Аренда предприятий. 2

 

         Ростовский Государственный Строительный Университет

  Кафедра права, культурологии и психолого-педагогических дисциплин.

                    

 

 

 

                      

Тема: Аренда предприятий

 

 

 

      

 

Выполнила студентка 1 курса

 Пасько Екатерина НиН 110

Проверила доцент кафедры  ПКППД  Бружукова  О.В

 

 

 

Ростов-на-Дону

2012г

 

 

 

План:

1.Введение………………………………………………………………………3

2. Договор аренды предприятия ………………………………………………4

3.Обязанности арендодателя…………………………………………………..7

4. Договор аренды предприятия……………………………………………….9

5. Права кредиторов при аренде предприятия………………………………..9

6. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия…10

7. Пользование имуществом арендованного предприятия………………….11     8.Возврат арендованного предприятия……………………………………….12  9. Заключение…………………………………………………………………..12

                                                             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем; англ. lease; польск. arenda) — предоставление какого-либо имущества (земли, оборудования, помещения и т.п.) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Договор - одна из наиболее древних  правовых конструкций Ранее его в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты.

Все возрастающее значение в условиях коммерческого оборота  приобретает договор аренды. В  связи с этим Гражданский кодекс не только закрепляет общие положения  о нем, но и подробно регламентирует отношения, связанные с такими его  разновидностями, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и  сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Договор аренды - это один из классических видов договоров, чья  история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах  Древнего Вавилона и Египта. Но уже  римское право придало договору найма вещей (locatio-conductio rerum) современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо  проводилось различие между арендой  и близкими к ней институтами  русского права. Современный вид  договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1 т. X). Последующие законодательные  акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем  правовых норм о найме оставался  неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существенно  расширил количество норм, посвященных  аренде.

Тенденция к повышению  роли договора, характерная для всего  современного гражданского права, стала  проявляться в последние годы во все возрастающем объеме и в  современной России. Эта тенденция  в первую очередь связана с  коренной перестройкой экономической  системы страны. Ключевое значение для такой перестройки имело  признание частной собственности  и постепенное занятие ею командных  высот в экономике, сужение до необходимых пределов государственного регулирования хозяйственной сферы, установление свободы выбора контрагентов и реализация других основ нового гражданского законодательства

Договором аренды предприятия

В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК является договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятий  выделен в самостоятельный вид  также исходя из его предмета. Предметом  данного договора является предприятие  как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу  и включающий в себя основные и  оборотные средства, права пользования  природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов  и появления новых, что и требует  специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

Более того, суть пользования  предприятием как раз и состоит  в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без  согласия арендодателя вносить изменения  в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Содержание права пользования  предприятием, по сравнению с обычным  договором аренды, расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие  как объект аренды не подпадает целиком  под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК. Отличительных  признаков предприятия как объекта  аренды как минимум три – и  все они связаны с тем, что  при аренде предприятие переходит  из рук в руки, в то время как  при формулировании общего понятия  предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки,  здания, сооружения, оборудование и  другие основные средства безоговорочно  входят в состав предприятия,  передаваемого в аренду, то остальные  компоненты – только в порядке,  на условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

2. При передаче предприятия  в аренду специально сделана  оговорка о том, что передача  прав владения и пользования  находящимся в собственности  других лиц имуществом, в том  числе землей и другими природными  ресурсами, производится в порядке,  предусмотренном законом и иными  правовыми актами. При определении  состава предприятия в ст. 132 ГК  такая оговорка отсутствует. Это  означает, что ряд прав не может  быть передан в аренду в  составе предприятия при наличии  в законодательстве о том или  ином природном ресурсе соответствующего  запрета. Например, Лесной кодекс  РФ запрещает субаренду участков  лесного фонда, поэтому к арендатору  предприятия право пользования  этим объектом перейти не может.

3. Установлен специальный  порядок передачи в аренду  в составе предприятия долгов  перед кредиторами (ст. 657 ГК). Ст. 132 ГК об этом умалчивает.

Нормы ст. 657 ГК, посвященные  правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию  правила п. 1 ст. 391 ГК о том, что  перевод долга возможен только с  согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно  уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен, и потому для его определения  должны применяться правила ст. 314 ГК.

Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о своем  согласии на перевод долга, вправе в  течение трех месяцев со дня получения  уведомления о передаче предприятия  в аренду потребовать прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был  уведомлен о передаче предприятия  в аренду, может предъявить иск  о прекращении или досрочном  исполнении обязательства и о  возмещении причиненных этим убытков  в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о  передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным  сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1) уведомленный о передаче  предприятия в аренду кредитор  заявляет требование о прекращении  или досрочном исполнении обязательства  и возмещении убытков в пределах  трехмесячного срока;

2) не уведомленный о  передаче предприятия в аренду  кредитор заявляет о том же  иск в пределах годичного срока исковой давности.

Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия  прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении  правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что  лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые  виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например в сфере внешнеторговой деятельности.

В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено правило о том, что  права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или  иными правовыми актами. Включение  в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед  кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у  него разрешений (лицензий), остаются у  арендодателя.

Форма договора аренды предприятий  – письменная, путем составления  одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. В  каком порядке производится регистрация, в ГК не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как  объект, а не субъект права, регистрация  договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для  регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор  аренды предприятия должен быть зарегистрирован  в порядке, установленном для  регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее  время предприятия как объекты  недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрация сделок с ними, в  том числе договоров аренды.

К числу существенных условий  договора аренды предприятий помимо его предмета относится также  и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило  п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать  размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора – действующего и постоянно меняющего  свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить  арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора  и назначению имущества, конкретизирована  путем указания на документ, которым  оформляется передача предприятия,  – передаточный акт. Порядок  составления и содержание передаточного  акта установлены ст. 655 ГК. Передача  предприятия как сложного имущественного  комплекса с множеством составных  частей сама но себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена  дополнительная обязанность –  возместить арендатору стоимость  произведенных последним неотделимых  улучшений арендованного имущества  независимо от разрешения арендодателя  на такие улучшения, если иное  не предусмотрено договором аренды  предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость неотделимых  улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения  повышают стоимость арендованного  имущества несоразмерно улучшению  его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении  таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в  течение всего срока действия  договора поддерживать предприятие  в надлежащем техническом состоянии,  в том числе осуществлять его  текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).

Что же касается расходов, связанных  с эксплуатацией арендованного  предприятия, то арендатор несет  и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время  обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного  имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом  случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора  аренды предприятия арендованный  имущественный комплекс должен  быть возвращен арендодателю  с соблюдением правил, предусмотренных  ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи  этого же комплекса арендодателем  арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами,  в данном случае установлен  принцип – как предприятие  было передано, так оно должно  быть и возвращено.

Подготовка предприятия  к возврату арендодателю, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и  осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает  все особенности арендованного  предприятия на момент возврата и  легко может их учесть.

Предприятие представляет собой  сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия  при его возврате, в том числе  досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия  существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды  предприятия в целом как имущественного  комплекса, используемого для  осуществления предпринимательской  деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

2. Права арендодателя, полученные  им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью,  не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом  или иными правовыми актами. Включение  в состав передаваемого по  договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором  невозможно при отсутствии у  него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя  от соответствующих обязательств  перед кредиторами.

  Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

 1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

2. Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о  своем согласии на перевод  долга, вправе в течение трех  месяцев со дня получения уведомления  о передаче предприятия в аренду  потребовать прекращения или  досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных этим  убытков.

3. Кредитор, который не  был уведомлен о передаче предприятия  в аренду в порядке, предусмотренном  пунктом 1 настоящей статьи, может  предъявить иск об удовлетворении  требований, предусмотренных пунктом  2 настоящей статьи, в течение  года со дня, когда он узнал  или должен был узнать о  передаче предприятия в аренду.

4. После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были  переведены на арендатора без  согласия кредитора.

 Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

 1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Частью 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившего  в силу с 1 марта 2013 года, было предусмотрено, что правило о государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 658, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. Федеральным  законом от 04.03.2013 N 21-ФЗ, вступившим в силу с 4 марта 2013 года, в указанную  статью внесены изменения, в соответствии с которыми данные положения утратили силу.

2. Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы  договора аренды предприятия  влечет его недействительность.

 Статья 659. Передача арендованного предприятия

 Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия  к передаче, включая составление  и представление на подписание передаточного  акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором  аренды предприятия.

 

 Статья 660. Пользование  имуществом арендованного предприятия

 Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, проводить  его реконструкцию, расширение, техническое  перевооружение, увеличивающее его  стоимость.

 Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

 1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются  расходы, связанные с эксплуатацией  арендованного предприятия, если  иное не предусмотрено договором,  а также с уплатой платежей  по страхованию арендованного  имущества.

 

 Статья 662. Внесение арендатором  улучшений в арендованное предприятие

 Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость таких  улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества  несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или  при осуществлении таких улучшений  были нарушены принципы добросовестности и разумности.

 Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

 Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

  Статья 664. Возврат арендованного предприятия

 При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Заключение 

В заключении , я могу сделать следующие выводы.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить другой арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Сторонами  договора аренды /арендодателем и  арендатором/ могут выступать любые  субъекты гражданского правоотношения: граждане, юридические лица, государство.

Предприятие - это имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, включающий, по общему правилу, не только вещи, но также требования, долги  и исключительные права.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и иные имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

Форма договора аренды предприятий  — письменная, путем составления  одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий  договора аренды предприятий помимо его предмета относится также  и цена (арендная плата). Стороны  договора аренды вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается  незаключенным.

Обязанности арендодателя:

1. Передать имущество  в состоянии, определенном условиями  договора (пригодном для использования),

2. Производить капитальный  ремонт передаваемой вещи (если  иное не сказано в договоре).

3. Предупредить арендатора  о правах третьих лиц. 

Обязанности арендатора:

1. Использовать имущество  в соответствии с договором  и назначением имущества.

2. Вносить арендную плату.

3. Производить текущий  ремонт, а также нести иные  расходы по содержанию имущества.

4. Возвратить имущество  в состоянии, определенном условиями  договора или с учетом нормального  износа.

Подготовка предприятия  к возврату арендодателю, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и  осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды.