Аренда предприятий. 3

Содержание.

Введение 3

1. Характеристика предприятия  как объекта договора аренды 4

2. Сущность аренды предприятия,  права сторон 6

3. Перечень документов, представляемых для регистрации договора (права) аренды, и требования к ним 9

4. Требования к договору  аренды 10

Заключение 12

Библиографический список 13

Задача 14

Введение.

Актуальность данной темы заключается в том, что во время  рыночных отношений все в нашем  государстве строится на отношениях купли-продажи, а также аренды.

Арендная деятельность затрагивает  как частный спектр деятельности, так и отношения между лицом  и целым предприятием. Что убеждает нас в необходимости знания договорных отношений в сфере аренды предприятия.

Правильность составления  договора аренды предприятия позволяет  в дальнейшем не сталкиваться с трудностями, возникающими за неимением в тексте договора основных принципов и правил составления договора данного типа.

Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после  заключения сторонами договора, в  котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение  внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры  арендной платы, и другие необходимые  в данном случае обязательства сторон.

Методологическая база данной работы основана на нормативных документах и учебной литературе по данной теме.

1. Характеристика  предприятия как объекта договора  аренды.

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей (п.1. ст. 420 ГК). Он возникает всегда в результате выражения  воли двумя или несколькими лицами. Волеизъявления указанных лиц должно быть взаимно согласовано. Однако договором  является не любое соглашение лиц, а  только такое, которое специально направлено на то, чтобы вызвать юридические  последствия, т.е. на возникновение, регулирование, изменение или прекращение гражданских  прав и обязанностей. В связи с  этим соглашение двух или более лиц, например о посещении театра, не может рассматриваться в качестве гражданско-правового договора, поскольку  оно не направлено на достижение определенного  правового результата, возникновение  юридических прав и обязанностей. Соглашение же двух лиц о купле-продаже, ремонте, строительстве, аренде является договором, т.к. устанавливаются права  и обязанности, регулируемые нормами  гражданского законодательства.

Договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Это основной способ оформления связей участников гражданского оборота.

Договор имеет большое  значение в гражданском обороте, развитии рыночных отношений, поскольку  используется в качестве одного из основных средств их регулирования.

Договор используется всеми  участниками регулируемых гражданским  законодательством отношений. Особенно важную роль он играет в регулировании  предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц  в связи с расширением содержания правоспособности граждан и коммерческих юридических лиц, которым предоставлено  право заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью, совершать любые не противоречащие закону сделки (ст. 18, 49 ГК).

Договор является наиболее распространенным основанием возникновения  большинства гражданско-правовых обязательств.

Это основной документ, определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность  сторон.

Договор аренды предприятия – договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Отличительные черты договора.

Предметом договора выступает  предприятие в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Правила, касающиеся аренды здания или сооружения, применяются  и к аренде предприятия; за исключением  специальных правил; предусмотренных  ГК для аренды предприятия.

В соответствии с ГК, передаче арендатору не подлежат права арендателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Включение в состав передаваемого  по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором  невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед  кредиторами.

Размер арендной платы  является существенным условием и должен быть определен договором аренды предприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.

Передача арендованного  предприятия осуществляется по передаточному  акту.

На арендодателе лежит  обязанность до передачи предприятия  в аренду письменно уведомить  всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил  арендодателю о своем согласий на перевод долга, вправе в течение  трех месяцев со дня получения  уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был  вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду;

После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые был и переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и  внесения арендатором улучшений  в арендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК.

Суть их сводится к следующему: арендатор без согласия арендодателя имеет право:

а) продавать, обменивать, предоставлять  во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в  состав арендованного предприятия;

б) сдавать материальные ценности в субаренду; 

в) передавать свои права  и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей  другим лицам (перечисленные права  осуществляются при условии, что  это не влечет уменьшения стоимости  предприятия и не нарушает других положений договора аренды);

г) вносить изменения в  состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых  улучшений арендованного имущества  независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может  быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного  имущества несоразмерно улучшению  его качества и/или эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

2. Сущность аренды  предприятия, права сторон.

По договору аренды предприятия  в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или  иными правовыми актами. Включение  в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед  кредиторами.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно  уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о своем  согласии на перевод долга, вправе в  течение трех месяцев со дня получения  уведомления о передаче предприятия  в аренду потребовать прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был  уведомлен о передаче предприятия  в аренду в порядке, предусмотренном  пунктом 1 настоящей статьи, может  предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей  статьи, в течение года со дня, когда  он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Договор аренды предприятия  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 статьи 434).

Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

Передача предприятия  арендатору осуществляется по передаточному  акту.

Подготовка предприятия  к передаче, включая составление  и представление на подписание передаточного  акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия, сдавать  их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей  другому лицу при условии, что  это не влечет уменьшения стоимости  предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, проводить  его реконструкцию, расширение, техническое  перевооружение, увеличивающее его  стоимость.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта.

На арендатора возлагаются  расходы, связанные с эксплуатацией  арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также  с уплатой платежей по страхованию  арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет  право на возмещение ему стоимости  неотделимых улучшений арендованного  имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором  аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость таких  улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества  несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или  при осуществлении таких улучшений  были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Правила Гражданского Кодекса  о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении  договора, предусматривающие возврат  или взыскание в натуре полученного  по договору с одной стороны или  с обеих сторон, применяются к  договору аренды предприятия, если такие  последствия не нарушают существенно  права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный  комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 Гражданского Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

3. Перечень документов, представляемых для регистрации  договора (права) аренды, и требования  к ним.

1. Заявление о регистрации  договора (права) аренды (от имени  арендатора и/или от имени арендодателя).

2. Платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

3. Доверенность представителей  юридических лиц на совершение  действий по регистрации сделки, получение экземпляров договора.

Документы арендодателя

4. Свидетельство АОЦРП  о государственной регистрации  права собственности, на передаваемое  в аренду недвижимое имущество.

5. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени  юридического лица:

* выписка из протокола  общего собрания учредителей  (акционеров) об избрании органа  юридического лица (генерального  директора, председателя совета  директоров).

* приказ собственника  о назначении директора (заключении  контракта),

* договор доверительного  управления имуществом.

6. В случае подписания  договора лицом, не являющимся  руководителем юридического лица  дополнительно:

* доверенность на заключение  сделки, подписанная уполномоченным  лицом и скрепленная печатью  юридического лица.

Документы арендатора

7. Для физического лица - документ, удостоверяющий личность.

8. Для юридического лица - свидетельство о регистрации  юридического лица, учредительные

документы юридического лица со всеми изменениями, дополнениями

9. Справка о Присвоении  кодов статистики юридическому  лицу.

10. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени

юридического лица (см п. 5)

11. В случае подписания  договора лицом, не являющимся  руководителем юридического лица, дополнительно (см. п. 6)

Документы на объект аренды

12. При сдаче в аренду  здания, сооружения, помещения в  них или части помещений, к  договору аренды прилагаются  поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые  в аренду помещения с указанием  размера арендуемой площади.

13. Для аренды предприятия: перечни и описание зданий с приложением технических паспортов сооружений, земельных участков, оборудования и других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных долгов.

Документа указанные ниже в п. 5 - 6, 8-13 представляются в подлиннике с приложением копий (нотариально засвидетельствованное или заверенных органом выдавшим документ).

Договор

15. Подлежащие государственной  регистрации экземпляры договора  аренды, сброшюрованные и подписанные  сторонами, со всеми действующими  дополнениями, изменениями и согласованиями, и одна копия. Все последующие  дополнения и изменения зарегистрированного  договора также подлежат государственной  регистрации.

4. Требования к договору аренды.

Обязательного нотариального  удостоверения договоров аренды, в том числе с правом выкупа, не требуется.

В договоре аренды должны быть четко определены следующие условия:

1. Стороны договора: фамилия,  имя, отчество физических лиц,  организационно-правовая форма и  полное наименование юридических  лиц. Не допускается регистрация  договоров, заключенных от имени  филиалов или структурных подразделений,  не имеющих прав юридического  лица! Такие договоры признаются  заключенными только после одобрения  юридическим лицом, для которого  приобретены права и обязанности

2. Предмет договора

* предприятие как имущественный  комплекс;

* здание, сооружение, садовый  дом, гараж;

* жилой дом, часть жилого  дома. квартира, часть квартиры - только для арендаторов - юридических лиц;

* часть здания, нежилого  помещение, часть помещения.

Объекты незавершенного строительства  и самовольные постройки не могут  быть предметом договора аренды.

3. Местоположение объекта  недвижимого имущества: адрес,  расположение на земельном участке,  расположение части объекта, в  составе объекта; назначение; площадь,  в том числе жилая; этажность  и другие необходимые параметры,  позволяющие однозначно определить  предмет договора.

Не допускается произвольное определение сторонами назначения и нумерации арендуемых помещений. При аренде части здания нумерация  нежилых помещений и комнат указывается  в соответствии с экспликацией к  поэтажному плану БТИ.

4. Размер арендной платы  (допускается указание цены на  единицу площади). Допустимо определение  цены договора в рублевом эквиваленте  суммы в иностранной валюте  или условных денежных единицах (“экю” и др.). Условия, указанные  п.п. 1-4 являются существенными, без которых договор не считается заключенным и регистрации не подлежит

5. Срок аренды.

6. Право арендодателя  на передаваемое в аренду имущество  и основания его возникновения.

7. Обременение имущества  арестами, залогами, правами третьих  лиц или гарантии арендодателя  об отсутствии таковых.

8. Условия и порядок  передачи имущества арендодателем.

9. Условия и порядок  возврата имущества арендатором.

10. Обязательства сторон  по государственной регистрации  договоры.

11. При наличии условий  о выкупе арендованного имущества:  условия и сроки выкупа, цену  имущества.

Заключение.

Аренда предприятия –  получения внаем необходимого производственного  комплекса, для осуществления затем  производственного процесса, приносящего  прибыль, для создания своего капитала.

Но аренда предприятия  не так уж и простое дело, т.к. вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права  и обязанности, обязательства и  возможные последствия от уклонения  исполнения обязательств оговоренных  в договоре аренды, но также и  форму, содержание и основные положения  заключения договоров и иных договорных отношений.

Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменной форме, а если это необходимо, то и методом государственной регистрации.

Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества  предприятия.

Договорные отношения  позволяют регламентировать как  экономическую, так и предпринимательскую  деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за правами стоят  обязательства, невыполнение которых  может рассматриваться в судебном порядке.

Библиографический список.

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ: №333-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ: №334-ФЗ.
4. Гражданское право. В 2 т. Учебник / Под редакцией Е. А. Суханова, М.,2012 г.
5. Гражданское право. В 2 т. Учебник / Под редакцией Ю. К. Толстого, А. М. Сергеева, М., 2005 г.
6. Право собственности// Под редакцией И. Бачило. М., 2008 г.
7. Алейников Б.В. Арендные отношения промышленных предприятий. – М.: Инфра-М, 2004 г.
8. Введение в арендную деятельность/ Под ред. Исаевой С.В. – М.: Просвещение, 2004 г.
9. Гончарова С.И. Аренда предприятия юридическими лицами. Свои цели. – М., 2005г.
10. Договор аренды / Под ред. Афанасьева Т.А. – М.: Экономика. – 2005 г.

Задача.

Условие: Сидорчук пришел в комиссионный магазин купить скрипку. Скрипка вместе со смычком была помещена в футляр, и рядом с ним была проставлена цена. Сидорчук пошел в кассу и пробил чек на указанную сумму. Продавец подал Сидорчуку скрипку без смычка и футляра. Сидорчук стал требовать передачи ему смычка и футляра. Продавец ответил, что цена стояла только за скрипку. Кто прав в этом споре?

Решение: Смычок является принадлежностью к главной вещи – скрипке. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим значением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Главная вещь и принадлежность (подчиненная вещь) отличны от вещей, образующих сложную вещь (ст. 134 ГК РФ).

Принадлежность – не составная  часть иной, сложной вещи, а самостоятельный  предмет, в силу назначения связанный  с обслуживанием другой вещи. Примером главной вещи и принадлежности могут  служить автомобиль и запасное колесо и т.д. Так как скрипка не используется без смычка, а смычок предназначен лишь для использования совместно  со скрипкой, данные вещи образуют сложную  вещь.

Вместе с товаром (главной  вещью) продавец обязан передать принадлежности, которые по общему правилу следуют  судьбе главной вещи (ст. 135 и п. 2 ст. 456 ГК РФ). При не передаче принадлежности покупатель вправе установить продавцу разумный срок для их передачи, после  чего – отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором (ст. 464 ГК РФ).

Из выше перечисленного следует, что покупатель прав.