Эффективность инвестиций в жилую недвижимость

Эффективность инвестиций в жилую недвижимость

В целом жилая недвижимость как товар характеризуется рядом  специфических черт, которыми (по крайней  мере, в совокупности) не обладает ни один другой товар, приобретаемый физическими  лицами.

Во-первых, недвижимость является товаром чрезвычайно длительного пользования; во-вторых, она жестко привязана к месту расположения, так что ее рыночная ценность может меняться во времени по причинам, связанным с изменениями близлежащей территории (например, строительством поблизости станции метро или наоборот - цементного завода); в-третьих, она уникальна (нет двух одинаковых квартир), так что определение физическими лицами (как продавцами, так и покупателями) ее рыночной стоимости носит приблизительный характер; в-четвертых, ее потребительские свойства обусловлены многими факторами, о которых покупатель не может знать заранее (наличие шумных соседей, качество работы эксплуатирующей организации и т. д.), в связи с чем при сделках с недвижимостью всегда присутствует асимметрия информации, и пр.

Однако самая важная особенность недвижимости как товара - то, что она, будучи для физических лиц предметом потребления, одновременно является для них же объектом инвестирования, причем для абсолютного большинства - самого крупного инвестирования, которое они осуществляют в своей жизни. Таким образом, принимая решение о приобретении недвижимости, любое физическое лицо сравнивает (не всегда сознательно) две альтернативы: либо приобрести недвижимость, то есть инвестировать в нее, либо инвестировать имеющиеся накопления в финансовые активы, а недвижимость арендовать.

В условиях эффективно функционирующей  экономики все инвестиции в активы, имеющие одинаковый уровень риска, должны приносить одинаковый доход. Отсюда следует, что в подобных условиях инвестиции физических лиц в жилую недвижимость (покупка квартир) должны приносить такой же доход, как и инвестиции в финансовые активы аналогичного уровня риска с учетом возникающих при этом у физического лица затрат на аренду жилья.

В случае, когда физическое лицо приобретает недвижимость, используя только собственные средства и не привлекая заемных, условие эквивалентности дохода от различных видов инвестирования можно выразить следующим образом:

W= Vxi - Vxr = Vxp, (1) где: W - изменение  уровня дохода, получаемого физическим лицом в результате осуществления инвестирования (в финансовые активы либо в приобретение недвижимости); V - стоимость приобретаемой недвижимости (равная величине альтернативных инвестиций в финансовые активы); i - доходность финансовых активов; r - соотношение годовой ставки аренды недвижимости (квартиры) и ее рыночной стоимости; р - рост рыночной стоимости недвижимости. Показатели г, r и р измеряются в % в год.

Для нашего анализа особенно важен показатель r - доходность тех  финансовых активов, при инвестициях в которые уровень риска (по мнению большинства физических лиц, а не объективно присущий им) соответствует уровню риска при инвестициях в недвижимость. Физические лица не считают недвижимость высокорискованным активом, но вместе с тем не признают ее и абсолютно безрисковой. С одной стороны, житейская мудрость подсказывает, что деньги надо вкладывать в квартиры, потому что "они никуда не денутся". С другой - еще не забыт обвал цен на недвижимость 1998 г., когда цены на жилье упали на 30 - 50%. Кроме того, широкое обсуждение в прессе вопроса о том, "что будет с ценами на квартиры", и постоянные заклинания риелторов: "Квартиры будут только дорожать" - не могут не настораживать.

Рынок недвижимости не может  расти до бесконечности, и коррекция рано или поздно неизбежна. Поэтому риск того, что она наступит вскоре после покупки физическим лицом квартиры, достаточно велик. Тогда приобретенный актив обесценится, и физическое лицо потеряет часть (возможно, значительную) вложенных средств.

Рискованность инвестиций в жилье несколько выше, чем хранения средств на долгосрочном депозите в коммерческом банке. В отличие от ситуации с недвижимостью при падении рынка большинство коммерческих банков продолжит функционировать. Соответственно у их вкладчиков потерь не возникнет. В случае же дефолта конкретного банка может быть потеряна (полностью или частично) только часть вклада, превышающая сумму, гарантированную государством. Таким образом, инвестор, распределяющий свои накопления между депозитами в нескольких банках, может сделать их полностью безрисковыми (если сумма каждого депозита будет в пределах, гарантированных государством) либо низко рисковыми за счет распределения риска между различными банками. Поскольку в настоящее время максимальная ставка долгосрочных депозитов в рублях составляет 13% годовых, показатель г, отражающий доходность несколько более рискованных активов (недвижимости), должен быть выше.

Некоторого пояснения  требует также показатель r. На практике обычно используется показатель рыночной ставки аренды, приходящейся не на единицу стоимости, а на единицу площади жилья. Он оценивается отдельно для различных видов недвижимости и для различных районов ее дислокации. Нам удобнее пользоваться показателем r, хотя в литературе и в статистике риелторов он не публикуется.

Очевидно, формула (1) может  быть преобразована следующим образом:

W= Vxi = Vxp + Vxr. (2)

Ее экономический смысл  заключается в том, что доходность инвестиций физического лица в жилую  недвижимость связана для него как  с ростом цены на нее, так и с экономией арендной платы, которую он был бы вынужден платить, если бы инвестировал свои средства в финансовые активы. Из формулы (2) вытекает, что в условиях эффективно функционирующей экономики сумма (г + р) должна быть равна г.

В случае использования заемных средств (ипотечного кредита) доход от инвестирования в жилую недвижимость будет определяться по формуле:

Wm = Vxp + Vx r - Vdx m, (3) где: Wm - изменение  уровня дохода физического лица, возникающее вследствие приобретения  им недвижимости с использованием ипотечного кредита; Vd -объем заемных средств; т - стоимость заемных ресурсов (ставка по ипотечному кредиту).

Отметим, что с точки  зрения эквивалентности доходности инвестиций дополнительный доход от инвестирования физическим лицом в жилую недвижимость должен сравниваться с дополнительным доходом, который может быть получен при инвестировании в финансовые активы суммы, равной не V, a Ve - величине собственных средств, используемых при оплате жилья. При этом должно соблюдаться равенство:

Vex i = Vxp + Vx r - Vdx т. (4)

Причем:

V = Ve + Vd. (5)

Очевидно, принимая решение  приобрести недвижимость с использованием и собственных, и заемных средств, физическое лицо теряет возможность  вложить собственные средства в  финансовые активы и тем самым получить доход. Если преобразовать формулу (4) так, чтобы учитывать эти потери, то степень целесообразности принятия решения "инвестировать в недвижимость собственные и заемные средства" S (вместо решения "инвестировать собственные средства в финансовые активы, а жилье арендовать") может быть определена по формуле:

S = Vxp + Vxr - Vdxm - Vexi. (6)

В случае равноценности  двух сравниваемых альтернатив S будет  равно 0. Если инвестирование в финансовые активы обеспечит получение большего дохода, то S будет отрицательной величиной, а в противном случае - положительной.

С учетом формулы (2) формула (6) может быть преобразована следующим  образом:

S = Vxi - (Vdxm + Vexi). (7)

Из формулы (7) следует, что величина S зависит от процентной ставки т  по ипотечному кредиту. Если она равна i, то финансовый результат равен 0 и оба варианта инвестиций окажутся равноценными. Если т меньше г, то финансовый результат будет величиной положительной и, следовательно, инвестиции в недвижимость принесут большую доходность, чем вложения в финансовые активы. Чем меньше ставка по ипотечному кредиту и больше доля стоимости квартиры, оплаченной за счет кредитных средств, тем предпочтительнее приобретение жилья с использованием кредита по сравнению с инвестированием в финансовые активы.

Как было показано выше, в нашей стране в рамках федеральной программы повышения доступности жилья удалось добиться снижения т (с учетом налоговых льгот) до уровня 10% годовых. То есть т оказалось значительно меньше r, поскольку r, по нашим оценкам, превышает 13% годовых. Таким образом, инвестировать в недвижимость стало выгоднее, чем в аналогичные по риску финансовые активы, причем чем больше сумма кредита, привлекаемая для покупки недвижимости, тем эффективнее подобное инвестирование.

Возникшая ситуация способствовала активному инвестированию в недвижимость (то есть покупке квартир) не только лицами, которые не могли бы этого сделать, если бы ставка по кредитам была выше, но и теми, кто стал предпочитать данный вид инвестиций другим:. В результате спрос на жилье резко возрос, что, естественно, привело к увеличению его цены, то есть параметра р, отражающего темпы роста цен на жилую недвижимость. Как видно из формулы (6), это еще больше повысило привлекательность инвестиций в недвижимость, в связи с чем усилился их приток, что вызвало новый виток роста цен на жилье, то есть еще большее увеличение р.

Важно понимать, что ипотечным кредиторам рост цен на недвижимость выгоден. В  таких условиях снижается уровень  кредитного риска, поскольку недвижимость, полученная кредиторами в качестве предмета залога, постоянно растет в цене. За счет роста цены залога соотношение величины уже выданного кредита и стоимости залога (в российской практике принят термин - коэффициент К/3) постоянно уменьшается, то есть обеспеченность кредита возрастает, а кредитный риск снижается.

В этой ситуации кредиторы охотно увеличивают долю кредитных средств, предоставляемых при покупке  квартиры, то есть выдают кредиты с  высоким К/3. Если еще пять лет  назад нельзя было взять ипотечный  кредит на сумму, превышающую 70% стоимости покупаемой (и закладываемой) квартиры, то теперь кредиты с К/3, равным 90%, уже стали общей практикой, причем нередко можно получить кредит с К/3 в 95 или даже в 100%. Иными словами, если раньше Vd не превышало (V * 0, 7), то теперь можно рассчитывать на кредит с Vd даже большим, чем (V * 0, 9).

Это означает, что квартиры стали  еще более выгодным объектом инвестирования, поскольку повысилась доля заемных  средств. Вкладывая одну и ту же сумму  собственных средств Ve, инвестор при  повышенном К/3 может инвестировать больше заемных средств Vd, что, согласно формуле (7), при условии, что т меньше i, позволяет ему улучшить финансовый результат (то, что он при этом инвестирует в квартиру меньшей площади, для инвестора неважно).

Возникший порочный круг не только приводит к раскручиванию спирали роста цен на квартиры, но и имеет серьезные социальные последствия. Все больше и больше инвесторов вкладывают средства в квартиры, не собираясь там жить или даже сдавать их в аренду.

Отметим, что чем выше темпы роста цен на недвижимость, тем большая доля инвесторов отказывается от сдачи квартир в аренду. Это связано с двумя обстоятельствами. Во-первых, арендная плата растет приблизительно с той же скоростью, что и цены на все товары, то есть примерно на уровне темпов инфляции (7), а значит, в условиях опережающего роста цен на недвижимость доход от сдачи жилья в аренду (коэффициент г) стремительно уменьшается. Во-вторых, большинство инвесторов планируют при первых признаках начинающегося снижения цен продать квартиры. Соответственно они должны быть готовыми к продаже, то есть свободными. Поэтому чем выше цены и, следовательно, ожидания их коррекции, тем больше инвесторов стремится не снижать ликвидности своего актива (купленной квартиры) сдачей в аренду. В результате огромное количество квартир стоит пустыми, фактически выбыв из состава жилищного фонда, что только ухудшает обеспеченность населения жильем.

Объемы такого выбытия значительны. Согласно результатам опроса риелторов, проведенного Интерфаксом в мае 2006 г., доля квартир, приобретаемых исключительно с инвестиционными целями (появился даже специальный термин - "инвестиционные квартиры"), составляет 20-40% всех приобретаемых квартир (8). Специалисты отмечают, что доля инвестиционных квартир в отдельных районах-новостройках (например, в Куркино) настолько велика, что это тормозит их социальное развитие (9). Инвестиционные квартиры стоят незаселенными, в связи с чем количество фактических жителей оказывается значительно меньшим, чем планировалось, что приводит к недогрузке (а как следствие - к замедлению развития) социальной инфраструктуры (магазины, общественный транспорт и т. д).

1. Индивидуальные и коллективные инвестиции.

Имея достаточные средства, вы можете самостоятельно вложить их в строящееся или готовое жилье либо отдать в управление специальной организации. Тогда решений принимать не будет необходимости, но и доход может оказаться гораздо меньшим. 

На финансовом рынке давно и  успешно действуют различного рода посредники, которые перераспределяют денежные ресурсы. Это коллективные инвесторы - страховые компании, инвестиционные фонды (паевые и акционерные), общие фонды банковского управления, негосударственные пенсионные фонды,  кредитные союзы и общества взаимного страхования. Коллективный инвестор - это финансовый институт, привлекающий средства большого количества частных инвесторов для объединения их в большой денежный пул с последующим размещением их на рынке ценных бумаг и инвестированием в объекты недвижимости.

Наиболее распространенный вид такого рода посредников - паевой инвестиционный фонд (ПИФ). ПИФы на рынке недвижимости появились в 2003 г.  Тогда они воспринимались как экзотика, и участвовали в них исключительно крупные игроки - строительные и девелоперские компании, банки. Сегодня на закрытые ПИФЫ недвижимости приходится около 20% стоимости имущества всех российских ПИФов, что составляет порядка 70 млрд. руб.  Большая часть из них финансирует строительство жилья  - многоквартирных домов, коттеджных поселков. При этом относительно недавно появились фонды, которые готовы работать с очень небольшими вкладами - от 6-10 тыс. руб. Активами ПИФа управляет управляющая компания, имеющая специальную лицензию.

Решая вложить деньги в ПИФ, следует  учесть важные обстоятельства:

1. Специалисты управляющей компании - не боги. Высокий профессионализм, честность и масса прибыльных проектов все равно не дают гарантий дохода.

2. Большинство паевых фондов  недвижимости  - закрытые. Это значит, что дивидендов фонд не выплачивает, ваш доход составляет рост стоимости пая. Продать свой пай до истечения оговоренного срока вы сможете только на вторичном рынке, т.е. частному лицу. Если цена пая будет расти, желающие найдутся, а если падать?

3. Владелец пая считается  инвестором, а не клиентом банка  и не потребителем, как при  долевом строительстве. Следовательно,  повышенной юридической защиты  в случае банкротства ПИФа  для них не предусмотрено.

4. По окончании срока  вы можете получить только  наличные деньги, а не стоимость квартиры. Если кто-то обещает вам жилье, это мошенники. Поворачивайтесь и уходите.

5. Вкладывая деньги  в ПИФ, вы не видите объектов  инвестирования, не можете проконтролировать  принимаемые решения.

В то же время ПИФ имеет  ряд преимуществ перед прямыми индивидуальными инвестициями.

1. Профессионализм сотрудников  управляющей компании и их  знания рынка недвижимости, тенденций  его развития, как правило, выше, чем профессионализм частного  инвестора.

2. За счет большого  денежного пула фонд имеет возможность диверсифицировать свои риски (проиграв на одном объекте, можно выиграть на другом и получить в итоге прибыль, а не убыток). За этот же счет он может получить существенно бОльшую доходность, чем частный инвестор с ограниченными средствами (строительные компании готовы давать скидки в обмен на большие суммы единовременного финансирования).

3. В отличие от управляющей  компании ПИФа деятельность застройщиков  или риэлторов не лицензируется.  Они могут создаваться в любой  организационно-правовой форме. Законодательством не установлены требования к уставному капиталу таких организаций. Не установлены и требования к деловой репутации компании-застройщика и агентства недвижимости. Таким образом, при прочих равных условиях, надежность ПИФа выше.

2. Инвестиции в расчете на получение дохода от аренды/найма недвижимости или в расчете на доход от перепродажи объекта.

Представим, что вы решили купить недвижимость и получать от нее доход в виде платы за аренду/найм помещения. Естественно, доходность по такому вложению должна быть выше аналогичного показателя по банковскому вкладу (это самый простой и надежный на сегодняшний момент способ инвестирования). Сейчас это порядка 7-9% годовых.

Доходность от аренды на уровне 10-12% годовых наблюдалась  в 2000-2003 гг., однако вследствие многократного роста цен на квартиры показатель этот снизился.  Дело в том, что  арендаторами жилья являются, как правило, не самые состоятельные люди.  Рост арендных ставок заметно отстает от роста цен продажи недвижимости.

Сделаем расчет:

Вы имеете 1 400 000 рублей.

1. Вы кладете эти  деньги в банк и получаете  ежегодно примерно 112 тысяч рублей , то есть 9 300 рублей ежемесячно.

ЛИБО

2. Вы покупаете однокомнатную  квартиру. Сдавая квартиру, вы получите  порядка 6-7 тысяч рублей ежемесячно.

3. У вас есть только 140 000 рублей собственных средств.  Вы покупаете квартиру в кредит. При кредите на 15 лет и ставке 11,75% ежемесячный платеж по кредиту  составит порядка 14 900 руб. Плюс вы платите комиссию за выдачу кредита, а также ежегодную страховку, которая может доходить до 15 тысяч в год. Доход от сдачи квартиры в наем (6-7 тысяч) не покрывают ваших расходов. С другой стороны, вы приобретаете актив - квартиру, которую впоследствии можно продать, подарить детям и т.п.

В общем и целом, приобретать объект недвижимости исключительно для сдачи его в аренду не имеет смысла.

Теперь рассмотрим вариант  вложений для перепродажи. Вам необходимо быть готовым к инвестированию на длительный срок. Как правило, в инвестиционных целях уместнее всего вкладываться на нулевых этапах строительства, чтобы с большим превышением продать квартиру по завершении строительства.  

Стоит или инвестировать  в таком случае за счет кредита? Здесь  необходим твердый расчет.

Во-первых, определитесь, не возникнет ли у вас потребность в привлечении заемных средств на иные нужды (например, на покупку автомобиля, обучение и проч.)? Дело в том, что банки выдают кредиты исходя из дохода заемщика. Если большая часть вашей зарплаты будет уходить на погашение займа, то получение новых кредитов может вылиться в большую проблему.

Но самый главный  вопрос инвестора, следующий:  как соотносятся реальные расходы и доходы от перепродажи квартиры?  

В затраты вам необходимо включить эффективную ставку кредитования (процент годовых, а также все  сопутствующие платежи - за рассмотрение кредитной заявки, за открытие/ведение ссудного счета, за перевод денежных средств, страховку и т.п.), денежные затраты в виде вознаграждения риэлторам, кредитным брокерам и прочим участникам сделки, денежную оценку временных потерь.

Очевидно, что прогнозируемая доходность должна перекрывать указанные  затраты.

Практически все эксперты прогнозируют рост стоимости жилья  на ближайшие годы. Однако оценки по величине этого роста существенно  отличаются.  Точного ответа на сегодняшний день не дает никто.

На мой взгляд, взрывного  роста цен в ближайшее будущее  не предвидится, а увеличение стоимости  жилья будет зависеть от следующих  обстоятельств:

-темпы увеличения  стоимости строительства, в которую  входит как стоимость строительных материалов, так и стоимость проектных и разрешительных работ. Существенное значение в этом показателе имеет и стоимость земельного участка, удаленность его от имеющихся коммуникаций.

-рост/падение реальных  доходов граждан. Это напрямую  влияет на спрос, а значит, и на цены. Учитывая общие благоприятные экономические условия, можно надеяться на увеличение этого показателя.

-дефицит/перенасыщение  рынка жилья. С одной стороны,  строительство ведется достаточно  активно. Но процент граждан,  которые признают себя нуждающимися в улучшении жилищных условий остается неизменно высоким.  Обратим внимание еще на одну вещь: объемы строительства, исчисляемые в квадратных метрах, растут, но означает ли это рост количества объектов недвижимости? Совершенно не обязательно. В среднем площадь квартир во вновь возводимых домах в полтора раза больше, чем в домах старой постройки. Следовательно, при тех же объемах сдачи квартир ровно в полтора раза меньше. И стоят они дороже, что отсекает  из числа покупателей людей с ограниченными доходами.

-снижение/увеличение  роли слухов, высказываний чиновников. Экономика России в этом смысле  все еще остается далекой от  рыночной.  Все осознают значимость административных рычагов в строительном бизнесе, а это значит, что словам представителей государства придается огромное значение.

-активность государства  в реализации проекта «Доступное  жилье». В целом, деятельность  государства направлена именно на снижение стоимости жилья.  Однако никто не строит иллюзий. Приведем пример: в рамках реализации национального проекта сдаются несметные количества квадратных метров. Все ли они поступает в свободную продажу? Нет. Большинство квартир распределяются «очередникам» - военным, детям-сиротам, жителям аварийного жилья и иным подобным категориям граждан. В результате реальные объемы предложения на рынке недвижимости совершенно иные.

-развитие ипотечного  кредитования. Это фактор, который  не даст ценам резко упасть  вниз.

С таким количеством  неизвестных сделать точный прогноз  нереально!

Проанализируем цифры. В 2006 г. - жилье подорожало более, чем в 2 раза. А вот в 2007 г. цены выросли всего лишь на 10-12%. Однако и это происходило не во всех сегментах. Жилье невысокого качества, переоцененное в 2006г., снизилось в цене, а вот более качественное жилье, включая загородное, подорожало. На 2008 г. прогнозируется рост цен на жилье в размере 20-25% в год.(www.irn.ru - сайт аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»).  Верить или нет таким прогнозам - личное дело каждого инвестора.

Инвесторов-оптимистов порадовал  в конце 2007 г. глава Росстроя Сергей Круглик. Он сказал примерно следующее: анализ предыдущих лет позволил выделить определенную цикличность изменений  цен на недвижимость. Примерно полтора-два  года роста сменяет год стабильности, потом все повторяется заново. Поэтому если попробовать математически выделить цикличность ценовой кривой, то выйдет новый двукратный скачок цен в 2009 г. с последующей стагнацией. А значит, в 2008 году имеет смысл вкладываться.

Я бы посоветовала с осторожность воспринимать подобные высказывания. Математические выкладки - это одно, а реальная жизнь - другое. Любому разумному человеку понятно, что рост цен в геометрической прогрессии на какой-либо товар невозможен. Существует определенный «потолок». Конечно, он слегка отодвигается в связи с инфляцией, но она прогнозируема и не превышает 10-12% в год.

И еще два соображения  по поводу вопросов, волнующих инвесторов.

-Многие считают, что  из-за резкого роста цены цемента  в 2007 г. (и продолжающейся тенденции к росту) стоимость строительства будет дорожать, что увеличит существенно стоимость нового жилья.  Действительно, за 2007 г. цемент подорожал более чем на 70%. Однако в  окончательной стоимости квартиры он занимает не более 3-7%. Поэтому даже удвоение стоимости цемента не способно «раскрутить» ценовую спираль.

-Есть мнение, что результаты  выборов президента в марте  2008 г. способны повлиять на  стоимость жилья. По моему мнению, результат выборов во многом  известен, поэтому существенного  влияния на рынок сами по себе они не должны оказать.

3. Инвестиции в готовую или строящуюся недвижимость.

Что касается новостроек, то, на мой взгляд, наиболее перспективен рынок недвижимости  бизнес-класса. Сейчас он наименее подвержен рискам, так как за такие проекты берутся компании, которые наработали и опыт, и репутацию. Они заинтересованы в окончании строительства в срок и с достойным качеством ради поддержания собственного реноме. Иначе в дальнейшем это не позволит им работать на этом сегменте рынка. Наибольшую доходность, как уже говорилось,  принесут инвестиции на начальных этапах строительства.

Операции на вторичном  рынке менее доходны, и тем  не менее они обладают большими возможностями  для инвестора, который сразу  после вложения средств получает недвижимость, готовую для использования. Уже то, что квартира оформлена в собственность, повышает ее стоимость в среднем на 15-20%. Вторичный рынок удобен тем, что здесь не нужно дожидаться окончания строительства. Жилье можно сдавать в аренду сразу после его покупки.

Выбор непосредственного объекта вложений подчиняется правилу  «Хорошее дорожает, а плохое дешевеет». Оно особенно действенно в периоды стабилизации, которые играют роль своеобразного фильтра, очищающего рынок от всего наносного, переоцененного в период ажиотажа.

Я бы посоветовала вам  не вкладывать в следующие категории  объектов, которые могут оказаться  неликвидными:

- «Хрущевки» и иные  квартиры плохого качества, в  старых домах.

- Квартиры в  домах бизнес-класса, расположенные в неудобных для проживания районах с недостаточно развитой инфраструктурой.

- Квартиры с неграмотным  и неудобным для проживания  планировочным решением.

- Квартиры в домах,  строящиеся на первой линии  оживленных трасс и развязок.

Попытки найти достойное  жилье даже за очень хорошие деньги можно сравнить с трудом золотоискателя. Сколько тонн пустой породы ему  приходится намыть,  прежде чем покажутся драгоценные крупицы? Если вам действительно посчастливилось найти достойную квартиру, откладывать покупку не стоит. Таких объектов мало, они всегда  в цене и мало подвержены влиянию ценового маятника.

4. Инвестиции в городскую или загородную недвижимость.

Загородная недвижимость может для кого-то стать оптимальным  объектом для вложений, поскольку  интерес к ней все больше возрастает.  Наиболее логичным и целесообразным, на первый взгляд,  является приобретение земли с дальнейшей застройкой и продажей купленного участка. Однако как ни велики просторы Вологодской области, найти «правильный» участок может стать проблематичным. Особенно осложняется участь инвестора, если купленные земли относятся к землям сельхозназначения или другим категориям.  Изменение статуса земли - довольно сложная процедура, длительная и требующая немалых вложений. Процесс перевода земли в другую категорию может затянуться на несколько месяцев и обойтись в 20-30% ее цены.

На мой взгляд, инвестировать  имеет смысл и в участки, расположенные  в формируемых коттеджных поселках на начальном этапе продаж/строительства. Чем более  интересную концепцию имеет поселок, чем более тщательно разработанный генеральный план, чем развитее в нем инфраструктура и коммуникации, тем выгоднее могут оказаться вложения.

Однако следует иметь  в виду, что основная часть земель продается все-таки без коммуникаций, а поселки строятся скорее на словах, чем на деле. Наиболее часто встречающаяся проблема  для инвестора - состояние документации, подтверждающей законность землеотвода, строительства и прав собственности.

Кроме того, «входной билет» на рынок загородной недвижимости, как правило, выше, чем на рынок  квартир.

5. Инвестиции в российскую или зарубежную недвижимость.

Жилье за границей пользуется устойчивым и возрастающим из года в год спросом. Достаточно благоприятный  налоговый климат и лояльность зарубежных банков при выдаче ипотечных кредитов иностранцам в ряде стран способствуют привлечению средств, вкладываемых в жилую недвижимость. По статистике основными покупателями зарубежной недвижимости являются жители  Москвы и Санкт-Петербурга. Как правило, это женатый мужчина либо незамужняя женщина в возрасте от 30 до 50 лет - руководитель либо собственник бизнеса. Наиболее востребованные страны - Испания, Турция, Кипр, Италия, Франция, Греция, Болгария.