Ипотечное жилищное кредитование как способ решения жилищной проблемы

ВВЕДЕНИЕ

Исходя из практики, единственным эффективным рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование (ипотека).

В начале 90-х  годов наметилось резкое свертывание  темпов строительства жилья со стороны  государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой-либо поддержки населения в жилищной сфере. В результате кризисов, потрясших экономику страны в конце XX века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна. Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

В развитых государствах со стабильной экономикой ипотечные кредиты более доступны, чем в России, т.к. государство в этих странах поддерживает социальную политику. Правительство старается применять созданные программы для улучшения жизни своих граждан. Россия должна брать пример с этих стран, создавать и поддерживать больше социальных программ.

В России, из-за высокого роста цен на жилье и  низкого темпа роста строительства, не каждый в состоянии приобрести недвижимость. Социальная и экономическая  политики слабо развиты.

Жилищная проблема сейчас стоит очень остро. Уже не первый год региональные власти пытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного комплекса, создавая различные программы и мероприятия. Но, к сожалению, не все мероприятия проводятся и развиваются.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых  проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу.

Проблема развития системы экономического кредитования является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе РФ, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющимися базовыми для ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Целью данной работы является рассмотрение ипотечного жилищного кредитования как способа решения жилищной проблемы.

Основными задачами, поставленными при написании  данной работы, являются:

- определить  сущность и методы ипотечного  кредитования;

- проанализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;

- исследовать  систему мероприятий разработанных  на уровне РФ, направленных на  решение жилищного вопроса с помощью ипотечного кредитования.

Для написания  данной работы использовались: учебно-методическая литература, периодические издания, нормативно-правовые документы, а также сайты интернета.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Термин «ипотека»  впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и  был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести  к царствованию императрицы Елизаветы  Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и в раннем периоде. [4; с.165]

По мнению Довдиенко  И.В., «ипотека» – это сдача  в залог земли и другого  недвижимого имущества с целью  получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную) [2; с. 3].

Ипотечное кредитование – это предоставление частным  лицам долгосрочных кредитов на покупку  жилья под залог самого приобретаемого жилья [1; с. 25].

Существует  и другое понятие ипотеки. Ипотека  – это кредит, полученный под залог недвижимости [26].

Ипотека – это  обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости [15].

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимой  программой, используемым государством как в экономической, так и  в социальной политике. Ипотечные  кредиты обычно имеют длительный срок – 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным.

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество [11].

Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом  контроле за использованием кредитных  средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог  приобретаемого за счет этих средств жилья.

Ипотека может  быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Выплата процентов и погашение кредита определяются договором. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

Стандартная процедура  получения ипотечного кредита состоит  из следующих основных этапов:

1) предварительная  квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю  необходимую информацию о кредиторе,  об условиях предоставления кредита,  о своих правах и об обязанностях  при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором  вероятности погашения ипотечного  кредита и определение максимально  возможной суммы ипотечного кредита  с учетом доходов заемщика, наличия  собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям  заемщика и требованиям кредитора.  Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья  – предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение  договора купли - продажи квартиры  между заемщиком и продавцом  жилья и заключение кредитного  договора между заемщиком и  кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

6) проведение  расчетов с продавцом жилого  помещения. Заемщик осуществляет  оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

7) страхование  предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав  собственника на приобретаемое  жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий  кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения, взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик [11].

При правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую  систему, которая формирует рынок  жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.

2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья  и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5 – 2 процента квартир, находящихся в частной собственности.

В последнее  время быстро развивается кредитование для приобретения жилья на этапе  строительства, что, наверное, в первую очередь связано с ростом цен на жилье и возможностью купить его дешевле на ранних стадиях строительства, а также с тем, что ощущается недостаток предложений на вторичном рынке.

 Также следует  отметить рост числа банков, предоставляющих  ипотечные кредиты, и если раньше ипотека выдавалась в основном в долларах США, то сейчас большое распространение получили рублевые ипотечные кредиты, особенно это ощущается в регионах [7].

Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Основная задача государства  в становлении системы ипотечного жилищного кредитования – создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью  снижения финансовых рисков участников и повышение доступности жилья  для граждан [3; с. 154].

Государственное бюджетное  финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет  им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных  субсидий на приобретение жилья.

Определяя основные направления  и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного  финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

- долгосрочное ипотечное  жилищное кредитование населения;

- кредитование жилищного  строительства;

- государственная бюджетная  поддержка приобретения жилья  населением (система целевых адресных  субсидий)[8].

Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, основанная на низком платежеспособном спросе на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании. Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.

В 2010 году в России было выдано 290 тысяч ипотечных кредитов общим объемом около 370 миллиардов рублей. Это в 2,4 раза больше, чем  в 2009-м, но почти вполовину меньше, чем в рекордном для сектора 2008-м. Тогда сумма ипотечных кредитов составила почти 656 миллиардов.

По информации агентства ипотечного жилищного  кредитования (АИЖК), в прошлом году из-за снижения стоимости квартир, сокращения метража и ужесточения требований банков к заемщикам (в частности, по сумме первоначального взноса) средний размер ипотечных кредитов уменьшился. При этом большая их часть получена для покупок на вторичном рынке: объем сделок с новым жильем в 2010-м был в три раза меньше, чем в 2008-м. На развитие ипотеки сильное влияние оказывают и структурные изменения в банковском секторе: на смену небольшим местным учреждениям, предлагавшим гражданам интересные ипотечные продукты, приходят филиалы крупных банков. Этот процесс приводит к стандартизации условий получения кредитов.

Если в 2009 году средняя ставка по ипотеке составляла 14-14,5 процента и выше, то сейчас опустилась до 12,6-12,7, практически достигнув докризисного уровня (12,5 процента). Ее дальнейшее снижение планируется обеспечивать с помощью федеральных программ стимулирования ипотеки общей стоимостью 250 миллиардов рублей, реализацией которых будут заниматься АИЖК и Внешэкономбанк. Уже в 2012 году по замыслам правительства объем ежегодно выдаваемых жилищных кредитов вернется на докризисный уровень.

В настоящий  момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

В настоящее  время условия ипотечного кредитования являются выгодными и приемлемыми  для всех слоев населения, т.к. из-за снижения процентных ставок по ипотеке, началась конкуренция на рынке кредитов на недвижимость. Банки начали предлагать разные схемы кредитования – уменьшать первоначальный взнос, увеличивать сроки кредитования, использовать различные льготы.

3. СИСТЕМА МЕРОПРИЯТИЙ, НАПРАВЛЕННЫХ НА РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная  жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Основная задача государства в становлении системы  ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование будет  направлено на непосредственную поддержку  граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

В условиях резкого  сокращения бюджетных расходов в  жилищном секторе государство сосредоточило  внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма  жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение  жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

- долгосрочное  ипотечное жилищное кредитование  населения;

- кредитование  жилищного строительства;

- государственная  бюджетная поддержка приобретения  жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Долгосрочное  ипотечное жилищное кредитование населения.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая  включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Расширение  операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Обеспечение финансовыми  ресурсами долгосрочных кредитов для  населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая  система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями  для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов – стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Кредитование  жилищного строительства.

В рамках этого  важнейшего блока в системе жилищного  финансирования предлагается стимулировать  инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц – покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых  адресных субсидий).

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать  жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем – 20-50 процентов и оставшаяся часть – на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

Для становления  и развития системы ипотечного жилищного  кредитования необходимо предусмотреть  решение следующих основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

- создание и  внедрение универсального механизма  обеспечения притока долгосрочных  внебюджетных финансовых ресурсов  на рынок ипотечных жилищных  кредитов;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

- налоговое  стимулирование граждан, получающих  ипотечные кредиты, кредиторов  и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование  кредиторов;

- создание равных  условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

- создание механизмов  социальной защиты заемщиков  от неправомерных действий кредиторов  и их социальной адаптации  при процедуре выселения в  случае невозможности погашения  взятого ранее ипотечного кредита.

Концепция ипотечного жилищного кредитования носит в  себе социально-экономическую проблему приобретения жилья. В ней отражены нормативно- правовая база, стратегия  развития, определяются основные подходы  к рыночному механизму жилищного  финансирования. Концепция основывается на решении жилищных проблем средних и незащищенных слоев населения при помощи ипотечного кредитования. Концепция предлагает для развития ипотеки выдавать маленькие кредиты (около 30% от стоимости жилья), но большому количеству заемщиков. Таким образом, такие кредиты будут доступны многим слоям населения. Но не все имеют возможность внести 70% собственных средств на покупку жилья. Следовательно, ипотечное кредитование доступно малой части населения.