Аренда Предприятий

СОДЕРЖАНИЕ

     ВВЕДЕНИЕ 

     Развитие  в России рыночных отношений явилось одной из причин практически полного пересмотра законодательства, регулирующего гражданско-правовые отношения. Новые виды гражданских правоотношений, такие как правоотношения собственности, правоотношения аренды и другие, потребовали принятия соответствующих норм, регулирующих эти правоотношения.

     Возможность заниматься предпринимательской деятельностью  является неотъемлемой частью любого демократического правового государства. Разновидности этой деятельности многообразны. Одним из видов предпринимательской деятельности является сдача предприятия в аренду, причём этот вид деятельности в последнее время получает своё широкое распространение. Именно поэтому цивилистическая наука, как наука о гражданском праве, должна доскональным образом изучить вопросы аренды предприятий и внести необходимые предложения по их практической реализации в виде принятия определённых норм, регулирующих данные правоотношения. Всё это и обуславливает значимость исследуемого в курсовой работе вопроса (Аренда предприятий на примере ООО «Торговый Центр»).

     Целью курсового исследования является полное изучение проблемы аренды предприятий. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

     1. Рассмотреть общие положения об аренде;

     2. Определить, какие виды аренды  и по каким основным признакам  определяются гражданским законодательством РФ;

     3. Определить, что такое аренда  предприятия и чем этот вид  аренды отличается от других видов аренды.

     4. Закрепить исследуемый вопрос на конкретном примере (ООО «Торговый Центр»)

     Работа  состоит из двух основных глав. В первой главе рассматриваются вопросы теоретического содержания. Здесь раскрываются такие понятия, как аренда, перечисляются виды аренды и даётся характеристика аренде предприятий и определяется её место среди других видов аренды.

     Вторая  глава практическая. Здесь на конкретном примере (ООО «Торговый Центр» изучены механизмы правоотношений аренды предприятий. Во второй главе даётся общая характеристика предприятия, содержание договора аренды предприятия, раскрывается порядок его заключения и исполнения.

     При написании курсовой работы были использованы различные источники, среди которых можно выделить нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы правоотношений аренды, а также комментарии к законам и научную литературу. Полный перечень использованных источников приведён в конце работы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   1. АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ  И ЕЁ МЕСТО В  ПРАВООТНОШЕНИЯХ АРЕНДЫ 

     1.1. Общие положения об аренде 

     Аренда или имущественный наём в гражданском праве понимается как договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Следует отметить, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. [7,49]

     Основными признаками договора аренды является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. Необходимо обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма в гражданском праве употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

     Необходимо  также различать такие понятия  как «владение» и «пользование».

     Владение (в гражданском праве) – это правомочие собственника; фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь.

     Пользование (в гражданском праве) - правомочие собственника, позволяющее потреблять вещь в зависимости от ее назначения. [7,24]

     По  общему правилу арендованное имущество  передается арендодателем арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например при аренде сложных экспертных программ, установленных на ЭВМ, арендатор получает право в течение определенного времени пользоваться соответствующей техникой, не владея ею, при этом получая определённую информацию (плоды аренды).

     Как уже было отмечено, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Но в данном случае есть некоторые ограничения, а именно, указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

     Гражданское законодательство определяет виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Это объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный в ГК РФ перечень не является исчерпывающим. Но здесь отмечается в качестве квалифицирующего признака возможных объектов аренды следующее: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). [1]

     Закон может устанавливать ограничения  по видам имущества, которые не могут  сдаваться в аренду. Именно закон, а не иные подзаконные правовые акты. Ограничения в основном устанавливаются на те виды имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). К последним, например, можно отнести атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение и т.д.

     В статье 607 ГК РФ подчеркивается  необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать:

     наименование  имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным. [1]

     Для отдельных видов аренды предусмотрены  дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

     Сдача имущества в аренду является актом  распоряжения этим имуществом. Таким правом в первую очередь наделён собственник. Именно собственник является основным арендодателем. Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, являющееся собственником имущества.

     Кроме этого, арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях). Так, в качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.

     Договор аренды предусматривает обязательную письменную форму, если он заключается на срок более года, или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока заключения. Это означает, что отсутствие письменного договора влечёт его не действительность. Кроме этого, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

     Договор аренды предусматривает передачу имущества  во временное пользование, поэтому  в договоре аренды определяются сроки аренды. Вместе с тем гражданское законодательство РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. Допускается заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

     При заключении договора на неопределенный срок (отсутствии условия о сроке аренды в договоре) каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

     В статье 612 ГК РФ, на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об общих недостатках во время заключения договора, то есть, если они являются скрытыми. Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить в этом случае. Он может потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы и т.д.

     Следует отметить, что согласно ст. 613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Статья 613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они обладают в силу договора или закона. Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом, - обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута - предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением). Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество.

     Одной из главных обязанностей арендатора является своевременный взнос платы за пользование имуществом (арендной платы). К этому обязует возмездность договора аренды. Но в тоже время, условие об арендной плате не относится ГК РФ к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным. При невыполнении этого договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

     Арендатор, получив в своё пользование арендованное имущество должен пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор захочет сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём), то он может сделать это только с согласия арендодателя. При этом, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

     Необходимо  отметить, что капитальный ремонт переданного в аренду имущества производится за счёт арендодателя, но законом, иными правовыми актами или договором аренды могут быть предусмотрены иные условия проведения капитального ремонта, например, за счёт арендатора. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

     1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

     2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

     3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков. [1]

     Арендатор также несёт определённую ответственность по содержанию арендованного им имущества. Так, в силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан  поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

     Гражданское законодательство РФ устанавливает определённые гарантии для арендаторов в случае изменения собственника сданного в аренду имущества. Так, согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

     Выше  отмечалось, что арендатор имеет  право с согласия арендодателя сдавать  арендуемое имущество в субаренду. Здесь необходимо уточнить, что если иное не предусмотрено договором аренды, в случае досрочного прекращения договора аренды, договор субаренды также прекращает своё действие. При этом, субарендатор имеет полное право заключить с арендодателем новый договор на арендуемое имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока. В случае отказа заключения такого договора, нарушенные права восстанавливаются в суде.

     Что касается досрочного расторжения договора аренды, то законодателем предусмотрено несколько вариантов досрочного расторжения договора аренды:

     1. По требованию арендодателя, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

     - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

     - существенно ухудшает имущество;

     - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

     - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

     - в иных случаях, установленных  договором аренды.

     2. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

     - арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

     - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

     - арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

     - имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

     - иных случаях, установленных договором аренды. [6,62]

     Следует отметить, что в случае окончания  срока действия договора аренды, арендатор  имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый  срок (ст. 621 ГК РФ).

     При прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Необходимо отметить, что улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

     Договор аренды может быть заключен с последующим  выкупом арендуемого имущества. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

     В статье 625 ГК РФ устанавливаются определённые особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества, к которым относятся:

     прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда.

     Необходимо  отметить, что перечисленные выше общие положения о договоре аренды применяются к различным видам этого договора и различным видам сдаваемого в аренду имущества, но в тоже время, некоторые виды арендных отношений имеют свои определённые особенности, которые будут рассмотрены далее. 

     1.2. Виды аренды 

     Как отмечалось выше, в качестве объектов аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть, непотребляемые вещи.

     Когда говорят о видах аренды, то в  первую очередь в качестве квалифицирующих признаков рассматривают то имущество, которое сдано в аренду и способ сдачи в аренду этого имущества. Именно поэтому, законодатель, учитывая некоторые особенности гражданского обращения определённого имущества и определённые способы сдачи имущества в аренду, выделяет следующие виды аренды (рис. 1.1.):

     1. Прокат;

     2. Аренда транспортных средств;

     3. Аренда зданий и сооружений;

     4. Аренда предприятий;

     5. Финансовая аренда (лизинг).

     Необходимо рассмотреть эти виды отдельно, определив основные отличительные признаки.

     Рисунок 1.1. Виды аренды 

     Прокат 

     Правоотношения  прокат регулируется статьями 626-631 ГК РФ.

     По  договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката является разновидностью договора аренды. Выделение его в особый вид обусловлено спецификой, связанной с целями этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов.

     В качестве арендодателей по договору проката выступают коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью (в большинстве случаев это специализированные службы проката).

     Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях: предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и другое. Объектом проката могут быть и другие вещи, например приборы и некоторые виды оборудования, используемые, в частности, научно - исследовательскими организациями, некрупными предприятиями, строительными и другими организациями. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, так как потребность в ней может возникать у различных организаций или граждан - предпринимателей на сравнительно непродолжительный срок.

     Следует отметить, что договор проката отнесен к категории публичных договоров. Согласно ст. 426, публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продаже товаров, выполнении работ либо оказании услуг широкому кругу потребителей, которая в силу характера своей деятельности обязана их предоставлять любому заинтересованному лицу. В этой связи организация - арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказывать кому-либо в заключении договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в том числе при определении размеров платы за пользование предметами проката и других условий (они для всех пользователей должны быть одинаковыми). Исключением являются лишь случаи, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. При необоснованном отказе коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель (будущий арендатор) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой организации заключить договор.  

     Аренда  транспортных средств 

     Аренда  транспортных средств имеет две разновидности:

     1. Аренда транспортного средства  с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

     2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

     В первом варианте предполагается аренда транспортного средства с экипажем. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

     Арендодатель  в течение всего срока договора аренды транспортного средства с  экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного  средства, включая осуществление  текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

     Если  договором аренды не предусмотрено  иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель. Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

     Необходимо  отметить, что в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

     Во  втором варианте транспортное средство сдаётся в аренду без экипажа, то есть, договор аренды заключается без оказания услуг по его управлению и технической эксплуатации. Здесь арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.