Формы обеспечения возврата кредитов

     ФОРМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТА КРЕДИТОВ 

     3.1 Основные понятия и правовые основы форм обеспечения 

     Кредитный риск предполагает вероятность убытков  в связи с невозвратом или несвоевременным погашением выданных кредитов и неуплатой процентов по ним. Поэтому банками уделяется повышенное внимание не только отбору заемщиков и контролю за их финансово-хозяйственной деятельностью, но и формам обеспечения по кредитам.

     Обеспечение возврата кредита – это сложная  целенаправленная деятельность банка, включающая систему экономических и правовых мер, составляющих особый механизм, определяющий способы выдачи кредитов, источники, сроки и способы их погашения. К сожалению, уровень стабильного качества обеспечения, когда оно не меняется во времени, как правило, не наблюдается в реальной жизни. Возможна ситуация, когда качество обеспечения доходит до нуля, то есть, происходит фактическая потеря обеспечения. В жизни ситуация, при которой поручитель отказался от своих обязательств или исчез, а гарант обанкротился, не редкость для России и чем больше срок кредитования, тем выше вероятность наступления подобного неблагоприятного для банка события.

     Залоговая работа проводится Банком в соответствии со статьей 33 Федерального Закона «О Банках и Банковской деятельности» в целях обеспечения кредитов, предоставленных Банком, залогом движимого или недвижимого имущества, предоставляющим право на преимущественное перед другими кредиторами получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества при обращение взыскания на это имущество в порядке, установленном федеральным законом.

     Обеспечение исполнения обязательств регулируется статьями 329-381 ГК РФ, где предусматривается, что выдача кредита коммерческими банками должна производиться под различные формы обеспечения кредита: залог недвижимого и движимого имуществ, в том числе государственных и иных высоколиквидных ценных бумаг, банковские гарантии, удержание имущества и иные способы, предусмотренные договором и не противоречащими федеральным законам и нормативным актам Банка России. В качестве кредитного обеспечения заемщик может использовать одну из перечисленных форм или одновременно несколько форм, что закрепляется в кредитном договоре. Обеспечительные обязательства по возврату кредита оформляются вместе с кредитным договором и являются обязательным приложением к нему.

     Коммерческий  банк в рамках Кредитной политики устанавливает основные положения и требования к работе с имуществом, принимаемым банком в обеспечение по предоставленным кредитам, при этом используются следующие термины и определения:

     Заемщик - клиент, как имеющий задолженность по действующему кредитному договору, так и представивший заявку на получение кредита.

     Залогодатель - юридическое или физическое лицо, которое имеет в собственности или хозяйственном ведении обособленное имущество, либо соответствующие права на него и которое имеет право от своего имени заключить договор залога и осуществлять права и нести обязанности в отношении данного имущества. Залогодатель может являться Заемщиком либо третьим лицом (ст. 335 ГК РФ).

     Право полного хозяйственного ведения имуществом позволяет хозяйствующему субъекту владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в том же объеме, что и собственнику, за исключением случаев установленных законом или иными правовыми актами (ст. 295 ГК РФ).

     Ограничения на отчуждение имущества существуют в отношении государственных предприятий, поскольку они должны получить разрешение на залог зданий и сооружений от соответствующего комитета по управлению имуществом.

     Залогодержатель - банк, предоставивший кредитный продукт залогодателю под обеспечение каким-либо видом залогового имущества.

     Залог незавершенной производством  продукции - залог продукции, деталей, полуфабрикатов собственного изготовления, не законченных обработкой и находящихся на различных стадиях производственного процесса.

     Залог готовой продукции - залог продукции, законченной производством, полностью укомплектованной согласно условиям договоров с заказчиками и удовлетворяющей техническим условиям и требованиям.

     Залог под контролем  Банка - принимаемое Банком в залог имущество, которое находится в депозитарии или у иных лиц под охраной Банка.

     Залог товаров в обороте - залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением ему права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции) в установленных договором залога параметрах при условии, что его общая стоимость не становится меньше указанной в договоре залога.

     Твердый залог - предмет залога оставленный у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге.

     Залоговый дисконт - процент понижения рыночной стоимости принимаемых в залог активов.

     Залоговый риск - вероятность утраты или невозврата залогового имущества либо невозможность его реализации в определенный срок по ценам, покрывающим образовавшуюся кредитную задолженность в сумме основного долга с процентами.

     Залоговый случай - основание для обращения взыскания на заложенное имущество, вызванное неисполнением или ненадлежащим исполнением залогодателем обязательств, предусмотренных кредитным договором и договором залога.

     Залоговая стоимость - стоимость залога, определенная специалистами по залоговой работе с учетом дисконтирования рыночной стоимости предлагаемого в залог имущества.

     Рыночная  стоимость - максимально возможная с учетом складывающейся конъюнктуры рынка прогнозируемая цена реализации имущества (залога) в течение одного месяца после окончания срока действия кредитного договора в обычных условиях на открытом (свободном) рынке.

     Справедливая  стоимость залога - цена залога, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.

     Ликвидационная  стоимость - стоимость объекта в случае, если он должен быть отчужден в срок меньше обычного срока реализации аналогичных объектов.

     Склад Банка - принадлежащие либо арендуемые Банком складские помещения, отвечающие требованиям по хранению залогового имущества.

     Залоговый портфель - имущество, принятое Банком в залог по кредитным сделкам.

     Инвойс  - счет, выписываемый продавцом на имя покупателя и удостоверяющий фактическую поставку товара или услуг и его стоимость.

     Ипотечное кредитование - предоставление Банком кредита под залог какого-либо недвижимого имущества.

     Коносамент  - расписка, выдаваемая агентом морского (воздушного) транспортного предприятия грузоотправителю, удостоверяющая (подтверждающая) принятие груза к перевозке и содержащая обязательство перевозчика выдать груз в пункте назначения держателю коносамента. Коносамент выданный на уже погруженный груз называется бортовым, на груз, сданный на склад для последующей отгрузки - складским. Кроме того, на отдельные партии общего груза могут выдаваться долевые коносаменты.

     В зависимости от того, на кого выписан  коносамент, он может быть именным, ордерным или на предъявителя (оборотным). По именному коносаменту груз может получить лишь то лицо, на которое он выписан. По ордерному коносаменту передача груза осуществляется на основании, сделанной на нем распорядительной надписи (индоссаменту) о выдаче груза указанному в ней лицу. По коносаменту на предъявителя груз может получить любое лицо, и этот вид коносамента наиболее приемлем для залогового обеспечения.

     Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     Движимое  имущество - вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги.

     Незавершенное строительство  - незавершенные строительством жилые и нежилые объекты, включая многоквартирные дома, основные, вспомогательные и обслуживающие цеха производства, объекты социальной инфраструктуры.

     Предмет залога - всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, а также требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

     Продукты, имеющие кредитный  риск - предоставляемые Банком кредитные продукты, включающие в себя: краткосрочные кредиты, в т.ч. вексельные; выданные Банком за клиента гарантии; авалирование векселей клиентов; овердрафты по текущим (расчетным) счетам клиента; аккредитивы; векселя 3-х лиц, учтенные Банком; операции финансирования под уступку денежного требования (факторинг).

     Производственные запасы - сырье и материалы производственного и непроизводственного назначения, хранящиеся на складах предприятия и являющиеся основой для изготавливаемого продукта.

     Сервитут  - право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком.

     Складские документы - это выдаваемые складскими организациями (товарными складами) документы о приеме имущества (товарно-материальных ценностей) на хранение. Владелец имущества может передать (продать, заложить) его по распорядительной надписи на указанных выше складских документах (индоссаменту). 

     3.2. Залог и его виды. Залоговая политика коммерческого банка 

     Одной из самых надежных форм обеспечения  возврата ссуды в российской банковской практике является залог. Отношения по поводу залога регулируются Законом РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872-1, Федеральным законом «Об ипотеке» №1 от 05.02.2004 г., положениями Гражданского Кодекса РФ, Уголовного Кодекса РФ, Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ, Указом Президента № 199 от 14.02.96 г. «О некоторых мерах по реализации решений об обращении взыскания на имущество организаций» и утвержденное им «Временное положение о порядке обращения взыскания на имущество организаций» в редакции от 25.07.00 № 1358, Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996г. № 759 «Об утверждении «Положения о совершении сделок с природными драгоценными камнями на территории Российской Федерации», Письмо Центрального Банка Российской Федерации от 4 октября 1993г. № 18 «Об утверждении Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации» в ред. 26.02.2006 года, а так же ведомственными нормативными документами, специально регламентирующими отдельные виды залоговых операций.

     Залог движимого и недвижимого имущества означает, что кредитор-залогодержатель вправе реализовать это имущество, если обеспеченное залогом обязательство не будет выполнено. В силу залога кредитор имеет право, в случае неисполнения должником-залогодателем обеспеченной залогом ссуды, получить преимущественное удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами.

     Залог должен обеспечить возврат  ссуды, уплату соответствующих процентов и неустоек по договору, предусмотренных в случае его невыполнения. Необходимо учесть, что рыночная стоимость заложенного имущества может снизиться, следовательно, стоимость залога должна быть выше испрашиваемой ссуды. Залогом могут быть обеспечены обязательства как юридических, так и физических лиц.

     Банки, работающие по Международным стандартам бухгалтерского учета, как правило, используют следующую классификацию залога:

• обширный залог, когда размер ссуды составляет 30% рыночной стоимости залога;
• значительный залог, когда размер ссуды составляет 50% рыночной стоимости залога;
• достаточный залог, когда размер ссуды составляет 50-80% рыночной стоимости залога;
• недостаточный залог, когда размер ссуды составляет более 80% рыночной стоимости залога.

     Предоставление  ссуды в сумме, составляющей определенный процент от стоимости залога, носит  название ссудной маржи. Поскольку любой залог подвержен различным изменениям, банк в кредитном контракте может предусмотреть свое право изменения маржи с извещением об этом заемщика. Если же в период инфляции стоимость залога значительно увеличилась, то банк должен вернуть излишнюю часть залога заемщику.

     Залог возникает в силу закона или договора. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

     Наибольшее  распространение имеет залог в силу договора, это означает, что должник добровольно отдает имущество в залог, заключая об этом договор с кредитором. Договор о залоге не носит самостоятельного характера, т.е. его нельзя заключить вне связи с другим договором, исполнение которого он обеспечивает.

     В договоре о залоге должны быть указаны предметы залога и их оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться нотариально заверенное указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

     Предметами  залога могут быть:

     1. Недвижимое имущество (ипотека):

• земельные участки;
• предприятие в целом (или комплекс);
• основные фонды (здания, сооружения, оборудование);
• жилые дома, квартиры;
• дачи, садовые участки, гаражи.

     2. Движимое имущество:

• оборудование;
• автотранспорт;
• золото (ювелирные изделия и слитки);
• товары (на складе банка/клиента или в обороте);
• товарно-транспортные документы (железнодорожные накладные, варранты, коносаменты, складские свидетельства, чартеры, контракты и т.п.);
• валютные средства;
• ценные бумаги (акции, облигации, векселя, сертификаты);
• депозитные вклады;
• выручка от реализации;
• антиквариат, предметы искусства;
• личное имущество.

     3. Имущественные права:

• права аренды земельных участков;
• залог прав.

     Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и отдельных видов имущества, залог которых прямо запрещен или ограничен законом (ст. 336 ГК РФ). Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных отсрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

     Каждый  банк разрабатывает собственную  залоговую политику, оформляемую в «Положение о работе с залогами». Основная задача залоговой политики - формирование на всех уровнях структуры Банка надежно и стабильно функционирующей системы залогового обеспечения кредитных операций, позволяющей в соответствии с требованиями Банка России минимизировать резервирования под кредитные риски, формирование надежного залогового портфеля за счет быстрореализуемых залогов, максимальное уменьшение залоговых рисков, недопущение потерь Банка, внедрение и совершенствование единых стандартов залоговой работы.

     Залоговая политика Банка строится на следующих  принципах:

• формирование надежного залогового портфеля;
• единство требований к работе с залогами на всех уровнях Банка;
• обеспечение оперативного и эффективного контроля на всех этапах работы с залогами.

     В соответствии с изложенными принципами Банком определяются требования к составу, структуре и качественным характеристикам залогового обеспечения, формирования перечня приоритетных видов залогового обеспечения. Работа по залоговому обеспечению кредитных операций включает в себя следующие основные этапы.

     Первый  этап - формирование надежного залогового портфеля, проведение предварительной экспертизы залогов. На данном этапе организуется работа по оценке закладываемого имущества с учетом котировки цен на него на биржевом и оптово-розничном рынке. В необходимых случаях к оценке залога привлекаются независимые эксперты и потенциальные покупатели.

     Второй  этап - обеспечение сохранности залога. В этот период осуществляются систематические проверки условий хранения залогового имущества, принимаются предусмотренные законом меры к недобросовестным залогодателям, допустившим преждевременную реализацию залога и другие нарушения договорных обязательств.

     Третий  этап - обращение взыскания на предмет залога и реализация залогового имущества. На этом этапе осуществляются меры по обращению взыскания на имущество и по договоренности с залогодателем, на основании ст.409 ГК РФ либо по решению суда осуществляется продажа залогового имущества и, обеспечивается поступление денежных средств на ссудный счет залогодателя.

     Существует  следующий порядок действий работников банка на этапах работы с предметами залога:

• залоговая экспертиза;
• оформление документов по залогу имущества;
• мониторинг залогового имущества;
• учет результатов работы с залогами.

     При решении вопроса о предоставлении залога учитываются следующие факторы:

• качество залога (моральной износ и техническая исправность оборудования, служащего залогом, а также возможность его реализации);
• влияние инфляции на стоимость залога;
• возможность взыскания залога в установленном законом порядке;
• соотношение стоимости залога и размера выдаваемой ссуды.

     Банк  сам определяет, какие активы можно  считать приемлемыми для залога, поэтому ему приходится самостоятельно давать оценку залогу, его ликвидности  и подконтрольности, то есть возможности  его как кредитора вступить во владение залогом. Кроме того, банк устанавливает скорость амортизации или темпы морального старения залога, возможность его порчи; проверяет до предоставления ссуды активы, предлагаемые в качестве залога, на наличие уже имеющихся залогов и других исков на них и проводит периодические проверки сохранности и состояния залога. Расчет обеспеченности ссуды залогом производится путем нахождения удельного веса данной формы обеспечения в общей сумме ссудной задолженности. Нахождение таких удельных весов по каждой ссуде позволяет определить эффективность залоговой политики как одного из важнейших элементов кредитной политики коммерческого банка.

     Залоговая операция включает в себя следующие основные стадии:

• рассмотрение заявки (служебной записки) из кредитующего подразделения на проведение оценки предполагаемого обеспечения;
• осмотр и проверка качественных характеристик, предлагаемого в залог имущества;
• проведение переговоров с залогодателем, потенциальными покупателями, экспертами;
• подготовка заключения о целесообразности взятия в залог имущества;
• проведение проверок сохранности залога и его переоценка в установленном порядке;
• реализация заложенного имущества в случае неисполнения Заемщиком своих обязательств по возврату кредита.

     Банк  имеет право истребовать от залогодателя следующие необходимые документы, в которых документально должны быть подтверждены следующие фактические обстоятельства:

• право собственности Залогодателя на предмет залога и письменное согласие собственника недвижимого и движимого имущества, если сделка является крупной и составляет более 10% уставного фонда предприятия или более чем в 50 000 раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда, находящегося в хозяйственном ведении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, на передачу указанного имущества в залог;
• согласие собственника имущества на залог прав (аренды или иных имущественных прав) и отсутствие каких-либо ограничений на распоряжение залоговым имуществом, в т.ч. арестов и запретов;
• отсутствие прав 3-х лиц на закладываемое имущество (например, наличие предшествующего залога, арест имущества и др.), ограничений в режиме использования (напр., использование приватизированного объекта недвижимости или земельного участка только по целевому назначению);
• возможность быстрой реализации закладываемого имущества по залоговым ценам, принимаемым в расчет при оформлении договора залога, и достаточность вырученных средств для погашения задолженности на момент возврата кредита;
• стабильность рыночной цены закладываемого имущества и отсутствие резких ее колебаний;
• возможность защиты имущества от утраты им своих потребительских свойств и посягательств третьих лиц;
• страховка имущества.

     Кроме того, дополнительно собирается информация, подтверждающая, что имущество не изъято из торгового оборота в соответствии с действующим законодательством. В этих целях работники кредитных подразделений должны ознакомиться с ведущейся залогодателем Книгой регистрации залогов и получить из нее соответствующую выписку. При необходимости запрашиваются документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на предмет залога, выписки из реестра собственности, справочная информация из Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соответствующих комитетов по управлению имуществом, подразделений бюро технической инвентаризации, земельных комитетов, органов внутренних дел и других государственных органов.

     Дополнительно может изучаться и требоваться  иная информация, в том числе:

• рекламные проспекты на предлагаемую в залог продукцию;
• документация, ранее поступавшая от Заемщика в Банк;
• сведения, сообщаемые теми, кто имел деловые контакты с клиентом (его поставщики, кредиторы, покупатели продукции, Банки и др.);
• данные независимых специализированных маркетинговых, иных фирм и агентств по предлагаемому в залог имуществу;
• другая, представляющая интерес для осуществления залоговой операции, информация.

     Если  предварительный экономико-финансовый анализ состояния Заемщика позволяет принять положительное решение о возможности выдачи кредита, банк готовит заключение об оценке предлагаемого в залог имущества, к которому прилагаются документы, обязательные по каждому виду закладываемого имущества.

     Для выяснения рыночной стоимости предмета залога, т.е. возможно допустимой цены реализации с учетом складывающейся конъюнктуры рынка, проводятся предварительные маркетинговые исследования следующими способами:

• изучаются данные о ценах на аналогичную продукцию от предприятий-изготовителей;
• запрашивается и изучается справочная информация об уровне цен на аналогичное имущество от риэлторских, торгующих, снабженческих и иных организаций;
• собираются и анализируются сведения об уровне цен в средствах массовой информации и специальным справочникам по товарам и ценам;
• при необходимости привлекаются эксперты;
• с выездом на производственные предприятия, крупные и средние оптовые рынки, предприятия розничной торговли изучается спрос на конкретное имущество, выступающее в качестве предмета залога.