Ипотечное кредитование: проблемы и цели

Содержание

 

Введение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия  было получение государственного жилья  и приобретение или строительство  жилья за счет собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства  на решении жилищных проблем отдельных  групп населения. Основная же часть  населения оказалась не в состоянии  улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Во многих странах мира в настоящее время приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные организации.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьезная  зависимость социально-экономической  стабильности страны от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения  с обеспеченностью населения  жильем, требуют придания системе  ипотечного кредитования статуса президентской  программы. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

Создание системы долгосрочного  кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет увеличить их платежеспособный спрос и сделать  приобретение жилья доступным для  основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными  ресурсами населения, банками, финансово-строительными  компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в  реальный сектор экономики.

Актуальность проблемы использования  ипотечного кредитования с целью  улучшения жилищной проблемы населения  страны обосновала выбор темы курсовой работы.

В связи с этим, целью  данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования, изучение роли ипотечного кредитования в банковской системе, а также выявление основных проблем, связанных с ипотечным кредитованием в практике современной России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. История возникновения  ипотечного кредита

1.1. Развитие ипотеки в России

 

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

Уже в XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности  на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства - Санкт-петербургские  и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской  Конторе, для купцов - в Петербургском  порту и Коммерц-коллегии. Банки  кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки  были реорганизованы в Государственный  заемный банк. В Российской Империи 1 января 1835 г. был введен «Свод законов  гражданских» (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в  следующих видах (при этом само понятие  «залог» относилось только к недвижимому  имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид  залога, представленный в уставах  учреждений кредитного и общественного  призрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

С начала 70-х гг. XIX столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История  работы этих финансовых учреждений тесно  переплетена с социально - экономической  жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы  и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 г. до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.

К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система  долгосрочного кредитования, которая  имела хорошее законодательное  обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно  закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с  введением Федерального закона РФ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)».

В нем нашли отражение  следующие положения:

- основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое  ипотекой, предмет ипотеки;

- порядок заключения договора  об ипотеке;

- закладная как ценная  бумага;

- государственная регистрация  ипотеки;

- обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору  об ипотеке;

- переход прав на имущество,  заложенное по договору об  ипотеке, к другим лицам и  обременение этого имущества  правами других лиц;

- последующая ипотека,  уступка прав по договору об  ипотеке;

- обращение взыскания  на имущество, заложенное по  договору об ипотеке, и реализация  указанного имущества;

- особенности ипотеки  земельных участков, предприятий,  зданий и сооружений, жилых домов  и квартир. 

Действующие законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон РФ «О регистрации  на недвижимое имущество и сделок с ним»

 

1.2 Мировой опыт ипотечного кредитования

Обычно операции на ипотечном  рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют  кредиты на длительный срок и под  относительно невысокий процент. У  них снижается объем доступных  денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой  рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает  вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке  прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк - специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому  кредиту на своем балансе (один уровень - банк). [3]

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под  залог пулов выпускает собственные  ценные бумаги.[3]

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены  базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются  также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.[3]

Классическая модель организации  ипотечной схемы была создана  и получила наибольшее развитие в  Соединенных Штатах Америки. Толчком  к разработке ипотечной стратегии  стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка.[4] По инициативе правительства США были созданы  специальные правительственные  структуры - Федеральная жилищная администрация  и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками  ипотечные кредиты.

В 1935 году было создано также  Агентство финансирования работ  по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично - Федеральному Правительству.[4]

В 1968 г. корпорация была разделена  на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. [4]

В дополнение к своим стандартным  программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.[4]

Еще одним правительственным  и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.[4]

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при  одноуровневой модели банк, который  выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.[10]

Одноуровневая система в  большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие  от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной  системы.[10]

Процесс выпуска ипотечных  облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а  деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей  в мировой практике применяется  система контрактных стройсбережений.[10] Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования.

В отличие от одноуровневой  модели, в которой средства на ипотеку  банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. [10]

Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными  кооперативами. Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере [10]: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично.

Государство поощряет желание  сберегать и использовать собственный  капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».[10]

Отличительные особенности  Немецкой модели - основанной на системе  сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных  ценных бумаг, приведены в таблице.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1. Сущность  ипотечного кредитования

Жилье является дорогостоящим  товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих  доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в  эту сферу. Государство выполняет  регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное  взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также  при необходимости прямым или  косвенным образом оказывает  воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу  и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья.

Специалисты называют ипотеку  самым динамично развивающимся  банковским продуктом. На сегодняшний  день именно ипотечные кредиты считаются  основным инструментом решения жилищной проблемы о чем свидетельствуют постоянно увеличивающиеся объемы выдаваемых кредитов.

По мнению Лебедевой О., ипотека для банков интересна  по ряду причин: кроме ее особой актуальности и популярности в связи с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье», ипотека - это обеспеченный высокодоходный кредит, с которым банкам выгодно работать[11].

По оценке экспертов [8] с 2006 года доля ипотечного кредитования в общем объеме потребительского кредитования выросла с 7% до 22% и продолжает расти.

Ввиду длительности сроков и больших сумм ни одна ипотечная  сделка не обходится без страхования. Риску подвержен и заемщик  ипотечного кредита, и банк-кредитор.

Существует три вида страхования, [12] сопутствующих ипотечной сделке жизни и трудоспособности (стоимость страхования: 0,2-3% в год суммы кредита), объекта залога (квартиры, дома) на случай повреждения (от 0,15% в год кредита), риска утраты права собственности или титульное страхование (от 0,2-0,8% в год).

Предполагается создание целостной системы ипотечного жилищного  кредитования, которая включает в  себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими  банками и иными кредиторами  гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для  кредитования.

Обеспечение финансовыми  ресурсами долгосрочных кредитов для  населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая  система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система  ипотечного жилищного кредитования).

Основными условиями для  привлечения кредитных ресурсов в сферу ипотечного жилищного  кредитования являются создание в стране благоприятной экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

В системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных строительно - монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Коммерческие банки проводят кредитование жилищного строительства, основная проблема данного вида кредитования - нельзя точно оценить вероятность  реализации проекта, в частности  уровень риска незавершенного строительства  в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно  с застройщиком должен тщательно  проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика  контролировать сроки и смету  затрат в ходе строительства, чтобы  при его завершении выйти на запланированные  цены и, таким образом, выдержать  предложенные первоначальные условия  продажи жилья.

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием  физических лиц - покупателей жилья  в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты  и собственные средства граждан  используются для оплаты жилья, а  владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее  полученный строительный кредит.

Государство предоставляет  бюджетную поддержку для приобретения жилья населением (система целевых  адресных субсидий), желающим получить ипотечные кредиты на стандартных  банковских условиях, но не располагающих  достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20 - 50 процентов и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

 

2.2. Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты могут  быть классифицированы по различным  признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

 

2. По целям кредитования:

• Жилищное кредитование:

- приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка (прокладку коммуникационных  сетей);

- строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение  готового жилья предоставляются  единым разовым платежом. Кредитование  строительства жилья происходит  поэтапно: каждый последующий платеж  осуществляется только после  завершения очередного этапа  строительства;

• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика[4].

3. По виду заемщиков:

• Как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм - клиентов  банка;

- клиентам риелторских фирм;

- лицам, проживающим в  данном регионе;

- всем желающим.

 

В зависимости от статуса  заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

4. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты[4].

5. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1).

 Таблица 1 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

6. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

7. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного  имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях[4].

 

2.3. Ипотечное кредитование в современной России: проблемы и перспективы

 

Итоги 2010 года по ипотечному кредитованию жилой недвижимости следующие [15]:

Процентная ставка.

В 2010 году ставки по ипотечным  кредитам были в основном стабильно  высокими, но в концу года многие банки начали их постепенное снижение - впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43% в рублях. В 2011 году размер ставки будет зависеть, как и в 2010 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки будут ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор, а она в 2011 году будет снижаться: если не случится значительных турбулентностей в макроэкономике, то не исключено снижение до 6-7% к третьему кварталу. Кроме того, от ставки рефинансирования сильно зависит процентная ставка по ипотечным кредитам АИЖК, а она уже сегодня находится в диапазоне 9,43-11,45% в рублях (при условии личного страхования) и будет снижаться в новом году дальше. Так что остальным ипотечным программам придется держать свои ставки как можно ближе к ставкам АИЖК, чтобы быть конкурентоспособными.

 

Первоначальный взнос.

На протяжении 2010 года минимальный  первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к  концу года некоторые банки снизили  его до 20% (15% у Сбербанка для  «молодых семей»). Как отмечают специалисты  Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые  низкие ставки в рублях. Но поскольку  у банков нет возможности снизить  ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр - размер первоначального  взноса. Еще одной причиной стала  стабилизация цен на недвижимость и  общей экономической ситуации - теперь банки закладывают в размер первоначального  взноса меньшие риски падения  стоимости квадратного метра  и снижения доходов заемщика. Однако в 2011 году вряд ли стоит рассчитывать на массовое появление ипотечных  программ с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом (сомнительно, что последние вообще когда-нибудь вернутся). Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%, правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.

 

Требования к подтверждению  доходов.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все  банки работали с любыми видами доходов, то в 2010 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных  игроков к первой группе относятся  АИЖК и Сбербанк, ко второй - ВТБ 24, DeltaCredit. При этом в Санкт-Петербурге наибольшее увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов отмечалось именно у Сбербанка и партнеров АИЖК, реализующих программу Агентства. Это хотя и не связано напрямую с требованиями к доходу заемщиков, но указывает на две вещи: во-первых, требование полного подтверждения доходов официальной справкой 2-НДФЛ не препятствует востребованности программ; во-вторых, само наращивание объемов выдачи ипотеки возможно только в случае, когда банк уверен, что кредит будет выплачен полностью и во время - а «белый» доход лучшее доказательство платежеспособности и надежности заемщика. Поэтому в 2011 году самые привлекательные и выгодные программы ипотечного кредитования будут предъявлять заемщикам требование полного официального подтверждения своих доходов.

 

Кредитование строящегося  жилья.

В 2010 году эта тема возращения банков к кредитованию новостроек даже не обсуждалась серьезными экспертами, но к концу года несколько крупных  игроков объявило о возобновлении  подобных программ (например, ВТБ 24, DeltaCredit). С одной стороны, это связано с тем, что многие банки, кредитовавшие застройщиков под залог их акций или других активов, стали их (невольными) совладельцами, с другой стороны, нельзя не заметить активизации спроса со стороны граждан к покупке нового жилья. Если в 2011 году строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.

По мнению специалистов Универсальной  ипотечной компании «УНИКОМ», в 2011 году мы будем наблюдать развитие тенденций, которые проявились в четвертом  квартале 2010 года: плавное снижение ставок, смягчение требований к заемщикам. Возможно, в 2011 году Правительство России совместно с АИЖК разработает  программу льготного ипотечного кредитования отдельных категорий граждан под нерыночно низкую ставку (6-8%) за счет бюджета регионов, а также программу кредитования строящегося жилья по стандартам АИЖК, что дало бы строительной отрасли новые импульсы.

Периодом, когда в нашей  стране кредиты на жилье были наиболее доступными, считают 2007-2008 годы. [13] Именно тогда, в пору растущей конкуренции на рынке ипотечного кредитования, банки предлагали потенциальным заемщикам самые выгодные условия - постепенно увеличивали суммы кредитов, снижали первоначальный взнос и процентные ставки. Точнее, первоначальный взнос по условиям договора клиенты могли и вовсе не платить, а процентные ставки составляли от 7,5% годовых по валютным кредитам и от 9% по рублевым.[13] Кроме того, благодаря развитию ипотечных продуктов уже стало возможным такое направление, как рефинансирование, когда не только потенциальные, но и уже существующие заемщики могли получить ипотечные кредиты на более выгодных условиях.