Ипотечное кредитование как инструмент финансового регулирования

Оглавление

Введение 3

Сущность ипотечного кредитования 5

Немецкая модель ипотечного кредитования 6

Американская модель ипотечного кредитования 7

Нормативно-законодательное  регулирование ипотечного кредитования в России 10

История развития ипотечного кредитования в России 14

Современное состояние системы ипотечного кредитования в России 21

Выводы. Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России 26

Источники 29

Приложение 30 

Введение

      В современной рыночной экономике  роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.  Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. 

      Основным  способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать  долгосрочное ипотечное кредитование.  Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.  

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования  - создать  эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма  жилищном рынке за счет собственных  средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

    Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в  жилищной сфере, хотя именно эти отношения  являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд  насущных задач:

• обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка
• обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами
• повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

            Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Для  постоянного роста совокупного  производства, и, следовательно, совокупного  дохода и совокупного потребления  необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция  наращивания экономических показателей.

      Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и  важнейшим механизмом улучшения  инвестиционного климата, регулирования  денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

      Задача  государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного  спроса различных слоев населения  на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы  долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

    В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание развитой системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

      Цель  реферата состоит в исследовании сущности ипотечного кредитования как  элемента финансового механизма  в социальной сфере.

      Реализация  поставленной цели подразумевает решение  следующих основных задач:

• Общая характеристика системы ипотечного кредитования и возможные схемы ее реализации
• Определение правовое регулирования ипотечного кредитования в России
• Исследование эволюции становления системы ипотечного кредитования в России
• Исследование современного состояния рынка ипотечного кредита в России и выявление наиболее актуальных проблем

      Научной и методической основой реферата послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также периодические издания и информация  специализированных вэб-сайтов. 
 

Сущность  ипотечного кредитования

    Рынок ипотечного кредитования во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в  том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком.

    Под системой ипотечного кредитования подразумевается  создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые  бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. 
Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

      Ипотечный кредит, согласно Федеральному закону «Об ипотеке» представляет собой долгосрочную ссуду, выдаваемую коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

      Предметом ипотеки может быть следующее  имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

      В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

    Сравнение этих подходов показывает, что основное различие в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

Немецкая  модель ипотечного кредитования

    Суть  немецкой системы обеспечения дешевых  долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового  рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных  учреждений - строительно-сберегательных касс. Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

    Взаимодействие  с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает  контракт (отсюда название контрактная  сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить  в течение определенного времени  деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной  низкой ставке. Сумму ежемесячных  выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и  потребностям. Касса в свою очередь  берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.

    Период  кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна  на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько  же в качестве кредита. На все эти  средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой  ставки процента суммы ежемесячных  выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные  накопительные взносы.

    Основным  достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому  закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут  осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в  отличие от вкладчика коммерческого  банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько  рискованно используются его средства, вкладчик точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

    При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров:

    Условные  обозначения: 1 – договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор  страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи  закладных листов.

Рис. 2 Договорные отношения при одноуровневой  схеме ипотечного кредитования

    В России специализированных кредитных  организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются  как долевое участие в строительстве  конкретного здания и инвестируются  в строительство. По его окончании  клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость  квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками  и пайщиками.

Американская  модель ипотечного кредитования

    Американская  система обеспечения ипотеки  дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В  США он построен на базе трех ипотечных  агентств, основная задача которых  выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных  ценных бумаг.

    Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная  для выкупа на бюджетные деньги ипотечных  кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных  федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время  были весьма скромными. К 1968 году объем  портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка. В 1968-м Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. Полугосударственный статус двух агентств сводился к регулированию их деятельности правительством и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости из казны в рамках определенных лимитов. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.

    Американская  схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует  следующим образом. Банк выдает ипотечный  кредит заемщику, то есть перечисляет  ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен  на обязательство в течение определенного  срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство  заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.

    Таким образом, единственное, что определяет ставку по ипотечному кредиту, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами, которая до конца 60-х годов определялась государстовом. Но с 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.

    Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают  на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи  заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы  этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают  как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты  агентству от банка за вычетом своей маржи.

    При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров:

Условные  обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор  страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 –  агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис.1 Договорные отношения при двухуровневой  схеме ипотечного кредитования

    В Российской Федерации Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

    Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной прежде всего на использование эффективных стандартных  финансовых механизмов, необходимо учитывать  возможность применения схем жилищного  финансирования, направленных на использование  местных ресурсов и отражающих специфику  отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы  ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению  жилищной проблемы определенной части  населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы. 
 

Нормативно-законодательное  регулирование ипотечного кредитования в России

    Формирование  законодательной основы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. XX века. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены Конституцией РФ. Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которых установлены общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и ряд других моментов, который более подробного регламентированы в специализированных законах.

    Во  исполнение требования ГК РФ 21 июля 1997 год был принят Федеральный закон № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который детально регламентирует порядок передачи прав на недвижимое имущество.

    Основополагающим законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон от 16 июля 1998 №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В данном законе закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных процессов, а также ипотечного кредитования в целом, а также важнейшие вопросы регулирования ипотеки. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в нем содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок закрепления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Кроме того, в законе регламентированы вопросы страховании заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита. Принятие этого закона стало, несомненно, выдающимся событием в экономической жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотечного кредитования, являющейся  стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль в социально-экономической политике.

    Для содействия развитию вторичного рынка  ипотечных кредитов в 1997г. было создано  Федеральное агентство жилищного  ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

    В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г.  Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых является рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья. Более того, в Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

      В соответствии с Концепцией система  ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном  виде будет саморазвивающейся и  самодостаточной, не требующей дополнительного  значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении  системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной  базы и нормативном регулировании  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности  жилья для граждан. Государственное  бюджетное финансирование будет  направлено на непосредственную поддержку  граждан, уровень доходов которых  не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных  субсидий на приобретение жилья. Таким  образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга  рыночных механизмов разрешения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

    14 октября 2003г. был принят ФЗ  “Об ипотечных ценных бумагах”, наиболее существенным моментом которого является то, что он разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций (в РФ ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”). Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги. Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

    Принятый 29 декабря 2004 года Жилищный Кодекс Российской Федерации содержит основные положения  жилищного законодательства в целом, регулирует различные вопросы жилищных отношений, определяет, что может  выступать объектом жилищных прав, а также рассматривает другие аспекты жилищных отношений.

    Федеральным законом  № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 "О кредитных историях" определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

    Также к нормативным актам, регулирующим вопросы ипотечного кредитования относят  Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. Постановление устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее - субсидии), в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. N 675 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 39, ст. 3770; 2006, N 6, ст. 694), а также выполнения в 2006 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. N 638 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 35, ст. 3386), при рождении (усыновлении) ребенка.¹

    Однако  следует помнить, что выдача ипотечного кредита — это банковская операция, поэтому конкретный порядок выдачи и обслуживания ипотечных кредитов регулируется банковским законодательством. 

    Таким образом, как и любой важный процесс, ипотека и ипотечное кредитование контролируются действующим российским законодательством. Правовая база, регулирующая ипотечные процессы в России, постоянно  расширяется. Происходит постепенное  совершенствование ипотечной законодательной  базы с целью сократить случаи мошенничества в данной сфере, что в свою очередь способствуют тому, чтобы заемщик смог почувствовать себя более уверенно. При этом, законодательное оформление происходит на каждом этапе ипотечных процессов. Согласно условиям ипотеки, приобретаемая недвижимость, а также все документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке как банком, так и страховой компанией,  чтобы обеспечить уверенность заемщика в юридической "чистоте" будущего жилья.

  История развития ипотечного кредитования в России

      Появление ипотеки как элемент хозяйственной жизни возникла было вызвано экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

      Анализируя  историю становления ипотечного жилищного кредитования в России можно выделить пять этапов:

• Первый этап - кредитование до 1917 года.
• Второй этап - кредитование при советской системе.
• Третий этап - кредитование в переходный период.
• Четвертый этап - формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.
• Пятый этап - современная ситуация.

      В XIII - XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения. В Сборе Уложении 1649 года законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора, что отразило сущность исторических условий, характеризовавшихся существованием экономического кризиса, а поэтому требовалось усиление ответственности должника, то, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета залога.