Государственное регулирование недвижимости

Содержание  
 

1. Государственное регулирование недвижимости…………………..3 
 

2. Налог  на недвижимое имущество…………………………………...7 
 

3. Налоги  на операции с недвижимостью  ...........................................11 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Государственное регулирование недвижимости 

    Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил для участников рынка  недвижимости, а так же в целенаправленном воздействии на рынок в целом.  В общем виде государственное  регулирование состоит в постановке целей и выборе стратегии развития, в прогнозировании, планировании, строительстве, регистрации, учете и оценке.

    Законодательство  в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных  актов, посредством которых государством устанавливается, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

    Роль  государства в регулировании  оценочной деятельности определяется соответствующим законодательством, которое включает:

• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»;
• принимаемые в соответствии с ним законы и иные нормативные акты федерального уровня и уровня субъектов федерации;
• международные договоры РФ.

    Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в РФ, подтвердив традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления.

    Цели  государственного регулирования в сфере недвижимости:

    - реализация конституционных прав  граждан на недвижимое имущество;

    - установление норм и условий  работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка недвижимости;

    - защита участников от мошенничества  и преступлений;

    - обеспечение свободного ценообразования;

    -справедливое  налогообложение.

    Функции государства на рынке недвижимости заключаются в следующем:

    - инвестирование в инфраструктуру рынка, в жилищное строительство;

    - участник рынка при торговле  государственными объектами недвижимости  и жилищными сертификатами;

    - эмитент государственных и муниципальных  ценных бумаг под залог недвижимости;

    - гарант устойчивости и безопасности рынка посредством регистрации прав и сделок с недвижимостью.

    В организационном отношении государственное  регулирование рынка осуществляется в двух формах:

    1) путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

    2) косвенным воздействием или экономическими методами управления.

    Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:

    - создание нормативной базы (законов,  положений, правил, инструкций и тд.)

    - отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости (лицензирование, регистрация, предоставление прав профессиональным участникам);

    - установление требований к содержанию  и качеству различных видов  деятельности на рынке недвижимости  и к его участникам;

    - контроль за соблюдением установленных  норм;

    -выкуп  в государственную собственность  любых объектов недвижимости для общественных нужд; введение запретов и санкций за отступление от норм и правил при совершении сделок.

    Административное  управление не связано с созданием  дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения, разрешения.

    Экономические методы осуществляются с помощью:

    - системы налогообложения имущества  и льгот;

    - регулирования учетной ставки Центрального банка;

    - предоставление гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий,  безвозмездных субсидий для жилищного строительства;

    - амортизационной политике;

    - разработка и реализация государственных целевых программ (приватизация государственного и муниципального имущества, приватизация жилья, развитие малых и средних городов РФ).

    Управление  объектами недвижимости по уровням  властных полномочий  распределено на: федеральный, региональный, муниципальный.

    На  федеральном уровне Федеральное  Собрание издает законы РФ, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы. Правительство выпускает постановления, а министерства- положения, инструкции, приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

      Правительство РФ воздействует на рынок недвижимости через Министерство государственного имущества РФ (Мингосимущества России) и его территориальные комитеты, они осуществляют право собственности на государственные предприятия, учреждения и иное недвижимое имущество.

    К полномочиям регионального и  муниципального уровней относятся  определение форм и установление размеров платы за пользование участками  недр регионального и местного значения, строительство подземных сооружений местного значения, и т.д.

    Все уровни власти разрабатывают кадастры - систематизированные своды основных сведений об экономических ресурсах страны, регионов, муниципалитетов. Кадастр содержит данные о расположении ресурсных источников и объектов, их величине, качественных характеристиках, содержащих оценку стоимости и доходности объектов. Данные кадастров используются при установлении налогов, платы за пользование природными ресурсами, для оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже.

    Важную  роль играет государство в обеспечении  стабильности рынка недвижимости и степени защиты прав и законных интересов граждан и организаций посредством государственной системы регистрации имущества. Регистрация дает физическим и юридическим лицам титул собственности - законное право на недвижимость. В России  на основании закона РФ от 21.07.1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество. С этого момента государственная регистрация прав стала юридическим актом признания и подтверждения возникновения, ограничения или прекращения прав на недвижимость. Каждая операция с недвижимостью проводится по системе записей о правах на каждый объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) и осуществляется по месту нахождения объекта в регистрационном округе. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Осуществляется регистрации в регистрационной палате. Регистрации подлежат:

    - объекты недвижимости - земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия, незавершенное строительство;

    - права собственности – государственной,  частной, общей совместной, долевой   т.д.

    - вещные права – хозяйственного  ведения, оперативного управления, пожизненно наследования владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком;

    - сделки, обеспечивающие возникновение  прав, изменение прав, подтверждение  прав;

    - ограничения прав- сервитуты, ипотека,  доверительное управление, аренда, арест, лизинг, другие ограничения.

2. Налог на недвижимое имущество

    Система налогообложения в РФ определена Налоговым Кодексом РФ. Применительно к управлению и непосредственно к оцениванию недвижимости важнейшим положением в нем является отнесение вопросов имущественного налогообложения к компетенции регионального уровня: уровня субъекта федерации и муниципальных органов.

    Налог на недвижимость- это обязательный безвозмездный платеж в бюджет части  стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности. В хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица.

    Сбор  – это обязательный взнос за юридически значимые действия, совершенные государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов.

    Налоги и сборы подразделяются на две группы:

    - налог на имущество, используемое  для удовлетворения личных потребностей или осуществление бизнеса;

    - налоги и сборы, выплачиваемые  при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля- продажа, дарение, наследование, сдача в аренду и тд.

    Налог на имущество предприятий является одним из основных в системе обложения  недвижимости и регулируется Законом  РФ «О налоге на имущество предприятий», а так же  Инструкцией МНС России № 33 о порядке исчисления и уплаты в бюджет этого налога.

Таблица 1- Основные положения налогообложения имущества предприятия.

    В соответствии с положением НКРФ сумма имущественного налога исчисляется плательщиком самостоятельно - ежеквартально нарастающим итогом. Налоговые органы контролируют правильность производимых расчетов и платежей.

    Земельный налог платят не только предприятия, но и владельцы квартир. В этом случае ставки налога учитывают зону города; численность населения, проживающих в зоне; площадь и этажность дома; земельную долю квартиры.

Таблица 2- Основные положения платы на землю 

    Освобождаются от налогообложения: организации и  учреждения уголовно – исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации – в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных функций; организации- в отношении земельных участков, занятыми государственными автомобильными дорогами общего пользования.

Таблица 3 – Налогообложение имущества  физических лиц. 

    Не  все юридические и физические лица платят налог на имущество. От налога освобождены:

1. из числа юридических лиц: ЦБ РФ; органы исполнительной и законодательной власти; Пенсионный фонд; фонд социального страхования РФ; коллегия адвокатов; религиозные объединения; общественные организации инвалидов; садоводческие товарищества и др.
2. из физических лиц: герои Советского Союза и РФ; инвалиды 1 и 2 групп; инвалиды с детства; участники гражданской войны, Великой Отечественной войны и других боевых операциях по защите СССР; лица, пострадавшие от радиационных воздействий и др.

3. Налоги на операции с недвижимостью

    Налоговые обязательства у физических и  юридических лиц возникают при  совершении следующих сделок на рынке недвижимости: продажа; сдача в аренду или в наем; покупка или строительство; оказание риелторских или жилищно-коммунальных услуг; получение в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции.

    Если  операции на рынке недвижимости совершают  юридические лица, то налоговой базой  выступает прибыль от сделок с  недвижимостью. В соответствии с  гл. 25 части 2 Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма прибыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

 Таблица  4- Основные положения налогообложения  физических лиц, совершающих сделки  с недвижимостью 

Ставка  налога на прибыль организацией с 01.01.2002 г. установлена в размере 24%, из которых зачисляется:

• 7,5% в федеральный бюджет;
• 14,5% в бюджет субъектов РФ;
• 2% в местные бюджеты.

    Помимо  налога на доход физических лиц и  налога на прибыль предприятий, совершающих  операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость.

Объектом налогообложения являются следующие операции (ст. 146 НК РФ):

• реализация недвижимого имущества, работ, услуг, реализация предметов залога;
• выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;
• передача права собственности на товары на безвозмездной основе;
• весь комплекс риелторских операций;
• передача в аренду нежилых зданий, сооружений, помещений и предприятий;
• выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных или других услуг на рынке недвижимости.

     Налоговой базой при реализации недвижимости является откорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам получения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иных доходов).

Налоговая ставка налога на добавленную стоимость равна 18%. При операциях с недвижимостью плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ, и др.

Министерство  Финансов России планирует с 2011 года ввести новый налог на недвижимость. Его размер будет зависеть от рыночной стоимости объекта. Для введения налога будет разработана и утверждена универсальная методика массовой оценки, позволяющая безошибочно определять стоимость любого объекта на рынке недвижимости.

    Проект  поправок в Налоговый кодекс РФ будет разработан к 2010 году. Планируется, что в различные регионы России налог будет введен постепенно по мере их готовности к новшеству, при этом каждый субъект РФ получит возможность вводить свои льготы и преференции. Введение налога, повлияет на деятельность операторов рынка недвижимости. Сейчас продавцы квартир стараются минимизировать подоходные налоги. Из-за нововведения такая тенденция может возникнуть и в отношении налога на недвижимость.