Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки

ЗМІСТ

ВСТУП 2

РОЗДІЛ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування, його проблеми та перспективи розвитку 4

1.1 Історичне виникнення іпотечного кредиту, сутність та характерні ознаки 4

1.2 Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Україні 6

РОЗДІЛ 2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки 10

2.1 Дослідження показників іпотечного кредитування банками України та темпів його розвитку 10

2.2 Аналіз іпотечного кредитування під житло в Україні 12

РОЗДІЛ 3 Шляхи оптимізації іпотечного кредитування на сучасному етапі 15

3.1 Методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування 15

3.2 Дослідження західного досвіду кредитування та шляхи впровадження нових банківських механізмів 17

ВИСНОВКИ 20

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ 21

ВСТУП

У наш час економіка  України, порівняно з минулим, радикально змінилася завдяки здобуттю незалежності в політичному та економічному аспекті, а також переходом до ринкової економіки. Саме тому я вважаю, що дослідження  даної теми є доволі актуальним і доцільним на сучасному етапі розвитку банківської системи України. Однією з найважливіших проблем є те, що подальший, збалансований розвиток економіки нашої країни стримується обмеженістю інвестиційних ресурсів. Вартість основних засобів, які потребують постійного оновлення відповідно до вимог сучасних технологій, складає 512,7 млрд. грн. на 2007 рік. У разі їх капіталізації економіка може отримати величезні додаткові фінансові ресурси, забезпечені нерухомістю. Із розвитком іпотечного кредитування пов`язується можливість суттєвих якісних змін в економіці.

У цьому зв’язку дослідження питань щодо проблеми іпотечного кредитування та перспектив його розвитку в Україні набуває особливого значення, що зумовлює актуальність обраної теми та доцільність проведення досліджень для розвитку цього питання.

Об’єктом дослідження є іпотечний кредит та банківські операції пов`язані з іпотечним кредитуванням.

Предмет дослідження – іпотечне кредитування.

Методи дослідження –  системний підхід, метод економічного аналізу, математична статистика.

Мета роботи полягає у  теоретичному обґрунтуванні основ  організації, розкритті діючої практики з проблеми іпотечного кредитування та перспективи його розвитку в Україні, а також пошуку напрямків удосконалення  цієї роботи на основі систематизації існуючих пропозицій щодо цього питання.

Для досягнення поставленої  мети в роботі вирішуються такі завдання:

- досліджено роль історичного  виникнення іпотечного кредиту,  його сутність та характерні  ознаки.

- обґрунтовано види іпотечного  кредитування та особливості  його функціонування.

- розглянуто процес здійснення  іпотечного кредитування

- викладено показники  іпотечного кредитування банками  України та темпи його розвитку.

- наведено сучасний стан  іпотечного кредитування під  житло в Україні.

- проведено аналіз діючої  практики впровадження нових  банківських механізмів у сфері  іпотечного кредитування.

- запропоновано шляхи  вдосконалення процесу здійснення  іпотечного кредитування.

Вказаному питанню приділяється значна увага Національного банку  України, Кабінету Міністрів та Верховної  Ради України, що знайшло своє відображення у законах «Про банки і банківську діяльність», «Про Національний банки», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу».

Впровадженні нами пропозиції щодо вдосконалення іпотечного кредитування в Україні дозволить розвинути  ринок надання послуг з іпотечного кредитування, зробити саме цей сектор ринку кредитування – іпотечного – привабливим для іноземних  інвестицій і вкладів. Це надасть  можливість організувати діяльність банківських  установ у відповідності з  цілісною системою управління іпотечним  кредитуванням.

РОЗДІЛ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування, його проблеми та перспективи  розвитку

1.1 Історичне виникнення іпотечного  кредиту, сутність та характерні  ознаки

Розглядаючи дану тему вважаємо за потрібне розпочати з короткої історії виникнення іпотечного кредитування у світі.

Іпотека має свої корені ще з часів давньої Греції. Сутністю іпотеки за тих часів було зобов`язання позичальника перед кредитором. Боржник  або позичальник брав у кредитора  земельну ділянку та цю ж саму ділянку  він і залишав кредитору під  заставу, що давало кредитору право  на відбирання цієї землі у разі несплати певної суми боржником у  заданий термін часу.

На межі кожної земельної  ділянки, яка належала боржнику, кредитор встановлював спеціальний стовп  із надписом про те, що це майно виступає забезпеченням його претензії у визначеній сумі. На цьому стовпі також відмічалися усі борги власника землі. Такий стовп отримав назву іпотеки, а саме слово у переносному значенні стало застосовуватися для визначення застави. (11.)

Еволюція іпотеки мала такі три стадії:

фідуція – це коли об`єкт  залога переходив у розпорядження  кредитора, причому останній мав  право безперешкодно розпоряджатися майном на свій розсуд.

пігнус – це договір, коли нерухомість переходила не в розпорядження, а у володіння , як гарантія кредитного зобов`язання. В цьому випадку  кредитор не мав права залишати заставу  в себе.

іпотека – майно залишалось у власності боржника, а кредитор мав право на компенсацію залишку  боргу з коштів від продажу  з торгів заставленого майна. (7. ст. 7).

Якщо казати про сутність іпотеки, то потрібно зазначити одну його важливу особливість – це застава. Є застава – є іпотека, немає застави – немає іпотеки. Застава – це спосіб забезпечення зобов`язань.

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в  разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. (5).

Термін "Іпотечний кредит" - означає кредит, виданий під  заставу.

Головна відмінність іпотечного кредиту від не іпотечної - іпотека: тобто, наявність застави. Причому, іпотечний кредит може бути виданий  як під заставу наявного у власності  позичальника майна, так і під  заставу майна, що набуває (коли іпотека  оформляється одночасно з придбанням майна).

Щоб краще пояснити різницю  між іпотечним кредитом і неіпотечним, приводжу наявний приклад:

Припустимо, що під заставу  наявної квартири банк видає кредит, «споживчий кредит», використовувати  який позичальник може на що завгодно. Це іпотечний кредит, бо є застава, а є застава, то і є іпотека.

Йдемо далі: Банк видав кредит на покупку нерухомості. Але в  заставу цю нерухомість не зажадав. Немає застави – немає іпотеки. І кредит – неіпотечний.

Як вже мовилося, іпотека - це застава. Але не всяка застава - іпотека. Річ у тому, що іпотека - це застава, яка носить публічний  характер. При іпотеці нерухомості, органи, реєструючи операції, роблять відповідні записи про те, що майно обтяжене заставою. Будь-яка зацікавлена особа може зажадати виписку з Державного реєстру прав на нерухоме майно і операцій з ним. У цій виписці, якщо майно закладене, обов'язково буде вказано, що є обтяження: Застава.

Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, у власності  яких є об'єкти нерухомості або  які мають поручителів, що надають  під заставу об'єкти нерухомості  на користь позичальника. Предметом  іпотеки при наданні кредиту  можуть бути: жилі будинки, квартири, виробничі  споруди, магазини, земельні ділянки  тощо, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою  угодою.

Характерною ознакою іпотечного кредиту є залишення заставного майна у боржника. Боржник може експлуатувати об'єкти, що передані у заставу. Іпотека дає право  кредитору переважного задоволення  своїх вимог до боржника в межах  суми зареєстрованої застави. Також  у процесі дії кредитної угоди  кредитор має право і повинен  перевіряти наявність, розмір, умови  експлуатації об'єкта застави і т. д.

Нажаль також існують  безліч проблем щодо іпотечного кредитування. Найбільшою проблемою є наше недосконале  законодавство, яке не гарантує кредитору  першочергове право на задоволення  своїх вимог при реалізації заставленого майна, і, крім того, дорога і складна  процедура реалізації застави. Також  сьогодні в Україні відсутні стандарти  іпотечного кредитування, тобто немає  єдиних правил гри, які зараз розробляються  за участю Української національної іпотечної асоціації,. До цього ж, в наших умовах поки складно управляти  ризиками (кредитний ризик, ризик  ліквідності, ризик зміни відсоткової  ставки тощо).

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване, - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні  майнові комплекси, інше майно, віднесене  законодавством до нерухомого. ( 7. ст. 8).

Іпотечний кредит, насамперед це кредит на житло, має великі перспективи  до розвитку, бо на даний момент розвитку нашої країни дуже актуальною є проблема забезпеченості житлом громадян. Звичайному українцю купити квартиру дуже важко через те, що рівень доходів наших громадян просто не дозволяє купити квартиру на власні кошти і короткий термін. З огляду на це, вдавання до взяття кредиту на житло є дуже вигідною справою.

На розвиток іпотечного кредитування впливають такі фактори, як відсоткова ставка за кредитом, величина спреду, терміни  кредитування та наявність належної та працездатної законодавчої бази. При  зменшенні спреду (нормальним вважається спред до 2%, у нас зараз 10-15%) і  збільшенні терміну кредитування до 30-40 років (зараз це 20 років), а також  при поліпшенні законодавчих актів  іпотечний ринок буде розвиватися  динамічно. Щоб ще ширше розкрити це питання, треба навести у цій  роботі теоретичні праці декількох  науковців, які досліджують проблему іпотечного кредитування в умовах перехідної економіки України. За словами Євтуха О.Т. Іпотека може стати одним  з важливих інструментів під час  створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно будуть вирішуватися житлові питання, зросте відтворення робочої сили та її мобільність. За рахунок управління розгалуженими фінансовими потоками держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси в країні. Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього ринку. (6. ст. 15).

Одним з показників розвитку ринкових відносин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів суб’єктів ринку, а іпотека – одна із найважливіших фінансових технологій її використання. (6. ст. 17). У розвинутих країнах світу для розширення капіталу за допомогою іпотечного механізму широко використовується різна нерухомість: комерційна, житлова, сільськогосподарська та інша. При цьому розмір іпотечного капіталу постійно зростає. (6. ст. 27).

Однак аналіз показує, що ресурси  з допомогою іпотеки можуть ефективно  використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах.

Підсумовуючи сказане в цьому підрозділі, треба сказати про те, що іпотека зародилася ще в часи давньої Греції де і здобула своє перше призначення – бути зобов`язанням позичальника перед кредитором. З часів виникнення іпотека пройшла три стадії еволюції, перш ніж здобути таку форму, яку вона має сьогодні. Для розуміння суті іпотеки не треба вдаватися у подробиці, а знати лише те, що особливістю іпотеки є застава. «Є застава – є іпотека, немає застави – немає іпотеки».

1.2 Види іпотечного кредитування  та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного  кредитування в Україні

З часу виникнення, іпотечний  кредит набував різних різновидів в залежності від того, яка особа або економічний суб`єкт брали нерухомість або інше майно під заставу. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленостей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості (в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам. (7. ст. 7).

Як було вже зазначено  у першому підрозділі, предметом  іпотеки може бути все, що розташоване  на земельній ділянці. Залежно від  предмета іпотеки виділяють:

• іпотека житла (житлова іпотека) – надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири
• іпотека земельних ділянок (іпотека землі) – надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж заставу
• іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) – надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.
• За часовим критерієм або черговістю виникнення іпотеки бувають:
• старша (перша) – застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов`язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог. (7. ст. 8)
• наступна (друга) – це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки. (7. ст. 8).
• Залежно від кількості предметів застави та заставодавців:
• об`єднана – коли забезпечення зобов`язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об`єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві
• спільна – коли зобов`язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам
• на користь третьої особи – забезпечення виконання зобов`язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі. (7. ст. 9).

За правовою основою:

• англосаксонська – сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя
• романогерманська – базується на давньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавці.

У статті 2-й Закону України  «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зазначено, що іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитор до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитором у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових  зборів і витрат, пов’язаних з  установленням іпотеки;

- принципи визначення  плати за договором про іпотечний  кредит;

- положення про інфляційне  застереження;

- порядок дострокового  виконання основного зобов’язання  у разі неплатоспроможності боржника  або невиконання боржником своїх  зобов’язань за договором про  іпотечний кредит та юридичні  наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати  кредитора про можливе невиконання основного зобов’язання;

- інші умови за рішенням  кредитора. (3)

У цьому ж законі в 3-й  статті говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний  кредит вартості основного зобов’язання таке зобов’язання має включати ціну зобов’язання та дохід кредитора. Ціною зобов’язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов’язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов’язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов’язання». (3)

У статті 5-й також зазначено  про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції  іпотекотримача або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекотримача чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість». (3.)

Після оформлення встановленого  законодавством документа про право  власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекотримач реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.

Тоді, коли предмет, що реалізується, був проданий, складається протокол, який підписують дві особи: суб`єкт підприємницької діяльності, який був організатором реалізації предмета іпотеки та покупець предмета іпотеки.

У протоколі зазначаються:

- опис придбаного покупцем  предмета іпотеки;

- ціна реалізації предмета  іпотеки;

- інформація про покупця  предмета іпотеки;

- дата, до якої покупець  повинен повністю сплатити суму  коштів за придбаний предмет  іпотеки;

- банківський рахунок  суб’єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію  предмета іпотеки, для внесення  покупцем суми коштів за придбаний  предмет іпотеки. 

Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекотримачу та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п’яти днів з дати його реалізації.

За Законом «суб’єкт підприємницької  діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п’яти днів після отримання коштів від покупця  предмета іпотеки надсилає органу державної  виконавчої служби повідомлення про  здійснення такої оплати». (3)

Протягом п’яти днів з  моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки  орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.

В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:

- положення про те, що  реалізація предмета іпотеки  відбулась із дотриманням вимог  цього Закону;

- ким, коли і де проводилася  реалізація предмета іпотеки;

- характеристика реалізованого  предмета іпотеки за даними  служби, яка реєструє права власності  на нерухомість;

- прізвище, ім’я та по  батькові (найменування юридичної  особи), адреса покупця;

- сума коштів, внесена  за придбаний предмет іпотеки;

- відомості про документ, на підставі якого право власності  на предмет іпотеки належало  іпотекодавцю. (3)

На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає  покупцеві свідоцтво про придбання  нерухомого майна.

«Свідоцтво про придбання  нерухомого майна є правовою підставою  для реєстрації у встановленому  законом порядку права власності  покупця на придбану нерухомість. У  разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою  для переведення на нового власника прав і зобов’язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання  і здійснення таких прав». (3)

Щоб поставити крапку в  цьому питанні треба зробити  висновки і зазначити, що з часу свого  виникнення, пройшовши декілька стадій еволюції, іпотечний кредит набував  різних різновидів в залежності від  того, який економічний суб`єкт брав будь-яке майно під заставу.

Для регулювання іпотечного кредитування будь-який країні потрібна сформована законодавча база, яка б захищала права та встановлювала обов`язки всіх економічних суб`єктів, які беруть участь в операціях з іпотечним кредитом.

До цих законів відносяться  Закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу».

Незважаючи на певні позитивні  зрушення, правова база іпотеки залишається  недосконалою. Про це свідчить відсутність  єдиних системоутворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб`єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. На сьогодні кредитор-банк не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно, бо в Україні немає єдиної централізованої та доступної системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов`язання.

РОЗДІЛ 2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки

2.1 Дослідження показників іпотечного  кредитування банками України  та темпів його розвитку

Сьогодні і вартість, і  терміновість іпотечних кредитів навряд чи є прийнятними для всіх верств населення. Зокрема, переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів — 14-15% у валюті — навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній  ставці. Немає в Україні й прийнятих  у світовій практиці іпотечних кредитів терміном на 30 і більше років. І причина  тут зрозуміла. Фінансуючи іпотечні кредити за рахунок коротких і  відносно дорогих ресурсів, зокрема  й коштів населення, банки не спроможні  встановлювати привабливі параметри. Банки все-таки сподіваються, що параметри  іпотечних позик невдовзі стануть  привабливішими для позичальників. За наявності довгих пасивів і  стабільності ринку нерухомості  найближчим орієнтиром для банку  буде термін кредиту в 15 років за ставкою 12% у валюті. Загалом іпотечні кредити поки що доступні лише 6% населення.

Окремі показники іпотечного кредиту дивіться у «Додатку № 2»

Для звичайної української  сім`ї з середнім рівнем достатку, дуже важко, нажаль, на сьогоднішній день, купити власнику квартиру власними силами. Але й в кредит брати квартиру не є можливим. Для то щоб це зробити, громадяни України повинні щомісячно заробляти не менше ніж 2,5 тис. Навіть дивлячись на те, що ставка за кредитами за 2004 – 2008 роки знизилася з 16 до 11%, придбати квартиру дуже важко. Навіть якщо знайти потрібні кошти не кожен купить квартиру, бо вартість квартири на момент погашення кредиту подвоїться, або навіть потроїться. Протягом 2002-2005 років обсяги кредитів, наданих банками України суб’єктам господарювання і фізичним особам, збільшились більше, ніж у три рази. Проте, темпи зростання кредитування фізичних осіб значно вищі за темпи зростання кредитування суб’єктів господарювання: обсяг останніх за 2004 рік становив лише 23% загального обсягу наданих кредитів.

У 2004 та 2005 роках на кредитування промисловості спрямовано 32,7% від  загальної суми виданих кредитів. Найбільші обсяги фінансових ресурсів було витрачено на фінансування обробної промисловості: у 2006 році їх частка сягала 85,2% від всієї суми кредитів, вкладених  у промисловість країни. Збільшується кредитування аграрного сектору, що пов'язано із очікуваним зростанням обсягів виробництва, рентабельності галузі та підтримкою уряду.

Середньозважена відсоткова ставка за іпотечними кредитами, наданими суб'єктам господарювання у національній валюті, знизилась за період 2003 - 2008 рр. з 40,3% до 16,3% річних, в іноземній  валюті - з 17% до 11,1% річних. Це є позитивною тенденцією, яка свідчить про наближення відсоткових ставок в Україні  до загальносвітових.

3 січня 2002 року по січень 2005 загальний обсяг іпотечних  кредитів збільшився на 5,8 млрд. грн., тобто більш ніж у п'ять разів.  Станом на 01.01.2003 заборгованість  за іпотечними кредитами становила  2476 млн. грн., на 01.01.2004 — 4565 млн. грн., на 01.01.2005 — 7256 млн. грн., що свідчить про зростання загального обсягу іпотечних кредитів, яке позитивно впливає на розвиток промисловості. Таким чином, іпотечні кредити, що надаються українськими банками, за своїми параметрами все більше наближаються до світових вимог. За статистичними даними Національного банку України, станом на 1 січня 2006 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені іпотекою, становила 10441 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 7,3 рази або на 9005 млн. грн., а з початку 2005 року — в 2,7 рази. В цілому за період з 1 січня 2005 до 1 січня 2006 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав у середньому на 4,2% за місяць.

На кінець 2005 року в Україні  налічується 163 банки, однак на ринку  іпотечного кредитування працює менше 50 з них, які мають достатній  розмір довгострокових ресурсів та рівень капіталізації. Протягом останніх чотирьох років можна виділити декілька найактивніших  банків, які займають серйозні частки ринку іпотечного кредитування в  Україні, а саме: ВАТ «Ощадбанк», ВАТ «Укрексімбанк», АКБ «Надра», АКБ «Аркада», АКБ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Промінвестбанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ «Укрсоцбанк», КБ «Фінанси та Кредит». З нашої точки  зору, розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні перешкоджають такі негативні фактори як: нестабільні  темпи загальноекономічного зростання; недостатній рівень розвитку банківського сектору економіки; відсутність  належного законодавчого регулювання  іпотеки.

Якщо порівняти ставки за якими надаються іпотечні кредити  українськими банками та тими, існують  в розвинутих країнах Європи, то ми маємо таку картину:

В Європі ставки іпотечних  кредитів перебувають у діапазоні 5-6% річних. В Америці вони становлять в середньому 6-7% (при цьому вони залишаються привабливими для американців). Крім того, обсяги іпотечного кредитування щодо ВВП (внутрішній валовий продукт) у країнах Європи та в США постійно зростають. Так, 2005 року ця цифра становила: у Великій Британії — 62%, Німеччині  — 50%, США — 53%. Слід додати, що співвідношення обсягу іпотечного кредитування до ВВП  — це свого роду лакмусовий папірець для перевірки, наскільки економіка  країни є ринковою.

Даний аналіз дозволяє зробити  наступні висновки:

- Частка іпотечного кредитування  в загальному кредитному портфелі  банків на сьогодні є низькою:  на кінець 2005 року вона становила  лише 7,3%.

- На даному етапі недостатньою  є диверсифікація джерел фінансування  іпотеки, оскільки банки не  досить активно використовують  можливості для рефінансування  за допомогою випуску іпотечних  цінних паперів.

- Спроможність банків  надавати фінансові довгострокові  іпотечні кредити за рахунок  короткострокових депозитів обмежується  у разі, якщо такі іпотечні  активи становитимуть більше 5% у  кредитному портфелі банку.

Отже, стан іпотечного кредитування в Україні в цілому має позитивну  динаміку і перспективи подальшого розвитку: збільшення обсягів кредитів та кількості банків, які працюють з іпотекою; незважаючи на ще недостатню розвиненість українського іпотечного ринку кредитування промисловості  тощо.

2.2 Аналіз іпотечного кредитування під житло в Україні