Договор мены и обмен земельных участков

Содержание

Введение…………………………………………………………………………… 3

1. Договор мены и обмен земельных участков…………………………………... 5

2. Земельно – правовые сделки…………………………………………………. 7

Заключение……………………………………………………………………….. 14

Список литературы……………………………………………………………… 15

Введение

Одним из главнейших источников процветания любого государства  является принадлежащие ему земельные  ресурсы. От того, в чьих руках находится  земля, для чего и как она используется, в конечном счёте зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое  равновесие. Это предопределяет необходимость  совмещать два понятия: с одной  стороны, принадлежность земельных  ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность  на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

В статье 9 Конституции Российской Федерации  закреплено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации  как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Из этого следует, что  конституционно-правовые нормы объекту  «земля» отдают основополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных  правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало  разграничение государственной  собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации  и муниципальных образований  на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая  за собой формирование широкого круга  частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели  статус объекта гражданских прав – недвижимого имущества и  таким образом были вовлечены  в гражданский оборот.

Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной экономики в государстве, вовлечение земли в гражданский  оборот потребовали изменений в  сфере правового регулирования  отношений, связанных с земельными участками. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации повлекло за собой бурное развитие гражданских  правоотношений в области земельного законодательства. В настоящее время земельный участок – это объект не только земельных, но и гражданских правоотношений, одновременно и объект гражданских прав, и объект недвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающей природной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должны учитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земли вообще, и земельного участка, в частности.

Государственное управление земельными ресурсами является важнейшим институтом земельного права, который включает в себя ведение  земельного кадастра, планирование использования  земель и контроль за ним, землеустройство  и государственное наблюдение за охраной земель.

Современное российское законодательство земельные  участки и все, что с ними связано, относит к недвижимости. Тем не менее, как считают многие российские специалисты по земельному праву, правила  обмена земельной собственностью не могут полностью совпадать с  нормами гражданского законодательства, провозглашающими “неприкосновенность  собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства в  частные дела”.

1. Договор мены и обмен земельных участков

По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. На этот договор распространяются общие правила о купле-продаже.

       Общие положения, касающиеся договора мены, закреплены в главе 31. Они применяются и к договорам мены земельных участков с учетом требований, закрепленных в главе 17 Кодекса о земле. Основные особенности договора мены земельных участков состоят в следующем:

1. Предметом данного договора может быть как земельный участок в целом, так и его часть, предварительно выделенная в самостоятельный участок.
2. Мена допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.
3. Участниками договора мены могут являться только граждане. Обмен земельных участков между юридическими лицами не допускается.
4. Граждане, которые получают земельные участки по условиям мены, должны обладать и правом на их получение в частную собственность.
5. Площадь земельного участка, полученного гражданином в результате обмена для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, не должна превышать размеров, установленных соответственно статьями 70, 72, 73 Кодекса о земле.
6. Земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. На другое имущество земельные участки обмениваться не могут.

         Переход права собственности на земельные участки в результате договора мены подлежит государственной регистрации. Договор мены земельного участка должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи земельных участков.

      Текст договора мены должен содержать:

• данные о гражданах, совершающих договор;
• подробное описание и характеристику предмета договора;
• указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;
• перечень обременении земельного участка, в том числе сервитуты и иные права третьих лиц;
• права и обязанности сторон по договору.

Предметом договора мены может быть как сам земельный участок, так и жилой дом (дача, садовый домик), расположенный на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности. Предметом договора мены может быть одноквартирный жилой дом на земельном участке, принадлежащем гражданину, часть жилого дома вместе с земельным участком. В таком договоре должно быть указано, что одна сторона передает другой стороне в собственность не только жилой дом, но и земельный участок. Причем, собственники земельных участков имеют право производить обмен незаконченного строительством жилого дома только при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков.

Одним из обязательных условий договора мены является оценка земельных участков и объектов недвижимости (если таковые имеются).

Стороны договора мены должны указать  на наличие обременении земельного участка. Они обязаны сообщить о  наличии сервитутов; о передаче земельного участка в аренду или во временное пользование; о передаче земельного участка в залог. Во всех этих случаях границы земель, обремененных правами третьих лиц, как и содержание этих прав, должны быть указаны на плане земельного участка.

В силу ст. 92 Кодекса о земле граждане по согласию между собой могут обменивать земельные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности. Таким образом, в отличие от мены предметом обмена может стать земельный участок, передаваемый во владение.

Обмен земельных  участков, находящихся в собственности юридических лиц, не допускается.

Обмен садовыми участками рассматривается, таким  образом, как один из способов улучшения  условий пользования землей. В  настоящее же время садоводы - собственники земли вправе по своему усмотрению решать вопросы обмена земельных участков, руководствуясь вышеуказанными нормами права. Те из членов садоводческого товарищества, которые не оформили права собственности на садовые участки, могут произвести обмен садовых участков.

                                           2. Земельно-правовые сделки

Согласно  земельному законодательству РФ к числу  сделок, влекущих за собой смену  собственника земельного участка, можно  отнести:

- сделки  купли-продажи земельных участков, земельных долей;

- обмена  земельных участков и земельных  долей;

- приватизация  земли;

- дарения  земельного участка;

- наследование  земельных участков и земельных  долей.

- передача  земельного участка, а также  земельной доли в качестве  вклада в уставный (складочный) капитал  хозяйственных обществ и товариществ  в качестве пая в производственные  и потребительские кооперативы.

Сделки  с землей регулируются нормами ЗК, ГК РФ федеральных законов, с учетом особенностей, установленных законодательством  о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным  законодательством.

Согласно  ст.52 Земельного Кодекса РФ отчуждение земельного участка его собственником  другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, предусмотренных  статьей 27 ЗК РФ.

При совершении сделок с землей самовольное изменение  целевого назначения земельных участков не допускается. Это можно сделать  только в порядке, установленном  законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора  о принадлежности данного земельного участка.

Не допускаются  сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в установленном  законом порядке передать земельный  участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной  законом форме принять этот участок  и оплатить за него определенную сделкой  денежную сумму. При этом расходы, возникающие  при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).

При продаже  земельного участка стороны не вправе изменять целевое назначение его, за исключением случаев, предусмотренных  законом, а поэтому покупатель может  использовать купленный земельный  участок только в соответствии с  теми целями, которые закреплены в  документе, определяющем правовой режим  этого участка.

Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных  участков осуществляются двумя основными  путями: путем свободной продажи  и путем продажи земли через  конкурсные или аукционные торги. Процедура  аукционно-конкурсной продажи земельных  участков значительно жестче процедуры  свободной продажи земельных  участков, поскольку если нарушения  первой являются основанием к признанию  торгов недействительными, то нарушения  второй признать таковыми основаниями  практически невозможно.

Поскольку земля является недвижимостью, то, как  правило, продажа земельного участка  осуществляется совместно с продажей построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с которыми урегулированы  общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи  земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру  оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок.

Основным  признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка  от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567–571 ГК РФ).

Мена  земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками  и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

В обоих  случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают одновременно в  двух ролях: в качестве продавцов  передаваемых в обмен земельных  участков и иного имущества и  в качестве покупателей получаемых на обмен объектов.

Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделки может иметь следующие  варианты:

а) обмен  равнозначный, т.е. обмениваются земельные  участки одинаковой площади, качества, стоимости и т.п.;

б) обмен  неравнозначный, т.е. обмениваются земельные  участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная  земельно-правовая и имущественная  сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади  и низший по ценности земельный участок  на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает  другой стороне компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка имеет  двойственную природу и оформляется  по двум направлениям: переоформляются  права собственности на обмениваемые земельные участки, и заключается  отдельный договор на компенсацию  имуществом или деньгами стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный  участок.

Приватизация  земель – сделка, в результате которой  происходят отчуждение государственной  или муниципальной собственности  и ее передача в частную собственность  граждан и юридических лиц. В  результате приватизации меняется форма собственности – государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами.

К настоящему моменту сложилось несколько  способов приобретения прав на земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых  земельных участков применяются  следующие процедуры:

а) приватизация земель в порядке реорганизации  колхозов и совхозов;

б) приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;

в) приобретение права собственности на земельные  участки, предоставленные гражданам  и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;

г) приобретение прав на земельные участки, на которых  расположены здания, строения, сооружения;

д) приобретение прав на земельные участки для  строительства.

Приватизация  может быть платной и бесплатной.

Еще одной  разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву  частной собственности физических и юридических лиц на земельные  участки, является сделка дарения.

Дарение – действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности  или иное имущественное право  на земельный участок.

Понятие договора дарения содержится в ст. 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или  обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность  либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу или освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок совершения договоров дарения земельных  участков. Граждане и юридические  лица - собственники земельных участков имеют право дарить земельный  участок или его часть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Дарением, согласно определению этого договора, признается как случаи, когда даритель безвозмездно передает имущество, так  и случаи, когда он только обязуется  передать его. Поэтому договор дарения  одновременно имеет характер и реального, и консенсуального договора.

Правовая  природа договора дарения заключается  в безвозмездной передаче имущества.

Наследование  земельных участков регулируется ст.ст. 1181, 1182 ГК РФ. Земельные участки, переданные гражданам в собственность, пожизненное  наследуемое владение, в случае их смерти переходят по наследству к  другим лицам по завещанию или  закону в соответствии с гражданским  законодательством. Не допускается  раздел земельного участка между  наследниками, приводящий к нарушению  установленных минимальных размеров земельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования. В этом случае порядок пользования  земельным участком устанавливается  по согласованию сторон или в судебном порядке.

Среди всех возможных способов перехода права  собственности граждан на земельные  участки наследование является одним  из наиболее распространенных. Более  того, объектом наследования является гораздо более широкий круг земельных  участков по сравнению с другими  способами их отчуждения (например, довольно широко используемой в последнее  время куплей - продажей). Так, закон  не устанавливает каких-либо запретов или ограничений в отношении  наследования участков, относящихся  к землям сельскохозяйственного назначения, а также являющихся предметом спора в судебных органах либо находящихся под арестом или запретом (вместе с правами на такие участки к наследнику переходят и обязанности умершего).

Если  раздел земельного участка в соответствии с требованиями, изложенными выше, невозможен, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным  наследникам предоставляется компенсация  из состава наследства или иного  имущества, в том числе путем  выплаты соответствующей денежной суммы.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права  на получение земельного участка  или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой  собственности (п. 2 ст. 1182 ГК РФ).

Внесение  земельной доли в уставный (складочный) фонд юридического лица является особой формой сделки, установленной только для собственников земельных  долей.

Внесение  права собственности или пользования  земельной долей допускается  только в том случае, если это  прямо установлено учредительным  договором данной сельскохозяйственной организации. При передаче права  собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация  как юридическое лицо приобретает  право собственности, и соответственно собственник переданной земельной  доли его теряет. Право нового собственника организации удостоверяется надлежащим образом зарегистрированным государственным  свидетельством.

Подводя итог изложенному, можно сделать  вывод о том, что к земельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые действия правомочных субъектов  земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение  земельных прав и обязанностей.

Основными видами земельно-правовых сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, являются купля-продажа, дарение  и мена, наследование земельных участков и земельных долей, а также  передача земельных участков и земельных  долей в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных  обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив. Эти отношения  урегулированы гражданским законодательством  с учетом особенностей, предусмотренных  нормами земельного законодательства.

Сделки  по приобретению земельных участков не влекут изменения их целевого назначения; оно может быть изменено лишь в  установленном законом порядке.

Заключение

Действующий ЗК РФ в перечне, раскрывающем содержание права собственности на землю (ст. 52), не предусматривает права на обмен земельного участка. Тем не менее данное право установлено п. 2 Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”: “Граждане и юридические лица имеют право обменивать земельный участок”. Пункт 5 того же Указа представляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Что касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется

соответствующими  положениями части второй ГК РФ. В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве

собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Форма договора мены земельного участка была разработана  Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон. Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете.

                                                Список литературы

1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г.) Минск «Беларусь» 2004г.
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь: с комментариями к разделам / Комментарии В. Ф. Чигира. - 3-е изд. - Мн.: Амалфея, 2000.-704с.
3. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008г. № 425. Принят Палатой представителей 17 июня 2008 года. Одобрен Советом Республики 28 июня 2008 года. Юридическая база «ЮСИАС».
4. Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 360с.
5. Станкевич Н.Г. Земельное право Республики Беларусь. Учебное пособие. – Мн.: Амалфея, 2000. – 480с.

                                                                 Решение задач

1. Земельно-правовые  нормы и правоотношения

1. Иванов  выстроил баню размером   2,5   на   3 м  за пределами принадлежащего  ему участки, поближе к реке. Свое право на место, Где  он выстроил баню, Иванов не  оформлял никакими документами.  Можно ли в этом случае говорить  о возникновении земельно-правовых  отношений? Что является признаком  возникновения земельно-правовых  отношений?

 Решение. Нет, в этом случае нельзя говорить о возникновении земельно-правовых отношений, т.к. основанием для их возникновения являются юридические факты (регистрация права собственности, купля-продажа земельного участка и т.д.), а в данном случае они отсутствуют.

Основанием  для возникновения земельно-правовых отношений являются гражданско-правовые сделки с землей (ГК РФ). Основаниями  для их прекращения служат такие  факты, как смерть собственника, добровольный отказ, истечение срока договора аренды и т.д.

2. Граждане  Иванов и Сидоров, проживающие  на территории сельскохозяйственного  предприятия, заключили договор  об обмене жилыми домами, принадлежавшим  им на праве собственности.  Одновременно с обменом домами, оговаривался и обмен земельными  участками. Сельская администрация  отказала Иванову и Сидорову  в регистрации этого договора. Правомерно ли вынесено это  решение?

Решение. Данное решение вынесено не правомерно, т.к. данные земельные участки находятся в собственности у Иванова и Сидорова. Поэтому, они в праве распоряжаться земельными участками по своему усмотрению, если это не противоречит земельному законодательству (гл.6 ст.40 п.1 ЗК РФ).

3. Некоторые  рабочие и служащие лесокомбината  в течении ряда лет использовали  самовольно под  огороды   около 5 га земли, принадлежащие  соседнему сельхоз предприятию.  Дирекция с/х предприятия предупредила  рабочих и служащих о том,  чтобы они не производили посадку  картофеля на их земле. Несмотря на это, рабочие и служащие посадили картофель на земле сельхоз предприятия. Какие последствия возникают в этом случае?

Решение. Данное предприятие имеет право обратиться  в суд с исковым заявлением о устранении земельного правонарушения. Тогда, согласно ст.74 ЗК РФ, виновные в совершении земельного правонарушения понесут административную или уголовную ответственность . При этом они будут обязаны устранить данное правонарушение. Ст. 76 п.2 ЗК РФ гласит: «самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками». Таким образом, весь посаженный картофель будет принадлежать с/х предприятию. Кроме того, рабочим и служащим придется возместить вред, причиненный земельным правонарушением.

 4. Краевой Комитет по охране окружающей среды потребовал прекратить финансирование строительства не проходил государственную экологическую экспертизу проекта. Сославшись на то, что под строительство уже выделили земельный участок и утверждена вся необходимая для сооружения документация, заказчик возражал против назначения экспертизы проекта. Тогда, краевой Комитет обратился в арбитражный суд с просьбой об отмене решения предоставления земельного участка для строительства ТЭЦ. Какое решение примет арбитражный суд?

Решение. В данной ситуации суд вынесет решение в пользу краевого Комитета по охране окружающей среды, т.к., согласно ст. 40 ЗК РФ, возведение построек должно быть в соответствии с целевым назначением земельного участка и его решенным использованием с соблюдением требований градостроительного регламента, строительных ЭКОЛОГИЧЕСКИХ, санитарно-гигиенических и иных правил, нормативов. Как известно проведение государственной экологической экспертизы является обязательным требованием при строительстве объектов, которые могут нанести вред окружающей среде (в данном случае – ТЭЦ). Без соблюдения этого требования возможно возникновение загрязнения земель,  что противоречит земельному законодательству (гл. 3 ЗК РФ).