Анализ рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости

Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов 

Рынок — это механизм или институт осуществления контактов  между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов  и покупателей образуют систему  цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели  и потребители делают свой свободный  выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки  труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как рынок  труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут  существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка  недвижимости для приобретения или  аренды помещений, необходимых для  их деятельности.

Развитие рынка  недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается  в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.

Изменение спроса зависит  от таких факторов, как:

- потребительские  вкусы или предпочтения покупателей

- количество покупателей

- уровень денежных  доходов покупателей

- цены на сопряженные  товары (взаимозаменяющие)

- потребительские  ожидания относительно будущих  цен и доходов.

Законом предложения  является прямая связь между количеством  предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это  свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких  секторов будет всего три: товар  в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т.е. строительство, реконструкция; услуги — посредничество, оценка, маркетинг  и т.д. . Каждый из этих секторов может  быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет  представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некоторую  общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье  и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и  загородное, а нежилые помещения  бывают офисные (административные), торговые, производственные, вспомогательные, складские  и т.д. Городское жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - на приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности  граждан и юридических лиц.

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда они  характеризуются географией размещения, иногда демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью  к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели  литературы и искусства, малообеспеченные слои).

При делении рыночного  пространства вдоль и поперек  получится много частей, каждая из которых будет характеризоваться  принадлежностью к какому-то товарному  сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с  одинаковыми запросами.

По функциональному  назначению объектов рынок не движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов  развивается самостоятельно, так  как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности.

Дополнительно можно  выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют  особые процедуры при оценке и  продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство  является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как  целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана  застройки.

На отдельных сегментах  рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения  при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений  мало зависит от времени года, здесь  колебания тесно связаны с  общей экономической ситуацией.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это  связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

В каждом сегменте рынка  можно говорить о наличии двух составляющих:

- первичной, которая  характеризует появление недвижимости  как товара на рынке. Государство  в лице федеральных, региональных  и местных органов власти в  настоящее время выступает как  основной продавец недвижимости

- вторичной, на  которой функционирует большое  количество продавцов и покупателей  (физических и юридических лиц).

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как  частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

На пути дальнейшего  расширения рыночных отношений в  сфере недвижимости существует ряд  барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие  из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и  других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые  установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких  аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов  деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи  и аренды земельных участков, жилья  и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и  темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных  ресурсов и проблемы, связанные с  охраной окружающей среды, дополняют  перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов  в рынок недвижимости.

Российский рынок  недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется  неравномерным развитием своих  отдельных сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  этот рынок представляет собой перспективную  сферу вложений капитала, ума и  энергии.

Все перечисленные  особенности недвижимости, проявляются  в разной степени на всех сегментах  рынка недвижимости, и детальный  учет их влияния на сделку в сочетании  с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

Начало формирования рынка земли связано со снятием  ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных, производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для  создания рынка послужили Закон  о собственности, Земельный кодекс, другие законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г  Конституции Российской Федерации  они обрели новое звучание в связи  с усилением права частной  собственности на землю. В результате формы владения, пользования и  распоряжения землей должны соответствовать  нормам гражданского права, то есть собственность, имущественный найм (пользование) и  аренда. Земля переводится из-под  административно-государственного регулирования  под гражданско-правовое ведение  по договорам купли-продажи, залога, наследования, аренды, мены и т.д.

Сохранены серьезные  ограничения по использованию природоохранных  зон, исторических памятников, сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий вокруг водоемов. Органы представительной власти не имеют право утверждать порядок  представления и изъятия земель, включая возможность бесплатного  предоставления земли в собственность, а сами полномочия по распоряжению землями, находящимися на их территории, находится у органов исполнительной власти на местах. Введена плата  за землю и начался процесс  перераспределения земель. Активнее пошло наделение земельными участками  граждан, предприятий и организаций.

Покупателям и продавцам  земельных участков важно представлять и реально оценивать тот факт, что на каждой территории, в каждом районе существуют и действуют местные  правила. При этом вырабатывается система  коэффициентов и зон, определяющих нормативную цену земли. Порядок  нормативных цен сопоставим с  рыночными ценами, что позволяет  использовать их как основу для сделок с земельными участками.

На начальном этапе  создания земельного рынка колхозы, совхозы и другие сельскохозяйственные предприятия, располагавшие значительными  земельными массивами, приняли участие  в выделении земель под застройку, зачастую под видом долгосрочной аренды и без соответствующих  процедур по оформлению прав собственности  на законной основе.

Для продолжения  земельной реформы большое значение имеет создание земельного кадастра, который призван уточнить распределение  границ земельных участков и их законных владельцев или пользователей. Эта  задача возложена на Российский комитет  по земельным ресурсам и землеустройству  и его подразделения на местах.

Согласно действующему законодательству собственник земельного участка имеет право распорядиться  им по своему усмотрению, то есть продать, подарить, заложить, завещать и т.д.

При этом сохраняется  ряд ограничении гражданско-правового  характера, а именно: собственник  земельного участка не может единолично распорядиться собственностью, нажитой  при совместной жизни супругов. Нарушение  этой нормы при совершении сделок с недвижимостью может стать  причиной судебного спора, при купле-продаже  земельных участков сначала (или  одновременно) должен быть решен вопрос об отчуждении строений и насаждений, расположенных на участке. Право  собственности на земельный участок  не означает автоматически права  собственности на недвижимое имущество, которое на нем находится.

Для покупателей  земельных участков и загородных домов важно учитывать циклический  характер динамики цен на этом секторе  рынка недвижимости, который носит  ярко выраженный сезонный характер. Цены и спрос начинают расти во второй половине февраля и достигают  сезонного пика в мае-июне, затем  следует период относительного равновесия и в августе-сентябре спрос снижается  до минимума, так как покупателям  не представляет особого интереса приобретать  недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы застывают  до середины февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно увидеть все  достоинства и недостатки предлагаемого  участка и его окружение. Однако следует отметить характерную особенность  рынка земли - если на квартирном рынке  сезонное снижение спроса ведет к  падению цен, то, как показали 4-летние наблюдения, цены на земельные участки  в конце лета стабилизируются  и как бы замирают, а затем начинается следующий период их роста. На земельном  рынке отмечается сезонный рост спроса в начале весны, начало которого может  смещаться в пределах полутора месяцев, начиная с первых чисел апреля.

Сезонный пик спроса на земельные участки зависит  от действия многих факторов, и том  числе от наличия ясной погоды.

Существует значительная разница в ценах необустроенных и обустроенных земельных участков. Отдельные фирмы-застройщики специализируются на приобретении многогектарных земельных  массивов, которые они расчищают, планируют и подводят к ним  инженерные сети. Эти обустроенные участки стоят дороже, но индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку практически не под  силу. Подведение таких необходимых  коммуникаций, как электричество, газ, водопровод, телефон, обходится в  зависимости от удаления точек присоединения  к централизованным инженерным сетям  в 200-700$ из расчета на 1 сотку. В результате в Подмосковье цена обустроенных земельных участков находится в  пределах от 300 до 1000$ за 1 сотку.

Агентства недвижимости, работающие на земельном рынке, на основании  статистики цен предложения и  спроса выявили зависимость стоимости  участков от их назначения (под жилую  застройку, для садоводства, для  крестьянского хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Цены на участки  для жилой застройки практически  везде выше цен садоводческих  участков не менее чем на 20 %, а  в отдельных, особо престижных местах эта разница доходит до 500%.

Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоят дешевле  других видов участков и на них  можно осуществлять без ограничений  возведение жилых и хозяйственных  построек.

Разброс цен для  участков, расположенных в одной  местности, но имеющих различные  характеристики степени разработки, подводки коммуникаций, подъездных дорог, лежит в пределах 10 %.

Перспективы создания современной инфраструктуры (канализация, газификация, телефонизация, охрана, сервисное  и торговое обслуживание, спортивные сооружения и т.д.) в будущем существенно  увеличивают цену земельного участка, особенно если они подкреплены договором  с владельцем земельного массива.

Удаленность от городской  черты сильно влияет на цену земельного участка. Земельные участки, расположенные  далее 50 км от Московской кольцевой  автомобильной дороги (МКАД), отличаются плохой ликвидностью и цена их в 2-3 раза ниже участков в пределах 20 км от МКАД, а цена участков на расстоянии более 70 км от МКАД падает в 2-3 раза.

Престижность направления  и особенности местности могут  изменять цену участка почти в 4 раза на равном удалении от города.

По оценкам риэлторов, цены предложения превышают цены спроса в среднем на 20-40 %, но в  целом по мере роста информированности  и числа участников земельного рынка  прослеживается тенденция к выравниванию цен на участки в каждой конкретной местности.

Особо следует отметить, что вложение средств в земельные  участки является привлекательным  и доступным, по крайней мере, для  среднего класса, способом инвестирования в недвижимость. При этом ценовая  планка, которую необходимо преодолеть покупателям земельного участка, гораздо  ниже, чем у тех, кто приобретает  в собственность квартиру или  загородный дом.

Рынок земли в  России с учетом его масштабов  и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических  лиц имеет большие перспективы  для развития и перехода на качественно  новый уровень отношений его  субъектов. Темпы его развития в  значительной мере зависят от совершенствования  правовой базы и механизма земельных  отношений.

Перспективы рынка  недвижимости в жилищной сфере в  конечном счете определяет наличие  объективной потребности населения  в улучшении жилищных условий, В  России налицо острый дефицит жилья.

Для очередников  улучшение жилищных условий по месту  жительства осуществляется за счет:

- предоставления  муниципального бесплатного жилья  социального использования

- продажи жилья  с предоставлением субсидий в  размере до 70% стоимости строительства

- предоставления  жилья в домах ЖСК с частичной  компенсацией удорожания стоимости  строительства

- продажи жилья  по себестоимости с оплатой  в рассрочку

- продажи жилья  по льготным ценам.

Жилищный фонд социального  использования в первую очередь  направляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин-участниц Великой Отечественной  войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий  в соответствии с действующим  законодательством - демобилизованных офицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской  АЭС, реабилитированных, туберкулезных  больных и др.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия  за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь  более комфортабельное жилье, нигде  не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства  и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько  раз превышать число очередников.

Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных  мигрантов из стран ближнего зарубежья, после демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и республик  бывшего СССР, а также отселения  из зоны чернобыльской аварии.

Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства  российских предприятий от капитальных  вложений в жилищное строительство  и стремление избавиться от жилищного  фонда, который находится в их ведении.

Жилой фонд в сельской местности большей частью требует  реконструкции, так как в недостаточной  мере обеспечен, канализацией, центральным  отоплением и другими удобствами.

В тоже время переход  на рыночные отношения в экономике  привел к резкому сокращению жилищного  строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся  основным, источником необходимых капиталовложений.

Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого  падения объемов ввода жилой  площади, развала старого распределительного механизма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная потребность в решении  жилищного вопроса и развитии, рынка жилья.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в  России широкую прослойку собственников  — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья развивается  в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической  ситуации в стране. Основная причина  этого - нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения  условий проживания.

Рынок нежилых помещений  подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному  назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные.

На рынке нежилых  помещений можно отметить две  составляющие: первичный и вторичный  рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в  аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок хотя и имеет большие  перспективы и резервы для  развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и  неравномерно.

На конкурсах, которые  проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право  аренды навесь срок, а далее регулярно  оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают  обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать  прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.

В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых  оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз  мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения  на муниципальных коммерческих конкурсах  ниже, чем на вторичном рынке, и  зависят от типа и месторасположения  помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей  и количества телефонных линий. Затраты  времени и средств на получение  необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы  с расходами на аренду по рыночным ставкам.

Многие предпринимательские  структуры предъявляют спрос  на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским  магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для отдельных  клиентов количество телефонных линий  является таким же существенным фактором, как месторасположение.

В случае желания  арендатора использовать нежилое помещение  не только как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными  городскими службами, что должно предотвратить  нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности,

Нежилая площадь  может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной  или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной  собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной  муниципальной собственности такое  разрешение дает Москомимущество, Субаренда  муниципальных нежилых помещений  существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной  стороны, она явно примыкает к  нелегальным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая  острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля за использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют  право сдавать в субаренду  не более 25% арендованной площади.

Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и  складских площадях, Дефицит нежилых  помещений способствует росту цен  на их аренду, возрастает и цена права  на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос  на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий  дефицит офисных площадей. Кроме  того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями.

Ставки арендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенных  в зданиях рядовой застройки  и в особняках, находящихся под  охраной государства в качестве исторических памятников.

По договоренности сторон в ставку арендной платы может  входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную  стоимость. В связи с непредсказуемым  ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы  выводить сверх арендной платы.

На рынке нежилых  помещений практикуются различные  формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно  изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет  достаточного количества статистического  материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых  помещений по сравнению с первичным  в информационном отношении более  открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность  сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный  участок, на котором расположено  строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в  арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

На рынке нежилых  помещений происходит постепенное  смещение акцента. Все больше ощущается  потребность в торговых, складских  и производственных помещениях по сравнению  с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У риэлторов начинают появляться заказы на поиск помещения  в последовательности склад - производственные площади – офис - жилье.