Ипотечное страхлвание

  Введение

 Ипотечное страхование  — комплексный вид страхования,  призванный максимально снизить  все риски неплатежеспособности  Заемщика при ипотечном кредитовании. Другими словами, задача страховщика  состоит в минимизации рисков  банка, связанных с прекращением  клиентом выплат. Данный вид страхования  включает в себя различный  набор рисков, определяющийся взаимоотношениями  банка и страховой компании  в каждом конкретном случае. 

При выдаче кредита  банк может включить дополнительные требования по страхованию: страхование  жизни и трудоспособности, страхование  гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации заложенного объекта. В договор могут включаться и  другие виды страхования, обеспечивающие гарантию на случай непредвиденных расходов клиента, которые могут повлечь  за собой приостановление или  прекращение платежей по ипотечному кредиту. 

Перечень рисков может быть очень широким - сама квартира, ее конструктивные элементы, внутренняя отделка, инженерное оборудование могут  страховаться от стихийного бедствия, пожара и последствий ею тушения, взрыва газа, криминального взрыва, аварий канализационных, водопроводных, отопительных сетей, аварий внутренних водостоков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. История развития ипотечного страхования.

1.2 История ипотеки  в России 

В России ипотека  появилась в результате возникновения  права частной собственности  на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице  Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных  банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий  ипотечных банков не стало. 

Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя  банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 9-19% годовых [18]. 

Сегодня ипотека  в России и СНГ - это система  долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 5-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку  квартиры по последним данным - в  среднем 10-30 лет. 

Россия - ипотека  сегодня 

Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки  в России, и сегодня в нашей  стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково  пользуются услугами банков, предоставляющих  ипотечные кредиты, то в России, с  пока только отрабатываемыми механизмами  ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в  России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для  российского гражданина. 

В России и странах  СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование  ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым: 

-  банки предлагают  различные ипотечные программы  (приложение 2), поэтому клиент сам  может выбрать подходящую ему  программу покупки квартиры в  кредит; 

- для получения  ипотечного кредита не требуется  огромного количества справок,  как раньше; 

-   зависимости  от доходов клиента, сроков  займа и вида покупаемого жилья  процентные ставки разнятся. 

Если говорить о  совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий  развитию ипотеки - неграмотность и  слабая информированность населения  в вопросах кредитования покупки  жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются  на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. 

Подобная форма  кредитных отношений, при которой  степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала  и на территории дореволюционной  России. При упоминании об ипотеке  почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении  «квартирного вопроса» граждан, но и  в формировании такой ипотечной  системы, которая в свое время  вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке  уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные  слои населения. Представляет живой  интерес опыт выведения экономики  США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса  в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное  кредитование также получает более  активное развитие. 

2.Теоретические аспекты комплексного ипотечного страхования.

2.1. Система ипотечного  страхования.

Одним из обязательных условий покупки жилья по ипотеке  является страхование. По закону предмет  залога должен быть обязательно застрахован  от повреждения или полного уничтожения. Но банками-кредиторами зачастую выдвигаются  так же дополнительные требования по страхованию жизни и трудоспособности самого заемщика, а так же страхование  риска по утрате собственности на жилье (титул). Срок обязательного страхования  равен сроку самого ипотечного кредита.

Как правило, банк требует  страховать приобретенное жилье  на размер ипотечного кредита, увеличенный  на 10%. Заемщики же чаще страхуют квартиру на полную ее стоимость. В этом случае при утрате заемщиком квартиры страховая  компания возмещает банку полученный у него кредит, и выдает заемщику оставшуюся стоимость по страховому договору.

В случае, когда жизнь  и трудоспособность заемщика уже  страхованы им самим (или его работодателем), а менять страховщика он не намерен, то ему необходимо заняться поисками банка, которые готовы к зачтению уже имеющегося страхового полиса даже в том случае, если страховщики  не являются партнерами банка-кредитора [15].

Если покупатель (заемщик) приобретает квартиру в  новостройке, то ему не обязательно  страховать риск утраты права на собственность  жилья. При приобретении заемщиком  квартиры на вторичном рынке, банк может  потребовать застраховать этот риск. Некоторые банки требуют страхования  на весь период ипотечного кредита, а  некоторые только на 3 года. Так как  это период является сроком исковой  давности по недействительным сделкам.

Все риски, которые  требует застраховать банк, страхуются по определенным ставка. Ставки определяются конкретно для каждого заемщика.

Страхование жилья  может составлять порядка 0,3-05% от суммы  страховки. Это зависит от параметров самого жилья: перекрытия дома деревянные или иные, общее техническое состояние  дома, наличие или отсутствие отделки  и другие параметры.

Тарифы на страхование  жизни и трудоспособности зависят  от возраста, состояния здоровья и  профессиональной деятельности заемщика. Тариф на страхование жизни и  трудоспособности составляет 0,3-1,5%. Если при получении кредита (расчете  размера кредита) учитывались доходы созаемщиков, банк может потребовать  застраховать и его [16].

При страховании  титула значение имеет «юридическая чистота» жилья. Тарифы по этому риску  составляют около 0,2-0,7%.

При ипотечном кредите  расходы заемщика на страхование  могут составлять около 1-1,5% в год  от остатка по кредиту (с учетом процентов).

Платежи по страхованию  происходят раз в год. Когда наступает  время платежа, банк сообщает в страховую  компанию остаток задолженности  заемщика, и страховая компания рассчитывает сумму страхового взноса с учетом суммы задолженности по кредиту. Соответственно, с каждым годом страховые  платежи становятся все меньше, пропорционально  уменьшению долга перед банком. 

Заемщик должен застраховать свою жизнь и риск по потере трудоспособности с момента получения кредита. Жилье страхуется в зависимости  от того, какое оно приобретается: если квартира приобретена в готовом  доме или на вторичном рынке, то недвижимость и титул страхуются с момента  получения кредита, а если дом  еще строится – то страхование  оплачивается с момента оформления жилья в собственность.

Прежде чем подписать  договор страхования, заемщику необходимо внимательно знакомиться с тем, какие страховые случаи приводят к возмещению ущерба.

Страхование жизни  и трудоспособности обычно гарантируют  страховые выплаты в случае смерти застрахованного и частичной  или полной утраты трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора.

Страховыми  случаями при страховании  жилья являются следующие: гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было.

Страховым случаем при страховании  титула является утрата права собственности  на предмет ипотеки, например, вследствие вступившего в  законную силу решение  суда.

При наступлении любого страхового случая заемщику следует немедленно поставить в известность страховую компанию и кредитора. В страховой компании необходимо уточнить порядок необходимых действий.

В случае смерти заемщика или утрате им трудоспособности, все обязательства перед банком-кредитором переходят к страховой компании, и она выплачивает кредит банку (включая проценты). Заложенная квартира при этом становится собственностью заемщика (наследников заемщика).

При повреждении застрахованного  жилья, заемщику выплачивается страховое возмещение. Если в договоре страхования была указана сумма лишь ипотечного кредита, а не полная стоимость жилья, то заемщику может не хватить страховой выплаты на восстановление. 

Если же жилье  физически утрачено, или потеряно право собственности на него, страховую  выплату получает банк-кредитор. Он получает от страховой компании остаток  задолженности по кредиту и 10%. Если жилье было застраховано не полную стоимость, то разница выплачивается  непосредственно заемщику.

Страховые компании обычно предлагают комплексную программу  страхования ипотечного жилищного  кредитования населения, которая  поможет  заемщику исполнить кредитные обязательства  при снижении платежеспособности в случаях:

Ø    лишения привычного дохода вследствие утраты трудоспособности застрахованного человека или его смерти;

Ø    непредвиденных расходов, связанных с утратой или повреждением квартиры, купленной в кредит;

Ø    утраты права собственности или его ограничения на квартиру, купленную в кредит.

Комплексная программа  ипотечного страхования включает в  себя:

Ø    страхование жизни и здоровья Заемщика (Созаемщика). Страхование проводится на случаи смерти Заемщика по любой причине; временной утраты Заемщиком трудоспособности в результате несчастного случая, а также на случай постоянной утраты трудоспособности в результате несчастного случая, приведшей к инвалидности;

Ø    страхование приобретаемого имущества. Страхование проводится на случаи пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и др;

Ø    страхование риска возможной утраты права собственности клиента на приобретенную недвижимость (титульное страхование). Страхование проводится на случаи ограничения либо потери Заемщиком права собственности на недвижимое имущество.

Комплексный договор  ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок в среднем  от 1 до 30 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита [16].

Для заключения договора комплексного ипотечного страхования Заемщику необходимо:

Ø    предоставить сведения о предыдущих сделках с квартирой для проверки юридической чистоты

Ø    заполнить заявление-анкету

Страховая сумма  по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере  выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может  быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается  в соответствии с графиком погашения  кредита.

В среднем ежегодный  страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3% от страховой суммы. Величина страхового взноса зависит от:

Ø    срока страхования;

Ø    возраста и состояния здоровья Заемщика;

Ø    состояния квартиры и дома, в котором находится квартира;

Ø    юридической чистоты квартиры.

При наступлении  страхового случая страховое возмещение выплачивается банку в размере  реального ущерба, но не выше страховой  суммы. Если размер выплаты страхового возмещения превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств Заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается Заемщику.

Документы, обычно предоставляемые  в страховую компанию:

   1) Необходимые  документы по Заемщику:

Ø    копии всех страниц паспорта Заемщика(ов)

Ø    анкета-Заявление по комплексному ипотечному страхованию

   2) Документы,  подтверждающие состояние здоровья  Заемщика, в соответствии с запросом  страховой компании 

   3) Необходимые  документы по квартире, приобретаемой  на кредитные средства:

Ø      копии правоустанавливающих документов на квартиру;

Ø      копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом;

Ø      копия справки о регистрации (Выписка из домовой книги);

Ø      характеристика жилого помещения (Копия финансово-лицевого счета жилого помещения);

Ø      копия экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком;

Ø      копия выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению);

Ø      копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством);

   4) Необходимые  документы по Продавцу – физическому  лицу:

Ø    копии всех страниц паспортов (свидетельств о рождении) Продавцов квартиры;

Ø    копия свидетельства о браке Продавца;

Ø    копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на Продавца(ов) на отчуждение жилого помещения;

Ø    справки из ПНД и НД в случае, если Продавец квартиры находится в пенсионном возрасте.

   5) Необходимые документы по Продавцу – юридическому лицу:

Ø    копии учредительных документов юридического лица (устав, учредительный договор);

Ø    копия свидетельства о регистрации юридического лица;

Ø    копия  свидетельства о постановке на учет в МНС;  

Ø    копия справки юридического лица о том, что сделка не является крупной (с подписью руководителя и главного бухгалтера юридического лица);

Ø    копия протокола общего собрания юридического лица о решении продать квартиру с указанием адреса, площади и суммы, за которую решено продать в случае необходимости);

Ø    копия документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица (протокол/приказ/доверенность);

Ø    копия паспорта представителя юридического лица.

   6) Страховая  компания имеет право запросить  у страхователя иные документы,  необходимые для заключения договоров  страхования 

Страхование при  ипотеке - вещь неизбежная. При покупке  жилья по любой ипотечной программе  клиент должен знать, что помимо оплаты займа придется понести страховые  расходы.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости») требует  обязательного страхования  только самого залога, т. е. приобретаемой с помощью займа квартиры от повреждения и полного уничтожения Суть всех видов страховки при ипотеке в том, чтобы стабильности финансового потока в период погашения кредита ничто не угрожало. А так как угроза потерять финансовые потоки в России очень даже реальна, то зарабатывающие на займах банки стремятся обезопасить свои будущие прибыли. Они ставят заемщику обязательным условием заключить еще два договора со страховщиками: на защиту от несчастного случая, включая смерть и потерю трудоспособности (классическое страхование жизни) и на случай утраты права собственности на приобретаемый объект (так называемое страхование титула). А некоторые банки требуют застраховать еще и гражданскую ответственность заемщиков перед третьими лицами. Например, выйдет из строя водопровод в заложенной квартире, и заемщик будет вынужден покрыть убытки соседу снизу. А банк хотел бы быть уверен в стабильности финансового положения заемщика. Эта уверенность - залог его стабильной прибыли.

По  стандартной страховой  программе заключается  единый комбинированный  полис или, как  его называют, тройной  полис, учитывающий  все риски, которым  подвергается потребитель  ипотечного кредита:

Ø    страхование  жизни и потери трудоспособности заемщика - личное страхование;

Ø    страхование  риска физической утраты или повреждения  недвижимого имущества - имущественное  страхование;

Ø    страхование  риска утраты права собственности  на заложенное недвижимое имущество - титульное страхование. 

Чтобы сократить  количество финансовых документов, страховщики  ввели комплексное страхование, «при котором процесс заключения договоров упрощается. Обычно комплексный  полис страхования в ипотеке  выдается сразу на весь период кредитования, но оплачивается частями, ежегодно. Размер страховых взносов каждый год  уменьшается, поскольку проценты начисляются  на непогашенную часть задолженности  по кредиту. При этом, как правило, при покупке-продаже квартиры по ипотеке имущественное и титульное  страхование вступает в силу с  момента получения кредита, а  приобретая квартиру на стадии строительства - с момента регистрации права  собственности. Лично застраховаться при получении кредита придется вне зависимости от того, готова квартира заемщика или пока еще строится. 

Неприятное ограничение, отражающее состояние российского  рынка финансовых услуг, касается отсутствие выбора среди множества страховых  компаний. Страховаться заемщик буде там, где ему укажет банк. Он уже  позаботился о снижении риска  и в этом случае. Сбербанк, например, имеет соглашения с более чем  десятью страховщиками. 

Условия и стоимость  страхования в разных компаниях  очень похожи. По словам страховщиков и банкиров, суммарные затраты  заемщика на страхование по ипотечным  программам сейчас в среднем составляют 1-1,5% от суммы кредита. 

Однако расходы  разных заемщиков на страхование  могут сильно отличаться, так как  стоимость каждого вида страхования  рассчитывается для каждого клиента  индивидуально. Мало того, что сами квартиры разные (охраняемые апартаменты  в доме класса «люкс» - одно, а хрущевка на первом этаже - совсем другое), у одинаковых объектов разным может быть состояние. На стоимость полиса страхования  самой квартиры обычно влияют техническое  состояние здания, год постройки  и прочее. В цене титульного страхования  учитываются история квартиры, число  заключенных с ней сделок в  прошлом. 

Оценят страховщики  и износ человеческого организма, работающего на возврат долга. Тарифная ставка для страхования жизни  заемщика, если ее условно выделить из комплексного полиса, составит порядка 0,7 - 0,8%», другими словами половину страхового взноса заемщика «съест»  защита себя любимого от несчастий  разного рода. Если же заемщик испытывает со здоровьем какие-то проблемы, то страховой тариф может вырасти  в 2 раза в сравнении с тарифом  для заемщика относительно благополучного в смысле состояния здоровья. 

Пока созревает  решение у потенциального заемщика вступить в ипотеку, выбрать среди  крупных страховых компаний (а  банки выбрали для страхования  именно крупные страховые организации) именно ту, полисы которой подходят клиенту. И если у заемщика уже есть полис страхования жизни, то банк-кредитор может и не засчитать его заемщику, поскольку либо условия, либо сумма действующей страховки могут отличаться от установленных банком. 

Есть и приятные новости относительно страхования  при ипотеке. Если «в 2004 году почти  все страховые компании имели  тариф 1,5%, то сегодня наблюдается  снижение средней ставки до 1,2-1,3%». На понижение общего тарифа оказывает  влияние усиление конкуренции среди  страховщиков, желающих играть на перспективном  ипотечном рынке. Средний тариф  сейчас и так очень низок, точнее, вполне адекватен рынку». Возможностей для его дальнейшего снижения он не видит.

Виды  страховок и страховые  случаи:

-страхование жизни  и трудоспособности заемщика;

-потеря трудоспособности, инвалидность или смерти страхователя;

-страхование от  гибели и повреждения имущества; 

-повреждение или  гибель конструктивных элементов  и отделки квартиры в результате  стихийного бедствия, пожара, взрыва, действий третьих лиц; 

-титульное страхование;

-страхование утраты  прав на собственность; 

-страхование гражданской  ответственности;

-причинение вреда  жизни, здоровью и имуществу  третьих лиц.  

 Страховая сумма  для любого вида ипотечного  страхования, как правило, определяется  из расчета кредитной задолженности  (реже — рыночной стоимости  недвижимости). То есть первоначально  человеку придется платить за  полис «по полной программе», а потом тарифы будут плавно  снижаться. Но помимо страховой  суммы, которая является основой  стоимости, на величину тарифов  активно влияют дополнительные  факторы.  

Стоимость страховки  жизни и трудоспособности заемщика зависит пола, возраста, состояние  здоровья заемщика и кредитных ставок. Чем моложе и здоровее страхователь, тем меньше денег ему придется отчислять страховой компании. Иногда, если размер кредита превышает 90-100 тыс. долларов, для определения состояния  здоровья, страхователя направляют на медицинскую экспертизу. Но вне зависимости  от вердикта эскулапов человек должен честно рассказать о хронических  заболеваниях — иначе выплат ему  не видать.  

Тарифы по полису страхования от гибели повреждения  имущества чувствительны к техническим  параметрам здания — это в первую очередь прочность стен и перекрытий. Обычно кредиты выдаются на квартиры в новых домах, поэтому стоимость  страховки в разных компаниях  отличается незначительно. Разумеется, увеличение тарифов вызывает страхование  дополнительных рисков — в частности, от повреждения внутренней отделки  помещений.  

Титульное страхование  — это страхование риска потери собственности, соответственно, возмещение должно компенсировать стоимость квартиры [9]. Поэтому страховая сумма зависит  от рыночной цены квартиры, но тарифы, аналогично других страховкам, уменьшаются  с каждым годом — по мере выплаты  кредита страхователем. Клиент обязан загодя предупредить страховщика о  намерении купить квартиру — титул  за день до покупки защитить не удастся. Страховая компания проведет собственной  расследование юридической чистоты  квартиры, после чего на 99% клиенту  ничто не угрожает.  

Стоимость страховки  гражданской ответственности зависит  от характера эксплуатации и технического состояния жилья, а также от существующих и будущих перепланировок. О предстоящем  ремонте, прежде чем рушить «до основанья, а затем», Человек обязан известить  страхователя.

При досрочном погашении  кредита страховка продолжает действовать, но компании предлагают в этом случае льготные условия страхования.

Действия  при наступлении  страхового случая

При наступлении  страхового случая по договору страхования  жизни и трудоспособности страхователь должен как можно скорее пройти медицинскую  экспертизу и поставить в известность  страхователя.

При повреждении  имущества необходимо в течение  суток поставить в известность  страхователя и зафиксировать происшествие в компетентных органах (милиция, МЧС, противопожарная служба). Правда, предварительно надо все-таки попытать уменьшить ущерб. После того, как уменьшать стало  нечего, требуется соблюдать осторожность, чтобы не нарушить «первозданный  вид» страхового случая до экспертной оценки. Если у Вас есть видео- или  фотокамера, то постарайтесь снять  полную картину ущерба — это может  пригодиться. 

При наличии страховки  титула человек должен поспешить  с заявлением сразу же после того, как человеку поступила повестка в суд или некто заявил о  своей претензии на его жилплощадь. Тогда юристы компании успеют изучить  обстоятельства дела и, скорее всего, сумеют отстоять права застрахованного.