Формы платы за землю
Использование земли в
РФ является платным. Формами платы
за использование земли являются
земельный налог и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты
земельного налога устанавливается
законодательством РФ о налогах
и сборах.
Сумма налога исчисляется
по истечении налогового периода
как соответствующая налоговой
ставке процентная доля налоговой базы.
В отношении участков, приобретенных
в собственность физическими
и юридическими лицами на условиях
осуществления на них жилищного
строительства, за исключением индивидуального
жилищного строительства, исчисление
суммы налога производится с учетом
коэффициента 2 в течение трехлетнего
срока проектирования и строительства
вплоть до государственной регистрации
прав на построенный объект недвижимости.
По завершении строительства
и государственной регистрации,
прав на построенный объект недвижимости
до истечения трехлетнего срока
проектирования и строительства
сумма налога, уплаченного в течение
периода проектирования и строительства
сверх суммы налога, исчисленной
с учетом коэффициента 1, признается
суммой излишне уплаченного налога.
В отношении участков, приобретенных
в собственность на условиях осуществления
на них жилищного строительства,
за исключением индивидуального
жилищного строительства, исчисление
суммы налога производится с учетом
коэффициента 4 в течение периода
проектирования и строительства, превышающего
трехлетний срок, вплоть до государственной
регистрации.
В отношении участков, приобретенных
в собственность физическими
лицами для индивидуального жилищного
строительства, исчисление суммы налога
производится с учетом коэффициента
2 в течение периода проектирования
и строительства, превышающего десятилетний
срок.
Сумма авансового платежа, подлежащая
уплате физическим лицом, уплачивающим
налог на основании налогового уведомления,
исчисляется как произведение налоговой
базы и установленной правовыми
актами (законами) представительных органов
муниципальных образований (городов
федерального значения) доли налоговой
ставки в размере, не превышающем 1/2 налоговой
ставки, в случае установления одного
авансового платежа; в случае установления
двух авансовых платежей в размере, не
превышающем 1/3 ставки.
За земли, переданные в
аренду, взимается арендная плата. Порядок
определения размера арендной платы,
порядок, условия внесения арендной
платы за земли, находящиеся в
собственности РФ, субъектов РФ или
муниципальной собственности, устанавливаются
соответственно Правительством РФ, органами
государственной власти субъектов
РФ, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным
условием договора аренды земельного
участка.
Если по истечении 3 лет
с даты предоставления в аренду земельного
участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности,
для жилищного строительства (за
исключением индивидуального жилищного
строительства) не введен в эксплуатацию
построенный на таком участке
объект недвижимости, арендная плата
за такой участок устанавливается
в размере не менее двукратной
налоговой ставки земельного налога.
Порядок, условия и сроки внесения
арендной платы за участки, находящиеся
в частной собственности, устанавливаются
договорами аренды.
Сущность и формы платы
за землю
Плата за землю, рассматриваемая
как элемент системы платного
землепользования, — это экономическая
форма, внешнее выражение отношений,
складывающихся в процессе пользования,
владения и распоряжения землей
между ее собственником и владельцем
или пользователем.
В соответствии с
действующим законодательством
основными формами платы за
землю являются земельный налог
и арендная плата, имеющие общую
рентную сущность, но выражающие
разные экономические отношения.
Земельный налог выражает отношения
между государством и земельным
собственником или землепользователем,
основывающиеся на властном подчинении
собственника воле государства.
Регулируя величину земельного
налога, земельная рента может
изыматься городом в свою пользу.
Арендная плата представляет
собой имущественные отношения,
основывающиеся на самостоятельности
и равенстве собственника и
арендатора. Т.е. арендная плата
представляет собой взнос, который
в соответствии с достигнутым
соглашением арендатор платит
арендодателю за право использовать
принадлежащий ему земельный
участок. Общим верхним пределом
и арендной платы, и земельного
налога является земельная рента.
Таким образом, сущность
платы за землю раскрывается
в теории земельной ренты.
Земельная рента как
экономическая категория рыночной
экономики непосредственно связана
с частной собственностью на
землю и рынком земли. Она
образуется как при разъединении
земли в качестве объекта собственности
и объекта хозяйствования (аренда
земли), так и при соединении
их в одном физическом (юридическом)
лице. Образуются две нормальные
формы земельной ренты: абсолютная
и дифференциальная. Источником
обеих форм ренты согласно
теории К. Маркса является прибавочный
труд наемных рабочих в сельском
хозяйстве, добывающей промышленности
и т. д. Капиталистические рентные
отношения предполагают удовлетворение
в равной степени интересов
и землевладельцев, и арендаторов.
Поэтому земельная рента в
нормальных условиях может представлять
собой только избыток над средней
прибылью. Существуют два основных
случая возникновения избытка
прибыли сверх некоторого среднего
уровня.
Первый случай связан
с получением избыточной прибавочной
стоимости на отдельных предприятиях
отрасли, обеспечивающих более
высокий уровень производительности
труда по сравнению со среднеотраслевым.
В условиях свободной конкуренции
(внутриотраслевой) распространение
технического опыта обуславливает
кратковременность получения избыточной
прибавочной стоимости. Это связано
с тем, что отдельные предприниматели
не имеют монополии на исключительное
пользование наиболее производительными
факторами производства: станками,
технологическими линиями и пр.
Рано или поздно другие предприниматели
приобретут такое же и даже лучшее оборудование
и размеры прибыли передовых в техническом
отношении предприятий будут сведены
к среднеотраслевому уровню.
Несколько иначе обстоят
дела при ведении хозяйства
на земле. Земля с учетом
ее плодородия, местоположения, наличия
полезных ископаемых, лесных и
гидроресурсов является невоспроизводимым
свободно фактором производства.
Наличие капитала не может
превратить суглинок в чернозем
или организовать добычу нефти
там, где нет ее залежей.
Поэтому те предприниматели, которые
ведут хозяйство на участках
более производительных (плодородных),
оказываются в привилегированном
положении и могут получать
избыточную прибавочную стоимость
не временно, а постоянно. Этот
избыток прибыли над средней
носит разностный (основанный на
разнице производительности), или
дифференциальный, характер.
Причиной этой дифференциальной
прибыли является монополия на
землю как объект хозяйства.
Если хозяйство ведется на
собственной земле, дифференциальная
прибыль поступает предпринимателю.
Если земля арендована, то дифференциальная
прибыль принимает вид дифференциальной
ренты и уплачивается землевладельцу.
Количественно дифференциальная
рента равна разности между
общественной и индивидуальной
ценами производства на более
производительных участках.
Дифференциальная рента,
получение которой связано с
экстенсивными методами ведения
хозяйства, с освоением новых
пахотных земель, месторождений
полезных ископаемых, называется
дифференциальной рентой I. Она обусловлена
различием плодородия, почвы, местоположения
участка земли по отношению к рынку, путям
сообщения и т. п. Этот вид ренты является
исторической и логической основой развития
дифференциальной ренты II, связанной с
ведением хозяйства преимущественно интенсивными
методами.
Дополнительные вложения
капитала в один и тот же
участок улучшают его качественные
характеристики и способствуют
росту производительности труда.
Так, внесение удобрений, совершенствование
агротехники, проведение мелиоративных
работ создают искусственное,
или экономическое, плодородие
и повышают урожайность. В итоге
дополнительные капиталовложения,
оказывающиеся более производительными
(независимо от того, на лучших,
средних или худших землях
они произведены), приносят дифференциальную
ренту II.
Особенность этого
вида ренты состоит в том,
что пока не истек срок аренды,
дифференциальную прибыль от
дополнительных вложений капитала
получает арендатор. По истечении
срока договора все улучшения,
произведенные арендатором, переходят
землевладельцу. Это позволяет последнему
при заключении нового договора
увеличить сумму арендной платы
на величину дифференциальной
ренты II. Таким образом, капиталист-арендатор
заинтересован в увеличении срока аренды,
чтобы успеть окупить вложения основного
капитала и получать в течение срока аренды
избыточную прибыль. Земельный собственник,
который посредством ренты присваивает
безвозмездно чужой труд, чужой капитал
и результаты общественного прогресса,
заинтересован в сокращении срока аренды.
Рента, уплачиваемая
со всех без исключения участков
за право ведения на них
хозяйства (вне зависимости от
качества земли и месторасположения),
называется абсолютной земельной
рентой. Причиной образования абсолютной
ренты является частная земельная
собственность. Условием абсолютной
ренты является более низкое
органическое строение капитала
в сельском хозяйстве по сравнению
с промышленностью. Таким образом,
земельная собственность паразитирует
на техническом отставании сельского
хозяйства от других отраслей
экономики и заинтересована в
консервации этого положения.
Количественно абсолютная
земельная рента равна разности
между всей массой прибавочной
стоимости и средней прибылью:
Можно определить величину
абсолютной ренты как разность
между общественной стоимостью
и общественной ценой производства.
Строго говоря, цены
на сельскохозяйственную продукцию
являются монопольными (в силу
монополии частной собственности
на землю). Их монопольный характер
заключается не в том, что
они превышают стоимость, а
в том, что они равны стоимости
или ниже ее, но выше общественной
цены производства. Частная собственность
на землю является фактором, удорожающим
сельскохозяйственную продукцию.
Если бы частная собственность
на землю была упразднена, абсолютная
рента исчезла бы, а цены на
сельскохозяйственную продукцию
понизились бы с уровня стоимости
до уровня цен производства.
Глава II. Арендная плата
за землю
2.1 Понятие, особенности
и значение арендной платы
за землю
Арендные отношения
являются одной из самых эффективных
форм использования земли в
России. В отсутствие развитого
земельного рынка арендные отношения
становятся главным инструментом
перераспределения земли к эффективно
хозяйствующим товаропроизводителям
и бережного, рационального ее использования.
Аренда земли – форма
землепользования, при которой собственник
земли передает свой земельный
участок на определенный срок
другому лицу (арендатору) для ведения
хозяйства за определенное вознаграждение
(арендную плату).
Основными признаками
аренды земель являются:
? Срочность. Аренда –
право, действующее на определенный
период времени, определяемый
в договоре аренды (в отличие
от бессрочных прав, таких, как
собственность и постоянное (бессрочное)
пользование);
? Платность Денежная оплата
права пользования арендуемой
землей (плата выплачивается арендатором
арендодателю земли);
? Возвратность. Арендованное
имущество арендованный земельный
участок должен быть возвращен
арендодателю, то есть собственнику.
? Неизменность целевого
назначения земельного участка.
Земля может быть предоставлена
в пользование на условиях
аренды под определенные цели
использования.
Арендная плата –
это вознаграждение, взимаемое арендодателем
за сданное во временное пользование
имущество, помещение или землю.
Арендная плата земли
является практической формой
существования земельной ренты,
взимаемой собственниками земельного
участка с арендаторов. А. Смит
в своей работе «Исследование
о природе и причине богатства
народов» (1776г.) указывал, что земельная
рента — это часть прибавочной
стоимости, создаваемой в сельском
хозяйстве, которая переходит
в руки собственника земли.
Источник земельной
ренты — различия в степени
плодородия и местоположения
земельных участков, а также монополия
землевладельцев на лучшие земли,
возникающие вследствие их ограниченности.
При этом привилегия собственника
(арендатора) земли состоит не
в возможности продавать производимую
продукцию по более высокой цене, а производить
более дешевый продукт (Д. иккардо «Начало
политэкономии и налогового обложения»,
1817г.).
Рентные отношения
возникают не только в связи
с арендой земли для сельскохозяйственного
производства. Рента имеет место
и в тех случаях, когда земля
арендуется для постройки зданий
и сооружений, разработки ее недр
и в других предпринимательских
целях.
Аренда земельного
участка понимается как плата
собственнику за пользование
принадлежащим ему имуществом, а
предоставление земельного участка
в аренду — как сделка по
передаче права пользования этим
земельным участком определенному
лицу (лицам) за плату. При этом
арендная плата за земельный
участок представляет собой часть
земельной ренты, изымаемой собственником
у пользователя земельного участка.
Но чаще всего земля сдается
с имеющимися на ней строениями,
ирригационными сооружениям, произведенными
мелиоративными работами и т.
д. За пользование этим основным
капиталом, переданным в ссуду,
земельный собственник взимает
ссудный процент, а также амортизационные
отчисления. Эти суммы также входят
в арендную плату наравне с
земельной рентой. В результате
земельная рента как бы сливается
внешне со ссудным процентом,
рассматривается как доход на
некоторый капитал. Происходит
капитализация земельной ренты.
Покупка земли, обеспечивающая
получение ренты, становится идентичной
ссуде капитала, приносящей процент
(например, процент по банковскому
вкладу).
В случае, когда арендодателем
выступает государство, арендная
плата изымается в государственный
бюджет для обеспечения государственных
и общественных нужд.
Существующие в мировой
практике способы установления
и взимания арендных платежей
за землю могут различаться
в зависимости от:
- показателей, взятых
в качестве базы для начисления
арендного платежа;
- способов определения
значения ставок арендной платы;
- принципов определения
различного рода субсидий и
налоговых льгот;
- порядка и сроков взимания
арендной платы.
При этом, как правило,
размер арендной платы определяется
либо исходя из оценки рыночной
стоимости земли, либо исходя
из определения величины приносимого
ею дохода при передаче в
аренду, то есть на основании
установления рыночных ставок
арендной платы.
Согласно Земельному
кодексу Российской Федерации
не подлежат передаче в аренду
земельные участки, изъятые из
оборота, за исключением случаев,
установленных федеральным законом.
В соответствии с пунктом 4
статьи 27 Земельного кодекса Российской
Федерации из оборота изъяты
земельные участки, занятые следующими
объектами, находящимися в федеральной
собственности:
- государственными природными
заповедниками и национальными
парками (за исключением случаев,
предусмотренных статьей 95 настоящего
Кодекса);
- зданиями, строениями и
сооружениями, в которых размещены
для постоянной деятельности
Вооруженные Силы Российской
Федерации, войска Пограничной
службы Российской Федерации,
другие войска, воинские формирования
и органы;
- зданиями, строениями и
сооружениями, в которых размещены
военные суды;
- объектами организаций
федеральной службы безопасности;
- объектами организаций
федеральных органов государственной
охраны;
- объектами использования
атомной энергии, пунктами хранения
ядерных материалов и радиоактивных
веществ;
- объектами, в соответствии
с видами деятельности которых
созданы закрытые административно
– территориальные образования;
- исправительно – трудовыми
учреждениями и лечебно – трудовыми
профилакториями соответственно
Министерства юстиции Российской
Федерации и Министерства внутренних
дел Российской Федерации;
- воинскими и гражданскими
захоронениями;
- инженерно – техническими
сооружениями, линиями связи и
коммуникация¬ми, возведенными в
интересах защиты и охраны
Государственной границы Российской
Федерации.
Земельный участок
может быть впервые предоставлен
в аренду путем заключения
договора аренды на торгах. На
торгах также может быть продано
право на заключение договора
аренды земельного участка.
Договоры аренды или
субаренды подлежат государственной
регистрации в соответствии с
Федеральным законом «О государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»,
за исключением случаев, когда
такие договоры заключены на
срок менее чем один год.
На практике могут
применяться различные варианты
моделей установления арендной
платы, как на основе анализа
рыночных ставок арендной платы,
так и на основе прогнозирования
ожидаемых доходов арендуемого
земельного участка.
При выборе модели
арендной платы необходимо учитывать
степень развития рынка земли
и недвижимости, в том числе
рынка аренды. Следует иметь в
виду, что в отличие от западных
стран, где сложился рынок аренды
земли, в России можно говорить
только о рынке недвижимости.
Поэтому принимаемые модели установления
арендной платы могут рассматриваться
только как некоторое приближение
к рыночной модели. Однако в
целом переход к механизму
установления арендной платы
на основе оценки рыночной
стоимости земли позволит в
перспективе реализовать рыночным
моделям определения арендной
платы за землю, в том числе
и для государственных или
муниципальных земель.
Серьезной проблемой
при выборе адекватной модели
арендной платы является наличие
достоверной информации о предоставлении
земельных участков в аренду,
рыночных ставках арендной платы,
реальных доходах арендаторов,
в том числе при аренде земель,
находящихся в частной собственности.
Создание автоматизированной системы
ведения государственного земельного
кадастра и государственного
учета объектов недвижимости
и единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество
и сделок с ним позволит
в ближайшем будущем решить
проблему создания единого информационного
пространства для построения
рыночных моделей арендной платы
на землю.
Анализ нормативных
актов в части определения
базовых размеров арендной платы
за земли, предоставляемые в
аренду органами исполнительной
власти субъектов Российской
Федерации и органами местного
самоуправления, показал, что практически
во всех случаях за основу
исчисления этого показателя принимается
ставка земельного налога. При этом расчет
размера арендной платы производится
путем умножения базового размера арендной
платы на площадь земельного участка и
на поправочные коэффициенты, устанавливаемые
в зависимости от вида использования земель
и категории арендаторов. Повышающие коэффициенты,
как правило, применяются при расчете
арендной платы для высокодоходных видов
деятельности, занимающих небольшие по
площади земельные участки. Использование
понижающих коэффициентов направлено
на поддержку социально-ориентированных
видов использования земель поселений
(земли, предназначенные для жилой застройки,
земли, предоставленные для ведения садоводства
и огородничества), а также приоритетных
для поселений видов деятельности (категорий
арендаторов), таких как хлебопекарни,
больницы, аварийно-спасательные службы
и т.п.).
Кроме того, использование
для определения базовых размеров
арендной платы ставок земельного
налога, установленных в 1991 году,
несмотря на их ежегодную индексацию
в соответствии с уровнем инфляции,
приводит к отрыву начисляемого
размера арендной платы от
рентной составляющей и, как
следствие, к недополучению значительных
средств бюджетами всех уровней.
Так, в среднем по России
в 1999 году арендная плата за
земли в городах под предприятиями,
организациями, учреждениями составляла
от 1,3 до 17,8 руб. за кв. м., а под
предприятиями торговли, общественного
питания, бытового и сервисного
обслуживания — 49,3 руб. за кв.м.
Таким образом, система
установления арендной платы
за землю не отвечает принципу
рыночной экономики, в соответствии
с которым земельный участок
должен приносить собственнику
доход при использовании его
надлежащим образом, а применяемый
к установлению базовых размеров
арендной платы нормативный подход
не позволяет определять размер
арендной платы в зависимости
от изменяющейся конъюнктуры
земельного рынка, что и противоречит
экономической сущности арендных
отношений на землю.
Основой существования
рыночной экономики является
свободная конкуренция разных
видов деятельности. Существенная
дифференциация арендных платежей
в зависимости от вида использования
земельного участка не позволяет
создать равные условия для
такой конкуренции. Стоимость
земельного участка и, следовательно,
арендный платеж за него не
должны зависеть от вида использования
участка, а определяются исключительно
его местоположением и окружением.
Большая разница в арендных
платежах за два рядом расположенных
участка, используемых разным
образом, нарушает экономическую
связь между размером арендой
платы и их рыночной стоимостью.
Формы и цель введения платы
за землю.
Земля - один из древнейших
объектов налогообложения. На
протяжении
всей истории развития
налогового законодательства система
налогообложения
земли постоянно развивалась.
В современной налоговой
системе Российской Федерации
укоренилось
комплексное понятие
- плата за землю, которое соответствует
принципу
платного землепользования.
Принятый 11 октября 1991 г. Закон
РФ "О плате за
землю" провозгласил
целью введения платы за землю
стимулирование
рационального использования,
охраны и освоения земель, повышения
плодородия
почв, выравнивание социально-экономических
условий хозяйствования на землях
разного качества, обеспечение
развития инфраструктуры в населенных
пунктах,
формирование специальных
фондов финансирования этих мероприятий
(ст.2).
Законодатель выделяет
три формы платы за землю:
земельный налог,
арендную плату и
нормативную цену земли (ст.1).
Плата за землю -
общее название для всех видов
обязательных платежей,
уплачиваемых в связи
с правом частной собственности
и иных вещных прав на
землю. Земельный налог
уплачивается собственниками земли,
землевладельцами
и землепользователями,
кроме арендаторов. Последние
уплачивают арендную
плату.
Что касается нормативной
цены земли, обозначенной в
Законе РФ "О плате
за землю" в качестве
третьей формы платы за землю,
то она устанавливается
для покупки и выкупа
земельных участков, а также для
получения под залог
земли банковского
кредита.
Субъекты и объекты
налогообложения.
Любой налог задается
комбинацией ряда элементов. С
их помощью
учреждается налог,
определяется налоговое обязательство,
т.е.
устанавливается налогоплательщик
(субъект налогообложения), предмет
налогообложения (объект),
размер налогового обязательства
и порядок его
исполнения.
Субъектами налогообложения
являются предприятия, объединения,
учреждения независимо
от их организационно-правовых
форм и форм
собственности, в том
числе международные неправительственные
организации,
предприятия с участием
иностранного капитала, иностранные
юридические лица,
а также российские
граждане, иностранцы и лица без
гражданства, которым
земля предоставлена
в собственность, владение, пользование
на территории
Российской Федерации.
Земельный налог за участки,
перешедшие по наследству,
платят наследники, принявшие
наследство, с момента его получения.
Таким образом, субъектами
налогообложения могут быть как
индивидуальные, так и
коллективные субъекты.
Государство ведет
учет всех плательщиков земельного
налога.
Постановлением Правительства
РФ "Об упорядочении учета плательщиков
земельного налога
и арендной платы за землю"
от 4 сентября 1995 г. N 876 на
районные и городские
комитеты по земельным ресурсам
и землеустройству
возложено обеспечение
государственных налоговых инспекций
списками
плательщиков земельного
налога. Списки готовятся земкомами
на основе данных
государственного земельного
кадастра. Работы по составлению
списков
финансируются за счет
средств, получаемых от взимания
самого земельного
налога.
Порядок ведения списка
плательщиков земельного налога
утвержден
приказом Роскомзема
и согласован с Государственной
налоговой службой
(приказ Роскомзема от
24 октября 1995 г. N 5-16/2066). В соответствии
с
этим правовым актом
в списки включаются граждане
и юридические лица,
имеющие - земельные
участки в собственности, пользовании
(исключая
арендаторов), пожизненном
наследуемом владении, на землях,
переданных в
