Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Аренда земельных участков. 3

Содержание

Введение………………………………………………………………………………….3
Понятие правовых форм использования земель………………………………………4
Возникновение и прекращение прав на землю…………………………………….6
Право собственности на землю: значение и содержание……………………………11
Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками……….12
Пожизненное наследуемое владение земельными участками……………………14
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)…..16
Безвозмездное срочное пользование земельными участками……………………19
Аренда земельных участков…………………………………………………………21
Заключение……………………………………………………………………………25
Список используемой литературы………………………………………………….26

Введение

Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории», - так звучит статья 9 Конституции Российской Федерации. Интерес к проблеме рационального использования и охраны земель, правового регулирования земельных отношений не случаен: Россия обладает значительным земельно - ресурсным потенциалом.

Земельный фонд России – как национальное богатство страны составляет 1 млрд. 710 млн. гектаров, это около 12% суши планеты, так например, доля пахотных земель у нас составляет 7,6%, в Западной Европе - 30%. Земли поселений занимают 18,6 млн.га, что составляет всего 1,1% земельного фонда России, но именно они являются основной базой инвестиционных вложений.

Право частной собственности на землю было введено Законом РСФСР от 24 декабря 1990г. «О собственности в РСФСР», закреплено Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г., подтверждено Конституцией РФ 1993 г. и Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 г. (далее ГК РФ).

Значение права собственности как наиболее полного по объему полномочий вещного права возрастает, что подтверждается активностью законодательной и исполнительной власти в данном направлении. Сложности становления правового режима частной собственности и иных вещных прав на землю обусловлены рядом политических и социально-экономических причин, но можно сказать, что с введением в действие главы 17 ГК РФ и с принятием нового Земельного кодекса РФ наступает новый этап в правовом регулировании земельных отношений и земельной реформы в целом.

В данной работе я хочу раскрыть понятие вещных прав на землю.

Понятие правовых форм использования земель

Согласно действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю: право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренда земельных участков, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут). Ст.5 ЗК РФ определяет круг лиц, обладающих правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица. Это объединяет перечисленные права на землю. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками и имеют целый ряд общих свойств.

Вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений, статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом, чем они отличаются от обязательственных прав, (характеризующих динамику имущественных отношений - гражданский оборот) и исключительных прав, имеющих объектом нематериальные результаты творческой деятельности. Категорией вещных прав охватываются: право собственности – наиболее широкое по объему правомочий вещное право, ограниченные вещные права. Юридическую специфику составляет их абсолютный характер (в отличие от относительных обязательственных прав), возможность использования объекта как индивидуально-определенной вещи в своих интересах без участия иных лиц, способ защиты – вещно-правовые иски.

Экономические отношения собственности представляют отношения присвоения конкретными лицами определенного имущества, влекущие его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющие возможность хозяйствующего господства над присвоенным имуществом, соединенную с необходимостью несения бремени его содержания. Экономическое отношение собственности состоит из отношений между людьми и отношения лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Право собственности может быть рассмотрено в объективном и субъективном смысле. Право собственности в объективном смысле не гражданско-правовой, а комплексный институт права, в котором преобладающее место занимают гражданско-правовые нормы. В субъективном смысле право собственности есть возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу.

Правомочия собственника в ст.209 ГК РФ раскрываются с помощью «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения.

Под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данное имущество. Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность хозяйственного использования имущества путем извлечения полезных свойств. Оно тесно связано с владением имуществом. Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы имущества изменением его принадлежности, состояния, назначения.

Порознь, а иногда и все вместе правомочия могут принадлежать не собственнику, а иному законному владельцу, например арендатору. Следовательно, сама «триада» правомочий еще не достаточна для характеристики прав собственности, а все зависит от меры реальной юридической власти над своим имуществом. Таким образом, можно сказать, что право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.

В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом – собственником. Классическим примером являются сервитуты – права пользования чужой недвижимой вещью в строго ограниченном отношении (в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника). Важной юридической особенностью вещных прав является право следования и производность (зависимость) от права собственности, характер и содержание вещных прав определяется законом, а не договором, возникновение их часто не зависит от воли собственника. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав, но с изменением законодательства, например о собственности, меняется и состав ограниченных вещных прав.

Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

Возникновение и прекращение прав на землю

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность, либо аренду (ст.28 ЗК РФ), а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование. Предоставление осуществляется за плату, бесплатно - в случаях, предусмотренных законодательством.

Действующее законодательство предусматривает следующие основные способы возникновения прав на земельные участки:

решение органа местного самоуправления или государственного органа исполнительной власти;
совершение сделок по поводу земельных участков; переход прав на недвижимость, расположенную на земельном участке.

Начальная стадия земельных отношений, регулируемых государством – предоставление земли.

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной (федеральной и субъектов Федерации) собственности, производится на основании ст.ст. 214 и 215 ГК РФ органами государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

При выборе земельного участка участвует сельская (поселковая) администрация (даже если речь идет о предоставлении земель за чертой населенного пункта), а также собственники, владельцы, пользователи, арендаторы соседних участков, представители соответствующих государственных служб и юридических лиц, заинтересованных в отводе земельного участка. При выборе участка учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр. В результате составляется акт выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и для его санитарной (охранной) зоны. К акту прилагаются картографические материалы, расчет убытков собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, когда речь идет об изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, а также потерь сельскохозяйственного производства, если при этом изымаются земли сельскохозяйственного назначения.

Правила прекращения прав на земельные участки в случае их изъятия для государственных и муниципальных нужд установлены ст.ст.279-283 ГК РФ для участков, находящихся как в собственности, так и во владении и пользовании. Нормы ЗК РФ для данного случая в основном носят отсылочный характер. Основное условие, при котором допускается изъятие участка – это предварительное и равноценное возмещение стоимости собственникам и убытков обладателям иных прав.

Следует обратить внимание на то, что изъятие земельного участка осуществляется Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием. Однако само решение об изъятии может быть принято либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами власти субъектов РФ, но не муниципальными органами. В соответствии со ст.279 ГК РФ выкуп земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, допускается только с согласия собственника, о выкупе собственник должен быть уведомлен уполномоченным органом не позднее, чем за год. Решение государственного органа об изъятии подлежит государственной регистрации. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. Выкупная цена за земельный участок включает: рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, при этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Право на проведение оценки является безусловным. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки с использованием результатов для корректировки данных бухгалтерского учета. Результаты проведения обязательной оценки могут быть обжалованы в установленном порядке.

Собственнику взамен изымаемого может быть предоставлен другой земельный участок, при этом стоимость предоставляемого вычитается из выкупной цены, но может быть и ситуация, когда стоимость предоставляемого участка окажется выше выкупной цены и собственник при желании получить указанный участок может оплатить разницу в стоимости.

Иные основания принудительного лишения собственника и других лиц, не являющихся собственниками, земельного участка регламентированы ст.ст. 278, 284-287 ГК РФ.

Согласно ст.278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда, для другого же имущества в 237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания. Следует отметить, что в соответствии с п.2 ст.272 ГК РФ по решению суда может быть признано право на приобретение в собственность земельного участка собственника недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

Лишение права - крайняя мера, которая допускается при безуспешности применения иных мер воздействия на нарушителя. Таким образом, изъятие земельного участка представляет собой уже не административное взыскание, а форму земельно-правовой ответственности, и регулируется земельным законодательством. Даже если лицо не использовало по назначению, например для сельскохозяйственных целей, предоставленный ему участок и он был изъят, судом оно может быть принуждено к выплате государству как собственнику суммы, которую государство могло бы получить при использовании участка в целях сельскохозяйственного производства.

Земельный участок может быть изъят у собственника без выплаты его стоимости при ненадлежащем его использовании: участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, при использовании участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель, либо ухудшению экологической обстановки.

Поскольку специальных норм в ГК РФ в отношении процедуры лишения права собственности в вышеуказанном случае не установлено, следует ориентироваться на нормы ст.54 ЗК РФ, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и землепользователей. К лишению права собственности вполне применимы нормы об исключительно судебном порядке принятия решения об изъятии земельного участка, об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого уполномоченным органом по земельному контролю, с установлением срока для устранения нарушения.

Прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации.

Следующим способом возникновения прав на земельные участки является совершение сделок купли-продажи, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также наследования. Право собственности возникает в случае его передачи в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, товариществ и кооперативов, при ипотеке действует особый порядок ипотеки земельных участков.

Отношения купли-продажи объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, регулируются во второй части ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ. Договоры купли-продажи и мены являются возмездными и требуют встречного представления. Договор дарения – безвозмездный договор, договор ренты и пожизненного содержания с иждивением предусматривает взамен передачи в собственность обязательство другой стороны периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму или предоставлять средства на содержание в иной форме. Объектом подобных договоров является конкретный земельный участок, обозначенный в государственном земельном кадастре или часть участка, если она после раздела образует самостоятельный участок.

Возможна и общая собственность на земельный участок, которая часто встречается в составе имущества супругов, в крестьянском хозяйстве. Продавцами участков могут быть как физические, так и юридические лица. Необходимо учитывать ограничения на приобретение недвижимого имущества, установленные уставом или законом для юридических лиц. Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий продаже. ГК РФ не предусматривает нотариальную форму удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Необходимая информация содержится в кадастровом плане земельного участка выполненным уполномоченным органом с указанием границ, номера участка, его местоположения. В данном случае продаваемый земельный участок выступает как индивидуально- определенная вещь и права на нее должны быть зарегистрированы.

Цена является существенным условием договора купли-продажи участка и стороны самостоятельно определяют порядок оплаты, причем закон допускает оплату в кредит, в рассрочку и предварительную оплату. В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ земельный участок находится в залоге у продавца до выплаты суммы полностью.

Право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода прав.

Хотя в действующем законодательстве прямо не установлено требование об указании в договоре качественных характеристик земельного участка, тем не менее ст.577 ГК РФ это допускает. Указание о качестве особенно важно для продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, особенно участков для фермерских хозяйств. Качество устанавливается в кадастровой документации, где выделяются, в частности нарушенные и малопродуктивные земли, загрязненные опасными веществами. Все эти характеристики качества должны быть указаны в договоре купли-продажи.

В соответствии со ст.577 ГК РФ статьей при передаче продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора о ее качестве, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежной суммы.

Весьма важной гарантией покупки земельного участка надлежащего качества является передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Приобретатель должен быть предупрежден об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Одной из наиболее спорных в земельном законодательстве проблем является: возникновение прав на земельный участок при возникновении прав на недвижимость, расположенную на земельном участке. При этом виды прав на земельный участок могут быть различными. Статья 552 ГК РФ содержит общее правило о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу (лицам), оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования (для прохода, проезда к зданию), на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Формулировка данной статьи в отношении того, что в ней речь идет о части земельного участка, часто вызывает неоднозначные толкования.

Если стороны договора продажи недвижимости не определили правовую судьбу земельного участка, то к покупателю переходит право на соответствующую часть земельного участка, цена на недвижимость и земельный участок определяются по правилам ст.555 ГК РФ, если продавец недвижимости является собственником земельного участка. В случае, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, к покупателю переходят те же права пользования (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) Новый ЗК РФ устанавливает требование о недопущении отчуждения земельного участка без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежит одному лицу.

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином праве, установлены нормами главы VI ЗК РФ. При этом права обладателей сервитутов в указанной главе не рассматриваются, поскольку они определяются договором – в отношении частных сервитутов и законом, иным нормативным актом – в отношении публичных сервитутов.

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельных участков практически совпадают с правами собственников. Перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использованию земельных участков установлен ст.42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим земельный участок на основании сервитута.

Право собственности на землю: значение и содержание

Право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.

Земля в Российской Федерации может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Установление множественности форм собственности на землю явилось одним из достижений земельной реформы.

Частной собственностью на землю признается собственность на земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Действующее законодательство предусматривает два основных способа приобретения участков в собственность: административно-правовой и гражданско-правовой.

Государство (в лице РФ и её субъектов) выступает не только как субъект, регулирующий земельно-правовые отношения, но и как собственник земельных участков – в этом случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся земельные участки, отнесенные к муниципальным по основаниям, перечисленным в ст.19 ЗК РФ.

Таким образом, содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками. Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, пользование - возможность извлекать полезные свойства (например, возможность постройки), распоряжение земельным участком предполагает возможность определения юридической судьбы земельного участка.

Право собственности на землю как правовой институт имеет комплексный характер. Это обусловлено тем, что правовые нормы, регулирующие данную сферу общественных отношений, закреплены в земельном, гражданском и ином законодательстве. Земельные участки на землях поселений регулируются в значительной степени и нормами градостроительного законодательства. Содержание права собственности не зависит от категории земель и вида земельного участка. Практически во всех случаях правомочия собственника заключаются во владении, пользовании и распоряжении своим земельным участком с имеющимися на нем обременениями и соблюдением условий, установленных законом или договором, по которому он получен.

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленного гражданским законодательством.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Одним из титулов, на котором лицо вправе использовать землю, является право постоянного (бессрочного) пользования, которое закреплено в ст.ст.216,264 ГК РФ и отражено в ст.20 ЗК РФ.

ГК РФ 1994г впервые установил данное право не только для организаций, но и для граждан. Признание гражданина субъектом данного права можно считать излишним при наличии права пожизненного наследуемого владения. Земельный кодекс исключил возможность предоставления гражданам земли на праве постоянного (бессрочного) пользования, так же заметно сузил круг юридических лиц, которые могут быть субъектами данного права.

Ст.20 ЗК РФ предусматривает, что на этом титуле земельные участки могут быть предоставлены вновь только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления (т.е. организациям, финансируемым из средств бюджетов) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Граждане, имеющие участки на данном титуле, могут приобрести их однократно на безвозмездной основе в собственность. Для юридических лиц право на бесплатное приобретение не предусматривается.

В отличие от ст.270 ГК РФ, позволяющей владельцу распорядиться участком путем сдачи в аренду или безвозмездное срочное пользование при условии получения согласия на это собственника участка, ст.20 ЗК РФ вообще не допускает возможности распоряжения пользователем земельным участком. В связи с этим применению подлежат нормы ЗК РФ, не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций .

Права землепользователей закреплены в ст.41 ЗК РФ и ст.269 ГК РФ, лицо осуществляет владение и пользование этим земельным участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Обязанности пользователей земельными участками сформулированы в ст.42 ЗК РФ.

Согласно п.4 ст.3 ФЗ № 137 от 25.10.2001г «О введении в действие ЗК РФ» приватизация земельных участков, которые граждане используют на титуле постоянного (бессрочного) пользования сроком не ограничивается и, граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании участки с расположенными на них жилыми строениями, которые были приобретены до 1990 г, вправе зарегистрировать право собственности на эти участки.

Следует остановиться на случае, когда в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на аренду данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения – правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав, если таких субъектов в здании несколько, то одному из них предоставляется право постоянного (бессрочного) пользования, а другие обладают правом ограниченного пользования им для осуществления своих прав на закрепленное за ними помещение (по сути, представляющее собой сервитут).

Ст.20 ЗК РФ предусматривает субъектам права оперативного управления предоставление земель на праве постоянного пользования. При этом законодательство не определяет, на каком вещном праве предоставляется земля субъектам права хозяйственного ведения. Вероятно, обладателям такого права земля может быть сдана в аренду. Для устранения существующей неопределенности данный вопрос следует урегулировать на законодательном уровне.

Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, приобретенное после 31.01.1998г подлежит государственной регистрации. Не менее интересен вопрос о регистрации права пользования на земельный участок, значительно превышающий площадь под приобретенным зданием.

Как показывает судебная практика, в случае, если участок предоставлен в соответствии с постановлением мэра от 12.10.1999г, которое на момент рассмотрения дела никем не было оспорено и отменено, покупатель может зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования на весь участок и регистрационная палата обязана произвести регистрацию, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 10.01.2003г №6607/02.