Инфраструктура и механизм рынка недвижимости

1. Инфраструктура  и механизм рынка недвижимости.

                                                       Содержание

Введение………………………………………………………………………

1 Определение  рынка недвижимости …………………………………..

2 Инфраструктура  рынка недвижимости………………………………..

 3 Механизм функционирования рынка недвижимости………………….

Заключение………………………………………………………………………

Список используемой литературы………………………………………….

Введение

     Сфера недвижимости является одной из существенных составляющих в любой экономической  структуре. Фактически без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, поскольку рынок труда и рынок капитала сами по себе вряд ли могут существовать, ведь даже такие учреждения, занятые в сфере кредитных и финансовых услуг, как банки, биржи, инвестиционные компании, должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Еще более значимой сфера недвижимости оказывается для сферы производства. Ни одно промышленное предприятие не может существовать без такого "материального дополнения", как здания и сооружения.

     Рынок недвижимости является отдельным, самостоятельным  сегментом национального рынка, в частности, рынка ресурсов и рынка продуктов.

     Отдельно  необходимо отметить, что рынок недвижимости может рассматриваться в качестве одной из составных частей рынка капиталов, поскольку операции на нем обычно направлены на получение дохода от капиталовложения или на приобретение капитальных ценностей.

     Недвижимость - это крупнейший аккумулятор капитала, но зачастую капитала невидимого, непредъявленного. Любой актив, социальные и экономические  свойства которого не зафиксированы  в формальной системе собственности, крайне трудно предъявить рынку. Без определенной системы частной собственности немыслимо функционирование рынка недвижимости с масштабными операциями по переходу активов из одних рук в другие.

     Рынок недвижимости можно представить  как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Сделки с объектами недвижимости — это, как правило, не просто сделки по поводу приобретения предмета потребления, а движение капитала, иными словами, стоимости, приносящей доход.

     В качестве субъектов рынка недвижимости выступают государство (правительство), предприятия и организации различных форм собственности и население. Особая роль при этом отводится органам государственного надзора — земельного, архитектурного, административного, экологического и т.д., а также налоговой системе как структурам, контролирующим правила функционирования рынка, устанавливаемые государством.

     Продавцами  недвижимости выступают собственники имущества: государственные структуры (фонды имущества; органы, уполномоченные местной властью и т.д.), предприятия и организации всех форм собственности, в том числе застройщики, подрядные и строительные организации, физические лица. Покупателями — юридические лица различных форм собственности и население. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1 Определение рынка  недвижимости

     В России понятие недвижимости было закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации от 30 ноября 1994 г через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. 

     Согласно  Гражданскому кодексу РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст. 130). В ст. 131 Гражданского кодекса РФ указано, что «право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…». Следует отметить, что помимо регистрации прав на недвижимое имущество с развитием рыночных отношений продолжала развиваться и система регистрации и учета самих объектов недвижимости.

       К недвижимым объектам относят  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Поэтому  НЕДВИЖИМОСТЬ можно определить  как «недвижимое имущество, права  собственности на которое зарегистрированы».

     В связи с развитием рыночных отношений  в нашей стране все большее  значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке  недвижимости. Термин «рынок недвижимости»  не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

     Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих.

     Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

     Рынок недвижимости, - это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектов недвижимости от одних частных лиц  к другим. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2 Инфраструктура рынка недвижимости. 

     Инфраструктуру  рынка недвижимости можно определить как посредническую деятельность по созданию условий для развития рынка  недвижимости, а также сами созданные  этой деятельностью условия.

       В соответствии с приведенным определением структура рынка включает:

• объекты недвижимости;
• субъекты рынка;
• процессы функционирования рынка;
• механизмы (инфраструктуру) рынка

     Инфраструктуру  рынка недвижимости составляют риэлтерские  организации, независимые риэлтеры и их объединения; организации-оценщики, независимые оценщики и их объединения; управляющие и эксплуатирующие компании; юридические фирмы; финансово-кредитные институты, рекламные и информационные агентства, консалтинговые компании. В число участников, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости, также можно, на наш взгляд, включить аукционные организации, тендерные комитеты, комитеты (комиссии) по приватизации, конкурсные комиссии и т.п.

     Инфраструктуру  рынка недвижимости обеспечивает взаимодействие между публичной властью, частными и юридическими лицами - участниками процессов, происходящих на рынке недвижимости. Между публичной властью и остальными участниками рынка недвижимости взаимодействие осуществляется в форме нормативно-правого обеспечения, например издания законов и нормативных документов и контроля за их соблюдением. Другими словами, со стороны публичной власти это взаимодействие обеспечивается совокупностью механизмов и способов регулирующего воздействия на функционирование рынка недвижимости. Взаимодействие между частными лицами по поводу владения, использования и распоряжения недвижимым имуществом может быть представлено всем многообразием сделок и действий, однако они должны учитывать предустановленные публичной властью правовые рамки.

     В силу ориентации на обеспечение взаимодействия между различными субъектами инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости является посреднической деятельностью. Эту деятельность осуществляют две  группы агентов:

     1) представители публичной власти - государственные и муниципальные  органы, организации;

     2) профессиональные организации, объединенные  или не объединенные в соответствующие  ассоциации, которые наделены правом  осуществлять соответствующую деятельность.

     Можно говорить, что инфраструктурное обеспечение  рынка недвижимости - это институциональное  посредничество. Схематично оно может  быть представлено следующим образом.

     Схема организации инфраструктурного  обеспечения рынка недвижимости

     Инфраструктурное  обеспечение рынка недвижимости - это регулирование его развития с использованием как косвенных, непрямых методов, так и прямых, директивных  способов управления. На рынке недвижимости действует множество частных  субъектов, экономические мотивации  и деятельность которых не могут  и не должны зависеть напрямую от директивных  указаний публичной власти. Экономически эффективной деятельность частных  хозяйствующих субъектов может  быть только при наличии свободы  выбора. Однако в условиях цивилизованного  рынка недвижимости эта свобода  не является абсолютной и безграничной. Она ограничена определенными рамками. Установление этих "рамок экономической  свободы" составляет суть косвенного, непрямого регулирования рынка  недвижимости в форме его инфраструктурного  обеспечения. Однако в ряде случаев (на определенном этапе развития или  в отдельных сегментах рынка) государство, а еще в большей  степени органы местного самоуправления могут и должны использовать формы  прямого управления для достижения высшей цели - обеспечения безопасности и благосостояния всех граждан.

     Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

     Условно можно выделить четыре таких механизма:

     Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

      
Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные  и представительные органы власти и  управления федерального и регионального  уровней, профильные подразделения  исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

     Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

      
а) органы координации усилий государственных  учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

     б) специализированных структурных подразделений  органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных  на реформирование, регулирование и  контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

     в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

     г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

     д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

     В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

      
В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

       3 Механизм функционирования рынка недвижимости

     Регулирование рынка недвижимости осуществляется посредством рыночного механизма  и государственного регулирования. Благодаря этим видам регулирования  обеспечивается выполнение функций  рынка недвижимости.

     Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде  система основывается на рыночных элементах, основными из которых являются спрос  и предложение, цена и стоимость.

     Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

     Предложение — это количество земли и другого  недвижимого имущества, которое  собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

     Цена  — это количество денег, уплаченное за единицу недвижимости в совершенных  сделках. Иначе говоря, цена — это  полезность недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте.

     Стоимость — наиболее вероятный денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленных на создание данного объекта  недвижимости. Вид стоимости недвижимости, отраженной в балансе предприятия, называется балансовой стоимостью.

     Взаимодействие  спроса и предложения определяет цену на объекты недвижимости. Недвижимость обладает ценой, если она обладает полезностью  для какого-либо пользователя или группы пользователей. Несмотря на то, что полезность — главный критерий, она не является единственным фактором, влияющим на цену. Немаловажным условием является также относительная дефицитность недвижимости. Основа спроса — желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

     На  спрос и предложение на РН воздействует ряд факторов:

1. экономических:
• изменение уровня доходов населения;
• изменение уровня доходов бизнеса;
• доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов;
• ставки арендной платы;
• стоимость строительства;
• тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы;
2. социальных:
• изменение численности населения;
• изменение образовательного уровня;
• изменение уровня преступности;
3. административных:
• реальная налоговая ставка;
• уровень налога на имущество;
• уровень земельного налога;
• зональные ограничения;
• условия совершения сделок;
• условия получения прав на застройку;
4. условий окружающей среды:
• экологическая обстановка;
• уровень развития инфраструктуры.

     Поскольку рынки недвижимости в большинстве  своем несовершенны, предложение  и спрос не всегда диктуют цены, по которым происходит смена собственника. Важную роль при совершении сделки играют умение согласовывать условия  сделки, количество и искушенность (опыт) участников сделки и т. д.

     Особенность недвижимости как товара заключается  в том, что количество предложений  на рынке ограничено и его нельзя увеличить в краткосрочном периоде, а, например, количество земельных участков вообще ограничено самой природой. Поэтому в большей степени цена недвижимости определяется спросом. Способность спроса реагировать на изменение цен называется эластичностью спроса. На рис. 1 изображена зависимость цены объектов недвижимости от предложения. Угол наклона линий спроса на рисунке показывает, на сколько изменится количественный спрос при данном изменении цен, и наоборот. Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости.

     Рис. 1. Взаимосвязь спроса и цены на рынке недвижимости

     Долгосрочные  и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и на финансовом рынке управляют  спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты  недвижимости.

     Сложились устойчивые общие правила РН: если на рынке существует избыток предложения  или недостаток спроса, то уровни цен  и арендной платы снижаются. В  краткосрочном плане предложение  недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует вывод: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить  очень быстро. Так же трудно уменьшить  предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение  останется невостребованным или  низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими  или даже падают.

     Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение  или высок спрос. Опыт экономически развитых стран в сфере рынка  недвижимости говорит о том, что  изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы  могут влиять на характер спроса в  любое время.

     Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые  объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости  производства, новое строительство  замедлится или остановится до момента  повышения спроса в связи с  ростом рыночных цен.

     Помимо  понятий «стоимость» и «цена» в рыночных условиях существенное значение приобретает такая характеристика недвижимости, как ликвидность, т. е. возможность быстро и без потерь превратить объект недвижимости в денежные средства.

     Немаловажную  роль в рыночных условиях играет и  конкурентоспособность недвижимости. Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность характеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличающих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также его способность быть выделенным покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.

     РН  как составная часть рыночного  пространства характеризуется «классическими условиями» — периодами экономического спада и подъема (рис. 2). С точки  зрения рыночного механизма периоды  спада и подъема характеризуются  различным соотношением спроса и  предложения, а также цены и стоимости  объектов недвижимости.

     Рис. 2. Цикличность рынка недвижимости

     Спад  на РН наблюдается при перенасыщении  построенными зданиями, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается  и собственнику объекта недвижимости сложно его продать или использовать в коммерческих целях, а цены на недвижимость все время падают. Этот этап характеризуется превышением предложения над спросом, при этом с определенного момента цена объекта становится ниже, чем его стоимость. Такой рынок называют рынком покупателя. Однако цены на объекты не могут падать бесконечно, и, достигнув определенной величины, они стабилизируются.

     Поглощение  созданных объектов недвижимости наступает  после возрастания спроса на построенные  объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых  объектов. Этот этап цикла определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. Однако на этом этапе цены на недвижимость остаются сравнительно низкими, причем цена объектов недвижимости все еще остается ниже стоимости, что не позволяет развиваться рынку нового строительства.

     Как только цена объектов недвижимости начинает превышать их стоимость, начинается развитие рынка вновь созданных  объектов недвижимости, которые, как  правило, имеют ряд преимуществ  перед объектами вторичного рынка. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое  строительство достигает своего апогея, при этом наблюдается бурный рост цен на объекты недвижимости, т. е. цена превышает стоимость. Период подъема РН, связанный с ростом цен, называют рынком продавца.

     На  последнем этапе цикла наступает  насыщение РН, когда создается  излишек строительных мощностей  и перепроизводство строительной продукции, а предложение превышает спрос. Строительная деятельность начинает сокращаться. Рост продаж объектов недвижимости в  этот период прекращается.

Заключение

Список  используемой литературы

1. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью/ Ростов-на-Дону "Феникс", 2002 год.
2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости/ Москва "Высшее образование", 2008 год.
3. Лекции по экономике города и муниципальному управлению под ред. Пузанова А.С. / Москва "Институт экономики города", 2004 год.