Оглавление

Договор мены товарами в сфере  РГБ. Порядок заключения и исполнения договора. 3

Содержание  договора мены. Товарами в сфере РГБ 3

Стороны договора мены 4

Объекты договора мены 5

Оформление  договора мены 7

Порядок исполнения 9

Составьте договор мены недвижимостью (например, помещениями под  рестораном и гостиницей прокомментируйте и  сравните с договором  купли-продажи. 12

Договор мены помещения под  ресторан на помещение  под гостиницу. 12

Отличия между договором  мены и договором  купли-продажи. 16

Договор мены товарами в сфере  РГБ. Порядок заключения и исполнения договора.

Содержание  договора мены товарами в сфере РГБ

     Договор мены относится к группе договоров, направленных на передачу имущества  в собственность. Он регулируется главой 31 части II Гражданского кодекса РФ (статьи 567-571).

     Договор мены - это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

     Договор мены предшествовал договору купли-продажи. Однако с правовой точки зрения юридическая конструкция мены всегда рассматривалась как упрощение двух встречных договоров купли-продажи с зачетом денежных требований. Именно поэтому представляется возможным применять к мене правила о купле-продаже.

     В отличие от купли-продажи, при мене товар обменивается на другой товар, а не на денежные средства. Если в  обмен на передачу вещи предусматривается  иное встречное предоставление (выполнение работы, оказание услуги, уступка права  требования), то такой договор не может быть квалифицирован как договор  мены и должен рассматриваться как смешанный договор.

     Существенным  условием договора мены является его  предмет. Так стороны должны определить наименование и количество обмениваемых товаров, в противном случае договор  считается незаключенным.

     Предметами  договора мены могут быть любые недвижимые и движимые вещи, не изъятые из гражданского оборота, с учетом правил об оборотоспособности объектов (ст. 129 ГК РФ). Денежные средства не могут быть самостоятельным предметом  по договору мены, за исключением случаев, когда денежные знаки выступают в качестве объектов коллекционирования.

     Согласно  пункту 1 ст. 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если из договора мены не вытекает иное. Если в соответствии с договором  мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная  передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно  до или после исполнения ее обязанности  передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Стороны договора мены

     Законодатель  непосредственно не регулирует права  и обязанности сторон по договору мены. Глава 31 ГК РФ содержит лишь специальные  правила, отражающие особенности договора мены по сравнению с договором  купли-продажи. По вопросам, не урегулированным  главой 31 ГК РФ, применяются нормы  о купле-продаже, если это не противоречит существу мены и специальным нормам. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она  обязуется передать, и покупателем  товара, который она обязуется  принять в обмен. Расходы на передачу обмениваемых товаров и их принятие осуществляются в каждом случае той  стороной, которая несет соответствующие  обязанности (п. 1 ст. 568 ГК РФ).

     Каждая  сторона по договору мены обязана  передать предусмотренный договором  товар свободным от прав третьих  лиц, с принадлежностями и документами, в обусловленном количестве, надлежащего  качества, в необходимых комплекте, комплектности, ассортименте. Другая сторона  вправе требовать передачи ей такого товара и, в свою очередь, обязана  передать товар.

     Если  в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров  не совпадают, то к исполнению обязательства  той стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о  встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ), т. е. сторона может приостановить  передачу товара до надлежащего исполнения обязательств другой стороной либо отказаться от исполнения обязательства и потребовать  возмещения убытков.

     Статья 570 ГК РФ содержит специальную норму, регулирующую момент перехода права  собственности на обмениваемые товары.

     Данное  право переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если законом или договором мены не предусмотрено иное.

     В отличие от общего правила, согласно которому право собственности переходит  к приобретателю по договору с  момента передачи вещи (ст. 223 ГК РФ), для перехода права собственности  по договору мены необходима передача товаров обеими сторонами. Если по договору мены передается недвижимое имущество, то право собственности у приобретателя  возникает с момента его государственной  регистрации. Например, при мене квартирами осуществляется государственная регистрация  договора и регистрация перехода права собственности на каждый обмениваемый объект недвижимости.

Объекты договора мены

     Договоры  мены классифицированы по видам в  зависимости от вида обмениваемых объектов:

     -  Договор мены транспортных средств;

     -  Договор мены иного движимого  имущества;

     -  Договор мены зданий, сооружений (нежилых), находящихся в частной  собственности;

     -  Договор мены нежилых помещений  в составе здания, находящихся  в частной собственности; 

     -  Договор мены жилых домов (части  жилых домов), находящихся в частной  собственности;

     -  Договор мены квартир, комнат (части квартир, комнат), находящихся  в частной собственности;

     -  Договор мены земельных участков, находящихся в частной собственности.

     Кроме того существует деление договоров  мены внутри видов по субъективному  признаку:

     .  Договор мены между юридическими  лицами.

     .  Договор мены между физическими  лицами;

     .  Договор мены смешанный (между  юридическими и физическими лицами).

     Основные  варианты Договора мены представляют собой различные комбинации видов  и подвидов Договора мены. Деление  Договора мены по классификации осуществляется в соответствии со следующими критериями:

     -  равноценность или неравноценность  обмениваемых объектов;

     -  момент исполнения обязательства  Сторон Договора по обмену  движимыми объектами. Стороны  обмениваются объектами одновременно  и в одном месте, либо обмен  происходит не одновременно. Для  недвижимости деление по такому  критерию не происходит из-за  специфики обмена недвижимыми  объектами;

     -  для мены объектов недвижимости, которые находятся на земельном  участке, за исключением Договора  мены нежилых помещений в составе  здания, квартир (комнат), а также  земельных участков.

     Договор мены также классифицируются по следующему критерию: недвижимый объект находится  на земельном участке, принадлежащем  Стороне Договора мены:

     .  на праве собственности

     .  на праве аренды.

Оформление  договора мены

     Согласно  инструкции по заполнению и реализации Договора мены существуют определенные рекомендации по оформлению данного  договора:

     1.  Заключая Договор мены, необходимо  осуществить юридическую проверку  контрагента, а также проверку  его полномочий на заключение  Договора, этим Сторона обезопасит  себя в дальнейшем от неблагоприятных  последствий, в то числе связанных  с недействительностью Договора. В ходе проверки необходимо  просмотреть Устав, актуальную  выписку из ЕГРЮЛ, Доверенность  – если лицо, заключающее сделку, действует на основании доверенности. В выписке из ЕГРЮЛ необходимо  сверить сведения о юридическом  лице, в том числе необходимо  убедиться, что данное юридическое  лицо является действующим (не  находится в процессе ликвидации), также необходимо сверить Ф.И.О.  исполнительного органа (Генерального  директора, Директора и т.п.). В  Доверенности – наличие полномочий  на заключение подобного Договора, срок полномочий.

     2.  При заполнении Преамбулы Договора  вместо пробела, необходимо указать  наименование Сторон, если в качестве  Сторон в Договоре, выступает  юридическое лицо, то помимо названия  организации указывается его  организационно-правовая форма (ООО,  ОАО, ЗАО). Далее указывается Ф.И.О.  представителя Стороны и реквизиты  документа, подтверждающего его  полномочия (Устав, Доверенность  с датой и номером).

     3.  Во избежание замены листов  Договора наиболее целесообразным  представляется парафировать каждый  его лист, а также прошить Договор.

     4.  При заполнении текста Договора  в предмете Договора указывается  товары (имущество), подлежащие обмену  их стоимость, а если товары (имущество) неравноценны указывается  также сумма доплаты. При обмене  движимым имуществом сведения  об обмениваемых товарах, их  стоимости, размере доплаты, и  прочие сведения, касаемые предмета  Договора, могут быть вынесены  в приложения к Договору мены. Если обмениваемый объект комната,  то необходимо указать номер  комнаты, согласно документам  БТИ. Если обмену подлежит часть  недвижимого объекта, то указывается  часть такого объекта (виде  дроби: обыкновенной (например, 1/2, 1/4) или десятичной (например, 0,5)) согласно  документам подтверждающим право  собственности.

     5.  При заключении Договора мены, предметом которого является  недвижимое имущество необходимо  обратить внимание на то, что  технические характеристики недвижимого  имущества, а также наиболее  подробное описание такого имущества  отражаются в документах БТИ,  Земельном кадастровом плане  и т.д. Данные документы необходимо  оформить в виде приложения  к Договору.

     6.  При заполнении текста Договора  содержащиеся в нем цифры указываются  прописью, такие же требования  распространяются на указание  сроков.

     7.  При заполнении формы Договора  необходимо следить за тем,  чтобы статья «Адреса и реквизиты  Сторон» не имела разрыва от  текста Договора и не оставалась  на отдельном листе Договора.

     8.   Приложения к Договору мены  являются примерными формами,  согласованными Сторонами и при  необходимости их условия могут  быть изменены.

     9.  При заполнении Договора мены  недвижимого имущества, необходимо  в пустые графы вписать реквизиты  документа, который подтверждает  право собственности на недвижимое  имущества (в частности, свидетельство о государственной регистрации права и все его реквизиты: кем выдано, дата выдачи, серия и №, регистрационный номер записи и пр. сведения).

     10.  Предоставленный Договор является  проектом, который составлен в  соответствии с действующим законодательством  РФ и сложившейся практикой  в области права, налогового  законодательства и бухгалтерского  учета.

     11.  В случае необходимости, предусмотренные  Договором, условия могут подлежать  изменению, однако такие изменения  не должны противоречить действующему  законодательству РФ.

     12.  Предусмотренные Договором мены  сроки, являются примерными, могут  подлежать изменению. В случае  таких изменений необходимо придерживаться  системы взаимосвязи и пересечения  сроков между собой таким образом,  чтобы не произошло наложение  сроков и они не вступали  в противоречие друг с другом, а также данное обстоятельство  не могло негативно отразиться  на реализации Договора. Кроме  того при изменении сроков  необходимо удостовериться, что  их изменение в сторону увеличения  или уменьшения возможно согласно  действующему законодательству.

Порядок исполнения

     Мена производится без возмещения одной из сторон договора разницы в ценах обмениваемых товаров, даже если такая разница реально существует. Такой договор заключается на основании субъективной оценки сторонами обмениваемых товаров: для кого-то один и тот же товар представляет большую ценность, для кого-то - меньшую.

     При этомрасходы на передачу и принятие товаров осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет  соответствующие обязанности, если договором не определено иное.

     В случае, когда в соответствии с  договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная  передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно  до или после исполнения ее обязанности  передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

     В случае, когда в соответствии с  договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после  передачи товара другой стороной, применяются  правила о встречном исполнении обязательств.

     (Встречным  признается исполнение обязательства  одной из сторон, которое в  соответствии с договором обусловлено  исполнением своих обязательств  другой стороной. В случае непредоставления  обязанной стороной обусловленного  договором исполнения обязательства  либо наличия обстоятельств, очевидно  свидетельствующих о том, что  такое исполнение не будет  произведено в установленный  срок, сторона, на которой лежит  встречное исполнение, вправе приостановить  исполнение своего обязательства  либо отказаться от исполнения  этого обязательства и потребовать  возмещения убытков, если договором  или законом не предусмотрено  иное).

     Если  законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности  на обмениваемые товары переходит к  сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

     Таким образом, при встречном исполнении обязательства право собственности  на обмениваемые товары переходит к  обеим сторонам только при фактической  передаче товара по встречному обязательству.

Составьте договор мены недвижимостью (например, помещениями под  рестораном и гостиницей прокомментируйте и  сравните с договором  купли-продажи.

Договор мены помещения под  ресторан на помещение  под гостиницу.

     ДОГОВОР № 11/11-11 

     МЕНЫ  НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

     Г. Краснодар                                                                                       11 ноября 2011 года 

     Общество  с ограниченной ответственностью «Рестора» (ООО «Рестора»), адрес местонахождения 350038, г. Краснодар, ул. Головатого дом 570; зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №1 по г. Краснодару, свидетельство серия 10 № 62311053353, ОГРН 1062311053353 от 09 августа 2007 г., ИНН/ КПП 2311095055/ 231101001 именуемое в дальнейшем «Сторона А», в лице генерального директора Попова Олега Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и гражданин Российской Федерации: Скворцов Геннадий Валерьевич, 30.05.1968 года рождения, место рождения: г. Краснодар, паспорт 4510 355155 выдан ОВД «Щукино» гор. Москвы, дата выдачи 12.11.2010, код подразделения 772-151, зарегистрирован по адресу: 350038 г. Краснодар, ул. Володарского дом 15, кВ. 11 именуемый в дальнейшем «Сторона Б», с другой стороны (далее -стороны), заключили настоящий договор о нижеследующем: 

     1. Стороны совершают мену принадлежащих  им на праве собственности  нежилых помещений (далее – зданий), признаваемых сторонами равноценными, т.е. Сторона А передает свое здание, находящуюся по адресу г. Краснодар, ул. Красная, дом 10 в собственность Стороне Б, а Сторона Б передает свое здание, находящуюся по адресу Краснодарский край, г. Сочи, ул. Мира, дом 1 в собственность Стороне А. 

     2. На момент заключения настоящего  договора здание, находящееся по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, дом 10, принадлежит Стороне А на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав собственности № 11/12-01, выдано 11 декабря 2001 года. 

     Сведения  о здание: 

     Адрес: г. Краснодар, ул. Красная, дом 10

     Общая характеристика: одноэтажное здание под ресторан, зал 120 м2, рассчитан на 100 посадочных мест, оборудовано помещение под кухню, с/у

     Площадь: 200 м2.

     Стоимость здания составляет 5 353 000 (пять миллионов триста пятьдесят три тысячи) рублей 00 коп., что подтверждается справкой о рыночной стоимости недвижимости № 12, выданной 17 октября 2011 г Собалевой Анастасией Юрьевной, Лицензия №13/11-99.

     Указанное в настоящем пункте здание переходит в собственность Стороны Б по настоящему договору.

     До  подписания настоящего договора здание осмотрено Стороной Б. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания по назначению, на момент осмотра не обнаружены. 

     3. На момент заключения настоящего  договора здание, находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Мира, дом 1, принадлежит Стороне Б на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав собственности № 12/12-01, выдано 12 декабря 2001 года. 

     Сведения  о здание: 

     Адрес: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Мира, дом

     Общая характеристика: одноэтажное здание под гостиницу, 3-двухместных номера, 2-одноместных номера с с/у в  номерах.

     Площадь: 210 м2. 

     Стоимость здания составляет 5 465 000 (пять миллионов четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей 00 коп., что подтверждается справкой о рыночной стоимости недвижимости № 13, выданной 17 октября 2011 г Собалевой Анастасией Юрьевной, Лицензия №13/11-99.

     Указанное в настоящем пункте здание переходит в собственность Стороны А по настоящему договору.

     До  подписания настоящего договора здание осмотрено Стороной А. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены. 
 

     5. Стороны согласились, что договорная стоимость каждой из квартир, указанных в пп. 2 и 3 настоящего договора, составляет 5 400 000 (пять миллионов четыреста тысяч) рублей 00 коп.. Мена квартир производится без доплаты. 

     7. Расходы по настоящему договору  Сторона А и Сторона Б несут  в равных долях. 

     8. Права собственности на здания по настоящему договору переходят после государственной регистрации перехода прав в Правление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Краснодара.

     Одновременно  с переходом прав собственности  к сторонам настоящего договора переходят  и соответствующие этим правам обязанности, в том числе по уплате налогов  на имущество, расходов по его ремонту, эксплуатации и содержанию, иных платежей. 

     9. Фактическая передача зданий и вступление во владение осуществляются в следующем порядке:

     Сторона А фактически передает, а Сторона  Б фактически принимает здание, указанную в п. 2 настоящего договора, не позднее 30 дней с даты регистрации настоящего договора в Правление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Краснодара.

     Сторона Б фактически передает, а Сторона  А фактически принимает здание, указанную в п. 3 настоящего договора, непозднее 30 дней с даты регистрации настоящего договора в Правление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Краснодара.

     Передача  и приемка зданий в соответствии с настоящим пунктом удостоверяются путем подписания сторонами передаточного акта, составленного в соответствии со ст. 556 ГК РФ. 

     10. Стороны обязаны освободить принадлежавшие  им до регистрации настоящего  договора здания от находящихся в них предметов и иного имущества в срок не позднее 30 дней. 

     11. Споры сторон, вытекающие из настоящего  договора или относящиеся к  нему, в том числе споры, порожденные  толкованием договора, разрешаются  в Ураснодарском краевом суде. 

     12. Изменение и расторжение настоящего  договора могут осуществляться  сторонами по основаниям и  в порядке, установленным в  ст. 452 ГК РФ. 

     13. Настоящий договор не подлежит нотариальному удостоверению. 

     14. Настоящий договор вступает в  силу с момента его государственной  регистрации. 

     15. Настоящий договор составлен  в 3 экземплярах, один из которых хранится в делах Правления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Краснодара по адресу г. Краснодар, ул. Ленина, дом 25, один - у Стороны А, один - у Стороны Б. 
 

     ПОДПИСИ СТОРОН 

     Сторона А: ООО «Рестора»

     _______________ / Генеральный директор Попов  Олег Николаевич

     «11» ноября 2011 г. 
 

     Сторона Б: Скворцов Геннадий Валерьевич

     _______________ / Скворцов Геннадий Валерьевич

     «11» ноября 2011 г.

Отличия между договором  мены и договором  купли-продажи.

     Как одно дело — продать, другое дело —  купить, один покупатель, другой — продавец, так — одно дело — цена, другое — товар; а при мене нельзя различить, кто — покупатель, кто — продавец, и предоставления сильно различаются. При мене, если каждую передаваемую вещь рассматривать как цену, то нужно, чтобы вещь поступила в собственность каждого из них, а если рассматривать как товар, то ни тому, ни другому. Но, так как при купле-продаже должна быть и цена и вещь, то мена не может быть куплей-продажей, так как нельзя разобрать, какая из двух вещей — товар, какая цена, а здравый смысл не позволяет, чтобы одна и та же вещь и продавалась и была покупной ценой.

     Таким образом, различие в содержании договоров  купли-продажи и мены заключается  в том, что при купле-продаже  обязательству одной стороны  предоставить в прочное обладание  покупателя продаваемую вещь соответствует  обязательство другой стороны уплатить покупную цену, тогда как при мене происходит обмен вещи на вещь; при  этом вещи передаются при мене на праве  собственности. Поскольку обязательная сила безыменного контракта возникает  только после исполнения одной из сторон обязанности по данному договору, то в случае передачи вещи, не принадлежащей  лицу, вступающему в договор, и  в дальнейшем эвинцируемой, договор  не считается заключенным.

     Как форма непосредственного товарообмена, мена является более первичной сделкой  по сравнению с куплей-продажей, хотя юридическую регламентацию  договор мены получил сравнительно поздно. Во всяком случае в классическую эпоху, в связи с развитием  денежного оборота, договор мены, по своему удельному весу, далеко уступает купле-продаже и может быть отнесен к числу второстепенных договоров.