Ипотечное кредитование как вид залогового права

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального

образования

«Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова»

Департамент экономики и производственного

менеджмента

                                                                                        Реферат  защищен

                                                с оценкой_______________

                                                                       Проверил   -  профессор,

                                                                                     д.э.н. Н. Б. Бессонова _________

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

                     на тему: Ипотечное кредитование как вид залогового права

      Работу выполнил

      студент гр. ЭУП-271                                                              О. Г. Заушицына

Барнаул 2010 г.

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение……………………………………………………………………………………………………………………………3стр.

1.Ипотечное кредитование как вид залогового права…………………………………………………………4стр.
1.1. Ипотека: понятие и сущность……………………………………………………………………………………...4стр.
1.2. Понятие залога и его характеристика…………………………………………………………………………..7стр.
2.Преимущества и недостатки ипотеки……………………………………………………………………………….8стр.
3.Ипотечное кредитование в условиях современной России………………………………………………..9стр.

Заключение……………………………………………………………………………………………………………………….14стр.

Введение

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.
Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны,

1. Ипотечное кредитование, как вид залогового права

1.1.           Ипотека: понятие и сущность

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В.И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как «залог, поручительство, залогом обеспеченное». В обиходе зачастую под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем слово «ипотека» хотя и употребляется обычно в сочетании со словом «кредит», имеет и самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором. При не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Однако такое определение ипотеки является неполным. Им нельзя ограничиться, поскольку ипотека предполагает не только залог имущества, представляет собой целостную юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние его расчетов с кредиторами за указанные имущества.

По свидетельству историков, название «ипотека» (от hypotheke — залог) впервые появилось в Греции, в начале VI века до нашей эры и было связано с обеспеченней ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая беспрепятственно каждому заинтересованному лицу удостовериться в состоянии известной земельной собственности.

При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика, в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд, является лучшей гарантией обеспеченности кредита и исключительным свойством ипотеки. Это преимущество ипотечного кредита выгодно отличает его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свою платежеспособность и финансовое состояние.

Ипотека — это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию — ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

    долгосрочность выдаваемых кредитов (от 5 до 30 лет);

    обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего — жильем, приобретаемым на кредитные средства;

    относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

    низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;

    наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Ипотечное кредитование осуществляется на специфическом рынке, представленном множеством участников, систем и механизмов кредитования.

Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг.

Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и попечительства.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые «оптовые» источники — в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Надо сказать, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.

Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на: допустимый размер кредита, срок кредитования, условия погашения кредита, размер процентной ставки, размер регулярного платежа.

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.

Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но него еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Условия погашения кредита — это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной или переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) платежами или меняющимися от начала к концу срока кредитования.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

1.2. Понятие залога и его характеристика

Приступая к анализу института ипотеки, необходимо прежде всего определить юридическую природу залогу и залоговых правоотношений. Под залогом в правовой науке понимается способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.

Согласно действующему законодательству, залогополучатель может претендовать на имущество в натуре лишь в исключительных случаях: если имеется нотариально удостоверенное соглашение залогополучателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество (при этом следует учитывать, что такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением); а также в случае, когда повторные публичные торги будут признаны несостоявшимися, залогополучатель вправе оставить заложенное имущество у себя с оценкой его в сумме не более, чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогополучатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. В общем же порядке реализация заложенного имущества происходит по суду и в этом случае залогополучатель лишь может претендовать на удовлетворение из стоимости заложенного имущества согласно ст.334 Гражданского кодекса РФ.

Понятие «из стоимости» предполагает в данном случае обязательную продажу предмета залога с публичных торгов в форме конкурса или аукциона, исключая возможность оставления его залогодержателем за собой.
Законодательство предусматривает в качестве общего правила судебный порядок обращения взыскания, однако при соблюдении ряда условий допускает и внесудебный порядок.

Залогополучатель обретая предмет залога получает вместе с ним и ряд обязанностей, которые могут возникнуть у него в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства должником. Эти обязанности связанны с проведением публичных торгов, а следовательно и дополнительными издержками, денежными затратами и дополнительное время для проведения конкурса или аукциона.

Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в его правовом характере.  Поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия  обеспечения исполнения обязательств, не имеющие характера вещно-правовых отношений. В этих случаях кредитор как бы доверяет должнику либо лицу, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках соответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами, которые позволяют рассматривать его в качестве как вещно-правового, так и обязательственно-правового способа обеспечения исполнения обязательств.

2. Преимущества и недостатки ипотеки

Оптимальный ипотечный кредит в каждом конкретном случае формируется путем сравнения всех достоинств и недостатков, после изучения всего ряда предложений банков. Вместе с тем, современный рынок ипотеки предлагает большое разнообразие программ для решения проблем с приобретением жилья, среди которых заемщик всегда может найти наиболее подходящую по параметрам.

Безусловно, самый неоспоримый плюс ипотеки – это прекрасная возможность купить квартиру сразу, не откладывая деньги долгие годы. Важно знать, что квартира, купленная по ипотеке, сразу же становится собственностью заемщика со всеми вытекающими из этого имущественными правами (например: регистрация заемщика и членов его семьи).

Еще одно достоинство ипотеки – предоставление государством налоговых льгот заемщику. Дело в том, что при оформлении жилья в ипотеку, заемщик получает т.н. «имущественную налоговую льготу», которая позволяет не платить подоходный налог как с суммы, потраченной на приобретение квартиры, так и с процентов по погашению кредита.

У ипотеки, к сожалению, имеются и недостатки. Самым «жирным» минусом ипотеки, безусловно, является факт переплаты за жилье, который может достигать очень больших процентов (в некоторых случаях до 100% и больше от первоначальной стоимости квартиры). Кроме того, заемщик обязан погашать проценты по кредиту и другие обязательные платежи, такие как страховка квартиры и жизни заемщика на весь период договора ипотеки.

Кроме того, получение ипотечного кредита осложняется внушительным списком требований банков-кредиторов, которые не всегда возможно выполнить.

3.      Ипотечное кредитование в условиях современной России

Рынок ипотечного кредитования в России бурно развивается и этот процесс не могут остановить ни рост процентных ставок, ни ужесточение стандартов АИЖК, ведь ипотека - чуть ли не единственный, более или менее, доступный способ приобретения собственного жилья. Что сейчас происходит на рынке ипотечного кредитования? Чем отличается ипотека на „первичку“ и „вторичку“?

На сегодняшний день основной тенденцией рынка ипотечного кредитования, к сожалению, является замедление темпов его развития. Возникшие затруднения с привлечением ресурсов на финансовых рынках и отсутствие альтернативных доступных источников длинных денег внутри страны привели к тому, что многие банки повысили процентные ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам, некоторые же вообще отказались от ипотечного кредитования.

На сегодняшний день продолжают развивать программы ипотечного кредитования, в основном, крупные банки с государственным или иностранным участием, и что примечательно - преимущественно из стратегических соображений, а не с точки зрения текущей доходности.

Что касается сегментации рынка по видам предлагаемых ипотечных программ, то помимо классической ипотеки на приобретении жилья на вторичном рынке все большее развитие получают кредитные программы на приобретение жилья на стадии строительства. Несмотря на риски, связанные с данным видом кредитования, многие банки уже накопили определенный опыт в этом сегменте и исходят в первую очередь из того, что данный бизнес предполагает более высокую доходность, чем ипотека для «вторички».

Кроме того, в связи с растущим интересом населения к коттеджному строительству большинство банков предлагают кредитование на приобретение не только квартир, но и загородных домов.

Растет доля кредитов, предоставляемых в рублях. Некоторые банки по-прежнему предлагают нецелевые ипотечные кредиты, предоставляемые под залог имеющегося жилья, но в целом количество подобных кредитных предложений на рынке снижается. В то же время данный вид кредитования пользуется все большей популярностью среди населения, т.к. по сравнению с потребительским кредитованием дает возможность получить существенно большую сумму под более низкий процент, а длительные сроки кредитования делают платежи по кредитам вполне приемлемыми для значительного числа потенциальных заемщиков.

А вот программы, связанные с перекредитованием заемщиков, ранее взявших ипотечные кредиты, в условиях растущих процентных ставок практически утратили свою актуальность как для банков, так и для заемщиков.

Что касается географии кредитования, то большинство крупных банков продолжают расширять свое присутствие в регионах, где конкуренция все еще не так высока, как в Москве, Санкт-Петербурге и крупных региональных центрах, а процентные ставки в среднем выше.

Несмотря на общее ужесточение условий кредитования конкуренция на рынке ипотечного кредитования по-прежнему достаточно высока. В то время как некоторые банки закрывают программы ипотечного кредитования, другие, стремясь занять освободившиеся ниши, продолжают наращивать ипотечные портфели.

Поэтому на рынке иногда появляются отдельные кредитные предложения, в которых говорится о снижении процентных ставок, но по факту ставки находятся в пределах среднерыночного диапазона. Поэтому говорить об улучшении условий кредитования для заемщиков можно преимущественно только с точки зрения сервиса.

Кредитование приобретения жилья на стадии строительства – сегмент крайне перспективный. Для банков кредитование покупки строящегося жилья предполагает более высокую доходность, нежели кредитование «вторички». Потребителей же данный вариант решения жилищного вопроса привлекает сравнительной ценовой доступностью, ведь разница в ценах, между строящимся и готовым жильем, зачастую, действительно существенная. Кроме того, квартиры в новых домах, как правило, в большей степени отвечают современным представлениям о комфортности, а транспортная и социальная инфраструктура новых районов более современна, что важно не только для заемщика, но и для банка с точки зрения ликвидности будущего предмета залога.
В то же время застройщики постепенно отказываются от «серых» строительных схем, и это снижает риски как покупателей недвижимости, так и банков, которые более охотно аккредитовывают новые строительные объекты.

Более высокие процентные ставки по кредитам на стадии строительства по сравнению с кредитами на покупку вторичного жилья, в первую очередь, связаны с необходимостью компенсировать риски, возникающие у банка при кредитовании «первички».

Обеспечение по кредиту в виде залога жилья возникает в данном случае только после оформления права собственности заемщика на построенную недвижимость. Таким образом, на этапе строительства кредит для банка является необеспеченным, а значит более рисковым.

Отсутствие по кредиту обеспечения в виде залога недвижимости, банки как правило, компенсируют повышенной процентной ставкой, либо требованием предоставить на этапе строительства иные виды обеспечения. В некоторых случаях предполагается и то, и другое.

Кроме того, в связи с рисками приостановки строительства или вообще недостроя возводимого объекта банки проводят аккредитацию строительных компаний и самих строительных объектов. А это отдельная процедура и трудозатраты, что также отражается на стоимости кредитного продукта для заемщика.

Разница в процентных ставках в региональном разрезе на рынке действительно присутствует и связана в первую очередь с тем, что количество банков и кредитных программ на региональных рынках существенно меньше, чем в столице и крупных региональных центрах. В то же время постепенно региональная разница в условиях кредитования становится все менее существенной.

Снижение процентных ставок на сегодняшний день на рынке - явление довольно редкое. Налицо, скорее, противоположная тенденция.

На рынке иногда появляются отдельные предложения, в которых говорится о снижении процентных ставок, но как уже отмечалось выше, данные кредитные программы при ближайшем рассмотрении оказываются абсолютно среднерыночными и скорее их можно рассматривать как некие маркетинговые ходы.

Согласно последним изменениям в законодательстве, банки обязаны указывать эффективную процентную ставку, учитывающую все скрытые платежи по кредиту. Когда банк называет ипотечную ставку – какие платежи учитываются, а какие – нет?

В целях исполнения изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», а также в связи с вступлением в силу с 12.06.2008г. Указания Банка России от 13 мая 2008 г. № 2008-У «О порядке расчета и доведения до заемщика – физического лица полной стоимости кредита» банки обязаны доводить до заемщика информацию о полной стоимости кредита и включать данную информацию в состав кредитного договора.
Полная стоимость кредита – это процентная ставка, рассчитанная с учетом всех платежей заемщика, связанных с заключением и исполнением заемщиком кредитного договора, а также платежей заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность внесения таких платежей установлена условиями кредитного договора.

В расчет полной стоимости кредита включаются:

платежи по погашению основной суммы долга по кредиту,

платежи по уплате процентов по кредиту,

сборы (комиссии) за рассмотрение заявки на кредит (оформление кредитного договора),

комиссии за выдачу кредита,

комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика

комиссии за расчетное и операционное обслуживание,

комиссии за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт,
платежи заемщика в пользу третьих лиц (например, платежи за услуги страховых компаний, оценщиков, нотариусов) и другие платежи.

В целом перечень довольно широкий, но далеко не все кредитные программы предполагают оплату всех вышеперечисленных платежей и комиссий.

Кроме того, как уже отмечено, перечисленные виды платежей включаются в состав расчета полной стоимости кредита в случае, если обязанность внесения таких платежей установлена условиями кредитного договора. Т.е. например, если нотариальное удостоверение договора не предусмотрено законом и не является обязательным условием кредитного договора, но заемщик по собственной инициативе считает данное действие необходимым, то банк не обязан включать платежи за услуги нотариуса в расчет полной стоимости кредита.

В расчет также не включаются платежи, обязанность осуществления которых вытекает не из кредитного договора, а из требований закона (например, платежи за услуги по государственной регистрации договора купли-продажи приобретаемого за счет кредитных средств недвижимого имущества).

Кроме того, предусмотренные кредитным договором платежи не включаются в расчет полной стоимости кредита в случае, если их величина и(или) сроки уплаты зависят от решения заемщика и(или) варианта его поведения. К таким платежам относятся, например, платежи, связанные с несоблюдением заемщиком условий кредитного договора, комиссии за частичное (полное) досрочное погашение кредита, за получение (погашение) кредита наличными деньгами (за кассовое обслуживание), в т.ч. через банкомат, плата за предоставление информации о состоянии задолженности по кредитному договору и др.

До заключения кредитного договора, а также до изменений условий кредитного договора, Банк обязан ознакомить заемщика с полным перечнем и размерами платежей, включенных и не включенных в расчет полной стоимости кредита. Поэтому у клиента при подписании кредитного договора есть полное право сначала изучить подробный список всех предстоящих ему обязательных расходов, а уже затем, располагая полной информацией о фактической стоимости кредита, подписывать кредитные документы.

Заключение

Сегодняшнее состояние ипотечного рынка требует от банков проведения более тщательной проверки основных документов заемщика. К таким документам относятся те, которые подтверждают его совокупный доход (справка 2-НДФЛ и другие официальные документы), а также справка с места работы и выписка из трудовой книжки,  подтверждающие занятость и наличие стажа у заемщика. Кроме того, важную роль играет правильная оценка объекта ипотечного кредитования.

Как считают эксперты, участвовавшие в работе конференции, рынок ипотечных кредитов в России будет продолжать развиваться и увеличиваться, однако не такими быстрыми темпами, как ожидали специалисты. Этот год станет началом качественных изменений в формировании кредитных портфелей банков, которые будут направлены на снижение возможных рисков и подготовку к проведению секьюритизации.