Частная собственность на землю

Содержание

Введение 3

§1 Частная собственность  на землю 4

§2. Изъятие из оборота и ограничение в обороте земельных участков 8

Заключение 15

Список использованной литературы 16

Введение

Земельный участок - недвижимость особого рода вследствие своего естественного  происхождения и нахождения в  естественной экологической системе, что обуславливает необходимость  учитывать данные факторы при  правовом регулировании отношении  по поводу этого объекта, в частности  искать гармоничное сочетание частноправовых и публично-правовых элементов.

В условиях существования  в некоторых субъектах РФ двух форм собственности на землю - неразграниченной государственной и частной, возникает необходимость правовой регламентации процедуры разграничения публичной собственности, выявление противоречий и пробелов в законодательстве, регулирующем эти отношения и нахождение путей его совершенствования. Появление в России частной собственности на земельные участки указывает на важность создания оптимальной модели предоставления и использования земли на этом праве, сочетающей частные и публичные интересы, при осуществлении правомочий частных собственников, установление ограничений их прав и обременений в использовании земельных участков.

В Земельном кодексе РФ прослеживается тенденция - сокращение видов ограниченных вещных прав и  субъектного состава этих отношений, что вызывает необходимость анализа  предпосылок, оснований возникновения, развития и существования данных прав, произвести развернутую характеристику правоотношений постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитута, раскрыть специфику  правового положения землепользователей, землевладельцев и обладателей  сервитутов.

§1 Частная  собственность на землю

1. Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.

Юридические лица, так же как и граждане, могут  по своему желанию объединять находящиеся  в их собственности земельные  участки и использовать их на праве  общей совместной и общей долевой  собственности. В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан  и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные  ими по основаниям, установленным  гражданским законодательством.

Граждане и юридические  лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную  собственность граждан и юридических  лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным  кодексом, федеральными законами не могут  находиться в частной собственности.

Право собственности  на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей. Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования  землей дает возможность эксплуатировать  ее полезные свойства и качества.

Возможность легального пользования землей является сердцевиной  не только права владения, но и права  собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и  пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как  показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право  на извлечение выгод из принадлежащей  ему земли, но опосредованно - путем  получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена  во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что  касается права пользования, то формально  оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку  он непосредственно эксплуатирует  землю. 
Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

Собственнику принадлежит  право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника. Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка. 
Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.

2. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут  обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися  на приграничных территориях,  перечень которых устанавливается  Президентом РФ в соответствии  с федеральным законодательством  о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных  территориях Российской Федерации.  До установления Президентом  Российской Федерации перечня  приграничных территорий не допускается  предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях,  в собственность иностранным  гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам.

Под приграничными  территориями понимаются территории пограничной  зоны, российской части вод пограничных  рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных  зон, особо охраняемые природные  территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной  границе, пограничной зоне, берегам  пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска. 
Иные "особо установленные территории" могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3. Общая собственность  на земельные участки возникает  в случаях, предусмотренных законодательством,  или путем добровольного объединения  собственниками принадлежащих им  земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает  либо в силу закона, либо по  заключаемому между собственниками  договору. Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.

Земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой  собственностью всех собственников  помещений в многоквартирном  доме.

§2. Изъятие из оборота и ограничение в обороте земельных участков

Понятие "оборот земельных  участков" базируется на общих положениях об оборотоспособности гражданских прав, сформулированных в Гражданском кодексе РФ, как способности вещей служить объектом гражданско-правовых сделок, в результате которых возможен переход прав на вещи от одного лица к другому. В пункте 3 ст. 129 ГК РФ содержится важное положение, конкретизирующее общие представления о том, что объекты гражданских прав могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) на основании договоров купли-продажи, аренды, дарения, обмена, завещания, залога, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Понятие "оборот земельных  участков" позволяет более четко  уяснить правовой режим собственности  на землю граждан и юридических  лиц, установить особый юридический  режим приватизации земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, как одного из оснований возникновения  права собственности граждан  и юридических лиц на землю.

Понятие "оборот земельных  участков" может быть использовано также при классификации объектов приватизации, которая может быть проведена в зависимости от возможности  преобразования государственной и  муниципальной собственности в  частную. По этому критерию земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, подразделяются на земельные участки: 1) подлежащие приватизации, т.е. передаче собственником в собственность граждан и юридических лиц; 2) приватизация которых запрещена; 3) приватизация которых ограничена или осуществляется в особом порядке.

В законодательстве содержится понятие "ограниченный оборот" как  принадлежность объекта лишь определенным участникам или нахождение в обороте  по специальному разрешению публичных  властей и "запрещенный оборот" на основе специальных правил, запрещающих  совершение отдельных гражданско-правовых сделок, в том числе купли-продажи, с определенными видами имущества, которое сохраняется в государственной или муниципальной собственности и не подлежит приватизации.

Изъятие вещи из гражданского оборота означает, что эта вещь не может быть свободно приобретаема гражданами и юридическими лицами, она не продается и не покупается. Изъятые из гражданского оборота  земельные участки не могут предоставляться  в частную собственность. Это  означает, что такие земельные  участки не могут быть объектами  гражданско-правовых сделок, в результате которых возможно изменение права  государственной и муниципальной  собственности при его переходе от продавца - государства и муниципального образования к покупателю - гражданину и юридическому лицу.

Земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретение которых  в собственность граждан и  юридических лиц возможно только на основании особого разрешения публичных властей или в особом порядке, называются ограниченными  и обороте. Такое понимание ограниченной оборотоспособности земельных участков следует из п. 2 ст. 27 ЗК РФ, где устанавливается, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Федеральный закон "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" является одной из важнейших частей земельного законодательства. В совокупности с правовыми нормами Земельного кодекса РФ он содержит систему мер по государственному регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения, которая включает: ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения; ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения; организационный механизм регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения; ответственность за нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения по изменению  целевого назначения земель сельскохозяйственного  назначения содержат:

• специальные условия изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения;
• ограничения по изменению целевого назначения по видам земель сельскохозяйственного назначения (ценные и особо ценные земли сельскохозяйственного назначения);
• специальный порядок изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения включают:

• ограничения оборотоспособности по отдельным видам земель;
• ограничения оборотоспособности по субъектам;
• ограничения оборотоспособности по предельному размеру земельных участков, которые могут принадлежать одному субъекту или группе субъектов.

Меры по ограничению оборота  земель сельскохозяйственного назначения обеспечиваются правовыми нормами  о признании сделок, совершенных  с нарушением ограничений по обороту  земель сельскохозяйственного назначения, недействительными. В установленных  федеральным законом случаях  применяются иные последствия нарушений  ограничений по обороту земель сельскохозяйственного  назначения.

Нарушение требований в сфере  оборота земель сельскохозяйственного  назначения влечет установленную юридическую  ответственность, а также может  привести к неблагоприятным последствиям для собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя  и арендатора земельного участка  в виде принудительного прекращения  права на земельный участок.

Земельные участки, ограниченно  оборотоспособные, подразделяются на восемь групп. К первой группе относятся земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий, за исключением земель государственных природных заповедников и национальных парков. К этой группе объектов относятся также земельные участки государственного лесного фонда и занятые водными объектами, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Среди объектов гражданских  прав, оборот которых может быть ограничен, закон выделяет особо  охраняемые водные объекты, к их числу  относятся природные водные экосистемы, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное  и оздоровительное значение.

Подобного рода объекты полностью  или частично, постоянно или временно изымаются из хозяйственной деятельности на основании решений соответствующих  органов исполнительной власти по представлению  органа исполнительной власти в области  управления использованием и охраной  водного фонда и органа государственной  власти в сфере отношений, связанных  с охраной окружающей среды.

Во вторую группу ограниченных в обороте объектов включены земельные  участки, которые заняты особо ценными  объектами культурного наследия народов Российской Федерации, включенными  в список всемирного культурного  наследия, историко-культурными заповедниками  и объектами археологического наследия.

К третьей группе ограниченных в обороте объектов относятся  земельные участки, предоставленные  для обеспечения обороны и  безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и расположенные  в границах закрытых административно-территориальных  образований, за исключением тех  земельных участков, которые изъяты из оборота согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

На основании особых правил осуществляется владение, пользование  и распоряжение в соответствии с  требованиями, установленными Федеральным  законом от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ "Об обороне", земельными участками, находящимися в  федеральной собственности и  предоставленными для обеспечения  обороны страны и безопасности государства  на праве постоянного (бессрочного) пользования органам военного управления, объединениям, соединениям, воинским частям, учреждениям, предприятиям и другим военным организациям.

К четвертой группе ограниченных в обороте объектов относятся  земли транспорта. В пункте 5 ст. 27 ЗК РФ содержится перечень земельных  участков, обеспечивающих организацию и эксплуатацию морского, речного, железнодорожного и водного транспорта. К их числу относятся земельные участки, на которых расположены морские, речные порты, вокзалы, аэродромы и аэропорты, сооружения навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалы и терминальные комплексе в зонах формирования международных транспортных коридоров.

К пятой группе ограниченных в обороте объектов относятся  земли связи, которые используются или предназначены для обеспечения  деятельности организаций и объектов связи, радиовещания, телевидения и  информатики. К их числу согласно Земельному кодексу РФ относятся  земельные участки, на которых находятся  эксплуатационные предприятия связи, кабельные, радиорелейные и воздушные  линии связи и радиофикации, наземные и подземные необслуживаемые  усилительные пункты на кабельных линиях связи, наземные сооружения и инфраструктура спутниковой связи.

К шестой группе ограниченных в обороте объектов относятся  земельные участки, предоставленные  для обеспечения космической  деятельности. В Законе РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности" содержится обширный перечень объектов наземной космической инфраструктуры, которые находятся в федеральной  собственности и передаются в  хозяйственное ведение государственных  организаций, осуществляющих их эксплуатацию. Владение такими земельными участками, на которых размещаются объекты  наземной космической инфраструктуры, а также землями в прилегающих  к ним зонах отчуждения, осуществляется на праве либо постоянного (бессрочного) пользования, либо аренды, либо ограниченного  пользования чужим земельным  участком (сервитута).

К седьмой группе ограниченных в обороте объектов относятся  земельные участки, предоставленные  для производства ядовитых веществ  и наркотических средств.

К восьмой группе ограниченных в обороте объектов относятся  земельные участки, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

В соответствии с принципом  общегосударственной значимости государственного и муниципального имущества Земельный  кодекс РФ выделяет следующие категории  земельных участков, занятых объектами, которые находятся в федеральной  собственности и не могут быть приобретены на основе коммерческих сделок в собственность гражданами и юридическими лицами:

1) земли государственных  природных заповедников и национальных  парков, для которых ввиду их  особого природоохранного, научного, культурного, рекреационного и  оздоровительного значения установлен  усиленный режим охраны. Закрепив  правило о сохранении за государством  в своей собственности земель  государственных природных заповедников  и земель национальных парков, Земельный кодекс РФ допускает  на указанных землях передачу  земельных участков в собственность  граждан и юридических лиц.  В границах национальных парков  в отдельных случаях могут  находиться земельные участки  иных пользователей, а также  собственников. Территории природных парков и государственных природных заказников располагаются на землях, предоставленных им в пользование, в отдельных случаях - на землях иных пользователей, а также собственников;

2) земельные участки, занятые  находящимися в федеральной собственное  зданиями, строениями и сооружениями, в которых для постоянной деятельности  размещаются Вооруженные Силы  РФ, войска Пограничной службы  РФ, другие войска, воинские формирования  и органы. Такие земельные участки, на которых располагаются также сооружения, линии связи и коммуникации, обеспечивающие защиту и охрану Государственной границы РФ, не могут быть объектами гражданско-правовых сделок, так как находятся в федеральной государственной собственности и предоставляются только в постоянное (бессрочное) пользование;

3) земельные участки, если  на них располагаются объекты  ядерной энергетики, пункты хранения  ядерных материалов и радиоактивных  веществ. С учетом оборонной значимости ядерных материалов Федеральный закон от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" устанавливает особый правовой режим для ядерных материалов, радиоактивных отходов, ядерных установок, радиоактивных источников и пунктов хранения, находящихся в федеральной собственности либо имеющих федеральное или межрегиональное значение. Земельные участки для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов охранения не подлежат передаче в частную собственность и не могут быть отчуждаемы либо закладываемы, так как согласно ст. 28 указанного Закона они предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование и изымаются из частного оборота.

Заключение

Конституция Российской Федерации  создала необходимые предпосылки  для становления частной собственности  на землю. 

Частная собственность есть основа устойчивого поступательного развития общества, один из его устоев, а потому защита частной собственности —  одна из главных социально-экономических  функций государства. 

Право собственности на землю есть возможности свободно распоряжаться  плодами своего труда, возможности  создать основу для благополучия своей семьи. 

Глубинный смысл права собственности  на землю заключается не только в  предоставлении собственнику права  свободно владеть, пользоваться и распоряжаться  землей, но и в своеобразном «назначении» определенного лица, в полной мере ответственного за надлежащее состояние  земли, ее эффективное использование  во благо остальных членов общества. 

Земля как таковая не может быть товаром на рынке, товаром является земельный участок с определенными  свойствами, целевым назначением, четкими  границами и объективной стоимостью. Сейчас большая часть земель, находящихся в частной собственности, концентрируются на юге и западе России (51-71% приватизированных земель от общей площади каждого субъекта), незначительное число собственников - на севере и востоке России. 

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права  частной собственности на землю. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населенных пунктах и некоторые другие. 

Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в  уставные фонды, могут быть предметом  залога.

1. Нормативно правовые акты

1.Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. - М.: Проспект, 2005.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2008). // Российская газета. - 30.07.2008. - № 160.

3.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // Российская газета. - 30.10.2001. - № 211-212.

2. Использованнаялитература

1.Боголюбов С.А. Земельное право. - М.: Юрайт-Издат, 2007.

2.Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Учебное и практическое пособие. - М.: ИНФРА-М, 1996.

3.Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. - М.: Эксмо, 2008.

4.Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. - М.: Гросс Медиа, 2008.

5.Жогов Д.Ю. и др. Земельные участки и иные объекты недвижимости: упрощенный порядок оформления прав. - М.: Эксмо, 2008.

6.Залесский В.В. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах. - М.: Тихомиров, 2007.

7.Земельное право: Учебник. / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Проспект, 2007.

8.Комментарий к Земельному кодексу РФ. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М.: Юстицинформ, 2007.

9.Комментарий к Земельному кодексу РФ. / Под ред. Б.Д. Клюкина, Г.Е. Быстрова. - М.: Юстицинформ, 2008.

10.Комментарий к Земельному кодексу РФ (постатейный). / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.А. Галиновской. - М.: Былина, 2008.

11.Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М.: Юристъ 2006.

12.Копылов В.Е. Вещные права на землю. - М., 2005.