Договор хранения

Новосибирск, 2004 

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение. 3 
 

1. История развития  регулирования оборота недвижимости. 4 

2. Продажа недвижимости  по российскому дореволюционному  гражданскому праву  8 

3. Договор продажи  недвижимости по современному  российскому гражданскому праву  15 

3.1. Понятие договора  продажи недвижимости. 16 

3.2. Объекты недвижимости. 17 

3.3. Форма договора  и порядок его заключения. 26 

3.4. Исполнение договора  продажи недвижимости. 33 

4. Государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимость  35 
 

Заключение. 43 
 

Список использованной литературы.. 45 
 

ВВЕДЕНИЕ 
 

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть  вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным  видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи  недвижимости занимает ключевое положение  среди иных разновидностей купли-продажи.  

В последнее время  увеличивается количество сделок с  недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые  в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в  качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере  возникает много острых, дискуссионных  проблем, которые представляют тем  больший интерес, что позиция  законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. 

Актуальность избранной  темы объясняется, прежде всего, тем, что  договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет  в нашей стране в связи с  экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства  приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует  и то, что на правовую природу  таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости  от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение  и т.д. 

Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости. 
 

1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ  РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ 
 

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались  не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что  было создано чужим трудом на земле  собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. 

Что касается правового  режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные  элементы особого подхода, отличающегося  от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в  собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный  срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н. э. - 193 г. н. э.) появились специальные  правила, направленные на обеспечение  публичности соответствующих сделок. 

Но, все же, в целом  римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей  в себе всю полноту свободы  распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском  праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы  вещного оборота определяются в  нем для обеих категорий вещей  совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая  незначительная безделушка»[1]. 

Для перехода права  собственности римское право  требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей (traditio) при условии, что передающий являлся собственником  вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности  не получал, а истинный собственник  мог отобрать у него вещь с помощью  виндикационного иска. В связи  с этим использование римского правила  неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло  бы серьезно повлиять на стабильность последнего. «Последовательное проведение римского принципа, - указывал И.А. Покровский, - создавало бы общую неуверенность  оборота: покупщик никогда не мог  быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право  собственности на вещь и отберет  ее себе»[2]. 

В средневековой  Европе развитие правового регулирования  оборота на первоначальном этапе  шло за римским правом: наблюдалось  сближение правового режима недвижимостей  и движимостей. Но затем для обеспечения  того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся  до рецепции римского права. Ранее у  германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично-правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные  права и обязанности: переход  к новому владельцу прав на земельные  участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например сюзерена, ближайших  род­ственников) и был обставлен  сложными формальностями. 

В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был  вызван к жизни потребностями  развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных  книг постепенно расширяется в сторону  фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение XIX в. ипотечные книги  по всей Европе превращаются в поземельные  книги, а весь оборот недвижимостей  перестраивается на новых основаниях[3]. 

Цель введения поземельных  книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение  юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической  литературе получили наименования «принцип публичности»   и   «принцип   достоверности»[4]. 

Принцип публичности  состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т. п.), должен быть занесен  в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую  силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключается  в том, что всякая запись в поземельной  книге имеет полную юридическую  силу для третьих лиц и в  том случае, когда она не соответствует  действительности; заинтересованные лица вправе добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого  момента она считается истинной. 

Введение поземельных  книг способствовало значительному  развитию оборота недвижимостей, требовавшему адекватного правового регулирования. Данное обстоятельство привело к  повсеместному дифференцированному  походу в регламентации правоотношений, которые связаны с переходом  прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего. 

Зарубежные правовые системы предъявляют специальные  требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические  акты в отношении недвижимости совершаются  на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого  имущества должна быть заключена  в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и  зданий. 

Конкретные правила  регистрации сделок с недвижимостью  и прав на недвижимое имущество, конечно  же, различны для разных правопорядков. Так, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении  вещных прав на недвижимое имущество  подлежат обязательной регистрации  в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной  книге не является условием возникновения  права собственности. С момента  их совершения сделки с недвижимостью  признаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки. Иной подход отмечается в германском законодательстве. Согласно Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу[5]. 

Действует система  регистрации прав на недвижимое имущество (real property) и в англо-американском праве, не знающем деления гражданских  прав на вещные и обязательственные. В Англии договор о продаже  или ином акте отчуждения земли или  другого реального имущества  еще не порождает перехода права  собственности. Для этого необходим  специальный акт, при осуществлении  которого компетентное лицо проверяет  законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения  доверительной собственности. В  США, по законам штатов, акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения  оформ­ляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом. По законам многих штатов документы «за печатью» должны быть зарегистрированы[6]. 

В зарубежных правопорядках  договор продажи недвижимости не выделяется в отдельный вид договора купли-продажи, как это сделано  в российском Гражданском кодексе. Однако в принципе и там обеспечивается дифференцированное регулирование  продажи движимого и недвижимого  имущества. Например, Единообразный  торговый кодекс США (ЕТК) предусматривает, что термином «товары» охватываются все вещи, которые являются движимыми  к моменту их индивидуализации для  данного договора продажи, за исключением  денег, в которых должна быть уплачена покупная цена, ценных бумаг и прав требования. Термин «товары» также  включает еще не родившийся приплод  скота, урожай на корню и другие индивидуализированные  вещи, связанные с недвижимостью, в соответствии со статьей о товарах, подлежащих отделению от недвижимости (ст. 2-105). Договор продажи полезных ископаемых (включая нефть и газ) или со­оружений либо материалов, подлежащих отделению от недвижимости, рассматривается как договор  продажи товаров, если они должны быть отделены продавцом; однако до момента  отделения продажа, которую намереваются совершить стороны и которая  не является передачей каких-либо прав, связанных с земельным участком, рассматривается лишь как договор  о продаже. При этом данные предписания  не умаляют прав третьих лиц, предусмотренных  нормами о регистрации недвижимости (ст.2-107)[7]. 

В разд. 1 («Купля-продажа  и мена») кн. 7 («Особые виды договоров») Гражданского кодекса Нидерландов  в составе общих положений  о купле-продаже выделяются специальные  правила, посвященные потребительской  купле-продаже (аналог российской розничной  купли-продажи), а также продаже  зарегистрированного имущества (недвижимости)[8]. 
 

2. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ  ПО РОССИЙСКОМУ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМУ  ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ 
 

Российским гражданским  законодательством, судебной практикой  и гражданско-правовой доктриной  недвижимое имущество всегда рассматривалось  как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном  правовом регулировании. 

Причины такого особого  отношения к недвижимому имуществу  хорошо объяснил И.А. Покровский: «Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного  хозяйства земельный капитал  народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных  частных лиц. <...> Мы го­ворили  о том, что система децентрализации  и частной собственности в  высокой степени стимулирует  личную инициативу и личную энергию  и что именно поэтому принцип  свободной индивидуальной собственности  восторжествовал в истории над  принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная  задача сочетания двух противоположных  тенденций»[9]. 

Применительно к  купле-продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей  приобретенной недвижимости, которая  рассматривалась в качестве особого  способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества  по российскому законодательству требовала  совершения специальных действий, которые  охватывались понятием «ввод во владение». 

Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим  образом. Лицо, которое приобрело  право на передачу известного имущества, должно было представить окружному  суду по месту нахождения имущества  акт укрепления и просить о  вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют  запрет на переход имущества к  другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать  перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании  этого исполнительного листа  приобретатель имущества обращался  к судебному приставу или к  мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода  во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали  о новом владельце имения, прочитывали  акт укрепления и составляли так  называемый вводный лист, который  подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло  отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество[10]. 

Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством  акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и  судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится  не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал  Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь  на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас  купля-продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом  к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у  нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество»[11]. 

Взгляд на куплю-продажу  недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления  о том, что сам договор купли-продажи  представляет собой одностороннее  обязательство покупателя. Вот как  об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу  односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому  известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность»[12]. 

Следует отметить, что  ранее прямо противоположная  точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но  купля-продажа недвижимого имущества  представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права  на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые  пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое  же, как и значение купли-продажи  движимого имущества»[13]. Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля-продажа  должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это  обнаруживается уже из самого названия»[14]. 

При подготовке проекта  Гражданского уложения в его текст  была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи  продавец передает или обязуется  передать недвижимое или движимое имущество  в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступление  от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле-продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа  заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно  в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор  двусторонний. 

Проект Гражданского уложения не рассматривал договор продажи  недвижимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с  тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями. 

Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность  их применения к отношениям, связанным  с продажей недвижимости. К примеру, исключительно в отношении движимого  имущества были сформулированы правила  принятия покупателем проданного имущества. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки лишает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые  не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно  скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться  лишь в том случае, если сообщил  о них продавцу немедленно по их обнаружении». 

Во-вторых, некоторые  статьи проекта включают в себя нормы, обеспечивающие одновременное дифференцированное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте  передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества (ст. 1371): «При продаже движимого  имущества продавец несет страх  за случайную гибель или случайное  повреждение проданного имущества  до передачи его покупщику. Страх  за случайную гибель или случайное  повреждение недвижимости переходит  на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу». Таким  же образом определяется момент перехода к покупателю права на получение  плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая  норма: «При продаже недвижимости право  на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени  внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество  передано покупщику или должно было быть передано, если передача не состоялась в срок по вине продавца» (ст. 1730). 

В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исключительно отношения, связанные  с продажей недвижимого имущества  путем установления специальных  правил. Например, проектом специально регулируются отношения, связанные  с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т. е. когда территория проданного имения оказалась меньшей  или большей, чем предусматривалось  договором и купчей крепостью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном  имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания  предполагать, что покупщик, зная о  действительном пространстве, не купил  бы имения. Правило это не применяется  к тому случаю, когда из акта продажи  видно, что стороны не придавали  значения пространству имения» (ст. 1754). 

И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал  в себя отдельную главу, состоящую  из пяти статей, которая была посвящена  договору запродажи, регулирующему  исключительно отношения, связанные  с продажей недвижимого имущества. 

Под договором запродажи  разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая - купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776). 

В материалах Редакционной комиссии сохранение договора запродажи  в отношении недвижимого имущества  объясняется как историческими  традициями, так и чисто экономическими причинами того времени. В частности, отмечается, что в истории русского права запродажа недвижимых имений развивалась как необходимое  дополнение крепостного порядка  их продажи и в период, когда  готовился проект, составляло одну из самых известных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке  и до окончательного совершения и  выдачи покупщику или утверждения  старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества. Между  тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и  с переменой их оседлости и  хозяйства и весьма часто являлась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной  уплате покупной цены и необходимые  для сторон подготовительные хозяйственные  меры и распоряжения. Во всех таких  случаях проект акта передачи имущества  недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признанная законом потребность в допущении  предварительной сделки продажи  недвижимых имений, т. е. договора запродажи. 

Существенными условиями  договора запродажи недвижимого  имущества считались условия  об объекте договора (продаваемая  недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также  о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора. 

Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, определению  последствий его неисполнения, а  также к ограничению прав продавца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор  запродажи. 

Требования к форме  договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму  должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Однако это не означало, что  любой договор запродажи мог  быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный вопрос решался в проекте  путем определения различных  последствий неисполнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или  удостоверенного у нотариуса. 

Дело в том, что  проектом предусматривались два  вида договора запродажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения  договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, дающая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного име­ния по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обязательным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи. 

В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме  договора запродажи объясняется  следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неисполнение по которой  имеет последствием лишь взыскание  убытков с неисправной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать  отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершенной  без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости  в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Как здесь, так и там, ввиду  важных последствий сделки, необходимо официальное удостоверение дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем придание сделке надлежащей бесспорности и официальной достоверности, на­конец, необходима известная гарантия в  том, что стороны приступили к  заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких  запродаж у нотариуса...». 

Более того, при совершении договора запродажи в нотариальном порядке в обеспечение прав покупщика (покупателя) допускалось, по соглашению сторон, внесение в вотчинную книгу  отметки, ограничивающей продавца в  праве отчуждать и обременять запроданное имение. Отметка эта  погашалась не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение  этого срока покупщик не предъявит  иск о записи за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780 проекта). 

С современных позиций  договор запродажи, совершенный  в простой письменной форме без  соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным  договором купли-продажи недвижимости. 

Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в нотариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания  рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку  предварительный договор купли-продажи  недвижимости не может обременять право  собственности продавца, а его  неисполнение никак не может повлечь  за собой принудительный (по суду) переход  права собственности от продавца к покупателю. 

Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проекта Гражданского уложения и  трудов ученых-правоведов того времени  свидетельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи  недвижимости, в полной мере учитывающем  специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.