иркутска на погашение части  процентной ставки по кредитам (займам) осуществляется в порядке,  установленном решением городской  Думы г. Иркутска от 1 декабря  2003 года N 409-33гД(3) "Об утверждении  Положения о порядке и условиях  предоставления компенсации процентных  ставок по кредитам и займам, полученным гражданами для строительства  жилья".

2. В случае участия органов  городского самоуправления г.  Иркутска в реализации областной  государственной социальной программы  "Молодым семьям - доступное жилье"  на 2005 - 2019 годы (далее - областная  Программа), предоставляется государственная  поддержка за счет средств  областного бюджета в виде:

2.1. Субсидии на погашение  1/3 процентной ставки по кредитам  и займам, полученным молодыми  семьями для приобретения (строительство)  жилья. При этом размер субсидии  определяется исходя из размера  общей площади жилого помещения,  определяемого в соответствии  с требованиями областной Программы,  и стоимости 1 квадратного метра  жилья, но не выше средней  рыночной стоимости одного квадратного  метра жилья, сложившейся в  муниципальном образовании, определяемой  в соответствии с условиями  соглашения об участии в реализации  областной Программы в порядке,  установленном постановлением администрации  Иркутской области от 05.05.2005 N 65-па "О порядке проведения конкурса  муниципальных программ по обеспечению  жильем молодых семей в рамках  реализации областной государственной  социальной программы "Молодым  семьям - доступное жилье" на 2005 - 2019 годы".

2.2. Субсидии в размере  не менее 10 процентов средней  стоимости жилья на цели погашения  части кредита или займа либо  для компенсации затраченных  собственных средств на приобретение  жилья или строительство индивидуального  жилья при рождении (усыновлении)  ребенка. Предоставление субсидии  при рождении ребенка производится  один раз при рождении (усыновлении)  каждого ребенка.

Размер субсидии при рождении ребенка не может превышать стоимости  приобретенного жилья с учетом предоставленной  субсидии на погашение процентной ставки по полученным кредитам (займам) или  субсидии на приобретение жилья (в ред. решения Думы г. Иркутска от 29.05.2006 N 004-20-250348/6). Получателями субсидии при  рождении ребенка могут быть участвующие  в Программе молодые семьи  при условии, что на момент рождения ребенка возраст обоих супругов, а в неполной семье - молодого родителя, не превышает 30 лет.

Вопросы предоставления субсидий за счет средств областного бюджета, не урегулированные Программой, разрешаются  в соответствии с нормами областной  Программы. Предоставление участникам Программы компенсации за счет средств  бюджета города Иркутска на погашение  части процентной ставки по кредитам (займам), полученным для строительства  жилья, осуществляется в порядке, установленном  решением городской Думы г. Иркутска от 1 декабря 2003 года N 409-33гД(3) "Об утверждении  Положения о порядке и условиях предоставления компенсации процентных ставок по кредитам и займам, полученным гражданами для строительства жилья".

Для снижения стоимости жилья  участникам Программы предлагается непосредственное их участие на заключительном этапе строительства (внутриквартирная отделка).

В случае участия органов  городского самоуправления г. Иркутска в реализации федеральной подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 N 675, с  изменениями, внесенными постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 N 865, молодым  семьям может быть предоставлена  государственная и муниципальная  поддержка в виде субсидии на уплату первоначального взноса при получении  ипотечного жилищного кредита или  займа на приобретение жилья или  строительство индивидуального  жилья (далее - субсидия на приобретение жилья): для молодых семей, не имеющих  детей, - 10% средней стоимости жилья - за счет средств федерального бюджета, 10% средней стоимости жилья - за счет средств областного бюджета, 15% средней  стоимости жилья за счет средств  бюджета г. Иркутска. Для молодых  семей, имеющих 1 и более ребенка, - 10% средней стоимости жилья - за счет средств федерального бюджета, 15% - за счет средств областного бюджета, 15% - за счет средств бюджета г. Иркутска.

Условием получения субсидии на приобретение жилья является наличие  у молодой семьи дополнительных средств - собственных средств или  средств ипотечного жилищного кредита  или займа, необходимых для оплаты приобретаемого жилого помещения.

Субсидии на приобретение жилья предоставляются при приобретении у любых физических и (или) юридических  лиц одного (нескольких) жилого помещения (жилых помещений), отвечающего (отвечающих) установленным санитарным и техническим  требованиям, благоустроенного (благоустроенных) применительно к условиям данного  населенного пункта.

Жилое помещение, приобретенное  или построенное молодой семьей, должно находиться на территории г. Иркутска.

Общая площадь приобретаемого жилого помещения в расчете на каждого члена молодой семьи, учтенного при расчете размера  субсидии, не может быть меньше учетной  нормы общей площади жилого помещения  в г. Иркутске, что составляет 15 кв.м  общей площади на одного члена  семьи. Приобретаемое жилое помещение  оформляется в общую собственность  всех членов молодой семьи, которой  предоставлена субсидия на приобретение жилья.

Размер общей площади  жилого помещения, с учетом которой  определяется размер субсидии на приобретение жилья, составляет:

1) для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или  1 молодой родитель и ребенок) - 42 кв.м;

2) для семьи численностью 3 и более человек, включающей  помимо молодых супругов 1 и более  детей (либо семьи, состоящей  из 1 молодого родителя и 2 и  более детей), - по 18 кв.м на каждого  члена семьи.

Субсидия на приобретение жилья также может быть использована молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива  и для которой кооперативом приобретено  жилое помещение, для осуществления  последнего платежа в счет уплаты паевого взноса в полном размере, после чего данное жилое помещение  переходит в собственность молодой  семьи.

Предоставление субсидии на приобретение жилья осуществляется с учетом преимущественного права  на получение такой субсидии молодыми семьями, поставленными на учет в  целях последующего предоставления жилых помещений по договорам  социального найма до 1 марта 2005 года.

Средняя стоимость жилья, принимаемая при расчете размера  субсидии на приобретение жилья, определяется по формуле:

СтЖ = Н x РЖ

где СтЖ - средняя стоимость  жилья, принимаемая при расчете  размера субсидии;

Н - норматив стоимости 1 кв.м  общей площади жилья по г. Иркутску, определяемый в соответствии с требованиями Программы;

РЖ - размер общей площади  жилого помещения, определяемый в соответствии с требованиями Программы.

Расчет размера субсидии производится исходя из нормы общей  площади жилого помещения, установленной  для семей разной численности, количества членов молодой семьи и норматива  стоимости 1 кв.м общей площади  жилья по г. Иркутску, но не выше средней  рыночной стоимости 1 квадратного метра  общей площади по субъекту Российской Федерации, определяемой уполномоченным Правительством Российской Федерации  федеральным органом исполнительной власти.

Предоставление субсидий на приобретение жилья осуществляется при условии доведения в установленном  порядке соответствующих лимитов  софинансирования за счет средств федерального бюджета, предусмотренных на реализацию федеральной подпрограммы "Обеспечение  жильем молодых семей".

Вопросы предоставления субсидий на приобретение жилья за счет средств  федерального бюджета, не урегулированные  Программой, разрешаются в соответствии с нормами федеральной подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей.

Одной из важнейших проблем  жилищно-коммунальной реформы является также проблема ликвидации ветхого  и аварийного жилищного фонда. Его  наличие не только ухудшает внешний  облик, понижает инвестиционную привлекательность  города и сдерживает развитие городской  инфраструктуры, но и создает потенциальную  угрозу безопасности и комфортности проживания граждан, ухудшает качество предоставляемых коммунальных услуг, повышает социальную напряженность  в обществе.

В течение последних лет, ввиду неудовлетворительного финансирования, объемы проводимых капитальных работ  были недостаточны для поддержания  жилищного фонда в надлежащем состоянии, что в конечном счете  обусловило его неуклонное ветшание.