Ипотечная форма кредита

Министерство  образования Республики Беларусь

Белорусский национальный технический университет

Факультет маркетинга, менеджмента и предпринимательства

Кафедра «Маркетинг» 
 
 
 
 
 
 

Реферат по дисциплине «Деньги, кредит, банки»: 
 
 

Ипотечная форма 

кредита 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила: студентка гр.105429 Веремьёва О. В.

Проверила: Козел К. П. 
 
 
 

Минск 2011

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                              3

1 ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                 4

2 СУЩНОСТЬ И СТРУКТУРА ИПОТЕЧНОГО РЫНКА                                  6                                                                     

3 МОДЕЛИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                  9                                                                      

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                     12

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ                                              13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Основным  экономическим инструментом развития сферы строительства является ипотека, которая используется для финансирования приобретения активов, строительства  заводов, модернизации производственных мощностей, приобретения гражданами и юридическими лицами жилья, гостиниц, строительства объектов социальной сферы и т.д.

     Ипотека — это одна из форм залога, при  которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

     Следует различать понятия ипотека и  ипотечное кредитование, при котором  кредит выдаётся банком под залог  недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:

       - населения – в улучшении жилищных условий;

      -коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной деятельности;

       -  строительного комплекса – в ритмичной работе;

       -государства – в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

     Субъекты  ипотечного кредитования выступают: строительные организации, девелоперы, риэлтеры, физические лица – покупатели и продавцы, муниципальные органы. Субъектами первичного ипотечного рынка являются банки, в том числе ипотечные; заемщики – физические лица. На вторичном рынке ипотечных кредитов выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, инвесторы, банки. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

       Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э. В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственника земли.

     Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лица беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие института ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

     Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институту: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, представляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в.).

     Позже новый вид залог распространился  на другие и, в частности, на залог  недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникло право кредитора истреблять закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.

     Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если есть право, в обеспечения которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялось ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размерам (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае не выполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеки.

     Таким образом, исторически ипотечное  кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2 СУЩНОСТЬ И ОБЩАЯ СТРУКТУРА ИОТЕЧНОГО РЫНКА 

     Ипотека – залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной  ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому  законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им).

     Ипотечные финансовые организации – это  банки или другие финансовые организации (ипотечные компании, земельные банки, коммерческие сберегательные банки, правительственные кредитные институты и т.д.), специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, жилых домов, квартир и т.д.

     Инвестиционно-аналитическое  обеспечение ипотечных операций формирует информационную базу строительства  и оборота жилья в разрезе  субъектов ипотечного кредитования, основных направлений деятельности на рынках ипотечного кредитования, на основании использования соответствующих ипотечных инструментов в условиях риска и неопределенности.

     Возможности на рынке недвижимости определяются производственным потенциалом его  участников: ипотечных ассоциаций, строителей, риэлтеров, девелоперов, фирм по оказанию самых разнообразных услуг, банков, страховых организаций, кондоминиумов и др.

     Основными направлениями деятельности на рынке  инвестиционного ипотечного кредитования являются:

• на рынке жилья: строительство, продажа нового и старого жилья, привлечение средств инвесторов;
• на первичном рынке ипотечных кредитов: оформление, выдача и обслуживание кредитов;
• на вторичном рынке ипотечных кредитов: выпуск, продажа и обращение производных ценных бумаг.

     Инструментом  сделок ипотечного рынка являются ипотечные  облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынке. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения, а на вторичном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в объединенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

     Ипотечные ценные бумаги характеризуют развитость ипотечного рынка, с одной стороны, с другой – сами напрямую зависят  от его развития. Ипотека с введением ценных бумаг в обращение должна стать еще доступнее для рядовых граждан. Однако применение данного финансового инструмента требует хорошо проработанной теоретической и методологической базы.

     Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые в англоязычной литературе называются MBS (mortgage backed securities), являются частным случаем ABS. В самом общем виде ABS (asset backed securities) представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов.

     В случае ИЦБ активы представляют собой  права требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными  платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, по некоторой заранее определенной схеме получают большую часть этих платежей.

     Ценные  бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных  ценных бумаг (pass-through securities). Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.

     Недостатками  ипотечных ценных бумаг являются:

• низкая ликвидность;
• наличие риска досрочного погашения (prepayment risk), который не позволяет точно определить дюрацию и доходность.

     Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг  являются:

• надежность;
• прозрачность;
• доступность;
• долгосрочность.

     .Облигации  с ипотечным покрытием – это  облигации, исполнение обязательств  по которым обеспечивается залогом  ипотечного покрытия. Облигации  могут выпускаться как в документарной,  так и бездокументарной форме.  Согласно российскому законодательству именные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, в то время как предъявительские ценные бумаги существуют исключительно в документарной форме, если иное не предусмотрено законом. Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему держателю право на получение только номинальной стоимости таких облигаций и фиксированного процента. Ипотечное покрытие закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций.

     Второй  вид ипотечных ценных бумаг – ипотечный сертификат участия. Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом.

     Структура сертификатов участия построена на концепции доверительного управления, которая, в отличие от концепции доверительной собственности (траста) по общему праву, не влечет перехода прав собственности на передаваемое в доверительное управление имущество. Одновременно с приобретением сертификатов участия их владельцы приобретают долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие и автоматически заключают договор доверительного управления с эмитентом, выступающим в роли доверительного управляющего ипотечным покрытием. Управляющий лишь управляет ипотечным покрытием, право собственности на которое принадлежит совместно держателям сертификатов участия. Ипотечные сертификаты участия являются именными ценными бумагами и могут выпускаться только в бездокументарной форме.

     .  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 МОДЕЛИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

     В мире известны две основные системы функционирования ипотечного рынка: американская и франко-скандинавская.

     В странах Западной и Восточной  Европы, несмотря на активное участие  США в программах развития ипотечного рынка, за основу была взята именно франко-скандинавская модель, как более соответствующая экономическим реалиям этих стран.

     В основе франко-скандинавской модели лежит система контрактных сбережений. Источником ресурсов для целевых  жилищных займов являются вклады граждан, желающих в будущем получить кредит на покупку жилья, а также, при определенных условиях, – государственная премия (субсидия). Право получить жилищный заем получает только вкладчик, который в течение нескольких лет ежемесячно вносил оговоренную в контракте сумму на специальный депозит. Процентные ставки и по депозитам, и по кредитам устанавливаются заранее, и, как правило, они заметно ниже рыночных.

     Наиболее  ярким представителем франко-скандинавской  системы является Германия, где функции  жилищных кредитных кооперативов исполняют  строительно-сберегательные кассы или специализированные ипотечные банки (позднее). Их сеть сложилась еще в самом начале ХХ века, и с тех пор ни один такой банк не разорился. Приблизительно 3/4 всего жилищного финансирования в Германии осуществляется при помощи ссудосберегательной системы и лишь около четверти ипотечных долгов секьюритизируется.

     Системы функционирования ипотечного рынка  других европейских стран обладают своими особенностями, оставаясь, тем  не менее, в рамках франко-скандинавской  модели. В Великобритании роль строительно-сберегательных касс исторически исполняли строительные общества. Они отличались от немецких стройсберкасс тем, что для получения кредита не нужно было становиться их вкладчиком. Со временем британские строительные общества начали вытесняться ипотечными банками или сами трансформировались в них, как, например, Abbey National. Во Франции существует система специальных жилищных сберегательных счетов, накапливая деньги на которых граждане получают право на льготный кредит и определенную субсидию (прибавку к накопленной на счете сумме) со стороны государства.

     Таким образом, в Европе сложилась так  называемая одноуровневая система  ипотечного жилищного кредитования, в рамках которой ипотечные банки  финансируют кредиты на покупку  жилья за счет целевых вкладов или же путем продажи оформленных ими закладных на вторичном рынке.

     Американскую  систему ипотечного рынка принято  называть двухуровневой. Она заметно  сложнее европейской и в ее функционирование вовлечено множество  банков, специализированных финансовых институтов, правительственных агентств, страховых компаний и фондов. Основой американской системы служит секьюритизация ипотечных кредитов и специализированные институты, поддерживаемые государством. В рамках американской ипотечной системы кредиты на покупку жилья имеют право выдавать не только специализированные ипотечные банки, но и другие кредитные организации (первичные кредиторы). Выдав кредит, первичный кредитор рефинансирует его путем продажи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализированное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации, привлекая таким образом средства на финансовых рынках.

     Двухуровневая схема рефинансирования позволяет  заметно снизить стоимость фондирования ипотечных кредитов. Не секрет, что  лишь малая доля банков имеет возможность  привлечь деньги на 15-30 лет под разумную процентную ставку. «Централизованное» привлечение средств посредством специализированных и поддерживаемых государством ипотечных агентств решает эту проблему. Непосредственно ипотечные кредиты выдает множество разнообразных кредитных институтов с самыми разными кредитными рейтингами, в то время как несколько высоконадежных ипотечных агентств привлекает средства для их финансирования, обеспечивая тем самым доступность процентных ставок. Вторичные кредиторы представляют собой передаточный механизм, который аккумулирует ресурсы, привлеченные на финансовых рынках, и направляет их в ипотечные кредиты.

     Секьюритизация  представляет собой структурирование финансовых потоков, сформированных платежами  по долгосрочным ипотечным кредитам, входящим в этот пул, в транши, являющиеся обеспечением соответствующих выпусков ипотечных ценных бумаг (как правило, старший, мезонинный и младший транши).

     Первые  два транша свободно размещаются  на финансовых рынках. Младший транш, несущий в себе основную часть  кредитных рисков (и вследствие этого, обладающий большей доходностью), либо остается на балансах кондуита (или банка-андеррайтера), либо возвращается первичному кредитору, либо приобретаются институциональными инвесторами (крупными страховыми компаниями, пенсионной системой и т.п.).

     Суть  функционирования института ипотеки  в рамках двухуровневой модели состоит:

• в накоплении пула ипотечных жилищных кредитов (пула закладных) на балансах первичных кредиторов или ипотечных кондуитов;
• дальнейшей продажей его компании – агенту;
• секьюритизации этого пула и выпуска ипотечных ценных бумаг (вторичных закладных), размещаемых на финансовых рынках.

     Секьюритизация  существенно облегчает банкам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что делает развитие ипотеки столь  привлекательным. Именно благодаря возможности секьюритизировать кредиты можно ожидать динамичного роста ипотеки в будущем.

     Создание  ипотечных кондуитов обусловлено  тем, что самостоятельное рефинансирование первичного кредитора на фондовом рынке  имеет экономический смысл (с точки зрения расходов и доходности) только при достижении определенных объемов ипотечного кредитования. Оптимальным является пул закладных, стоимость которого превышает 100 млн.. долларов США (3 млрд.. рублей).

     Преимуществом трансграничных «секьюритизаций» является возможность привлечения более дешевых средств для рефинансирования ипотечных кредитов. Это будет способствовать повышению доступности ипотечных кредитов для населения. Размещение ипотечных ценных бумаг, номинированных в рублях, на международных финансовых рынках будет стимулировать решение проблемы конвертации рубля.

     В настоящее время фондирование ипотечного бизнеса с помощью секьюритизации является затруднительным из-за возникшего кризиса в сегменте ипотеки subprime в США, который обернулся кризисом ликвидности рынков капитала мирового масштаба. Стоимость фондирования на международных рынках резко возросла. Спрос на секьюритизационные финансовые инструменты сейчас практически отсутствует вследствие возникшего кризиса доверия и неадекватной системы оценки рисков по ипотечным ценным бумагам. Тем не менее, многие участники рынка планируют осуществлять сделки секьюритизации ипотечных активов в будущем, когда ситуация на фондовых рынках стабилизируется, а условия станут финансово выгодными. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

      Формирование  системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах  и других странах начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с Беларусью. Ряд экономических условий в Мексике и в Беларуси совпадают – инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается. Коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты. Так же, как и в других странах, формирование системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активном участии государства. Правительство за последнее время сильно увеличило инвестиции в жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги по упрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансирования жилья, регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитования развивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития.

      Существует  еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет коммерческим банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабах всей страны.

      Все это еще раз свидетельствует  о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы  страны в целом. Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. Создание и развитие эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны. 
 

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ 

1. Глазкова, О.А. Пути и проблемы развития кредитования / О.А. Глазкова // Банковское кредитование. – 2008. – N 4.-С 45-48
2. Каурова, Н.Н. Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства / Н.Н. Каурова // Банковское кредитование. – 2008. – N 5.-С 12-18
3. Конькова, Е.С. Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? / Е.С. Конькова // Банковский ритейл. – 2008. – N 4.-С 30-32
4. Косарева, Н.А. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н.А. Косарева // Вопросы экономики. – 2005. – № 5. – С.14-18.
5. Минц, В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. / В.М. Минц // Банковское дело. – 2004. – №6. – С.30-34.