Арендные отношения

План

 

 

Введение

 

Глава 1. Договор аренды предприятия  как основание возникновения  гражданско-правовых отношений

 

1.1 Характеристика предприятия  как объекта договора аренды

 

1.2 Заключение договора аренды  предприятия при оформлении отношений  по аренде предприятия

 

1.3 Права кредиторов при аренде  предприятия

 

Глава 2. Элементы договора аренды предприятия

 

2.1 Предмет договора

 

2.2 Форма и государственная регистрация  договора аренды предприятия.  Передача арендованного предприятия

 

2.3 Содержание договора (права и обязанности сторон)

 

2.4 Характеристика субъектов (арендатор  и арендодатель)

 

2.5 Цена договора аренды предприятия  и ее соотношение с арендной  платой

 

Заключение

 

Список использованной литературы

Введение

 

Актуальность данной темы заключается  в том, что во время рыночных отношений все в нашем государстве строится на отношениях купли-продажи, а также аренды.

 

Арендная деятельность затрагивает  как частный спектр деятельности, так и отношения между лицом  и целым предприятием. Что убеждает нас в необходимости знания договорных отношений в сфере аренды предприятия.

 

Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после  заключения сторонами договора, в  котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры арендной платы и другие необходимые в данном случае обязательства сторон.

 

Предмет исследования - арендуемое предприятие.

 

Цель исследования - показать процесс  аренды предприятия, его составляющие через массив необходимых для этого задач.

 

Задачи:

 

1. Рассмотреть аренду предприятия  как комплексный процесс.

 

2. Рассмотреть договорные отношения  в данной области.

 

3. Определить вид, содержание, состав  и форму договоров, порядок  их заключения.

 

4. Рассмотреть составляющие договора  аренды предприятия.

 

Методологическая база данной работы основана на нормативных документах и учебной литературе по данной теме.

 

Работа состоит из двух глав и  пунктов, содержания, введения, заключения, списка использованной литературы.

 

В первой главе раскрыты понятия  аренды предприятия, определены виды договоров  и общее понятие договора, как  основание возникновения гражданско-правовых отношений.

 

Во второй главе рассмотрены  составляющие элементы договора аренды предприятия: предмет, содержание, форма и государственная регистрация и т.д.

 

В конце каждой главы имеются  выводы.

 

В ходе изучения представленной темы использовались как нормативно правовые акты, так и научные труды и  публикации.

Глава 1. Договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений

1.1 Характеристика предприятия  как объекта договора аренды

 

Договор - это соглашение двух или  нескольких лиц об установлении, изменении  или прекращении гражданских  прав и обязанностей (п.1. ст. 420 ГК). Он возникает всегда в результате выражения воли двумя или несколькими лицами. Волеизъявления указанных лиц должно быть взаимно согласовано. Однако договором является не любое соглашение лиц, а только такое, которое специально направлено на то, чтобы вызвать юридические последствия, т.е. на возникновение, регулирование, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор - разновидность сделки, но только двусторонняя или многосторонняя сделка, в которой происходит взаимное согласование волеизъявления двух или более лиц, является договором. Так, завещание, выдача доверенности, отказ от наследства - сделки, но не договоры, поскольку в обоих случаях выражена воля одного лица.

 

Договор - это юридический факт, порождающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности. Но в отличие от других юридических фактов (например, событий, причинения вреда и т.д.), которые влекут только установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений, договор, кроме того непосредственно и регулирует в соответствии с законом и соглашением сторон поведение сторон, определяет их права, обязанности и ответственность.

 

Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Специфика  здесь заключается в едином волеизъявлении и свободном заключении договора.

 

Ст. 421 ГК закрепляет правила, обеспечивающие свободу договора:

 

а) субъекты гражданского права свободны в решении вопросов заключения договора (не считая случаев, когда обязанность  заключить договор предусмотрена  законом или добровольно принятым обязательством);

 

б) субъекты гражданского права свободны в выборе партнера при заключении договора;

 

в) субъекты гражданского права свободны в выборе вида договора; стороны  вправе заключить договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор);

 

г) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или  иными правовыми актами;

 

д) субъекты гражданского права свободны в определении условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом;

 

е) если условие договора предусмотрено  диспозитивной нормой, стороны могут  своим соглашением исключить  ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней;

 

ж) если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота.

 

Законы, устанавливающие обязательные для сторон правила, обратной силы не имеют. Договоры продолжают действовать  на первоначально оговоренных условиях.

 

Если в законе прямо указано, что его положения распространяются на ранее заключенные договоры, применяются  нормы закона (п. 2 ст.422ГК).

 

Договор является наиболее распространенным основанием возникновения большинства  гражданско-правовых обязательств.

 

Это основной документ, определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность  сторон.

 

Договор аренды предприятия - договор, по которому арендодатель обязуется  предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

 

Отличительные черты договора.

 

Предметом договора выступает предприятие  в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

 

Кроме того, по договору аренды предприятия  арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

 

Правила, касающиеся аренды здания или  сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальных  правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.

 

В соответствии с ГК, передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие  соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или  иными правовыми актами.

 

Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

 

Размер арендной платы является существенным условием и должен быть определен договором аренды предприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.

 

Передача арендованного предприятия  осуществляется по передаточному акту.

 

На арендодателе лежит обязанность  до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия  в аренду. Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

 

Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

 

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

 

Порядок пользования имуществом арендованного  предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК.

 

Суть их сводится к следующему: арендатор без согласия арендодателя имеет право:

 

а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия;

 

б) сдавать материальные ценности в субаренду;

 

в) передавать свои права и обязанности  по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);

 

г) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

 

Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений  арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие  улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

1.2 Заключение договора аренды  предприятия при оформлении отношений  по аренде предприятия

 

В соответствии с законом договор  вступает в силу и приобретает  обязательность для сторон с момента  его заключения. Вместе с тем сторонам предоставлено право установить, что условия заключенного ими договора распространяются на их отношения, которые возникли до заключения договора.

 

Договор признается заключенным, если стороны в требуемый в подлежащих условиях форме, достигли соглашения по всем существенным условиям договора (п.1. ст. 432 ГК). Заключение договора регламентируется ст. 432 - 449 ГК. В них закреплены две стадии при заключении договора:

 

1) оферта (предложение заключить  договор);

 

Присоединившаяся сторона имеет  право требовать расторжения или изменения договора, если он лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она не приняла бы, если бы участвовала в определении условий договора. Изложенное касается граждан. Коммерческие организации таких прав не имеют, если они присоединились к договору в связи со своей предпринимательской деятельностью и знали или должны были знать, на каких условиях заключают договор (СТ.428ГК).

 

2) акцепт (согласие заключить договор). Соответственно, стороны называются  оферент и акцептант. Договор  считается заключенным, когда  оферент получает акцепт от акцептанта.

 

Оферта может быть отозвана. Она  считается не полученной, если, извещение  об отзыве поступило раньше или одновременно с офертой.

 

Акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять  это предложение, причем не любое  согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК).

 

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или предыдущих деловых  отношений сторон. Акцептом считается  также совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК).

 

Акцепт может быть отозван. Если извещение об отзыве акцепта поступило оференту ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК).

 

Реальные договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества (т.е. с момента вручения его приобретателю, сдачи перевозчику  для отправки последнему, сдачи в организацию связи для пересылки покупателю).

 

Договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК).

 

Местом заключения договора является то место, которое указано в самом договоре.

 

Если в договоре не указано место  его заключения, то он признается заключенным  по месту жительства гражданина или  в месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст. 444 ГК).

 

Начало-окончание действия договора:

 

1. Договор вступает в силу  и становится обязательным для  сторон с момента его заключения.

 

2. Стороны вправе установить, что  условия заключенного договора  применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

 

Заключение договора в обязательном порядке

 

Указанный порядок применяется  в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для  одной из сторон в силу закона.

 

Заключение договора на торгах

 

Заключение договора на торгах регламентируется ст. 447-449 ПС. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги.

 

В качестве организатора торгов может  выступать собственник вещи или  обладатель имущественного права, либо специализированные организации.

 

Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило, лучшие условия; Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

 

Аукционы и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

 

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее  чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

 

Организатор открытых торгов вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее, чем за 30 дней до проведения, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов. В случае если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Если же от торгов откажется организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса, то он обязан возместить приглашенным участникам реальный ущерб независимо от того, в какое время последовал отказ.

 

Лицо, выигравшее торги, и организатор  торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о  результатах торгов, который имеет  силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же от подписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в частности превышающие сумму задатка.

 

В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона  вправе обратиться в суд с требованием  о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

 

Действительность заключенного на торгах договора зависит от действительности проведенных торгов. Если торги будут  признаны судом недействительными  по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст.449ГК).

 

Изменение и расторжение договора:

 

По общему правилу договор должен исполняться на тех условиях, на которых он был заключен.

 

Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Решения суда в этом случае не требуется. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором.

 

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается  законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

 

В тех случаях, когда возможность  изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или  договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может  быть изменен или расторгнут одной  из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:

 

- при существенном нарушении  договора другой стороной (нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны  такой ущерб, что она в значительной  степени лишается того, на что  была вправе рассчитывать при заключении договора);

 

- в связи с существенным изменением  обстоятельств, из которых стороны  исходили при заключении договора;

 

- в иных случаях, предусмотренных  законом или договором (ст.450,451ГК).

 

При расторжении договора из-за существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с его исполнением.

1.3 Права кредиторов при аренде предприятия

 

Исполнением обязательства признается совершение должником в пользу кредитора  определенного действия, составляющего  содержание обязательства, либо воздержание  от совершения, обусловленного обязательством действия, которого вправе требовать кредитор. Наиболее часто исполнение обязательства проявляется именно в совершении должником активных действий, но иногда и в воздержании от их совершения.

 

В соответствии с п.1. ст. 307 ГК исполнение обязательства может выражаться в совершении должником таких действий, как: передача имущества кредитору в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление (в договорах купли-продажи, поставки, контрактации, на снабжение энергоносителями и др.), во временное пользование (в договорах аренды, найма жилого помещения и др.); выполнение работы (по договорам подряда, строительного подряда, на проектные и изыскательные работы и др.); оказание различных услуг; уплата денег.

 

Во внедоговорных обязательствах исполнение должником своих обязанностей проявляется в возмещении ущерба, причиненного потерпевшему, в возврате неосновательного обогащения лицу, за счет которого оно произошло, и др.

 

В некоторых случаях для исполнения определенных видов обязательств фактического совершения действий, составляющих содержание обязательства недостаточно. Если иное не предусмотрено законом или договором, требуется еще их специальное оформление, подтверждение соответствующим передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами, без чего обязательство не признается исполненным.

 

Уклонение одной из сторон таких  обязательств от подписания документов о передаче продаваемой недвижимости или сдаваемых в аренду зданий и сооружений считается отказом  продавца или арендодателя от исполнения их обязанности по передаче имущества, а покупателя или арендатора - от его принятия (ст.655 ГК).

 

Должнику предоставлено право  при исполнении обязательства потребовать  подтверждения, доказательств того, что исполнение поручает сам кредитор или уполномоченное им на это лицо и несет риск последствий непредъявления такого требования, если иное не предусмотрено договором, не вытекает из обычаев делового оборота, или существа обязательства.

 

Принцип реального исполнения обязательств выражается в том, что должник  обязан исполнить обязательство в натуре, фактически, т.е. совершить те действия, которые составляют содержание обязательства не заменяя это денежной компенсацией.

 

Кредитор также наделен правами  требовать от лица, получившего в  аренду предприятие погашение долгов предыдущих хозяев, т.к. в договоре это было обговорено.

 

Лицо, арендовавшее предприятие подчиняется  кредитору на тех же условиях, что  и существовали ранее до совершения сделки аренды предприятия и т.д.

 

В соответствие со ст. 397 ГК при неисполнении должником обязательства кредитор имеет право передать дело в судебные органы или же налоговые органы.

 

Выводы. Данная глава содержит понятие  аренды предприятия. Понятие договора аренды предприятия, как основание  возникновения гражданско-правовых отношений.

 

Договор аренды предприятия является основным регламентирующим документом и основанием заключения сделки.

 

Сделку невозможно считать совершенной, пока не будет подписан договор аренды, а также произведена государственная  регистрация договора аренды предприятия.

 

Заключение  договора аренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия между арендодателем и арендатором, также учитывает права кредиторов при аренде предприятия.

 

Глава 2. Элементы договора аренды предприятия

 

2.1 Предмет  договора

 

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Также по договору передаются права пользования землей, водой другими природными ресурсами.

 

Передача  прав владения и пользования находящимся  в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими  природными ресурсами, производится в  порядке, предусмотренном законом  и иными правовыми актами. Арендатору передаются также права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

 

Однако  не подлежат передаче арендатору права  арендодателя, полученные им на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью, если иное не предусмотрено  законом или иными правовыми  актами. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.

 

Согласно ст. 658 ГК договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность: он считается ничтожным и его исполнение не допускается. Предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, поэтому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 650 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

 

При прекращении договора предприятие  должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту. В  этом случае подготовка предприятия  к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

 

По договору аренды предприятия  арендатор наделяется широкими правами  по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

 

К правам арендатора относится также  право вносить изменения в  состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее  его стоимость, если иное не предусмотрено  договором. Также в соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

 

Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности.

 

Все расходы, связанные с эксплуатацией  предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества  возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено  иное (т. е. арендодатель может взять  на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК).

 

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные отношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.