Аренда сельскохозяйственных земель при различной формы собственности

ЛИСТ ДЛЯ ЗАМЕЧАНИЙ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….4

1 АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ………………………………………………………………………………5

2 ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА…………………………………………………………..7

2.1 Понятие земельной ренты……………………………………………………7

2.2 Образование земельной ренты………………………………………………7

2.3 Формы земельной ренты……………………………………………………..8

2.3.1 Дифференциальная рента ………………………………………………….8

2.3.2 Монопольная рента………………………………………………………..11

2.3.3 Абсолютная рента…………………………………………………………11

3 РАСПЕРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ  РЕНТЫ МЕЖДУ УЧАСТНИКАМИ АРЕНДНЫХ  ОТНОШЕНИЙ…………………………………………………………..14

3.1 Земельный участок находится  в государственной или муниципальной  собственности…………………………………………………………………………..14

3.2 Земельный участок находится  в частной собственности…………………14

4 ПРОБЛЕМЫ АРЕНДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ  ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ИХ РЕШЕНИЯ………………………………19

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….20

ПРИЛОЖЕНИЕ………………………………………………………………….21

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………….23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Земля и другие природные ресурсы  используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля является, прежде всего, составной  частью природы, причем важнейшей ее составляющей, поскольку на земле расположены водные объекты, произрастают леса и другая растительность, в недрах находятся запасы полезных ископаемых. Исходя из этих естественных свойств земли, строится и ее использование в деятельности человека.

Земельное законодательство рассматривает  землю в комплексе: и как природный объект и природный ресурс, и как имущество.

Земли сельскохозяйственного назначения составляют первую категорию земель, поскольку они представляют наибольшую ценность, обеспечивают людей продовольствием, трудно восстанавливаются и почти невозобновимы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

При аренде земельных участков сельскохозяйственного  назначения с различной формой собственности имеется определенная специфика в части определения размера арендной платы. Рассмотрим, каким образом осуществляется  формирование арендного платежа в муниципальных образованиях. При определении арендной платы муниципальные образования выбирают различные базы для расчета. Это может быть, к примеру, кадастровая стоимость, земельный налог, иные фиксированные ставки. Однако, как показывает практика, размер арендной платы за пользование муниципальными землями сельскохозяйственного назначения преимущественно устанавливается соразмерно ставке земельного налога.

По данным ряда регионов Центрального федерального округа, при существующей кадастровой оценке размера налога для лучших земель сельскохозяйственного назначения находится в пределах 100 рублей за 1 га в год и соответственно размер арендной платы составляет не более названной выше величины за год использования 1 га угодий.

Для современного этапа развития рыночных отношений размер существующей арендной платы не достаточен. Это в большей степени относится к случаям, когда арендодателем выступает частный землевладелец, так как он должен за счёт арендных платежей (при сдаче им в аренду своего земельного участка) не только покрывать затраты на содержание земельного участка, которые в первую очередь заключаются в уплате налога, а также получать некоторую прибыль от использования его земельного участка другими лицами. Муниципальные образования также заинтересованы в получении реальных доходов с предоставляемых ими в аренду земельных участков..

В арендной плате должен быть отражен  реальный производственный потенциал земельного участка и в связи с этим величина арендной платы должна иметь рентную основу и базироваться на величине земельной ренты, при которой учитываются доходы от реализации сельскохозяйственной продукции, затраты на производство продукции, дополнительные потребности производителя, учитываемые в себестоимости продукции.

При применении рентной основы для  расчета арендного платежа на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся во всех формах собственности, арендная плата приобретёт более сбалансированный и четкий характер, также при применении этой основы последует повышение статьи неналоговых доходов за счёт сдачи в аренду в бюджеты собственников.

Следованно, расчёт арендной платы  должен напрямую рассчитываться от земельной ренты, поскольку экономические особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения напрямую связаны и находятся в зависимости от величины земельной ренты, поскольку в различных источниках определение аренды и ренты считают однородными и имеющими одну основу и происхождение. Существует большое количество мнений и определений относительно понятия земельной ренты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА

 

2.1 Понятие земельной ренты

 

Земельная рента- это доля дохода от продукции, производимой на земельном участке, обусловленная характеристиками земельного участка, как то уровень почвенного плодородия, местоположения, дополнительных капиталовложений в участок, способом хозяйствования и т.п.

Если землевладелец сдает в  аренду только землю как таковую, то арендная плата, т.е. сумма денег  уплачиваемая арендатором землевладельцу, совпадает с земельной рентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю, на которой имеются сооружения, хозяйственные постройки и т.п., то в арендную плату входят: 1) рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом. 
Следует так же заметить, что с точки зрения юридической земельная рента предполагает заключение договора аренды (имущественного найма) по которому в соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

 

2.2 Образование земельной ренты

 

Два основных направления в современной  экономической теории дают на этот вопрос разные ответы. Немарксистская наука придерживается концепции XVIII в., так называемой триединой формулы  Ж.-Б. Сея. По сути, в ней просто констатируется факт: земля дает ренту. Однако общеизвестно, что одной из причин образования дохода от недвижимости является пространство. Объяснить данный факт «триединая формула» не в состоянии. Вместе с тем немарксистская наука содержит концепцию предельных величин в экономике, предельной полезности, предельных издержек, предельной производительности. Это важные предпосылки объяснения ренты. Экономическая наука в целом в сфере недвижимости выделяет дифференциальную, монопольную, абсолютную ренту. Немарксистская экономическая наука подвергает исследованию только две из них, дифференциальную и монопольную. Наиболее сложны рентные отношения в сельском хозяйстве, они чаще всего и являются примером для изучения. В сельском хозяйстве многоукладная социально-экономическая структура, множество форм собственности, субъектов землевладения и землепользования, а именно государство, собственники земли, арендаторы, сельскохозяйственные наемные рабочие. Вопросы сельского хозяйства касаются каждого члена общества - ведь последствия неурожая каждый испытает на себе немедленно. В настоящее время сущность ренты как дохода, не связанного с трудовой деятельностью, трактуют весьма широко, используя экономическую терминологию. Рассмотрим все формы ренты, связанной с недвижимостью, начиная с дифференциальной.

 

2.3 Формы земельной ренты

 

2.3.1 Дифференциальная рента 

 

Причиной образования дифференциальной ренты является естественная монополия на объект хозяйства, иными словами, невозможно создать равные условия хозяйствования из-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках. Конкуренция не устраняет этих различий, так как перелив капитала не влияет на плодородие и местоположение. Результат - разная производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала. Например, если сравнить урожайность на севере и юге страны, добычу угля в шахте и в открытом разрезе, эффект от фонтанирующей и не фонтанирующей нефтяной скважины.

Факторами, условиями образования  дифференциальной ренты современных  условиях становятся различия:

-  в климате и плодородии  почв;

- в богатстве месторождений  полезных ископаемых;

- в местоположении рынков сбыта;

- в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин;

- в затратах на средства  связи.

Разнообразные условия производства и реализации предопределяют дифференциацию издержек производства, издержек обращения, прибылей. Дело в том, что естественная монополия вынуждает общество признавать, т.е. предъявлять спрос на продукцию, созданную не только с минимальными и средними, но и максимальными затратами. Общественные цены реализации складываются на основе предельных, максимальных затрат, отражающих худшие условия производства и реализации. Задача собственника естественной монополии - уловить, предвосхитить эту разницу между общественно допустимыми (максимальными, предельными) и индивидуальными (фактическими) затратами при установлении арендной платы. Количественно дифференциальная рента равна:

                                               ДР = П3-И3,

 

где ДР - дифференциальная рента; П3 - предельные общественно допустимые затраты; И3 - индивидуальные фактические затраты.

В случае равенства предельных и индивидуальных затрат 
(П3= И3,, дифференциальная рента не образуется (ДР = 0).

Таким образом, предельные величины - это экономическая реальность в  виде дифференциальной ренты. Образование дифференциальной ренты учитывается при планировке городов, при оценке городской недвижимости.

Принято различать ренту, возникшую в связи с различием  земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальная рента II).

Дифференциальная рента  I – это часть указанной доли дохода, обусловленная природными характеристиками земельного участка, присваиваемая собственником участка.

Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности:

- рента по плодородию;

- рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта).

Дифференциальная рента по плодородию. Различные участки земли значительно отличаются по производительности. Эта разница в продуктивности происходит главным образом различий в плодородии почвы и таких климатических ров, как осадки и температура. Именно этими факторами объясняется, почему почва в одних районах исключительно пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совеем (пустынные земли). Эти  различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивная земля — совсем никакой ренты.

Дифференциальная рента по местоположению. Местоположение может быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной ренте. При прочих равных условиях арендаторы будут платить больше за единицу земли, которая стратегически выгодно расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому — чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах.

Дифференциальная рента  II - это часть указанной доли дохода, обусловленная как природными, так и экономическими факторами и распределяемая между собственником и землепользователем в зависимости от их требуемой доходности.

Дифференциальная рента II возникает в условиях научно-технического прогресса. Новые капиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежно приводят к росту производительности труда и снижению издержек. Таким образом, общим результатом является увеличение размера ренты второго вида. Конечно, внедрение новой техники не делается в одночасье и соответственно рост дифференциальной ренты II не является частым явлением. Но дифференциальная рента второго вида не исключается из практической деятельности на земле.

Каковы же различия между двумя формами дифференциальной ренты. Во-первых, дифференциальная рента I возникает на основе экстенсивного хозяйствования, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации производства. Во-вторых, различие состоит в ее получателях. Дифференциальная рента I полностью присваивается землевладельцем, а рента II — частично арендатором.

 

2.3.2 Монопольная рента

 

Причина образования монопольной  ренты — монополия на ограниченные факторы и результаты производства. Условием образования монопольной  ренты являются редкость продукции, ее исключительность. Объектами монополии  могут выступать природный или  научный ресурс, интеллектуальная собственность. Монопольную ренту присваивает собственник ресурса производства, редкого товара. Она равна абсолютной величине в виде разницы между общественной и индивидуальной ценой производства:

                                                 МР=|Ц0-Цп|,

 

где МР - монопольная рента; Ц0- общественная цена продукции т. е. цена производства; Цп - индивидуальная цена продукции.

При этом учитывается абсолютная величина, так как, во–первых, индивидуальная цена продукции может быть больше цены производства, если качеством редкости обладает продукция; во-вторых, индивидуальная цена продукции может быть меньше цены производства, если качеством редкости наделены факторы производства, порождающие более высокую производительность труда.

 

2.3.3 Абсолютная рента

 

Англо-американская экономическая  наука данной формы ренты фактически не признает, хотя практика не может  обойтись, например, без такого понятия, как роялти (англ. royalty), представляющих собой фиксированные отчисления за использование собственности (на недвижимость или интеллектуальной) в процентах от рассчитанного экономического эффекта, которые выплачиваются арендатором, издателем или покупателем лицензии. Роялти - одна из форм проявления абсолютной ренты.

Марксистская экономическая  наука сталкивается со значительными  проблемами при объяснении источника абсолютной ренты. Но вообще обходить ее вниманием при анализе рынка недвижимости просто невозможно, совершенно неправомерно. Абсолютная рента существует. Для уяснения ее сути приведем пример.

Предположим, в аренду сдается  квартира. Арендная плата 8 данном случае включает в себя амортизацию недвижимости со всеми начислениями и сверх  того - некоторую сумму денег. Последняя  не является дифференциальной рентой, поскольку Квартира предельно плоха, с отсутствием обычных удобств, нет Хороших средств сообщения с деловым центром города и т.д. 
Эта сумма средств не является монопольной рентой, поскольку жилье - отнюдь не редкий ресурс и товар. Такая сумма денег является платой собственнику жилья именно за то, что он собственник.

Абсолютная рента —  это реализация права собственника недвижимости при сдаче ее в аренду или предоставлении в пользование. Земельный собственник не даст обрабатывать землю, если ему за это не заплатят. Собственник месторождения полезных ископаемых не даст ими воспользоваться, если за это не заплатят. Абсолютная рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или ресурсом (природным).

Таким образом, причиной образования  абсолютной ренты является монополия частной собственности на недвижимость.

К. Маркс объяснял нарост в цене более низким органическим строением капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Проще говоря, в XIX в. сельское хозяйство было слабо механизировано, в нем в массовых масштабах применялся ручной труд. Поэтому считалось, что отраслевые показатели объема прибыли, прибавочной стоимости в сельском хозяйстве выше, чем в промышленности. Данное превышение и объявлялось источником абсолютной ренты. Но современное сельское хозяйство - высокомеханизированная отрасль, поэтому сегодня объяснять абсолютную ренту низким органическим строением капитала в нем неправомерно.

Решение проблемы не может  состоять в том, чтобы считать  абсолютную ренту частью общей прибыли, созданной в обществе, которая  разделяется на составные части, как, например, при использовании ссудного капитала прибыль разделяется на предпринимательский доход и ссудный процент. Количественно абсолютная рента сегодня не результат распадения прибавочного продукта, а экономический нарост на цене недвижимости. Следовательно, количественно абсолютная рента может быть вычислена по формуле:

                                                 АР = Цв-Цс,

 

где АР - абсолютная рента; Цв - цена недвижимости, по которой она  передается владельцу собственником; Цс - цена недвижимости, по которой она достается собственнику.

Если собственник, владелец и пользователь недвижимости совпадают в одном лице, абсолютная рента не образуется. Теория абсолютной ренты имеет особое значение для Российской Федерации, поскольку ее производство в основном ориентировано на добычу сырья, полезных ископаемых. В соответствии с Федеральным законом «О соглашениях, о разделе продукции» значительная доля абсолютной ренты за пользование природными ресурсами должна доставаться собственнику российскому государству, его субъектам и использоваться на нужды всего населения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 РАСПЕРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ МЕЖДУ УЧАСТНИКАМИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

 

Следующей задачей является распределение земельной ренты  между участниками арендных отношений. Участниками будут выступать государство в лице органов местного самоуправления, поскольку доходы от земельных налогов аккумулируются в бюджетах местного уровня, частные собственники земельных участков, арендаторы земельных участков. Местные органы получают доход в виде земельного налога, уровень которого определен федеральным законодательством. Для более понятного и корректного распределения арендной платы между участниками арендных отношений приведу два варианта сдачи земельного участка в аренду.

 

3.1 Земельный участок находится  в государственной или муниципальной  собственности

 

В этом случае распределение  будет осуществляться следующим  образом, дифференциальная рента первого  вида принадлежит собственнику земельного участка и присваивается им в полном объеме, так как, по мнению большинства ученых-экономистов дифференциальная рента первого порядка должна быть присвоена собственником земельного участка. Это объясняется тем, что дифференциальная рента первого порядка зависит только от местоположения и природных качественных характеристик земельного участка и собственник является первоочередным владельцем сверх продуктов, полученных с земельного участка, обусловленных естественными показателями почвенных разностей.

 

3.2 Земельный участок находится  в частной собственности

 

Оптимальное распределение  дифференциальной ренты второго  порядка между арендатором и собственником участка целесообразно провести путем представления земельного участка в виде гипотетического инвестиционного портфеля, в который вкладываются двое участников, каждый из которых имеет свои риски и, исходя из них, оценивает ожидаемую доходность. Риски арендатора и арендодателя определялись методом экспериментальных оценок и представлены в таблице 1 в приложении 1.

Распределение дифференциальной ренты второго порядка между  собственником и арендатором можно привести с помощью определения состава оптимально портфеля, используя при этом модель Марковица. Данный портфель- это инструмент, с помощью которого проводится распределение дифференциальной ренты второго порядка на основе предпринимательского риска, который присущ арендатору и арендодателю- собственник, а также доходностей субъектов арендных отношений. Собственник земельного участка будет платить налоговую составляющую в качестве земельного налога из средств, полученных в виде арендной платы, которая будет состоять из дифференциальной ренты первого порядка и части средств дифференциальной ренты второго порядка.

Если ожидаемая общая  доходность оптимального портфеля обозначена как ОD и ожидаемые доходности двух ближайших «угловых» портфелей арендатора  и арендодателя обозначены как D₁ и D₂ соответственно, тогда состав оптимального портфеля может быть определен с помощью решения следующего уравнения относительно Y:

                                      OD=(D₁*Y)+[D₂*(1-Y)].

 

Оптимальный портфель будет  состоять из доли Y, инвестированной в ближайший портфель – доля арендатора, находящийся «выше» оптимального по доходности, и доли арендодателя, инвестированной в ближайший портфель, расположенный «ниже» оптимального по доходности. Решив вышеприведенное уравнение, определяем долю Y, что будет являться долей арендатора при распределении дифференциальной ренты второго порядка. Соответственно доля собственника будет составлять оставшуюся часть – (1-Y).

Портфельный анализ является иллюстративным материалом для применения теории финансовых и предпринимательских  рисков. Модель Марковица активно  применяется в практических расчетах для различных рынков, нами используется в распределении второй составляющей сверх дохода с земельного участка. Для определения состава оптимального портфеля необходимо определить общую доходность портфеля, в который входят доли арендатора и арендодателя, затем определить доходности арендатора и арендодателя. Доходности будут определены кумулятивным методом и рассчитаны по следующей формуле:

                                        i = R_ƒ+R_inƒ+R_л+R_risk-R_k ,

 

где i – ставки доходности; R_ƒ – доходность еврооблигаций; R_inƒ – инфляционный риск, указывается среднегодовой размер инфляции; R_л – риск ликвидности вычисляется по формуле:

                             R_л=R_ƒ

 

Срок экспозиции земельного участка в моем случае принимается  с момента подачи объявления сдачи  в аренду до заключения договора передачи в пользование.

R_risk – предпринимательский риск, определяется экспертным методом в зависимости от определяемой доходности – ставки дисконтирования арендатора и арендодателя, общей доходности.

R_k – возврат капитала, рассчитывается только при общей доходности по формулам:

R_k=i-α*Q;

 

Q =

 

где α – ожидаемый рост стоимости земельных участков в  районе; n – средний срок аренды земельного участка.

Общая доходность с учетом нормы возврата капитала равна:

 i = 4,63+8,8+1,15+12,97-4,74 =22,81%.

 

Первая составляющая представлена безрисковой ставкой – доходность еврооблигаций, вторая отражает инфляционный риск, третья – риск ликвидности, четвертая – общая величина предпринимательского риска, пятым элементом выражения является норма возврата капитала.

Риск ликвидности равен:

                                                     1,16= 4,63*.

 

Срок экспозиции земельного участка в нашем случае принимается  с момента подачи объявления сдачи  в аренду до заключения договора передачи в пользование и равен трем месяцам.

Норма возврата капитала в  нашем случае будет 4,74, поскольку  в расчетные данные принимаем  срок сдачи в аренду на 3 года и  удорожание земельных участков на 43,9%.

Ставки дисконтирования  арендатора и арендодателя рассчитываются без учета нормы возврата капитала и выглядят следующим образом.

Ставка доходности арендатора:

                                   i = 4,63+8,8+1,15+11,03=25,61%.

 

Ставка доходности арендодателя:

                                   i= 4,63+8,8+1,15+1,94=16,52%.

 

Определившись с уровнями доходности, определяем доли каждого  из участников арендного договора, подставляем в формулу и получаем значение:

                                                       Y=0,70.

 

В результате получим, что  доля арендатора в дифференциальной ренте второго порядка – 70%, доля арендодателя (собственника) в дифференциальной ренте второго порядка – 30%.

Арендная плата, определенная с помощью модели Марковица, будет  состоять из дифференциальной ренты второго порядка и доли собственника в дифференциальной ренте второго порядка. Формула определения арендной платы в общем виде будет представлена следующим образом:

                                               АП=ДР1+ДР2_собств ,

 

где АП – величина арендной платы; ДР1 – дифференциальная рента  первого порядка; ДР2_собств – доля собственника в дифференциальной ренте второго порядка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4 ПРОБЛЕМЫ АРЕНДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ  ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ИХ РЕШЕНИЯ

 

Рассматривая проблемы арендного  пользования земель сельскохозяйственного назначения, следует обратить внимание на круг вопросов, заключающихся в следующем. При сдачу в аренду государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения должно учитываться направление, связанное с решением социальных вопросов, к которым относится обеспечение продовольствием населения, создание рабочих мест и привлечение трудовых ресурсов в сельскохозяйственное производство, вовлечение в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. Специфика регионов Центрального федерального округа(за исключением некоторых) такова, что за последнее десятилетие наблюдается интенсивное выбывание земель из сельскохозяйственного оборота. А их обратное вовлечение в сельскохозяйственный оборот предполагает несение существенных затрат производителем или будущим арендатором. И государство в лице Федерации или федерального центра должно принять ряд мер по решению проблем, связанных с вовлечением в оборот таковых земель. Выход из сложившейся ситуации может быть основан на привлечении средств федерального бюджета или бюджета субъекта Федерации и заключается в принятии целевых программ по вовлечению в оборот земель. Альтернативным вариантом является привлечение частных инвестиций. Арендная плата в этом случае также должна определяться в зависимости от рентного потенциала земельного участка, обусловленного его природными характеристиками.